La verifica delle licenze nella cessione e nel fitto d’azienda non spetta al notaio

Con una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 8764 del 29 marzo 2019) si è chiarito che non spetta al notaio ma alle parti verificare e garantire la sussistenza delle licenze amministrative in caso di affitto di azienda. Nel prendere posizione sulla controversia, la Suprema Corte precisa altresì che le licenze non possono considerarsi beni aziendali di modo che possa ritenersi sussistente in capo al notaio un obbligo di verifica simile a quello relativo al trasferimento di beni immobili.

La mancata concessione delle licenze

Dopo un primo periodo di normale esecuzione del contratto d’affitto d’azienda per l’esercizio dell’attività di somministrazione di bevande, la società affittuaria non aveva pagato due mensilità e per questo motivo la parte locatrice aveva richiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo. Proprio dall’opposizione a tale provvedimento sorgono le doglianze dell’affittuaria le quali possono riassumersi nella contestata idoneità del contratto a raggiungere la volontà delle parti e la susseguente responsabilità non solo del locatore ma anche del notaio che aveva ricevuto l’atto. In effetti, dopo la stipula del contratto l’affittuaria non aveva ottenuto la licenza all’esercizio autonomo dell’attività commerciale, negata dall’amministrazione in base alla considerazione che la somministrazione di bevande non poteva considerarsi autonoma ma solo accessoria e secondaria rispetto a quella principale di sala giochi. In particolare, si imputava al notaio un inadempimento professionale dal momento che non aveva verificato presso le amministrazioni competenti le dichiarazioni effettuate dalle parti nel contratto e precisamente quelle relative alla sussistenza delle licenze per l’esercizio dell’attività oggetto del contratto stesso.

Il notaio non ha niente a che vedere con le licenze

Con una netta presa di posizione la Cassazione ha chiarito che non vi è alcun onere di controllo per il notaio sugli atti amministrativi e tanto meno una verifica con riferimento all’estensione delle aree da adibire allo svolgimento dell’attività del ramo d’azienda oggetto del contratto. E’ più che condivisibile la presa di posizione delle Suprema Corte se non altro perchè manca un espresso dato legislativo che imponga al notaio una simile verifica. Il notaio, in assenza di un apposito incarico conferitogli dalle parti, non può che limitarsi a considerare valide le  loro dichiarazioni in ordine al rilascio o al subentro nelle autorizzazioni relative ai contratti di trasferimento/fitto d’azienda. Inoltre, la Cassazione afferma che non può desumersi dagli obblighi relativi alle visure ipo-catastali in caso di trasferimenti immobiliari, un analogo obbligo di verifica concernente le licenze e le autorizzazioni amministrative in caso di fitti d’azienda.

In effetti, come già ampiamente affermato in altre sentenze, le licenze e le autorizzazioni non costituiscono beni che compongono l’azienda ma servono a disciplinare, nell’interesse pubblico, l’esercizio dell’attività che ne è oggetto. A riprova di quanto affermato è noto che le licenze e le autorizzazioni non si vendono e non si comprano ma si trasferiscono insieme con l’azienda. Proprio la considerazione che non siamo in presenza di beni aziendali porta alla conclusione che non è possibile assimilarli agli immobili per i quali invece sussiste un obbligo di verifica per il notaio consistente nel controllo delle risultanze dei registri ipotecari e catastali.

Da ultimo, la Cassazione precisa che il mancato rilascio di concessioni o autorizzazioni amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni concessi in locazione non impedisce la valida stipula del contratto di affitto qualora vi sia stata dal conduttore concreta utilizzazione del bene, come nel caso di specie: in effetti la società aveva rispettato e dato esecuzione al contratto per oltre un anno dopo la stipula. Se poi dopo la conclusione del contratto si concretizza il mancato rilascio dell’autorizzazione, all’affittuario è sempre riconosciuta la facoltà di risolverlo. Una simile tutela garantisce sufficientemente l’affittuario il quale non può invocare la responsabilità del notaio per un inadempimento contrattuale che riguarda esclusivamente il locatore, unico titolare delle licenze e unico soggetto in grado di garantirne la loro sussistenza e la voltura in suo favore.

Notaio Massimo d’Ambrosio

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