• Obbligo di indicazione analitica nel rogito dei pagamenti differiti

    notaio Massimo d'Ambrosio ad una manifestazione pubblicaCome è noto le parti hanno l’obbligo di far indicare dal notaio, nell’atto di compravendita, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo, ivi compresi i pagamenti differiti.
    È un obbligo comminato non solo sotto la responsabilità  tributaria, perché l’amministrazione finanziaria, in caso di mancanza, sottopone ad accertamento di valore l’immobile oggetto del trasferimento, ma anche civile e penale.
    L’osservanza delle disposizioni di legge è infatti importantissima perché una omessa dichiarazione, o una dichiarazione mendace, comporta la responsabilità penale per falso come ricorda espressamente l’art.76 del Decreto del Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000 n.445,  salvo oltretutto la eventuale violazione delle disposizioni anticiclaggio e antiterrorismo.
    Non è dunque solo il rispetto del principio del prezzo-valore che rende le parti tranquille e sicure che non verranno svolti gli accertamenti tributari nei loro confronti, ma anche il rispetto delle disposizioni concernenti l’obbligo di indicazione “analitica”.

    Come indicare i pagamenti differiti

    Naturalmente si apre il problema di come si possa pretendere la analiticità delle indicazioni sulle modalità di pagamento che le parti prevedono siano effettuate successivamente rispetto all’atto di cessione immobiliare.
    L’amministrazione delle finanze, con risoluzione 53/E dell’Agenzia delle Entrate del 20 maggio 2014, pur ammettendo la impossibilità di un’indicazione analitica delle modalità di pagamento alla stregua dei versamenti già effettuati ritiene che non sia sufficiente un’indicazione troppo generica tipo “…….saranno pagate successivamente”,  ma occorre fornire in atto gli elementi utili alla identificazione del pagamento che possano permettere in un momento successivo il riscontro della veridicità di quanto affermato dalle parti.

    Tempi, importi, modalità previsti

    Certamente non ci saranno le indicazioni dell’assegno o i codici di riferimento del bonifico, perché ancora non emessi o effettuati, ma occorre indicare almeno gli elementi essenziali, come ad esempio, i tempi, gli importi esatti, ed anche (eventualmente) le modalità di versamento se esse siano state pattuite.
    Poiché è piena facoltà dell’amministrazione finanziaria, nell’ambito dei poteri di controllo di competenza, procedere comunque a verificare la coerenza tra le movimentazioni finanziarie, una volta manifestatesi, e i patti conclusi tra acquirente e venditore, così come riportati nell’atto notarile di compravendita, balza evidente l’importanza di essere più analitici possibile nella indicazione dei pagamenti futuri e, soprattutto, rispettare poi pedissequamente quanto fosse stato indicato nel testo dell’atto notarile.
    Se, ad esempio, nell’atto viene indicato che “il residuo saldo di euro 30.000 sarà pagato con bonifico bancario il 31 dicembre 2015” dovrà essere cura delle parti effettuare il pagamento così come indicato, e cioè con il bonifico e in quella data.
    Se si decide successivamente di pagare il saldo prezzo, sempre continuando l’esempio, con un assegno, magari in altra data, ciò potrebbe essere riscontrato dall’amministrazione finanziaria e far venire meno la tutela dell’esonero dell’accertamento, col rischio di rimettere in discussione l’intero criterio di tassazione così come determinato in base ai criteri del prezzo-valore.
    Oltre, ovviamente, alla sanzione amministrazione e alle responsabilità civili e penali di cui si è detto prima.

    Rispettare le pattuizioni del rogito

    È quindi assolutamente raccomandabile che in caso di pagamento dilazionato le parti prevedano con esattezza i tempi e le modalità di pagamento, e vi si attengano pedissequamente risultando consigliabile che in caso di modifica delle pattuizioni questa modifica venga fatta risultare espressamente nell’atto, mediante un opportuno successivo intervento notarile di integrazione e di rettifica.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    il notaio d'ambrosio stipula un atto

    Obbligo di indicazione analitica nel rogito dei pagamenti differiti ultima modifica: 2014-09-13T11:35:05+00:00 da notaio



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