• Ipoteca legale. Una eccellente garanzia dimenticata

     Cosa è l’ipoteca legale

    ipoteca legale– Cosa sia l’ipoteca legale è ignorata dalla stragrande maggioranza dei cittadini. Spesso, quando durante un atto il notaio ne legge la rinuncia  da parte del venditore c’è un moto di sorpresa. Cos’è questa ipoteca legale? Perché mai io debbo rinunciare a qualcosa? Sono le domande che spesso vengono rivolte al notaio, e non è facile dare una risposta essendo un problema piuttosto complesso e delicato.

    L’ipoteca legale è un meccanismo di tutela della parte venditrice previsto tradizionalmente nel nostro ordinamento a garanzia del pagamento di tutte le somme che fossero pattuite come dilazionate nel contratto di vendita.

    Per tutte le somme che il venditore non ha incassato il legislatore ha previsto, da sempre, un meccanismo automatico di sua tutela, e cioè l’iscrizione d’ufficio di una garanzia reale collegata esclusivamente al residuo prezzo che l’acquirente deve ancora pagare. Secondo il nostro ordinamento il venditore deve avere il diritto di agire per recuperare la somma che eventualmente l’acquirente non gli pagasse nonostante l’impegno aggredendo anche il bene da lui venduto.

    Eccellente garanzia

    Si tratta di uno strumento efficace per tutelare il venditore, ed anche uno strumento poco pregiudizievole nei confronti dei terzi, perché è un sistema di garanzia preciso e determinato, limitato alla sola cifra residua del prezzo pattuito tra venditore e acquirente e dall’acquirente ancora non pagato. È del tutto evidente che si tratta di un sistema che garantisce ottimamente il venditore che, rassicurato da questa garanzia, è più spinto a fornire all’acquirente agevolazioni e facilitazioni di pagamento, perché si troverebbe in una condizione di assoluta sicurezza. In particolare questa garanzia rileva la sua utilità nei momenti più difficili dell’economia quando l’acquirente aspira all’acquisto di un appartamento ma si trova in difficoltà per il pagamento integrale della somma e non riesce a rivolgersi ad una banca che gli fornisca l’integro capitale residuo.

    Poiché il Conservatore dei Registri Immobiliari non ha il compito di analizzare e di esaminare il contenuto degli atti notarili la legge prevede che il Conservatore proceda automaticamente, d’ufficio, sempre, a iscrivere l’ipoteca legale a favore del venditore contro l’acquirente. Cioè senza verificare se vi sia o no una dilazione di prezzo.

    L’iscrizione d’ufficio non opera solo se vi sia una espressa rinuncia da parte del venditore nel testo dell’etto. In presenza della espressa rinuncia, che vi sia o meno una dilazione di pagamento, il Conservatore non procede alla iscrizione.

    L’ipoteca è scomparsa per i suoi alti costi

    Orbene, questa importante tutela del venditore la cui presenza favorisce la dilazione di pagamento, gli acquisti degli immobili, e quindi la ripresa delle compravendite immobiliari, oggi è totalmente scomparsa dal nostro panorama, sicché come prassi tutti i notai, in tutti gli atti notarili, aggiungono l’esplicita rinuncia del venditore all’ipoteca legale.

    Perché l’ipoteca legale è scomparsa dal nostro panorama giuridico? Semplicissimo. Per i suoi altissimi costi. Nel momento in cui il notaio non inserisca l’esplicita rinuncia all’ipoteca legale l’imposta a carico dell’acquirente si moltiplica esponenzialmente, e anche in quelle rare ipotesi in cui il venditore desidererebbe utilizzare questo strumento egli è frenato, se non altro per spirito di umanità, a richiederne l’applicazione nella coscienza dell’incombere di una tassazione onerosissima nei confronti della controparte.

    Il risultato è che il venditore è meno propenso a concedere dilazioni perché sa che si trova sprovvisto di difese nella ipotesi in cui l’acquirente non paghi quanto promesso. Una volta che l’immobile è venduto la promessa di pagamento del residuo prezzo da parte dell’acquirente rimane – senza ipoteca legale – solo come obbligazione personale. Un riconoscimento di debito, per ottenere il cui soddisfacimento il venditore deve esperire le normali procedure giudiziarie.

    Procedure giudiziarie lunghissime, onerose, al termine delle quali il venditore corre il rischio di scoprire che l’acquirente è nullatenente perché lo stesso immobile che gli ha venduto il venditore e che l’acquirente non ha finito di pagare ormai non c’è più, in quanto oggetto di altre iscrizioni ipotecarie volontarie o giudiziali, di pignoramenti, o semplicemente perché l’acquirente lo ha già alienato a un terzo in buona fede.

    Riforma dell’ipoteca legale ed effetti sul mercato immobiliare

    Riteniamo che il legislatore debba porre mano rapidamente alla riforma della tassazione dell’ipoteca legale. Essendo essa un accessorio del contratto di compravendita, e un accessorio automatico, a mio avviso non deve essere sottoposto agli onerosissimi pesi che attualmente vi incombono.

    Tutti gli istituti bancari hanno già questa agevolazione, perché lo Stato ha riconosciuto che l’iscrizione dell’ipoteca a favore della banca nel suo ordinario esercizio dell’attività creditizia costituisce un accessorio al contratto fondamentale, e cioè il mutuo. Lo stesso riconoscimento va dato alle parti nel contratto di compravendita: laddove l’ipoteca legale viene iscritta essa costituisce elemento accessorio del contratto di compravendita e dovrebbe scontare un’imposta non superiore a quella che debbono pagare le banche (rectius: i mutuatari) per garantire il loro credito.

    In questo modo le dilazioni di pagamento potrebbero avere un’impennata notevole, senza bisogno di ricorrere a strane alchimie quali cambiali, assegni postdatati o formule giuridiche tratte dal sistema anglosassone quale il recente rent to buy, sistemi, oltretutto, a volte di dubbia legalità, e comunque mai sufficienti a garantire effettivamente il venditore.

    L’incremento della possibilità di concedere dilazioni di pagamento favorirebbe il mercato immobiliare, e favorirebbe la ripresa dell’Italia da questo momento di gravissima crisi che è, a mio modo di vedere, solo ed esclusivamente istituzionale.

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    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

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    Ipoteca legale. Una eccellente garanzia dimenticata ultima modifica: 2013-12-22T23:44:46+00:00 da notaio



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    4 Commenti su “Ipoteca legale. Una eccellente garanzia dimenticata

    • luigim5 ha detto:

      buona sera
      prima cosa volevo farle i complimenti per il sito e per il blog!
      Cercherò di spiegare la mia situazione, sono il possessore di un immobile ricevuto in parte, (in parte perché il resto lo sto pagando con il mutuo), come risarcimento danni mediante Verbale di transazione del 9-maggio-2006.
      Nel verbale è espressamente scritto “la quale dichiara di voler conciliare e transigere la lite iscritta al Ruolo n.xxxx alle seguenti condizioni: … offre … l’immobile così identificato…. ed accetta…”
      La TRASCRIZIONE è stata fatta il 9-giugno-2006

      Premesso quanto, il problema sta nel fatto che nel il 6-giugno-2006 è stata iscritta una IPOTEGA LEGALE derivante da ruoli esattoriali esecutivi da parte della SO.G.E.T. all’immobile che l’impresa aveva ceduto come risarcimento danni.

      Sono in una situazione in cui vorrei avere dei consigli su come agire, in pratica mi chiedo se l’ipoteca è illegittima, cancellabile oppure non so…. sicuramente io non centro nulla con questa situazione.
      Aggiungo che attualmente la società e stata dichiarata fallita da almeno 4 anni.
      cordialmente saluto
      Luigi Gabriele

      • notaio ha detto:

        Brutta situazione. Purtroppo la Soget ha giocato d’anticipo, una anomale coincidenza o una soffiata. Come sa per le trascrizioni vige il principio della priorità. Non rimane che cercare di trovare una transazione con la soget o richiedere l’annullamento del verbale di transazione… cosa ovvia… ma che può dare in cambio la società se è fallita? La cosa che da più fastidio è che la soget, stante il fallimento successivo, non avrebbe avuto granchè, forse nulla, mentre lei ha, per così dire, “salvato” l’immobile per la soget!

        • luigim5 ha detto:

          E cosa pensa del ritardo di trascrizione da parte del notaio?

          • notaio ha detto:

            Il ritardo nella trascrizione è un problema su cui c’è molta giurisprudenza della Cassazione. Occorre esaminare caso per caso considerando che ci sono 30 giorni di tempo dati alla legge al notaio. Se il ritardo è entro i limiti temporali di legge ma ha causato egualmente dei danni (ad. es.: ipoteca sopraggiunta nel frattempo) il notaio è responsabile per tali danni se dall’esame delle carte, da altri fattori, o semplicemente da preoccupazione dell’acquirente espressagli verbalmente, si evinceva l’opportunità di trascrivere con urgenza.

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