Leasing immobiliare: la parola al notaio

Una volta era il prestito vitalizio ipotecario. L’istituto del prestito vitalizio non differisce granché da un normale mutuo, salvo una caratteristica importante, e cioè che la banca che concede il prestito vitalizio ipotecario è esonerata dalla normale procedura esecutiva contro il debitore.

Poi sopraggiunse la legge 27.6.2015, sui fondi patrimoniali, donazioni, trust e  vincoli in genere, che ha concesso al creditore di iniziare l’esecuzione forzata senza assoggettarsi alla normativa ordinaria.

Ora abbiamo il leasing immobiliare per la casa!

La legge 28.12.2015 n.208 ha esteso anche ai privati la possibilità di stipulare un leasing con la banca o con l’istituto creditizio autorizzato. Qual è la caratteristica della nuova previsione legislativa?

Che combinazione! Sempre la stessa delle precedenti due disposizioni normative! E cioè che non c’è più bisogno per la banca di utilizzare la procedura esecutiva contro il debitore in caso di sua inadempienza, perché l’immobile è già della banca, sicché il creditore può procedere tranquillamente alla vendita.

Mi sembra che la situazione sia chiarissima. Il filo conduttore delle disposizioni normative del Governo Renzi è sempre, inequivocabilmente, lo stesso, e cioè, esonerare l’istituto bancario dalla normativa in tema di esecuzione.

Il doppio binario

La mia certamente non vuole essere una critica. Non c’è dubbio che la normativa in tema di esecuzione sui beni del debitore in Italia è molto complessa, e presenta molteplici disposizioni a tutela del soggetto più debole, e cioè il mutuatario/debitore, sicché è dato nell’esperienza verificare che il soddisfacimento di un giusto e legittimo credito richiede a volte moltissimi anni di fatica, complesse procedure giudiziarie, che spesso portano alla frustrazione totale del diritto del creditore.

La complessità delle norme a tutela del debitore permettono infatti a volte al debitore più furbo di sfruttare cavilli, lentezze burocratiche e giudiziarie, per impedire al creditore di ottenere la restituzione del danaro prestato.

L’unica perplessità dello scrivente è quella della costituzione da parte del Governo di un doppio binario, perché la normativa ordinaria continua ad essere applicabile in tutti i casi in cui il creditore non è un istituto bancario, e riscontro una disparità di trattamento tra i vantaggi offerti al creditore forte nei confronti del normale cittadino.

È infatti, a mio avviso, una violazione del principio di uguaglianza stabilito dall’art.3 Cost. la circostanza che se un privato ha un credito nei confronti di qualcuno, perché ha ricevuto un assegno a vuoto, per un inadempimento, a seguito di una sentenza che gli ha dato ragione, deve assoggettarsi a una procedura complessa, lunga, costosa per poter riuscire ad ottenere il risarcimento di quanto a lui dovuto dopo moltissimi anni. Forse. Mentre il creditore forte ha, con le nuove leggi del Governo Renzi, un binario privilegiato, che, diciamocelo, si presta ad abusi.

I vantaggi del leasing immobiliare

Incredibile il battage pubblicitario a favore del nuovo leasing immobiliare. Battage pubblicitario che diventa addirittura umoristico quando da più parti si proclama, tra i presunti vantaggi del leasing immobiliare, che con il leasing non sarà necessario iscrivere ipoteca sull’immobile. E certamente! La casa è della banca! Che la banca iscrive ipoteca contro se stessa? Trovo strano che le leggi oggi abbiano bisogno di una esaltazione mediatica così rilevante.

Un altro aspetto molto pubblicizzato è quello dei vantaggi fiscali, dovuti alla detraibilità del 19% del costo del riscatto (purché non superiore a 20.000 euro), alla detrazione fiscale del 19% per i giovani sotto i 35 anni ,e alle agevolazioni sull’imposta di registro.

Agevolazioni importantissime, ma per conoscere se effettivamente costituiranno un vantaggio occorrerà verificare alla prova dei fatti quali saranno i costi che la banca imporrà per le rate di leasing, o comunque per l’intera operazione. Non è infatti probabile che vengano applicate al leasing immobiliare gli stessi parametri, lo stesso spread e gli stessi sistemi di calcoli di un normale mutuo ipotecario.

Sicché le detrazioni fiscali potrebbero correre il rischio di essere totalmente vanificate dovendosi, in buona sostanza, pagare molto di più.

Gli svantaggi del leasing immobiliare

A mio avviso gli svantaggi sostanziali saranno comunque ben superiori a un normale contratto di mutuo. Tutti derivanti dalla circostanza che l’immobile non è di proprietà di chi richiede la stipula il contratto di leasing, ma della banca. Nel momento in cui si desidera rivendere l’immobile cosa si rivende al nuovo acquirente? Gli si trasferisce il contratto di leasing? Chi sarà disposto ad acquistare in moneta sonante non una casa, ma un semplice rapporto debitorio con la banca, sia pur assistito dal successivo diritto di ottenere la casa in riscatto?

Se poi sarà possibile trasferire il contratto di leasing, perché non bisogna dimenticare che già adesso il trasferimento di una casa gravata da un precedente mutuo incontra delle difficoltà a seguito del rifiuto della maggior parte delle banche di consentire un accollo liberatorio. Oggi, nella maggior parte dei casi, chi vende un immobile gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo in essere, anche se il nuovo acquirente si accolla le rate del mutuo, rimane pur sempre debitore della banca, che non riconosce il nuovo acquirente come unico titolare del rapporto obbligatorio verso di lei.

A maggior ragione non è ipotizzabile che la banca conceda con facilità il trasferimento del contratto di leasing, sicchè le spese che sono state affrontate dal primitivo contraente per il pagamento delle rate di leasing correranno il serio rischio di essere perse nel momento della collocazione sul mercato non di un immobile, bensì di un mero rapporto obbligatorio.

E in caso di successione? Cosa si lascia agli eredi? Non una casa, sia pur gravata da ipoteca a garanzia di un mutuo, bensì l’obbligo di continuare a pagare le rate di leasing sempre che, è tutto da vedere, la banca lo consenta. Perché se la banca richiede in caso di successione il riscatto immediato non volendo proseguire il contratto con gli eredi, quest’ultimi si troverebbero, al momento dell’improvvisa apertura della successione, nella scomoda situazione di dover reperire rapidamente una cifra di danaro che non avevano certo programmato.

La sponsorizzazione?

Ritengo che il cittadino italiano si renderà pienamente conto della differenza sostanziale tra comprare una casa e stipulare un contratto di leasing, sicché il successo del nuovo istituto è collegato – a mio avviso – solo ad una malaugurata ipotesi.

L’ipotesi che tutti sperano non si verifichi è che il contratto di leasing immobiliare, essendo di gran lunga più favorevole alla banca, sia per i maggiori guadagni, sia per la rapida possibilità di soddisfacimento del suo credito,  venga sponsorizzato eccessivamente dalle banche.

Le banche potrebbero cioè decidere di agire sulla leva del mutuo, sia banalmente, aumentando i tassi del mutuo in modo da rendere conveniente il leasing immobiliare, sia interrompendo o diminuendo il capitale a disposizione per l’erogazione dei mutui ordinari, spostando così le risorse finanziarie al capitolo leasing immobiliare. Con la conseguenza che il cliente che abbia bisogno di un determinato immobile potrebbe trovarsi obbligato a scegliere l’opzione del leasing, non avendo a disposizione altre opzioni tradizionali, o comunque altre opzioni tradizionali più convenienti.

notaio Massimo d’Ambrosio

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Categoria: Info e novità immobiliari

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