• Le novità legislative in campo immobiliare nel convegno a L’Aquila.

    ll notaio Massimo d’Ambrosio ha parlato a L’Aquila sul tema delle novelle legislative in campo immobiliare. Con chiarezza e senza indulgere alla versione ufficiale il notaio Massimo d’Ambrosio, già magistrato ordinario e docente alla Università di Urbino illustra come  le disposizioni legislative siano state rifiutate dai cittadini che non le hanno saggiamente accolte.  Le nuove norme inoltre, al di la della interpretazione politica, oltre che  essere inutili per dare respiro ad un settore duramente colpito dalla crisi, costituiscono uno strappo alla tradizionale impostazione della tutela dei diritti della persona e del più debole. Qui di seguito la trascrizione del discorso tenuto dal notaio Massimo d’Ambrosio per la cui precisione si chiede venia, trattandosi di una relazione pronunciata quasi “a braccio”.

     

    Novità sull’immobiliare e tutela della persona

    Parlerò poco, sarò breve, perché mi sono prefisso un compito molto limitato e cioè quello di offrirvi un excursus sulle diverse novelle legislative, di cui in parte ha parlato già qui la professoressa Ambrosini, e che hanno interessato negli ultimissimi tempi il settore immobiliare dal punto di vista dei notai.

    Un excursus, vi anticipo subito, critico, molto critico, perché un tecnico del diritto non può che rimanere perplesso di fronte a un’impostazione completamente ribaltata della produzione legislativa nei confronti della tradizionale visione del nostro ordinamento, una volta imperniato sulla tutela dei diritti del singolo, sulla protezione del più debole, sul rispetto dei diritti soggettivi elementari, mentre ora non si può non rilevare come base all’interesse del legislatore vi sia l’aspetto materiale, la proprietà immobiliare, e la persona diventa sempre meno il proprietario e sempre più viene considerato il detentore temporaneo di ghiotte occasioni immobiliari.

    Decreto Legge 83/15, convertito in L. 132/20125

    Cominciamo col D.L. 83/15, una norma a sorpresa, senza consultazione con esperti del diritto. Una volta quando si faceva una legge si nominavano commissioni composte da magistrati, professori, notai, adesso no, adesso ci si affida al capo della segreteria che chiama il suo vice addetto alla segreteria, il quale chiama alla fine l’usciere, il quale incarica il nipote del cugino che si è iscritto all’Università e che è un brillante studente del primo anno di Giurisprudenza.

    Ebbene prima di questo Decreto legge il fondo patrimoniale, le donazioni, i trust, i vincoli erano soggetti all’ordinaria azione di simulazione da parte dei creditori eventualmente danneggiati, che erano ammessi a provare la volontà maliziosa del loro debitore di sottrarre la sua garanzia patrimoniale alla successiva pretesa del creditore attraverso un procedimento giudiziario ordinario, nel quale però entrambe le parti erano ammesse a provare le loro ragioni.

    E, in caso di vittoria della tesi del creditore danneggiato, poteva concludersi con una sentenza del Giudice che dichiarava l’inefficacia del trasferimento nei confronti del creditore procedente.

    Ma solo a conclusione del processo il creditore avrebbe potuto soddisfarsi sui beni del debitore. Oggi questo diritto a difendersi non c’è più. Per fortuna la legge prevede la scadenza in un anno di questi nuovi poteri del creditore bancario, ma il fatto è che il creditore bancario per il solo fatto che ritenga di essere pregiudicato da una donazione, da un fondo patrimoniale, da un trust, da un vincolo, può iniziare l’esecuzione forzata senza alcun permesso del Giudice, indipendentemente dalla sentenza dichiarativa di inefficacia del negozio.

    Sicuramente il debitore può opporsi all’esecuzione, ma nel frattempo la procedura va avanti, col risultato che magari il Giudice emetterà sentenza di rigetto delle ragioni del creditore quando la casa addirittura è già venduta.

    E comunque, in ogni caso, con gravi limitazioni per la difesa del debitore, perché l’opposizione all’esecuzione è ben diversa da una causa ordinaria con tutte le garanzie di legge ed è un processo più semplice e rapido, con una palese inversione dell’onere della prova quale principio cardine del nostro ordinamento giuridico.

    Il leasing immobiliare

    Stessa lesione dei principi tradizionali del nostro ordinamento è stata espressa dal legislatore con una normativa del leasing immobiliare. La legge 28.12.15 n. 208 ha esteso ai privati la possibilità di stipulare un leasing con la banca o con un istituto di credito autorizzato; e qual è la caratteristica principale della nuova previsione legislativa? Sempre la stessa, e cioè che non c’è più bisogno per la banca di utilizzare la procedura esecutiva contro il debitore in caso di sua inadempienza, perché col leasing l’immobile è già della banca, sicché il creditore bancario può procedere tranquillamente alla vendita.

    Mi sembra che la situazione sia chiarissima, l’elemento comune di queste disposizioni normative è sempre lo stesso, e cioè rendere più facile l’apprensione del bene da parte del creditore, esonerando il creditore bancario dalla normativa in tema di esecuzione e di tutela del debitore.

    Unico elemento di equilibrio sul leasing immobiliare è la saggezza dei cittadini. Il grande vantaggio sbandierato dai mass-media della detraibilità del 19% del costo del riscatto, purché non superiore a 20.000 euro, è stato ben capito, e cioè che da un lato comporta una traslazione dell’onere fiscale nei confronti della cittadinanza, dall’altro un aumentato guadagno dell’istituto erogante il quale in presenza del vantaggio fiscale concede il leasing a prezzi ben maggiori di un normale mutuo.

    Ed il cittadino perché mai dovrebbe assoggettarsi ad un’operazione più costosa di un mutuo, senza apprezzabile interesse economico, ma col grave difetto che durante l’ordinario svolgimento del leasing immobiliare il proprietario, a differenza del mutuo, non può vendere la casa per il semplice fatto che non è proprietario, e in caso di successione non lascia nulla agli eredi, perché la casa non è sua? I quali eredi potranno esercitare il diritto di riscatto, ma ben diverso è continuare a pagare le rate di un mutuo dal reperire in poco tempo la somma necessaria per il riscatto.

    Il prestito vitalizio ipotecario

    Un finanziamento, un mutuo, teoricamente mirato alle esigenze di finanziare la popolazione di età avanzata che si trova ad essere proprietaria di immobile, a volte di pregio, ma con difficoltà di carattere economico dovuto al crollo dei loro redditi sia per la crisi che per la loro ridotta capacità lavorativa dovuta all’età.

    L’affare economico è stato considerato dal nostro legislatore molto interessante, perché è stato calcolato che riguarda un patrimonio immobiliare di 3 miliardi di euro e cioè il valore delle case dei 13 milioni di proprietari che hanno in Italia un’età superiore ad anni 60.

    Il principio teorico è che con il prestito vitalizio ipotecario, chi ha 60 anni e più e ha bisogno di liquidità per sé, per i propri figli o per i nipoti, può ricorrere al prestito barattando la propria casa con la disponibilità di una somma di danaro immediata, ma con la sicurezza che potrà abitare nella propria casa fino al momento della morte. Innanzitutto si tratta di una modifica radicale dell’oggetto degli istituti di credito che vengono avvicinati a società immobiliari: con il prestito vitalizio ipotecario le banche non ricavano più il loro guadagno dagli interessi sui prestiti che vengono erogati e poi restituiti ratealmente nella somma capitale e negli interessi bensì dalla ricchezza italiana per eccellenza e cioè la casa, erogando una somma che consente al proprietario di superare le momentanee difficoltà in cui è finito.

    Dicevo, un po’ di tempo fa, in un mio scritto, che una valutazione concreta del prestito vitalizio ipotecario potrà operarsi quando inizierà a regime la stipula dei contratti. Si sono stipulati atti di prestito vitalizio ipotecario? Non mi risulta. Il prestito vitalizio ipotecario è solo un argomento mediatico giornalistico e chiunque si è avvicinato all’ istituto si è reso conto che l’interesse della nuova legge non è il giusto interesse su una somma messa a disposizione bensì la ricchezza stessa che i cittadini sopra  60 anni mettono a disposizione del sistema bancario.

    Ricordo qui un piccolo episodio personale: mi ha telefonato un paio di mesi fa la redazione della nota trasmissione “Ballarò” – non so se voi la seguite – “vorremmo parlare in una nostra trasmissione del prestito vitalizio ipotecario, non abbiamo trovato in tutta Italia nessuno che ha fatto questo prestito, lei che ha scritto tanto ed è anche notaio sicuramente si potrà dare indicazioni su qualcuno che ha stipulato il prestito vitalizio ipotecario”. Ma quando? Se conoscete qualcuno che ha stipulato un prestito vitalizio ipotecario fatemelo sapere, perché io sono il primo a non saperne assolutamente niente.

    E pensate quanto si è parlato nei giornali, nelle riviste, del prestito vitalizio ipotecario, che sembrava veramente la rivoluzione che avrebbe finalmente fatto salire il PIL del paese. È dal 2.03.16 che è operativo. Una somma di danaro bassissima offerta dalle banche nei confronti del proprietario dell’immobile. Un tasso altissimo applicato alle banche, ben superiore a quello di un mutuo tradizionale, l’obbligo personale di risiedere nella casa, al massimo con figli e badanti, divieto anche ai nipoti di stare in casa, perché le banche vogliono procedere rapidamente alla liberazione dell’immobile il giorno dopo la morte dell’over 60, senza perdere tempo. Enorme differenza tra l’offerta del prestito e il valore degli immobili, perché le banche vogliono essere sicure che, essendoci un tasso altissimo, al momento dell’improvvisa scomparsa del finanziato sarà facile immettere nel mercato l’immobile e rivenderlo. E gli obblighi per il finanziato di garantire il buono stato di manutenzione è forse l’elemento che evidenzia di più come il proprietario viene declassato ad inquilino. C’è dell’umidità in cantina, “devi pagare –  Ma costa 5.000 euro, voi me ne avete date 10.000, io li ho già spesi- Ah sei inadempiente” e quindi possono revocare immediatamente il prestito e richiedere la vendita della casa immediatamente. Dopodiché muore il 60enne e la banca si fa i conteggi per conto suo, non attraverso un perito del Tribunale, e se il conteggio non viene pagato immediatamente dagli eredi, mette direttamente in vendita l’immobile senza procedura esecutiva, anche qui, mediante le sue consociate di mediazione immobiliare (un settore su cui adesso le banche si stanno allargando).

    Decreto Legislativo 72/2016, in attuazione Direttiva UE 17/2014

    Una quarta legge, il D. Lgs. 72/2016, fa balzare evidente agli occhi il superamento del patto commissorio. L’art. 2744 c.c. diceva – e direbbe tuttora – che il è illegale in ogni caso che il debitore volontariamente pattuisca che chi gli presta i soldi poi possa prendersi la casa o qualsiasi altro suo bene.

    La norma direbbe che era illecita la volontà del debitore ed ora non è più così. Il debitore mettendo la firma su uno dei tanti moduli che l’istituto erogante gli presenta accetterà volontariamente e lecitamente tale opzione, anzi la legge prevede che questa opzione possa essere scelta dal debitore anche per i mutui già in essere contrariamente a quanto nell’ampio ma confuso dibattito politico si è detto.

    Ed è esattamente come negli altri casi, il crollo del divieto del patto commissorio spazza via le norme a tutela del debitore, sicché il recupero del credito dell’ente erogatore, anche in questo caso, non si svolgerà più sotto il controllo del Giudice in maniera da tutelare il diritto di chi deve restituire il danaro ed impedire al creditore di prendersene più del giusto.

    Decreto Legge 59/2016, convertito in legge 119/2016

    Non si arresta l’opera demolitrice del legislatore finalizzato allo smobilizzo della ricchezza che gli italiani hanno colpevolmente accumulato nelle case.

    Col decreto 59/2016  per le imprese passa di moda l’iscrizione ipotecaria, perché il governo ha previsto che per la concessione di prestito le banche possono richiedere il trasferimento della proprietà dell’immobile sottoposto alla condizione sospensiva dell’inadempimento del mutuatario.

    E se il mutuatario è inadempiente? La banca acquisisce immediatamente l’immobile, lo vende tramite sempre le sue società di intermediazione immobiliare, saltando anche qui i controlli del Tribunale, saltando la procedura esecutiva, saltando la salvaguardia dei diritti del debitore e degli eventuali altri creditori concorrenti. L’inadempimento viene poi addirittura ridotto a tre sole rate mensili oppure ad una sola in caso di rate semestrali.

    Rent to buy

    Un piccolo accenno, forse andando un pò fuori al nostro tema, al rent to buy, che è un istituto, anche qui, che dimostra lo scollamento della realtà da parte del nostro legislatore. Molto bello, è carino, suona inglese, ma di fatto – io non so se i colleghi qui presenti lo abbiamo mai fatto – io non ho mai fatto un rent to buy, anche qui non ho notizie che il rent to buy abbia attecchito.

    Abbiamo fatto per esempio un “Title retention sale”, solo che il “Title retention sale” è la traduzione casareccia dell’italianissima vendita con riserva di proprietà. Quella sì che andava bene, non il rent to buy!

    Di fatto comunque l’istituto è stato bocciato totalmente dai cittadini, perché il rent to buy non è mai stato posto in essere. Io credo di averne fatte due o tre ma finti, nel senso che mi sono accorto dopo, nel colloquio col cliente, che il cliente credeva di fare un rent to buy su un normale trasferimento e ho capito che il rent to buy viene adoperato come elemento pubblicitario da taluni venditori  “io c’ho questa casa da vendere, ce n’è un’altra vicina migliore e a più buon prezzo, ma io ti faccio il rent to buy” e quindi l’acquirente è  felice, perché ha letto tante cose sul rent to buy e preferisce la casa che costa di più e vale meno ma il venditore gli fa il rent to buy. Poi di fatto non è un rent to buy, ma è semplicemente una vendita con riserva di proprietà o un’altra soluzione banale.

    Il vero rent to buy è contemporaneamente un contratto di affitto e un contratto di pagamento rateale, cioè la nostra vendita con riserva di proprietà è un contratto di affitto.

    Non conviene all’acquirente: perché dovrebbe pagare due somme? perché dovrebbe pagare un affitto perduto? Conviene che qualcuno gli faccia una banale rateizzazione e che quindi paghi un solo canone che gli viene scalato. Naturalmente dando adeguata garanzia nei confronti del venditore, il quale gli può anche dare banalmente il possesso senza bisogno dell’affitto Non conviene al venditore perché in Inghilterra, in America, quando c’è un contratto d’affitto che non viene rispettato, non c’è bisogno di Tribunali di I grado, II grado, di Cassazione, degli anni necessari per la procedura di sfratto, costosissimi, che nelle città grandi ad alta  densità abitativa sono pluriannuali.

    Negli States, in Inghilterra, là dove è nato il rent to buy, si chiama la police e la police viene dopo 24 hours, e prende tutti i mobili e li mette sul marciapiede, e dice  “tu avere un giorno di tempo per toglierli altrimenti li buttiamo tutti”. Così funziona nel sistema anglosassone.

    Da noi non funziona così, e quindi il venditore sa bene che se fa un rent to buy e mette in affitto qualcuno, se quel qualcuno il giorno dopo smette di pagare, lui ha perso l’immobile perché lo riavrà, forse, dopo 10 anni, dopo 15 anni, in che condizioni poi, certo con danni economici rilevanti. Non è nell’interesse quindi né dell’acquirente neanche interesse del venditore, ma questo il legislatore non lo sa.

    Le surroghe dei mutui

    Stiamo parlando ancora di scollamento dalla realtà da parte del legislatore. Il legislatore si era messo in testa che il mutuo poteva essere portabile, e c’è scritto nella legge che era gratuito, perché quando si sceglieva una nuova banca la vecchia banca consegnava il fascicolo del mutuo e la nuova banca dava il mutuo sulla base di quel fascicolo. Quindi io ho avuto un mutuo di euro 100.000, mi scelgo un’altra banca:  “ecco questo è il fascicolo della vecchia banca –  ecco ti do subito i 100.000”.

    E’ uno scollamento evidente dalla realtà, perché nessuna banca può dare 100.000 euro sulla base di un fascicolo, di un istruttoria, fatta da un’altra banca. Io innanzitutto ho i miei criteri per dare il mutuo, diversi dall’altra banca, se io voglio dare il mutuo a quelli che sono biondi con gli occhi azzurri, ho il diritto di avere la fotografia, se io voglio dare il mutuo ad un certo tipo di categoria, ho il diritto, se io accetto o non accetto una pregiudizievole, un qualcosa, lo decido io, io mi faccio l’istruttoria.

    Le banche, naturalmente dopo l’entrata in vigore della legge, non hanno fatto le surroghe, ci sono stati problemi, l’antitrust è intervenuta, volevano fare grandi multe, grandi sanzioni, alla fine le banche per motivi politici hanno trovato il sistema, e cioè pagano loro, perché ovviamente l’istruttoria che fa la banca è quella di un normale mutuo, le surroghe sono un normale mutuo, un normale mutuo che costa, il notaio bisogna pagarlo, le spese bisogna pagarle, le tasse bisogna pagarle, allora le banche hanno detto “vabbé paghiamo noi”.

    E quindi le surroghe hanno cominciato ad operare, perché sono effettivamente gratis per l’acquirente, ma non completamente gratis, perché  si fa il lavoro apparentemente gratis perché paga la banca al momento, ma la banca, ovviamente, quello che paga se lo riprende da un’altra parte con gli interessi.

    Quindi, ecco come è la situazione concreta. Il legislatore anche qui ha sbagliato perché non ha capito che il mutuo non può essere portabile, e ha ripetuto malamente la previsione di una surroga che peraltro già esisteva, del tutto inutilmente.

    Le cancellazioni semplificate

    Il legislatore anche qui non sapeva che per cancellare un’ipoteca non è che si prende un pezzetto di carta e si scrive “caro Conservatore, volessi cortesemente togliere ipoteca su immobile?” No. È un’operazione complessa che richiede una serie di garanzie che può fare, e sa fare – pure aggiungo – solo il notaio.

    uindi cosa è successo? Che questa lettera di cancellazione delle banche sicuramente è gratuita, ma non porta alla cancellazione dell’ipoteca, perchè i conservatori quando hanno visto arrivare queste lettere di cancellazione si sono preoccupati.

    Possiamo utilizzare queste letterine per cancellare l’ipoteca? Hanno risposto di no. E che cosa si sono inventati? Si sono inventati un registro delle lettere di cancellazione delle banche, una cosa separata. Mentre la cancellazione del notaio la cancella proprio l’ipoteca, la lettera delle banche viene iscritta come comunicazione di cancellazione. I Conservatori erano preoccupati “io non posso cancellare l’ipoteca e farla scomparire totalmente, perché poi dopo se rivive?”

    Rendetevi conto che una cancellazione può rivivere, innanzitutto la Banca ha 30 giorni di tempo, e poi, dopo, può rivivere ulteriormente. Ci sono delle sentenze del Tribunale di Roma che dicono che in casi eccezionali la banca può far rivivere l’ipoteca. Casi eccezionali, tipo fallimento, tipo procedura concorsuale, la banca la può far rivivere.

    Quindi non è una cancellazione totale, sicura e garantista nei confronti del cliente. Sicuramente il cliente non paga, ma questo dimostra il binomio inscindibile tra sicurezza e costo, quello che è gratis non da gli stessi risultati da quello che costa. Io ho dei clienti che, nonostante ciò, hanno capito il meccanismo, e dicono “no, io voglio essere sicuro, voglio la cancellazione ipotecaria dal notaio”. Moltissimi purtroppo dicono “no, facciamo quella gratis”.

    È un comportamento insensato, specialmente in rapporto al comportamento che avevano le stesse persone prima, nel senso che si faceva un mutuo, si metteva un’altra ipoteca “notaio me la cancelli, me la cancelli subito –  sì sì, adesso, vado domani, dopo domani –  no domani mattina”. Prima avevano una fretta incredibile per la cancellazione dell’ipoteca, e adesso per il solo fatto che è gratis dicono “vabbé ci penserà la banca valutando con calma”, dopo un mese, tranquillamente Non hanno problemi, solo che ogni tanto, ahimè,  i problemi vengono.

    Conclusioni. Distruggere la casa è impoverire il Paese

    Chiudo questa parentesi, torno a noi per concludere, e quali sono le mie conclusioni? Che il legislatore ha preso di mira gli immobili in Italia, perché qualcuno in alto crede che i proprietari di casa siano dei cattivi che vanno puniti con tutti i mezzi possibili.

    Le tasse sono schiaccianti, il risultato è che l’intera edilizia del nostro paese è arrivata allo stremo, conseguentemente a questa politica il crollo degli acquisti, delle nuove abitazioni ha comportato una perdita di 100 miliardi di euro, accompagnato anche dal crollo di investimenti nel settore pubblico che ha visto una diminuzione di 20 miliardi di euro l’anno.

    Lo tsunami che ha colpito il settore edilizio non solo ha distrutto floride aziende ma si è abbattuto sulla vita dei lavoratori, si è parlato di un milione di lavoratori licenziati con conseguente aumento del sommerso attraverso la precarizzazione del lavoro, perché vengono chiamati i lavoratori  a giornate.

    L’abbattimento dei prezzi delle case, che sono scese a volte del 50%, ha comportato una depauperizzazione di una fetta importante del nostro patrimonio,. Chi con tanti sacrifici ha comperato un immobile spendendo 200.000 euro si trova oggi ad avere un valore forse di soli 100.000 euro.

    L’indotto gigantesco che ruotava intorno all’edilizia è quasi scomparso, e perché tutto ciò? Per i provvedimenti legislativi adottati in materia edilizia, che, come abbiamo visto, sono assolutamente inadeguati, anzi in qualche caso assolutamente dannosi, e poi, naturalmente, per la pressione fiscale sugli immobili, che aumenta sempre, quasi che l’edilizia sia una specie di pozzo senza fondo in grado di sopportare complicazioni burocratiche e tasse pesantissime. Ma non è così, perché la diminuzione dei prezzi delle case comporta il depauperamento della classe media e rende oggi ancora più difficile comprare una casa di quando i prezzi erano al doppio del valore.

    Il Governo ci riempie di servizi televisivi e giornalistici, i nostri politici hanno bisogno di soldi da adoperare verso direzioni la cui valutazione esulerebbe dall’intento di questa mia relazione, ma reperire i soldi sempre verso la vittima n.1, cioè la casa, nella certezza che il proprietario non se la può portare all’estero come fa l’imprenditore dell’azienda, è un errore gravissimo, innanzitutto perché gli italiani stanno pure cominciando a portare all’estero le case, nel senso che qualcuno che deve fare un investimento immobiliare comincia a farlo all’estero, ma principalmente perché i nostri politici non hanno ancora capito  l’importanza della casa, perché non abbiamo miniere d’oro, non abbiamo giacimenti di petrolio, e nel momento in cui si distrugge la ricchezza della casa è distrutta la ricchezza del paese, e una volta che è distrutta la ricchezza del paese non saranno certo sufficienti eserciti di funzionari dell’Agenzia delle Entrate, eserciti di militari della Guardia di Finanza per reperire i soldi delle tasse, perché i soldi non ci saranno più.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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     convegno immobiliare a L'Aquila del notaio Massimo d'Ambrosio

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    Le novità legislative in campo immobiliare nel convegno a L’Aquila. ultima modifica: 2017-05-05T12:36:53+00:00 da notaio



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    5 Commenti su “Le novità legislative in campo immobiliare nel convegno a L’Aquila.

    • Mariangela Cavallo ha detto:

      Gentile notaio D’Ambrosio, innanzitutto mi complimento per il Suo blog, ricco di articoli interessanti e di risposte utili. Ho letto l’excursus legislativo di cui sopra e condivido le Sue critiche. Purtroppo i Governi dell’ultimo decennio (o, meglio, degli ultimi due decenni o anche più, ormai ho perso il conto) si sono sbizzarriti, peraltro letteralmente appropriandosi del potere legislativo, a demolire il tradizionale e consolidato sistema di tutele approntato in favore del cd. contraente debole non solo dal Codice Civile ma anche dalla Costituzione, con conseguente rafforzamento dei cd. poteri forti. Tutto ciò in nome di principi dettati, più che dal diritto, dall’economia che, sovrana ed incontrastata, domina ormai l’agire umano. Ho l’impressione che la strada intrapresa non sarà mai abbandonata né rivisitata e che di provvedimenti del genere (definirle leggi è un complimento) ne avremo sempre di più e, come sempre, saranno presentati al “povero popolo” su un vassoio d’argento come un’occasione da non perdere. Sicuramente alla base di tali provvedimenti vi è l’esigenza di rispondere alla necessità delle banche di recuperare i crediti in tempi decenti, necessità che, visti i tempi biblici della giustizia italiana, è anche comprensibile e degna di considerazione. Ma i problemi non si risolvono aggirandoli, peraltro a discapito dei più deboli. Si risolvono agendo sulla causa. Molto più utile, a mio avviso, sarebbe una riforma del sistema giustizia nel suo complesso, ad esempio attraverso un “taglio” delle tante fasi inutili dei procedimenti, compresi quelli esecutivi, fasi in cui ci si scambia pasticcini o giù di lì e intanto, fra un rinvio e l’altro, passano 7-8 mesi… se il sistema giudiziario fosse più snello, sarebbe sicuramente più efficiente e non ci sarebbe bisogno, per tutelare i diritti delle banche o di qualunque altro creditore, di inventarsi stranezze, ai limiti della legittimità, come rent to buy e prestiti vitalizi ipotecari.

    • erma.genoa ha detto:

      Buongiorno Notaio,

      volevo chiederLe una informazione: sto acquistando un immobile abitativo di nuova costruzione già in essere ed è sorto un dubbio se la parte venditrice possa rientrare nella categoria ‘costruttore’ o ‘privato’. I venditori si accollerebbero, tramite deposito c/o notaio, l’eventuale sanzione che scaturirebbe dall’erroneo pagamento dell’imposta di registro piuttosto che Iva in quanto non desiderano procedere mediante interpello formale all’agenzia delle entrate ma vorrebbero procedere sottoponendo la liquidazione del rogito ad imposta di registro ed eventualmente accollarsi anche la nostra sanzione. Questa fattispecie, provocherebbe altri particolari problemi alla parte acquirente ( cioè il sottoscritto ) oltre l’eventualità della sanzione amministrativa ? Insomma possiamo comunque procedere tranquillamente ? Grazie mille per la disponibilità. Cordiali saluti Erma

      • notaio ha detto:

        I venditori depositano presso il notaio l’importo dell’eventuale sanzione, ma l’imposta ordinaria? Mi spiego meglio. Se l’Agenzia delle Entrate ritiene che quel trasferimento debba essere assoggettato ad IVA anzichè ad imposta di registro, come vi regolate? Chi paga la differenza dell’imposta? Anzi, c’è di più. Che succede se non compensano registro ed Iva e chiedono l’intero pagamento dell’Iva riservandosi di rimborsare separatamente il Registro con la procedura ordinaria ?

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