• Insicurezza degli acquisti immobiliari nel sistema anglosassone

    sistema anglosassoneIl sistema di diritto anglo-sassone (detto “common law” o “diritto di creazione giurisprudenziale”) si contrappone al sistema di diritto continentale (detto “civil law” o “diritto scritto”) al quale appartiene anche il nostro ordinamento giuridico.

    I due sistemi presentano differenze fondamentali e radicali, strettamente legate al diverso sviluppo storico-culturale dei due “mondi” contrapposti, che si ripercuote anche nelle compravendite immobiliari.

    La fede pubblica e la certezza giuridica in Italia

    Nel nostro ordinamento giuridico l’atto notarile è assistito da “fede pubblica” che consiste nell’attitudine dell’atto pubblico a dare certezza ufficiale in merito a tutto quello che si è svolto innanzi al notaio. Il notaio prima di rogare un atto di compravendita deve accertarsi della proprietà dell’immobile attraverso le ispezioni ipotecarie e catastali nei “pubblici registri immobiliari” e poi deve effettuare la pubblicità del trasferimento stesso sempre nel pubblico registro. La trascrizione, attuata dal notaio nei pubblici registri è quindi una pubblicità necessaria perché determinati atti, riguardanti la condizione giuridica della proprietà immobiliare, abbiano efficacia contro chiunque.

    Il notaio italiano e, più in generale il notaio dei paesi latini (o di “civil law”) è un soggetto “super partes” ossia nell’esercizio della sua funzione il notaio deve essere, per legge, indipendente e imparziale: deve quindi tutelare gli interessi di tutti i contraenti in uguale misura, a prescindere da chi gli abbia conferito l’incarico. Deve, pertanto, astenersi ogni qual volta si trovi in conflitto di interessi (ad esempio, quando all’atto partecipano propri parenti). Svolge una funzione di controllo preventivo di legalità, ha il dovere di far rispettare le leggi e non può e non deve ricevere atti proibiti dalla legge.

    Inesistenza della certezza nel sistema anglosassone

    Nei Paesi di “common law” non esiste nè il concetto di “fede pubblica” proprio degli atti notarili nel nostro sistema giuridico, nè di “pubblico registro” la cui funzione è quella di rendere pubblici e, quindi, opponibili a chiunque gli atti coi quali si costituiscono, si regolano o si estinguono diritti relativi a beni immobili.

    Nei Paesi anglo-sassoni i registri sono “pubblici” solo nel senso che chiunque può accedervi, ma il loro contenuto non assume (salve specifiche eccezioni) quella valenza “probatoria” che il “civil law” indica, appunto, come “fede pubblica”. Essi, quindi, in sostanza sono semplicemente “pubblici archivi”, e ciò per la natura essenzialmente privata degli atti che vi sono “archiviati”, che esclude, in sostanza, qualsiasi “controllo legalmente rilevante” sul loro contenuto e sulla loro stessa provenienza soggettiva.

    Nel nostro Paese i trasferimenti immobiliari si fanno davanti ad un notaio che è un “pubblico ufficiale” i cui atti sono assistiti da “pubblica fede” e trascritti nei “pubblici registri”. Nei sistemi anglosassoni invece il procedimento è esclusivamente privato. Insomma: volete comprare casa? Occorre solo sperare che tutti siano e siano stati onesti.

    Rilevanti danni alla certezza del diritto in USA e nei paesi anglosassoni

    Nei Paesi anglo-sassoni non esiste il notaio e le trattative sono svolte privatamente con l’ausilio di professionisti, quali gli avvocati. Ma l’avvocato non è indipendente, nè imparziale, anzi l’avvocato DEVE curare gli interessi esclusivamente della parte che gli ha conferito l’incarico.

    Quindi solitamente il venditore si affida ad un suo avvocato di fiducia e l’acquirente al suo. Non esistono, e laddove esistono, non sono affatto affidabili, i controlli preventivi effettuati dai professionisti tanto che è sempre più sentito e dilagante il problema dei danni economici al sistema giuridico causati da dati inattendibili, falsificati e fraudolenti inseriti nei Registri o presentati agli operatori. Svariati studi dimostrano che in questi Paesi negli ultimi decenni sono in crescente aumento i furti d’identità (attuati mediante la falsificazione dei dati di persone, facilitati dall’accesso telematico senza controlli preventivi); le frodi immobiliari (attuate mediante la falsificazione di documenti di acquisto e di identità); le frodi ipotecarie (attuate attraverso la falsificazione dei dati nei registri magari per ottenere con più facilità un mutuo); le falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare (consistenti nel vero e proprio “furto” della proprietà immobiliare ad inconsapevoli proprietari con iscrizione nei Registri Immobiliari di certificati di proprietà falsificati); le frodi societarie e così via. Non è possibile negare che tutte queste frodi e problematiche creano contenziosi e danni economici di rilevante gravità che incidono gravemente non solo sul malcapitato, ma ormai anche sullo sviluppo economico del Paese. E oltretutto con spese che sono di gran lunga superiori a quelle che sono previste nel sistema italiano.

    La superiorità del sistema italiano

    Il nostro sistema è invece molto più sicuro e garantistico soprattutto grazie ai controlli effettuati dal notaio: in sostanza in Italia non esiste contenzioso sulle transazioni immobiliari (solo lo 0,003% crea a contenzioso). E tutto questo con un costo ridicolmente inferiore a quello che tocca sopportare nel sistema anglosassone! Certo con questo non si vuole di certo affermare che tutti i cittadini dei Paesi di diritto continentale sono cittadini onesti e che i cittadini dei Paesi di diritto anglosassone sono tutti “furbetti”, può essere benissimo anche il contrario,  ma semplicemente che in un sistema giuridico carente di adeguati ed affidabili controlli preventivi (come quello anglosassone) i pericoli di frodi e falsificazioni trovano il loro naturale ambiente di sviluppo.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Insicurezza degli acquisti immobiliari nel sistema anglosassone ultima modifica: 2016-12-19T23:09:39+00:00 da notaio



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