• Ipoteca giudiziale, come si iscrive e come si cancella

    tribunaleL’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore. Essa infatti attribuisce al creditore ipotecario il diritto di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza rispetto a tutti gli altri sul prezzo ricavato dalla vendita.

    L’ipoteca garantisce dunque un credito, pertanto estinto il credito si estingue anche l’ipoteca. Ma estinzione e cancellazione non sono la stessa cosa perchè ben può accadere che il debitore abbia estinto il debito ma l’ipoteca non sia stata cancellata e sia ancora visibile nei pubblici registri immobiliari rendendo difficoltosa, se non impossibile, la vendita dell’immobile. Ci troveremmo difronte ad un “ipoteca solo formale”  poichè sostanzialmente estinta ma formalmente ancora iscritta. L’estinzione del debito la rende inutilizzabile, tuttavia un eventuale acquirente dell’immobile pretenderà il più delle volte che esso venga liberato dall’ipoteca, pur se priva di contenuto. E, aggiungiamo noi, a ragione. Le ipoteche dunque vanno sempre cancellate, e al più presto.

    La prescrizione della ipoteca

    Caso analogo è quello della prescrizione dell’ipoteca: qualsiasi ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla data dell’iscrizione se non viene rinnovata. L’iscrizione dell’ipoteca ormai scaduta per il decorso del termine ventennale, anche se inefficace nei confronti dei terzi, non si cancella automaticamente con il decorso del termine ma presuppone l’esecuzione di una formalità di cancellazione.

    L’ipoteca può essere volontaria, legale e giudiziale e tutte si costituiscono con l’iscrizione nei Pubblici Registri. La differenza tra le tre ipoteche sta nella diversa fonte ossia nel diverso titolo idoneo all’iscrizione. Nell’ipoteca giudiziale è il giudice che impone l’iscrizione dell’ipoteca su un determinato immobile quale garanzia del pagamento del debito che un soggetto (debitore) può aver contratto a danno di un altro soggetto (creditore). Non deve trattarsi necessariamente di un credito di una Banca, ma può essere anche un normale credito di un’azienda, di un professionista o di un privato. L’ipoteca giudiziale si iscrive infatti in base   ad una sentenza che preveda la condanna al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di un’obbligazione o al risarcimento dei danni a carico di un soggetto (debitore). Non è necessario al fine dell’iscrizione dell’ipoteca che la sentenza sia passata in giudicato o provvisoriamente esecutiva. Sono titoli esecutivi in tal senso anche i decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, i lodi arbitrali esecutivi, le sentenze di separazione e divorzio nonchè i decreti di omologa. Tutti provvedimenti del giudice che consentono l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale. L’iscrizione dell’ipoteca compiuta dal tribunale pertanto è volta alla tutela del debito verso un creditore insoddisfatto che ha ottenuto un provvedimento giudiziale, come ad esempio un decreto ingiuntivo per una fattura non pagata (quindi il debito può anche essere di importo molto modesto).

    Titolo per la iscrizione e la cancellazione

    Così come è necessario un titolo idoneo per l’iscrizione, lo è altrettanto necessario per la cancellazione. Titoli idonei alla cancellazione della ipoteca giudiziale sono:

     – atto notarile di consenso del creditore reso nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ossia ottenere dal creditore una dichiarazione di rinuncia all’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione;

    – sentenza o provvedimento passato in giudicato nel quale il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca, ossia ottenere dal giudice un provvedimento che autorizzi la cancellazione a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.

    Vale la pena precisare che alla cancellazione in oggetto non può essere applicato il particolare procedimento “semplificato” di cancellazione disciplinato dall’art. 13, commi 8-sexies e seguenti, del decreto legge n. 7/2007, convertito con modificazioni dalla legge n. 40/2007 (noto come “cancellazione Bersani”). La cancellazione dell’ipoteca giudiziale dovrà risultare quindi necessariamente da un atto notarile o da un provvedimento del Giudice.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    notaio d'Ambrosio parla al congresso

    Ipoteca giudiziale, come si iscrive e come si cancella ultima modifica: 2015-03-21T11:40:18+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità immobiliari

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    99 Commenti su “Ipoteca giudiziale, come si iscrive e come si cancella

    • rosy ha detto:

      Buongiorno, ho un quesito da porle, sperando di non essere troppo fuori tema.
      Vorrei acquistare un immobile che è stato pignorato qualche anno fa ed è già andato all’asta 2 volte, entrambe le volte deserte.
      Tramite un avvocato, gli ho chiesto di interessarsi in merito al procedimento di pignoramento ed è venuto fuori che il notaio non procede con l’atto giudiziario finchè questi non viene pagato e quindi la casa non può essere messa all’asta.
      Ora come posso procedere, io sarei realmente interessata all’acquisto e vorrei trovare un modo per poterla acquistare.

      Chiedo a lei un consiglio su come secondo lei è bene procedere.
      Cordialmente Rosy

      ps chiedo scusa se la terminologia non è corretta ma nn sono del mestiere.

      • notaio ha detto:

        Cosa c’entra il notaio? Forse vuoi dire che la vendita all’asta è stata delegata al notaio? Suggerisco di fare come ho scritto nell’articolo. Fai l’accordo coi creditori e col debitore, chiudi il pignoramento e contemporaneamente acquisti la casa. Ovviamente tutto deve essere ricompreso nel prezzo di acquisto, che non sarà superiore al valore ora raggiunto nella procedura, dopo i ribassi.

    • jacopo ha detto:

      Buongiorno , navigando sul web ho trovato molte info discordanti e vorrei fare luce sulla procedura di cancellazione di ipoteca giudiziaria.
      mi trovo ad acquistare un immobile su cui grava un’ipoteca giudiziaria a favore di una persona fisica. Per cancellarla basta un atto notarile o bisogna passare per forza da un tribunale ? Da come leggo nell’articolo un “semplice” atto notarile dovrebbe bastare.
      Una seconda domanda , quali sono i tempi per “liberare” l’inno bile da ipoteca?
      Grazie mille

    • francescobisci ha detto:

      Buona sera,
      Gent.mo Notaio Ambrosio le pongo un problema: sto acquistando un immobile da privato e vengo a sapere che su questo immobile gravano 2 ipoteche ordinarie e 1 giudiziale, la somma delle 3 è inferiore al prezzo concordato di vendita. Io d’accordo con l’agenzia dovro’ firmare il preliminare settimana prossima, ma avendo avuto queste info praticamente ieri, non voglio firmare nessun preliminare e anticipare come firmato in proposta d’acquisto euro 20 mila. Il proprietario con questi soldi che farà?potrebbe anche non pagare i suoi debiti.
      Se facessimo subito il rogito e pagassimo direttamente prima i creditori, le ipoteche sarebbero cancellate o ci sarebbero tempi biblici per la cancellazione delle ipoteche dai registri del territorio?Qualcuno vista la complessità del caso mi suggerisce di chiudere tutto e cercare un altro immobile.
      Cosa ne pensa? La ringrazio per ogni sua delucidazione.

      • notaio ha detto:

        Ovvio. La tua soluzione è quella giusta. Puoi anche fare il preliminare ma senza dare nessuna somma, o comunque darne una irrisoria. Al momento del rogito ci si troverà tutti assieme (venditore, compratore e creditori) e il prezzo di acquisto sarà ripartito secondo i crediti. I creditori soddisfatti firmeranno contestualmente la cancellazione ipotecaria che avrà effetto immediato.

    • emme ha detto:

      Gent. Notaio, come si iscrive ipoteca volontaria (legittimata dalla l.divorzio) sulla casa in vendita dell’ex coniuge e padre sulla base della sentenza di divorzio, prescrittiva di mantenimento, per gli alimenti del figlio maggiorenne?
      Cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        L’ipoteca volontaria si iscrive depositando in Conservatoria il titolo, cioè un atto notarile con cui il proprietario consente all’iscrizione, ma mi sembra di capire che stai parlando di una altra cosa: l’ipoteca a garanzia di un obbligo di pagare una somma di danaro derivante da sentenza di divorzio non è una ipoteca volontaria ma giudiziale, che trova il suo titolo nella sentenza. Sarà sufficiente una copia autentica della sentenza ed eseguire le formalità burocratiche per il deposito e la iscrizione. Un notaio o un avvocato potranno provvedervi in pochi giorni.

    • Jam ha detto:

      Illustrissimo Notaio buongiorno,
      trovandomi nella situazione di avere disponibilita’ di liquidi improvvisa (causa eredita’) pensavo di investirli in un immobile. Purtroppo la mia disponibilita’ non mi permette di acquistare ai prezzi di mercato e stavo vagliando l’ipotesi di cercare immobili messi all’asta. Volevo una sua conferma riguardo le cancellazioni di ipoteche; mentre per quanto riguarda le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di mutuo fondiario per le quali il creditore esige la completa soddisfazione del debito facendolo quindi ricadere sul terzo acquirente (aggiudicatario) nel caso il prezzo d’asta non coprisse il debito residuo, gli interessi e le spese legali; per le ipoteche giudiziali, una volta che l’aggiudicatario abbia saldato il prezzo di aggiudicazione i debitori si accontenteranno di quanto realizzato con la vendita (continuando poi aggredendo il patrimonio dell’esecutato) oppure anche in questo caso viene in qualche modo coinvolto il terzo acquirente (aggiudicatario).
      RingraziandoLa in anticipo per la risposta vorrei ricevere una conferma anche riguardante l”accollo” del debito riguardante il caso delle ipoteche volontarie (mutuo fondiario)
      Cordiali saluti,
      Gian Malme

      • notaio ha detto:

        Puoi stare tranquillo: l’acquisto all’asta dal Tribunale libera da tutte le pregiudizievoli precedenti che vengono cancellate con ordine dello stesso Giudice nello stesso Decreto di trasferimento definitivo. I costi delle successive pratiche burocratiche di cancellazione, che sono però modesti, ricadono sull’aggiudicatario. In effetti il creditore che non viene soddisfatto dal ricavato di una vendita all’asta può poi aggredire (di solito lo fanno contemporaneamente) anche altri beni del debitore, ma a noi non ce ne importa: l’aggiudicatario può stare tranquillo (a meno che si scopra che l’aggiudicatario è una testa di legno dell’esecutato che ha organizzato una frode, ma questo è un altro problema).
        Non ho capito che mi domandi sull’accollo… comunque leggi il mio scritto sull’accollo liberatorio e non liberatorio.

    • Pierluigi ha detto:

      Buongiono Notaio volevo porle un quesito che ci assilla in questi giorni
      A seguito di una causa per la divisione di un eredita’ mia moglie e mio suocero per sentenza del Giudice hanno ricevuto come controparte per la divisione a titolo definitivo da 2 fratelli una cifra X da corrispondere divisa in parti uguali .
      Uno dei fratelli ha pagato tutto e subito con atto notarile la cifra di sua pertinenza , l’altro ha avuto una dilazione in rate concordate a cui ha fatto fronte senza alcun problema .
      Nei mesi successivi è arrivata una cartella di pagamento in solido di varie imposte ( Registro trasferimento fabbricato 104T Registro : altre voci 109T Imposta Ipotecaria 649T Imposta Catastale 737T e Entr.Event.Ag.delle Entrate 806T ) regolarmente pagata nei tempi e nei modi richiesti .
      Pochi giorni fa è arrivato un sollecito Equitalia su una cartella a NOSTRO avviso mai notificata ( ma questo poco importa ) dell Agenzia delle Entrate -Territorio inerente a : Territorio Imposta di bollo , Territorio Imposta Ipotecaria , Territorio Tassa Ipotecaria per anno 2012 ( anno in cui ci fu la sentenza della divisione ) .
      Dopo mille peregrinazioni siamo giunti al catasto che ci ha spiegato ( secondo loro ) che è l’iscrizione di ipoteca partita dal tribunale per la parte che il secondo fratello ( quello che ha pagato a rate ) in quanto non abbiamo fatto rinuncia NOI di iscrizione e non ha fatto lui atti notarili ( come il primo fratello ) per l’estinzione del debito .
      La mia domanda nasce spontanea : Il tribunale iscrive un ipoteca senza avvisarci ( ok ) noi non sapevamo di comunicare rinuncia ( ok ) il nostro avvocato non ci dice nulla di questa cosa ( ok ) non riceviamo la prima cartella ( ok ) MA come mai riceviamo noi una cartella di pagamento se aprono una ipoteca a tutela del CREDITO che dobbiamo ricevere ??
      Puo farmi luce su quanto le ho descritto ??
      Mi puo dare consigli sulla strada da percorrere ???

      Grazie in anticipo
      Pierluigi

      • notaio ha detto:

        Perdonami ma non comprendo bene che cosa è successo. Avete fatto una divisione giudiziale e non avete pagato le tasse? Avete fatto una divisione davanti al notaio? E perchè solo con uno dei fratelli e non l’avete fatta con l’altro? Cmq il Tribunale non iscrive nessuna ipoteca giudiziale per conto suo ma le iscrizioni sono solo per impulso del creditore. Non sarà una ipoteca legale (ben diversa dalla giudiziale) che avete voluto voi per garantirvi dalle somme a voi dovute? Recupera il titolo originale e vedi chi l’ha iscritta (Agenzia delle entrate? Equitalia? Voi stessi?) e perchè! Solo allora si potrà capire chi è il debitore. Magari l’iscrizione di ipoteca (legale) è a vostro favore, l’avete voluta voi, la doveva pagare il secondo fratello, voi non gliel’avete fatta pagare perchè non lo sapevate, e ora scoprite che siete in solido con lui. Per l’ipoteca legale (diversa dalla giudiziale) vedi il mio scritto https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/ipoteca-legale-garanzia-dimenticata/

    • mcgreg73 ha detto:

      Egregio Notaio,
      A proposito di cancellazione di ipoteca giudiziale ho un quesito.
      Una società ha iscritto tanti anni fa ipoteca giudiziale su un immobile di un suo creditore.
      Qs società è stata poi fusa per incorporazione nella “mamma” che, dopo un concordato preventivo liquidatorio, è stata ad oggi cessata dal registro imprese. Il credito della figlia svalutato in quanto ritenuto inesegubile.
      Oggi l’immobile gravato da ipoteca deve essere ceduto.
      Come è possibile cancellare l’ipoteca dato che l’ex liquidatore sociale è cessato anche lui?
      Grazie per l’aiuto
      Cordiali saluti
      G.A.

      • notaio ha detto:

        Le ipoteche giudiziali si cancellano o con un atto notarile nel quale il creditore acconsente, appunto, alla cancellazione dell’ipoteca o con un provvedimento del Giudice che ordini la cancellazione stessa. Se la prima via non è percorribile per i motivi che mi hai esposto, non ti resta che presentare una istanza al giudice per ottenere l’ordinanza di cancellazione, magari tramite l’ausilio di un avvocato

    • Pierluigi ha detto:

      Buongiorno; in effetti la questione è assai intricata ed io mi son spiegato male, magari utilizzando termini impropri. Quasi certamente si tratta di ipoteca legale. Ci riprovo.
      L’ipoteca ci è stato detto al catasto che è stata “aperta” su richiesta della cancelleria del tribunale come garanzia verso i creditori per la parte di credito secondo loro ancora residua (quella del fratello che ha pagato a rate). La cosa a nostro avviso ridicola è che è stato chiesto di onorarla a mia moglie ed a mio suocero (i creditori) e non al debitore.
      In sostanza: la divisione fu fatta in tribunale che stabilì una cifra X che i fratelli avrebbero dovuto versare a mia moglie ed a mio suocero come “conguaglio” per la differenza del valore degli immobili attribuiti alle due parti.
      Uno dei due fratelli pagò la sua quota parte davanti ad un notaio il quale emise regolare quietanza con espressa rinunzia ad una eventuale ipoteca e questa quietanza risulta nel registro del catasto. L’altro pagò a rate e nessuna “quietanza notarile” fu emessa, dati gli ottimi rapporti intercorrenti.
      Ora: al catasto ci hanno detto che tali ipoteche sono in un certo senso emesse d’ufficio a garanzia del creditore su richiesta della cancelleria del Tribunale.
      Tutte le tasse che l’Agenzia delle Entrate ha chiesto a tutte e quattro le parti in causa sono state pagate in solido nei tempi e nei modi previsti.
      Né mia moglie né mio suocero hanno mai chiesto che fosse emessa tale ipoteca a garanzia del loro credito.
      Tuttavia anche se questo fosse stato fatto a loro insaputa dal loro legale (cosa di cui dubito fortemente) come mai l’ipoteca (e la relativa cartella esattoriale MAI arrivata ed il conseguente sollecito) sono a carico di mia moglie che è la creditrice e che proprio da tale ipoteca avrebbe dovuto essere tutelata?
      A quanto ci hanno detto al catasto, l’iscrizione è a nostro favore, per tutelarci, ma allora, di nuovo, non si capisce perché dobbiamo pagare noi una ipoteca che ci tutela per un credito che dovevamo riscuotere (e che abbiamo già riscosso).
      Tra le altre cose, sempre al catasto, ci hanno detto che la legge NON obbliga ad un atto notarile pubblico per la quietanza dei denari ricevuti, quindi ritenevamo di essere nella più totale tranquillità, specificando anche, è vero, che avremmo dovuto fare rinunzia all’ipoteca. Ma come si fa a rinunziare a qualcosa che non si sa di avere?
      Lei mi chiede di recuperare il titolo originale: ebbene, questo titolo non si trova: le due Agenzie territoriali la vedono “nel sistema” ma non si spiegano da dove provengano. Al Catasto, a Registro, hanno la sentenza del Tribunale e la quietanza stilata dal notaio e niente più, come sopra.
      Se può esserle utile preciso che l’importo della cartella che deve essere pagata è pari al
      2% della somma dovuta dal fratello che ha pagato a rate.
      La nostra speranza è che sia un errore, dato che, come le ho specificato sopra, una voce “imposta ipotecaria” compare nella cartella pagata da tutti in solido, ma al catasto ci hanno detto che non è così, non riuscendo, però, a darci spiegazioni esaurienti e ripetendo alla noia la solfa che è emessa su richiesta della cancelleria del tribunale a tutela dei creditori (che però in questo caso son quelli che teoricamente dovrebbero onorarla!!).
      Mi creda: siamo in un girone Dantesco ed i termini stanno per scadere.
      Grato per la sua disponibilità, un cordiale saluto
      Pierluigi

      • notaio ha detto:

        Quindi avevo visto giusto. Se hai letto il mio articolo vedi come funziona l’ipoteca legale. Non si capisce ancora nel tuo caso dove è contenuta questa divisione e questa concessione di dilazione… cmq, si, la legge la pone a carico di chi ne beneficia, cioè voi. Se eravate informati, o rinunciavate, o semplicemente nel conteggio della rateazione del secondo fratello ci caricavate i costi dell’ipoteca legale, come ammesso dalla legge. Per consolazione posso dirvi che anche ora, dopo aver pagato, avete diritto a richiedere il rimborso al fratello debitore… e avrete successo perchè, non dimenticatevelo, ora avete una ipoteca sul suo bene che quindi potete pignorare! N.B.: Ci saranno poi i costi della cancellazione dell’ipoteca!

    • Pierluigi ha detto:

      Egregio notaio, la ringrazio moltissimo per le sue delucidazioni. Credo proprio che grazie al suo preziosissimo aiuto siamo arrivati al bandolo della matassa.
      La divisione, il titolo cui lei fa riferimento credo sia la sentenza del tribunale ove, però, non c’è affatto scritto quali siano termini e modi di pagamento del conguaglio dovuto dai fratelli né si fa cenno alle ipoteche (o in questo caso all’unica ipoteca). Rimane lo stupore dovuto al fatto che il legale di mia moglie e di mio suocero mai abbia fatto menzione di questa eventualità … …
      Non sapendone, quindi, niente non abbiamo caricato il costo della medesima sulla cifra stabilita dal tribunale. Dati gli ottimi rapporti intercorrenti credo che non ci saranno problemi.
      Un ‘ultimissima domanda: le spese di cancellazione a carico di chi sono?
      Nuovamente grazie della sua preziosa disponibilità.
      Pierluigi

      • notaio ha detto:

        Le spese di cancellazione sono a carico del debitore, non vostro. Voi, una volta saldati anche delle spese di iscrizione, avete solo l’obbligo di firmare il consenso di fronte al notaio. Quanto alla vostra non conoscenza dei fatti, purtroppo è frequente: le questioni ipotecarie sono di stretta competenza notarile e sfuggono anche agli avvocati più bravi.

    • Pierluigi ha detto:

      Egregio notaio, grazie.
      Con questo messaggio desidero esprimerle i più sentiti ringraziamenti da parte mia e di noi tutti per la sua gentile disponibilità, la sua cortesia e la sua professionalità.
      Buona giornata e buon lavoro.
      Pierluigi

    • ARIANNA ha detto:

      Buonasera Notaio, Le sottopongo quello che sto vivendo (un incubo ormai) ho fatto un compromesso tra privati (5 fratelli che hanno avuto in eredità 3 immobili) per acquistare casa, ho incaricato un notaio per il rogito+mutuo, il notaio mi informa che 1 dei fratelli ha un ipoteca legale iscritta dal 2009 verso Equitalia per € 70.000. Il debitore si reca dal funzionario Equitalia il quale gli rilascia un dichiarazione da compilare dove chiede il consenso all’agente di riscossione per la vendita dell’immobile ipotecato, rinunciando alla sua quota che sarà interamente versata ad Equitalia al momento del rogito. Il mio notaio purtroppo non credo sia ferratissimo sull’argomento ma ormai sta seguendo lui la cosa….e diciamo che se vogliamo parlare di sicurezza per farmi stare tranquilla non ci siamo proprio per questo ho deciso di scriverle ed il mio quesito è questo: Inviando la richiesta via mail ad Equitalia per avere autorizzazione quanto tempo può passare per avere una risposta? E poi relativamente alla relazione preliminare da inviare alla banca per la richiesta di mutuo cosa bisogna fare dato che l’ipoteca c’è e viene svincolata solo al rogito? Viene fatta un’aggiunta alla relazione dove si specifica questa cosa? Altrimenti non mi daranno mai il mutuo…..Spero in un suo cortese riscontro…grazie, saluti.

      • notaio ha detto:

        Alt! Non è un incubo. Certo i promissari venditori dovevano informarla: se non liberano dall’ipoteca l’immobile subito sono inadempienti e lei ha il diritto al doppio della caparra più il risarcimento del danno. Detto ciò, leggo che Lei ha deciso di agevolarli e consentire la cancellazione dell’ipoteca al momento del rogito con il danaro che darà lei. E’ una operazione comunissima (anche se doveva essere concordata prima del preliminare). Le banche non hanno problemi a concedere il mutuo con l’impegno alla cancellazione contestuale dell’ipoteca. Il notaio avvertirà la banca con la sua relazione preliminare, la banca preparerà l’assegno intestato ad Equitalia, la quale, presente all’atto, prenderà i soldi e acconsentirà alla cancellazione (Equitalia fa tutto da sola). I tempi di Equitalia non li conosco, ma è meglio seguire la pratica invece di affidarsi a mail. E’ pure meglio se va lei ad informarsi invece del debitore: è vero che lei non c’entra nulla, ma psicologicamente Equitalia è più propensa a fare una cortesia a lei, che è il terzo incolpevole, piuttosto che al debitore.

    • ARIANNA ha detto:

      Buongiorno Notaio, la ringrazio per avrei tranquillizzato….io ho provato ad informarmi con Equitalia ma non essendo io la debitrice non mi hanno potuto dare informazioni per la privacy….comunque il preliminare in banca è stato inviato con la trascrizione di quanto faremo….la richiesta di autorizzazione ad Equitalia è stata inviata, adesso deduco bisogna aspettare un loro cenno di riscontro dato che dovranno anche essere presenti al rogito….Lei mi consiglia di andare io direttamente presso gli uffici?

    • ARIANNA ha detto:

      Perfetto….farò come Lei suggerisce nel caso i tempi diventino troppo lunghi…..La ringrazio per l’attenzione prestatami.

    • marco dg ha detto:

      Buongiorno Notaio, innanzitutto la ringrazio per l’interessante articolo (e blog). Volevo chiederle una cosa che mi è sfuggita e che mi riguarda. E’ possibile richiedere la cancellazione di un’ipoteca giudiziale per semplice decorrenza dei venti anni? Nello specifico, qualche anno fa mi sono accorto di avere un’ipoteca giudiziale (per un debito verso una banca non contratto da me ma da miei familiari) di cui non ero a conoscenza. Nessuno mi ha mai chiesto alcun pagamento (il debito in questione è del 1991 e l’ipoteca è stata iscritta nel 1995) e credo che mio padre (oggi scomparso) abbia fatto nel tempo qualche transazione con alcune banche (quindi credo che la questione sia chiusa ma non ne sono certo). Essendo passati i venti anni e senza scomodare la banca in questione, posso chiedere la cancellazione dell’ipoteca?
      Cordiali saluti

    • marco dg ha detto:

      Grazie mille. Chiarissimo e gentilissimo.
      Cordiali saluti

      Marco

    • CAPUSSELA FABIO ha detto:

      Buona sera Notaio, in riferimento all’articolo volevo chiederle, se in fase di chiusura di un accordo stragiudiziale con una banca che ha iscritto sia pignoramento che ipoteca sul mio immobile se, posso pretendere che le cancellazioni rientrino nell’accordo e che vengano fatte dalla banca? Se non fosse possibile io comunque non ho l’obbligo di effettuarla immediatamente

      • notaio ha detto:

        Chiuso l’accordo col creditore (e soddisfatte le clausole) è possibile cancellare ipoteca e pignoramento. Il problema è dunque chi deve pagare le cancellazioni. Purtroppo non c’è un obbligo di legge che lo addossi al creditore, quindi non puoi pretenderlo legalmente. Deve essere oggetto di trattativa. Sicuramente puoi lasciarle li dopo l’accordo, ma se l’esistenza dell’ipoteca solo formale è un fatto più tranquillo, il pignoramento presenta delle incognite in quanto può essere sfruttato da altri creditori fino alla sua cancellazione: suggerisco di toglierlo subito.

    • giuseppez ha detto:

      buona sera notaio, in merito al suo articolo volevo porle una domanda: sono un praticante avvocato e mi si è presentata, dal mio dominus, una questione a me sconosciuta. mi ha chiesto di andare alla conservatoria per cancellare le quietanze di ipoteca di un nostro cliente, io non vorrei fare brutta figura con lui, pertanto può darmi delle lucidazioni sul procedimento da fare a tale scopo? tali cancellazioni vanno fatte telematicamente? grazie in anticipo per la sua risposta, cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Nei miei scritti leggi come si cancellano i vari tipi di ipoteca. Una cosa è certa però, che per cancellare una ipoteca di qualsiasi tipo sia ci vuole una sentenza o un atto del notaio (salvo i casi della legge Bersani). Devi quindi munirti del titolo in copia autentica, ed eseguire la cancellazione sia in via telematica che cartacea (previo pagamento delle tasse). Se ti munisci del titolo giusto puoi chiedere aiuto ad un notaio per il quale queste cose sono attività di routine.

    • lele.manu ha detto:

      Buonasera Notaio, a seguito di una sentenza abbiamo iscritto ipoteca su un cantiere edile ad uso residenziale(in costruzione) poiche la ditta e’ debitrice nei miei confronti, se una nuova ditta decidesse di rilevare il cantiere e i relativi compromessi stipulati in precedenza con i vari acquirenti, quale scenario potrebbe verificarsi ai fini del recupero del credito?immagino che tale ipoteca dia fastidio sia alla nuova ditta che rilevera’ tutto in caso di future vendite sia per gli acquirenti attuali giusto?
      la ringrazio infinitamente

      • notaio ha detto:

        Se ha messo una ipoteca su un bene immobile (ancorchè in corso di costruzione) essa rimane, indipendentemente dalle vicende della proprietà. In effetti se qualcun altro acquista l’immobile per continuare la costruzione e rivendere il finito potrebbe profilarsi uno sviluppo positivo per lei: innanzitutto se i lavori proseguono aumenta il valore della sua garanzia ipotecaria, e comunque quando ad un certo punto vorranno rivendere, gli acquirenti si accorgeranno della esistenza della ipoteca, e dovranno pur pagare per estinguere il debito e cancellare la iscrizione.

    • Jenny ha detto:

      Buonasera Notaio,
      volevo porgerle un paio di quesiti: stiamo acquistando casa, fatta proposta d’acquisto con caparra cofirmataria (son passati 40 gg e l’assegno non è stato incassato dal venditore), qualche giorno prima del compromesso (già spostato avanti di 20 gg per “problemi” di lavoro del venditore) l’agenzia ci informa della presenza di 2 ipoteche giudiziali (2° e 3° grado dopo quella di 1° del mutuo) del valore doppio rispetto a quello dell’immobile stesso.
      Nella proposta di acquisto non si evince l’esistenza delle 2 ipoteche giudiziali e ci era stato assicurato verbalmente dell’esistenza della sola ipoteca del mutuo. Vorremmo uscire dalla proposta amichevolmente ma il venditore non sembra acconsentire.. (nella proposta non ci sono clausole di penali perciò mi chiedevo (domanda n.1) se per legge in caso di rinuncia fossimo noi gli inadempienti con la conseguente perdita di caparra o se posso contestare per legge l’omissione di tali ipoteche.
      Se decidessimo di andare avanti, per non perdere eventualmente la caparra, la clausola contenuta nella proposta di acquisto “.. libera al rogito da ipoteche, trascrizioni,….ecc ci tutela nel senso che possiamo imporre che le ipoteche siano entro il giorno del rogito cancellate c/o i registri immobiliari o il venditore ha diritto a farle cancellare contestualmente al rogito dal notaio con consenso delle banche creditrici (domanda 2)?
      In questo secondo caso io avrei un immobile matematicamente ancora “non sicuro” se il giudice decide di non cancellare le ipoteche estinte in fase di mutuo(domanda 3)?
      In ultimo mi consiglia la trascrizione del preliminare visto che il rogito sarebbe addirittura fissato tra 4 mesi?

      • notaio ha detto:

        Assolutamente no, se vi ha taciuto circa l’esistenza di ipoteche giudiziali è già inadempiente il venditore! Avete diritto di non stipulare e di ottenere il doppio della caparra, salvo altri danni. Se invece volete acquistare lo stesso spiegate bene al venditore che al momento del rogito tutto deve essere effettivamente cancellato: no promesse a voce. Infine: la trascrizione del preliminare è sempre consigliabile, ma ora per trascriverlo occorre rifarlo. Se riuscite a gestire bene il contenuto e magari inserire delle clausole inequivocabili lo consiglio.

    • piter ha detto:

      Notaio, buon giorno, ringraziandola in anticipo, avrei da farle tre domande:

      1) In caso di ipoteca scaduta per decorso del termine ventennale, se il proprietario vuole vendere il bene, l’acquirente come fa ad essere tutelato dall’ipoteca, potendo Il creditore rinnovarla prima della trascrizione dell’atto? In cosa consistono in questo caso le formalità di cancellazione?

      2) In caso di ipoteca su beni indivisi, il 2825 cc. dice che l’ipoteca su uno dei beni, concessa da uno dei condividenti, si trasferisce sul bene a lui assegnato con la divisione, purché sia nuovamente iscritta entro 90 giorni dalla trascrizione della divisione.

      Come opera di preciso “il trasferimento” dell’ipoteca? Serve il consenso del condividente-concedente od opera ex legge e quindi il notaio dovrà fare solo la nuova iscrizione?

      3) Nel caso in cui un bene è ipotecato e lo si vuole vendere comunque senza poter fare la cancellazione, qual è il modo per tutelare l’acquirente? Una fideiussione unilaterale, un’assicurazione?

    • max ha detto:

      Buongiorno Sig. Notaio
      se si ricorda qualche tempo fa Le scrissi a proposito di un’ipoteca giudiziale trascritta dalla mia ex-moglie su immobile di mia proprietà, nonostante io pogassi regolarmente l’assegno di mantenimento per il figlio nato in costanza di matrimonio, così come concordato nell’accordo di separazione consensuale. Sono lieto di informarLa che, seppur a distanza di quasi 20 anni, il magistrato barese ha accolto il mio ricorso, disponendo la cancellazione dell’ipoteca e condannando la signora al pagamento delle spese legali. Resto a Sua disposizione per ulteriori precisazioni che Lei o altri utenti del blog volessero ricevere.

    • serva mario ha detto:

      articoli interessanti. colgo l’occasio9ne per sottoporle il seguente quesito.
      egregio signor notaio, con sentenza del 2001 il tribunale in una causa di divisione ereditaria disponeVA l’assegnazione dell’appartamento a me e la corrisponsione di una certa somma a controparte. la cancelleria invia nota di trascrizione di ipoteca legale al competente ufficio del catasto. finito l’iter giudiziale e controparte soddisfatta, vorrei cancellare l’ipoteca. cosa devo fare? è necessario un atto di liberatoria da parte del creditore e la natura di questo atto?
      ringrazio snetitamente pe rl’attenzione che vorrà darmi.
      mario serva

      • notaio ha detto:

        L’ipoteca sta in conservatoria, non in catasto. Cmq, si, occorre un atto di cancellazione notarile in cui la parte soddisfatta firma di fronte al notaio per confermare che è stata integralmente pagata. Non si può rifiutare.

    • max ha detto:

      Gentile Notaio
      come già ebbi a comunicarLe recentemente ho ottenuto dal Magistrato la cancellazione dall’ipoteca giudiziaria iscritta sul mio appartamento dalla mia ex-moglie a garanzia dell’assegno di mantenimento. Aggiungo che come avrà visto dalla documentazione che su Sua richiesta le ho inviato, il Magistrato stigmatizza duramente l’iscrizione dell’ipoteca in assenza di inadempienza o quanto meno di pericolo di inadempienza, e condanna la signora al pagamento delle spese legali, di cui non ho visto una lira, perché non ha né proprietà, ne un lavoro fisso. Ma c’è da aggiungere che la signora, in dispregio alla sentenza, il giorno stesso della pubblicazione della stessa e con la connivenza del suo legale, si precipitava a rinnovare d’urgenza l’ipoteca, per cui, una volta passata la sentenza in giudicato (non è stato proposto appello), io mi trovavo nella condizione di poter cancellare l’ipoteca originale, ma non la rinnovazione. Cosa devo fare per far valere i miei diritti? Potrei chiedere un apposito decreto esecutivo al Magistrato o quantomeno attivare una procedura d’urgenza ex art. 700 cpc? Le faccio presente che qualora non riuscissi a cancellare velocemente l’ipoteca, perderei la possibilità di vendere la casa ad un prezzo ottimo, che, date le attuali difficoltà del mercato immobiliare, difficilmente riuscirei ad ottenere in seguito. Grazie per l’attenzione
      Massimo

      • notaio ha detto:

        Innanzitutto mi scuso di non averla ringraziata per il gentile invio. Sono stato oberato di impegni. Quanto all’escamotage, davvero low profile, di cui mi riferisce, io: A) cancellerei l’ipoteca originaria; C) intimerei alla controparte di provvedere alla cancellazione della rinnovazione pena il risarcimento del danno, trattandosi di atto emulativo; D) intimerei al Conservatore di cancellare la rinnovazione di una ipoteca inesistente, con le stesse considerazioni; B) nel frattempo chiederei al giudice l’emissione di un decreto rettificativo che comprenda anche la annotazione di rinnovazione (non credo ci sia bisogno di una altra causa;

        • k ha detto:

          Buongiorno! Ho scoperto dopo 4 anni che – nonostante ci sia scritto sul mio atto di acquisto che la casa sia libera – fu iscritta un ipoteca giudiziale sulla casa 5 anni prima che io l’acquistassi.
          1. Società romana era proprietario
          2. Società romana vende a privato
          3. Privato vende ad altro privato
          Tra 1 e 3, non so quando, l’agente di riscossione fa iscrivere ipoteca giudiziaria sul bene, a debito di proprietario 1, che all atto del l’iscrizione non era più proprietario del bene.

          Io scopro dopo del esistnenza del ipoteca che il notaio (mi dicono oggi) ha considerato inefficace poiché iscritta su un bene che non era di più di proprietà di 1 al momento della iscrizione.
          Pertanto mi dicono che io posso vendere e fare quello che voglio perché totalmente inefficace.

          Ciò detto ho chiesto di farla cancellare. Dicono che forse non trovano chi può firmare da Equitalia (o sub agente) e quindi non è detto che si riesca a cancellare ma che chiunque la ritiene inefficace e quindi è come se non ci fosse. Vorrei un parere duplice:
          Perché non l’ha fatta cancellare comunque?
          È vero che è totalmente inefficace poiché emessa su bene già venduto a terzi e quindi è come se non esiste? È vero che io non ho problemi?
          Cosa devo fare per farla togliere da un giudice che (so che non è tenuto a farlo) non ha verificato che la banca avesse titolo di fare iscrivere ipoteca poiché già era di un altro l’immobile (primadi me)?

          Grazie mille

          • notaio ha detto:

            A mio avviso in un atto notarile deve essere data contezza di tutte le pregiudizievoli, anche di quelle solo formali, scadute, prescritte, non rinnovate o inefficaci. Comunque le consiglio di accertare se è vero che l’ipoteca è stata iscritta a carico di un nominativo che non era più proprietario al momento della iscrizione, dopodichè, se è vero, pretendere da Equitalia la cancellazione a loro spese in quanto costituisce danno per lei. In caso di rifiuto a mio avviso occorre agire in giudizio contro chi ha messo l’ipoteca, chiedendo al giudice l’ordine di cancellazione, e a chi ha sbagliato il risarcimento danni. Andranno pure richiesti i danni al venditore che aveva l’obbligo di darle l’immobile libero anche da ipoteche inefficaci.

    • enrica ha detto:

      Buona sera Notaio i miei genitori stanno acquistando un terreno dove c’era iscritta con data 1994 un’ipoteca giudiziale da decreto ingiuntivo , quindi prescritta perché sono passati più di 20 anni , ora noi vorremmo che questa ipoteca venga cancellata cosa dobbiamo fare??

      • notaio ha detto:

        Occorre rintracciare il creditore e fargli sottoscrivere un atto di assenso alla cancellazione. Curandone poi l’esecuzione. Il tutto a sue spese. In caso di rifiuto o impossibilità occorre agire in giudizio.

    • mauroliga ha detto:

      Buongiorno Notaio; le riassumo il mio caso. In data 8-4-2104 rogito l’acquisto di un immobile libero da qualsiasi vincolo ipotecario; in data 7-5-2014 l’atto viene trascritto.Oggi sto vendendo l’immobile ma “scopro” che in data 17-9-2014 è stata iscritta presso il tribunale un’ipoteca giudiziale ai danni del precedente proprietario; atto non opponibile , ma come faccio a cancellarlo? La ringrazio sentitamente per il suo intevento.

      • notaio ha detto:

        L’ipoteca giudiziale trascritta contro il precedente proprietario dopo la trascrizione del suo atto di acquisto è inefficace. Deve rivolgersi ad un legale che intimerà al creditore ipotecario di cancellare immediatamente l’ipoteca, pena il risarcimento del danno. In caso di rifiuto agirà in giudizio contro il creditore chiedendogli la somma che avrebbe potuto ricavare dalla sua vendita.

        • Laurapi ha detto:

          Gentilissimo notaio, ho già postato questo commento ma nel posto sbagliato, credo….mi scuso e lo ripropongo:
          ho ereditato beni in comunione con i miei fratelli ma siccome questi hanno entrambi pendenze con Equitalia ho richiesto ed ottenuto nel giugno 2013 la divisione giudiziale dal Tribunale. Non ho potuto pagare la tassa di registro fino al 2016 e perciò ho trascritto la sentenza di divisione solo il 17.05.16. Tutte le precedenti trascrizioni di ipoteche a carico dei miei fratelli sono sparite dalla mia quota tranne 1 iscritta il 9.05.16. Come faccio a cancellarla posto che il conservatore mi ha detto che non cancella nulla?
          Grazie

          • notaio ha detto:

            Se ho ben capito è stata iscritta una ipoteca dopo la sentenza di divisione e prima della sua trascrizione. Quindi anche se il giudice non ne poteva ordinare la cancellazione l’ipoteca è stata iscritta per errore: la divisione retroagisce infatti ab inizio, dalla morte del de cuius. Tenendo presente che l’errore è scusabile perchè il creditore non sapeva della divisione, suggerisco comunque di intimare al creditore di cancellarla, e se si rifiuta agire in giudizio chiedendogli il risarcimento del danno.

    • k ha detto:

      Salve. Come ha suggerito lei mi sono rivolta tramite legale per fare cancellare lipoteca inefficace. Ho una domanda. Cosa devo fare scrivere quando accetto la proposta di acquisto per non dovete ridare la caparra doppia indietro se questi non vogliono comprare anche se lipoteca e totalmente inefficace poiché iscritta due anni dopo che quella persona aveva venduto la casa (2005 venduta a X, X vende a me nel 2012, ipoteca giudiziale iscritta nel 2007 conto chi già nel 2005 non era più proprietario. Grazie

      • notaio ha detto:

        Molto semplice: trasparenza. Nel momento in cui nel preliminare (o nella accettazione della proposta di acquisto, il che è lo stesso) lei avverte del problema, nessuno potrà dichiararla inadempiente.

        • k ha detto:

          GraZie. Quindi contrariamente a quanto mi dice l’agenzia io dichiaro che c’è ipoteca inefficace ai sensi di legge iscritta nel 2007 su bene alimentato nel 2005 ma essendo totalmente inefficace confermato dal notaio io ho rogitato tranquillamente nel 2012 e limmobile e libero da richieste reali? Più o meno così? Grazie

    • cac ha detto:

      Buonasera Notaio, sono un architetto libero professionista e vorrei illustrarle in breve il caso:
      – nel 2009 eseguo un lavoro per una immobiliare che dopo un anno fallisce;
      – mi insinuo nel fallimento ed il mio avvocato mi suggerisce di iscrivere ipoteca;
      – l’immobiliare ha un unico immobile del valore di 800000€;
      – banca x con ipoteca di 1° grado (credito per 130000€), banca Y con ipoteca di 2° grado (credito di 700000€) ed io (credito di 15000€);
      – verrà a breve venduto l’immobile alla cifra di 300000€;
      – il curatore mi dice: verrà soddisfatta la 1° banca e parzialmente la seconda mentre per lei nulla ed anzi mi dovrà autorizzare la cancellazione dell’ipoteca;
      Posso oppormi o mi obbliga il giudice? Oppure lo può farev automaticamente il giudice con sentenza? Grazie in anticipo

      • notaio ha detto:

        Certo che può opporsi. Venduto l’immobile il curatore delegato deve preparare il piano di riparto del ricavato secondo stretti criteri di legge. Il piano di riparto le deve essere notificato. Se il piano non rispetta la legge può fare opposizione illustrandone i motivi. Il Giudice sospende la distribuzione ed esamina le sue ragioni accettandole o respingendole.

    • ELENA ha detto:

      BUONASERA NOTAIO, ho una domanda da porle: sulla mia famiglia grava un ipoteca di secondo grado giudiziale rinnovata nel 2002 per un totale di 77 mila euro circa, il giudice ha definitivamente chiuso un asta lunga 20anni dove il creditore di questa asta chiedeva quasi 300 mila euro ed il giudice gliene ha riconosciuti 103 mila calcolando ipoteca più interessi. vorrei sapere se il creditore dell ipoteca ha ancora voce nel chiedere la differenza che il giudice non gli ha concesso. spero in una sua risposta. saluti

      • notaio ha detto:

        Non è facile comprendere il problema, perchè il quesito è piuttosto approssimato (le ipoteche, ad esempio, non si mettono sulle famiglie, ma sulle case). Comunque quello che ho capito mi porta purtroppo a dare risposta sfavorevole: se con la vendita all’asta di una casa il creditore non viene soddisfatto per intero, lui rimane creditore per la differenza e può agire successivamente anche contro altri beni.

    • Red ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      Vorrei comprare un immobile all’asta giudiziaria ed esaminando le varie casistiche a volte trovo iscrizioni di domanda giudiziale altre di ipoteca giudiziale; per cortesia vorrei capire la differenza.
      Inoltre a quanto ho capito, salvo errata interpretazione,il giudizio su queste formalità è di competenza un giudice diverso da quello delle esecuzioni, allora quale giudice e quando cancellerà le suddette formalità?
      Verranno cancellate contestualmente al decreto di trasferimento?
      Può l’aggiudicatario ritenersi affrancato dai creditori giudiziali anche nel caso in cui questi non siano stati soddisfatti dal ricavato della vendita all’asta?
      La ringrazio sin d’ora per l’attenzione che dedicherà al quesito e più in generale per le informazioni di enorme valore contenute nel suo blog.

      • notaio ha detto:

        Ho già scritto diverse volte sull’argomento. Comunque, volendo riassumere, possiamo dire che la domanda giudiziale è un atto con cui un soggetto (l’attore) chiede al giudice il riconoscimento di un determinato diritto, che ritiene violato da un altro soggetto (convenuto) ed in relazione al quale è sorta una controversia, mentre l’ipoteca giudiziale attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. La domanda giudiziale presuppone un contenzioso il cui diritto deve ancora essere accertato, con l’ipoteca giudiziale, invece, il diritto di credito è già accertato. Con il decreto di trasferimento il Giudice ordina la cancellazione di tutti i gravami gravanti dall’immobile indipendentemente dal fatto che i creditori siano o meno stati totalmente o parzialmente soddisfatti con il ricavato della vendita. Se però la domanda giudiziale è relativa ad una causa ancora in corso (non di competenza del Giudice dell’esecuzione ma di altro Giudice), allora occorrerà attendere l’esito di questa causa.

    • debora ha detto:

      Buonasera Notalio, Le chiedo se gentilmente puo’ aiutarci. Nel 2001 mia mamma iscrisse una ipoteca giudiziale in corso di separazione da mio papà su un alloggio, che lui donò in parti uguali a me e a mia sorella nel 2001. Mio papà mancò nel 2002. Nel 2008 io vendetti la mia metà di alloggio a mia sorella. Nell’atto era ancora presente la ipoteca giudiziaria. Ora mia sorella ha intenzione di vendere l’alloggio. Visto che nostro papà è morto c’e’ ancora l’ipoteca giudiziale (come da atto del 2008 anno in cui nostro papà era già morto)? E’ finita con lui? Cosa occorre fare? La ringrazio moltissimo se ci fornirà supporto.

      • notaio ha detto:

        L’ipoteca giudiziale si cancella in due modi: o con un’ordinanza del giudice o con un atto notarile. Nel secondo caso occorre che il creditore manifesti la propria volontà di cancellare l’ipoteca. Mi pare di capire che l’ipoteca giudiziale è stata iscritta a favore di sua madre e contro suo padre. Se così è, basta che sua madre si rivolga ad un notaio per firmare l’atto di assenso alla cancellazione.

    • giorgio ha detto:

      Buon giorno notaio. Le chiedo cortesemente se potrebbe darmi un consiglio al problema.
      Durante gli anni sino al 2006 pian pianino io ho acquistato un terreno con all’interno una vecchia casa fatiscente, ora sarei pronto assieme hai proprietari (tutti d’accordo) a eseguire dal notaio la vendita ultra ventennale, ora è saltato fuori che 2/48esimi di casa dell’ erede (x) ormai deceduto, sia ipotecato dalla Gest Line spa di napoli nel 2004. Tenga conto che la moglie e figli di (x) già prima di morire avevano fatto la rinuncia all’eredità.
      Tutti mi hanno suggerito di chiamare la Gest Line e chiedere cosa e come fare per poter togliere l’ipoteca, quest’ultima non esiste più, si è trasformata in Equitalia Polis, ho provato ha chiamare, niente mi rispondono o privati o nessuno, ho provato a chiedere a Equitalia del mio paese (sardegna) e niente.Le domande sono:

      Se faccio comunque la vendita ultra ventennale a cosa vado incontro dopo?

      Il 5% circa ipotecato di (x) , sè e non sò a chi, dovessi pagarlo, equivale al 5% circa del valore della casa o del suo debito?

      A quale ente dovrei chiedere? casa dovrei fare?

      La ringrazio in anticipo. saluti

      • notaio ha detto:

        La domanda che deve porsi è un’altra: lei è disposto ad acquistare un immobile dal venditore non intestatario e, per di più, ipotecato da un ente di riscossione? L’ipoteca segue l’immobile anche in caso di passaggio di proprietà e non è escluso che prima o poi l’immobile venga pignorato e mandato all’asta. Il mio consiglio è di recarsi personalmente presso la sede di Equitalia più vicina a Lei, magari con un avvocato di fiducia ed avviare una trattativa con loro.

        • giorgio ha detto:

          Salve, alla fine dovrò dare tutto in mano ad un avocato perchè come le avevo detto sono anche andato da Equitalia nel mio paese, ma a loro non li risulta niente.
          A quanto pare sono una massa di incompetenti.
          La ringrazio nuovamente è stato gentilissimo. saluti.

    • riccardoloddo ha detto:

      Buongiorno una mia cliente mi chiede di fare la cancellazione di una ipoteca in seguito ad una riduzione del pignoramento (lei è la debitrice nei confronti di una Agenzia di Assicurazioni) con la quale il Giudice della esecuzione ha cancellato il vincolo limitatamente a determinati immobili. La mia domanda è se la debitrice può fare questa cancellazione all’Agenzia delle Entrate allegando l’Ordinanza del Giudice. Grazie.

      • notaio ha detto:

        No. La restrizione del pignoramento, cioè togliere alcuni immobili dalla procedura esecutiva, può farsi solo in conservatoria, mediante le procedure ordinarie, ovviamente anche presentando la copia ad uso restrizione del GE: ovviamente solo se il decreto è definitivo e se è fatto bene, riportando tutti gli estremi che vuole il Conservatore. In caso contrario occorre chiedere una rettifica e/o integrazione al GE.

    • giuly983 ha detto:

      Buongiorno notaio, un piccolo chiarimento ad un mio problema,
      Io nel 2014 ho avuto in eredità un appezzamento di terreno da una persona (non inparentata, lavoravo da lei) Ho fatto tutti i passaggi e pagamenti di successione, adesso ho deciso di vendere ed ho scoperto di avere un ipoteca sul suddetto terreno, ipoteca fatta nel 2012 dopo una causa persa dalla vecchia proprietaria, sentenza mai arrivata a lei nemmeno dal suo avvocato, la cosa che non mi convince è che il timbro della sentenza è del 18 giugno 2012, e l’ipoteca è stata presentata il24 luglio 2012 dall’avvocato che ha vinto la causa. Posso richiedere la cancellazione, anche perchè l’ipoteca ha il valore quasi pari al valore di vendita del terreno. La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che viene iscritta sull’immobile a garanzia di un credito. Per cancellarla occorre il consenso del creditore e non può procedervi autonomamente. Deve quindi rivolgersi al creditore ed avviare una trattativa, meglio con l’assistenza di un avvocato.

    • Alessandro De Amicis ha detto:

      Salve,
      sto vendendo il mio appartamento che ho comprato nel 2001 (fatto mutuo di 10 anni fino al 2011 con ipoteca a mio carico ora è estinta/cancellata), ma il notaio ha trovato una ipoteca volontaria risalente al 15/07/1998 come creditore la banca Credito Italiano (ora Unicredit). Nell’impossibilità di rintracciare il prec. proprietario e premesso che Unicredit non mi faccia una scrittura di assenso alla canc. dell’ipot. volontaria in tempi brevi, posso fare io cioè la parte venditrice da garante per quest’ultimo anno di ipoteca e poi scaduti i 20 anni fare un’istanza al Conservatore dei Registri immobiliari. E’ il metodo più veloce fattibile visto che il rogito è tra pochi giorni? o posso fare in altro modo?
      La ringrazio in anticipo e le faccio i complimenti per il suo Blog. Alessandro

      • notaio ha detto:

        No. L’assenso alla cancellazione deve essere sottoscritto dal creditore. Dopo 20 anni le ipoteche si prescrivono, ma non va fatta nessuna istanza al Conservatore in quanto l’ipoteca continuerà a risultare dai pubblici registri, anche se il relativo diritto non è più azionabile. Non capisco in che modo lei voglia fare da garante, ma se l’acquirente ha fiducia in lei potete sicuramente concludere l’atto.

    • Gianluca11111 ha detto:

      Buonasera Notaio avrei bisogno di sottoporle un quesito riguardo la tassazione di un atto di assenso a cancellazione di ipoteca giudiziale.
      A mio modesto parere dovrebbe essere così tassato:
      1) imposta ipotecaria 0,5 %
      2) bollo 155,00
      3) imposta di registro in misura fissa 200,00

      Il notaio che dovrebbe autentica l’atto di assenso dice che l’imposta di registro va corrisposta nella misura dello 0,5.
      Io non sono d’accordo in quanto lo 0,5 va corrisposto unicamente se l’atto di assenso contiene anche la quietanza.
      A mio modesto parere per non incorrere nello 0,5 % basterebbe scrivere: ” ….presta il proprio incondizionato consenso perchè venga completamente cancellata l’ipoteca giudiziale…… iscritta a favore…. contro…..”.
      Lei che ne pensa ???
      Grazie
      Gianluca

    • andrea_ ha detto:

      Buonasera notaio, avrei un quesito da porle.
      Le espongo il caso.
      Particella 100 con fabbricato e ipoteca giudiziale, particella 101 con terreno e vecchio pignoramento di oltre 20 anni recentemente rinnovato. Io vorrei estinguere l’ipoteca giudiziale della particella 100 e acquistare il fabbricato, tuttavia da alcune visure risulta che alcuni anni fa, in seguito a frazionamenti / accorpamenti vari che hanno interessato la particella 101, una piccola striscia di terreno della 101(circa 60 mq su un totale di 3000mq della particella in questione) è stata inglobata nella 100.
      Deduco quindi che estinguendo l’ipoteca dalla particella 100 mi ritroverei comunque con un pignoramento per quella minuscola striscia di terreno.
      Vorrei chiederle quindi se il pignoramento interessa la particella 100 nella sua totalità o se è possibile in qualche modo chiedere al giudice di scorporare la striscia di terreno o formulare un’offerta al pignorante ed altri creditori per escluderla dal pignoramento.

      • notaio ha detto:

        Le pregiudizievoli e il pignoramento non si estendono di diritto in questi casi. Rimane quindi gravata teoricamente la sola piccola striscia di terreno. Di fatto però è un problema pratico fastidioso. Suggerisco di fare a ritroso le modifiche catastali, isolando, magari con un nuovo numero catastale la porzione di terreno che apparteneva alla 101 (basta un geometra, non vedo perchè occorra il giudice) e solo dopo cercare di accordarsi coi creditori.

    • Sale ha detto:

      Dottore buongiorno, mi perdoni se la disturbo in questi giorni di festa che precedono la Santa Pasqua.
      Avrei un quesito da porle inerente una vendita tramite esecuzione immobiliare.
      Nell’avviso e nella perizia redatta dal tecnico delegato dal GE, vi sono due domande giudiziale – per revoca atti soggetti a trascrizione iscritte in un periodo successivo all’ipoteca volontaria a favore della banca che ha erogato il mutuo.
      Siccome le domande giudiziali non vengono cancellate dalla procedura, mi chiedevo se in futuro potrebbero creare dei problemi visto che l’immobile mi servirebbe per andarci ad abitare con il mio nucleo familiare ed è completamente da rifinire poichè è stato lasciato dall’impresa esecutata allo stato grezzo.
      Nell’attesa di un suo cortese riscontro, la saluto e le auguro una buona pasqua.

      • notaio ha detto:

        Risposta affermativa. Studiati la causa che sta dietro le domande giudiziali, tenendo presente che con l’acquisto all’asta si compra tutta la posizione giuridica dell’immobile. Come un normale acquisto dal notaio. Se, per ipotesi malaugurata, una sentenza successiva attribuisce l’immobile ad altri diversi dall’esecutato, chi ha comprato dall’esecutato perde la casa.

    • NicolaO ha detto:

      Buonasera Notaio,

      ho qualche quesito da porle. Ho acquistato un immobile tramite asta fallimentare, all’atto notarire viene riportata questa dicitura in merito alla cancellazione delle ipoteche giudiziali:

      formalità tutte che verranno cancellate successivamente a quest’atto, ai sensi dell’art. 108 l.fall., a cura e spese della parte acquirente, come da bando ed avviso di vendita, essendo onere del Fallimento solo la consegna del decreto di cui all’art. 108 L.F. del Giudice Delegato.

      Visto che sono passati più di 3 mesi dall’atto e non mi è stato ancora dato il decreto di trasferimento e il curatore ha detto che il giudice non ha anora firmato, posso star tranquillo che potrò cancellare le ipoteche giudiziali?

      Secondo quesito qualora la prima risposta fosse positiva:

      Ci sono 4 ipoteche giudiziali trascritte su 5 immobili, come viene determinata la percentuale dello 0,5% sul mio immobile per cancellarle?

      Terzo quesito:

      è meglio che le cancello oppure visto che è un immobile che non ho intenzione di rivendere, posso far passare i 20 anni senza sostenere i costi per la cancellazione?

      La ringrazio in anticipo

      • notaio ha detto:

        Purtroppo i tempi dei Tribunale sono lunghi. Fino a quando il Giudice non firma il decreto di trasferimento che contiene anche l’ordine di cancellazione delle ipoteche non si può fare nulla. È la prassi. Quanto al secondo quesito, se nell’ordine di cancellazione non è previsto l’importo, alcune Conservatorie calcolano lo 0,50% sull’intero ammontare, altre fanno una sorta di proporzione. Quanto al terzo punto il mio consiglio è quello di procedere alle cancellazioni sia perchè i relativi costi si recuperano in sede di piano di riparto, sià perchè con passare del tempo può diventare più complessa la futura cancellazione.

    • MAPITRE ha detto:

      Buonasera, a seguito di proposta di acquisto chiedo procedo ad un ispezione ipotecaria e scopro che il venditore ha un’ipoteca giudiziale sull’appartamento derivante da un debito verso il condominio. L’atto è del 2012 ed è stato depositato dal Giudice di Pace, che ha emesso decreto ingiuntivo a gennaio 2017. Ad oggi non mi è stato detto se il venditore ha provveduto a proporre opposizione. Abbiamo provveduto a richiedere all’Amministratore tutti i vari conteggi ma mi chiedo come posso muovermi per evitare sorprese.
      Ho pensato di pagare io al condominio il debito. Ma come posso fare a sistemare legalmente la questione? Oltretutto che c’è di mezzo il Giudice di Pace? Dovrò effettuare una scrittura privata? Visto che devo anche successivamente richiedere il mutuo vorrei essere preparato. Grazie

      • notaio ha detto:

        Si, una soluzione potrebbe essere quella di contattare l’amministratore del condominio e farlo partecipare all’atto di compravendita. In tale sede Lei provvederà a saldare il debito con il condominio (e naturalmente la somma andrà detratta dal prezzo di vendita) e l’amministratore firmerà la cancellazione dell’ipoteca giudiziale. Per cancellare una ipoteca giudiziale non serve infatti il Giudice ma è necessaria solo la firma del creditore. Naturalmente deve spiegare la situazione alla Banca ossia informarli che il debito con il condominio verrà estinto contestualmente all’atto con parte del ricavato del prezzo di vendita e che in tale sede verrà rilasciato assenso alla cancellazione dell’ipoteca.

    • allseller72 ha detto:

      Buongiorno.
      A seguito di procedura esecutiva immobiliare era stata iscritta ipoteca giudiziale su immobile. La controversia è stata definita in quanto è stato raggiunto e onorato con l’Attore (Banca).
      A sua volta il Giudice si è così espresso:

      “IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE
      -letti gli atti della procedura esecutiva immobiliare n.27/2016 R.G.Es. promossa da ………. S.p.a. nei confronti di ……………. n.q.;
      -esaminata l’istanza di rinuncia agli atti della procedura formulata dal creditore procedente e da quello intervenuto;
      P.Q.M.
      dichiara l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare n.272016 R.G.Es. per rinuncia agli atti ex art. 629 c.p.c., autorizzando nel contempo il ritiro dei titoli;
      ORDINA
      al Conservatore dei Registri Immobiliari di cancellare le relative trascrizioni eseguite in data 17.02.2016 al n. 2428 R.G. e al n. 1976 R.P.;
      MANDA
      alla Cancelleria per la notifica del presente provvedimento alla Conservatoria dei RR.II. per quanto di sua competenza.”

      Quesito: la cancellazione deve avvenire tramite Notaio, o è sufficente il riportato provvedimento del Giudice?

      • notaio ha detto:

        E’ sufficiente il provvedimento del Giudice. Va fatta la nota cartacea e telematica e pagate le imposte. Ho il sospetto che l’ordine del Giudice sia un po’ generico: potrebbe essere necessario, a richiesta del Conservatore, richiedergli una integrazione

    • rebu1981 ha detto:

      Spettabile Notaio, le sottopongo un caso particolare e le chiedo consiglio.
      Mia nonna cittadina francese con residenza in Francia è deceduta nel novembre 2011.
      In Italia ha lasciato ai 3 figli un appartamento su cui grava un ipoteca giudiziale iscritta nel 2002, di un importo di circa metà del valore dell’immobile.
      E’ disponibile un testamento di mia nonna in Francia che affidava i propri beni al secondo marito, ancora in vita, il quale comunque non ha proceduto al passaggio di proprietà dell’immobile.
      Da una visura recente si evince che l’appartamento risulta ancora intestato alla defunta e i figli ( tra cui mio padre) in Italia non hanno né comunicato il decesso della madre né hanno proceduto al passaggio di proprietà del bene.
      Io da nipote mi chiedo cosa si potrebbe fare per regolarizzare questa situazione.
      Grazie per l’attenzione
      Andrea

      • notaio ha detto:

        Bisogna pubblicare il testamento in Italia, oppure depositare presso un notaio italiano la copia della pubblicazione fatta da un notaio francese, fare la denuncia di successione in Italia, pagare le tasse. Se si vende anche l’accettazione tacita di eredità.l

    • k ha detto:

      Buongiorno! Anni fa e stata messa un ipoteca giudiziale sulla mia casa, e su altri due appartamenti nello steso stagione. Questa ipoteca era inefficace poiché iscritta da parte di Equitalia dopo che era stato alienato il bene a terzi rispetto alla mia casa, mentre gli altri due appartamenti sono ancora di proprietà della società contro la quale è stata iscritta ipoteca. Avendo agito in giudizio contro Equitalia per farla cancellare dal mio appartamento, Equitalia ha (senza dircelo e senza presentarsi in giudizio) concesso una “restrizione di beni” che adesso risulta sulla visura ipotecaria. Da notare che poiché erano stati fusi tre subalterni in uno nuovo, sulla visura ipotecaria non risulta lipoteca

    • k ha detto:

      Segue. Sulla visura ipotecaria del mio sub non risulta l’iscrizione originaria (che risulta suo documento precedenti dei sub prima della fusione) ma risulta solo la restrizione dei beni.
      Questo vuole dire che il mio bene quindi è libero da qualsivoglia ipoteca e lo posso vendere o devo insister con la cancellazione ? Grazie mille

      • notaio ha detto:

        Contrariamente a quanto comunemente si trova scritto su internet, capire se su un bene c’è una pregiudizievole o meno non è affatto semplice. E’ frequente che ci siano ipoteche che non appaiono dalle ricerche dei non addetti ai lavori, o ipoteche che non ci sono ancorchè sembra che ci siano. Solo un notaio può fare la ricerca giusta e dare un responso. Se hai dubbi suggerisco di richiedere una risposta scritta ad un notaio di fiducia, pagandone ovviamente i costi. Non c’è altro sistema sicuro in Italia.

    • k ha detto:

      Gentile Notaio. GraIe per la Sua risposts. Non mi sono spiegata bene e me ne scuso. Tutto quanto e stato fatto tramite notaio e legali. Adesso risulta la dicitura “restrizione di beni”. Non mi è chiaro se questo vuole dire che il bene e libero o se vanno fatte ulteriori carte. Grazie.

    • BrunoB ha detto:

      Gentile Notaio,

      leggo con attenzione il suo blog e trovo le sue risposte molto esaustive e chiare. Anche io ho un problema in merito alla restrizione di beni. Ho “vinto” contro Equitalia che aveva iscritto ipoteca su 4 appartamenti, di cui uno venduto a me prima dell’isceizione e quindi inefficace. Ho agito in giudizio, loro non si sono presentati, ma hanno fatto annotare una restrizione di beni sul mio appartamento. C’e’ anche un atto che ho trovato che dice “Equitalia concede la restrizione di beni, e piu precisamente per l’immobile X” , questo vuole dire che l’ipoteca e’ rimasta solo sull’immobile X, e gli altri sono liberi? La ringrazio e saluto cordialmente

      • notaio ha detto:

        No, sembrerebbe che sia stato liberato solo l’immobile x. Ovviamente in tema di ipoteche nessuno può dirle nulla di sicuro salvo un notaio da lei incaricato che si studi tutti gli atti in originale, faccia un controllo e scriva un risultato.

    • BrunoB ha detto:

      Ps. Gentile notaio, leggndo le sue altre risposte tengo a precisare che non posso sapere se gli altri sono liberi in senso lato, ma quello che intendo e’ se da questa ipoteca l’appartamenti liberi da questa ipoteca sono quelli nominati nell’atto, oppure questa ipoteca e’ stata ristretta a comprendere solo quello nominato, ovvero x?
      Grazie e scusi , ma non sono del mestiere e quindi uso forse terminolgia banale.

      • notaio ha detto:

        Ho già risposto. La sua terminologia è esatta. Il problema è che, nonostante si creda il contrario, sapere se su un immobile c’è o non c’è una pregiudizievole non è affatto una cosa facile. Pensi che ci sono dei casi ancorchè rarissimi (e non certo il suo) in cui è impossibile capirlo e il notaio non può far altro che incrociare le dita.

    • simo75 ha detto:

      Buongiorno avrei bisogno di levare ipoteca giudiziale regolarmente pagata 4 anni fa’ ma la banca non viene a levare ipoteca perché Banca Popolare di Vicenza è in liquidazione e nessuno mi dicono a delega per venire a firmare causandomi un danno enorme visto che mi hanno deliberato un altro mutuo ma non viene erogato perché risulta sempre questa ipoteca e altro istituto sarebbe di 2 grado… cosa posso fare oltre a mandare email? Grazie

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