Come eliminare il livello, un inconveniente che incontriamo spesso

Il LIVELLO è un istituto giuridico privo di una propria definizione normativa. Le sue origini risalgono all’antico Impero Romano ed ha avuto una grandissima diffusione in epoca medievale.

Si trattava di un autentico contratto agrario, con cui il proprietario del fondo (CONCEDENTE o titolare del dominio diretto) concedeva ad altri (LIVELLARIO o titolare del dominio utile) il possesso e lo sfruttamento del terreno agricolo ovvero di un immobile urbano, ponendo a carico del livellario l’obbligo del pagamento di un canone (censo o livello) e di miglioramento del fondo.

La versatilità di tale istituto diede luogo a confusione con altri tipi di contratto, in particolare con l’ENFITEUSI, diritto reale minore di godimento, disciplinato dagli art. 957 e ss. del c.c.

Inizialmente, la dottrina tentava di tenere distinte queste due figure, sostenendo che nell’ipotesi di livello il concedente non era il dominus (titolare del fondo) ma il di lui vassallo o enfiteuta; all’opposto, nel contratto di enfiteusi, era il proprietario del fondo a concedere il godimento dello stesso.

Tuttavia, già prima delle codificazioni moderne, i due istituti finirono per confondersi ed unificarsi, al punto che oggi, alla luce del conforto offerto anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, non può dubitarsi che non sussiste un’autonomia del contratto di livello, e che ad esso si applica in modo diretto la disciplina dettata dal codice in tema di enfiteusi.

Il diritto di affrancazione e di devoluzione

Ciò posto, dall’applicazione diretta della detta disciplina, per entrambi gli istituti valgono le seguenti regole:

1. all’enfiteuta e/o livellario, oltre al diritto di possedere ed usare il fondo (salvo l’obbligo di migliorarlo e di pagare il canone), è attribuito il diritto di affrancazione , cioè il diritto potestativo (cui il concedente non può opporsi) di divenire proprietario dell’immobile mediante il pagamento di una somma di denaro; specularmente, il concedente ha il diritto di chiedere giudizialmente la devoluzione del fondo, cioè l’estinzione dell’enfiteusi e la restituzione del bene, qualora l’enfiteuta non migliori e/o deteriori il fondo ovvero qualora sia in mora con il pagamento di due annualità.
   Va precisato, che la domanda di devoluzione non preclude all’enfiteuta di esercitare il diritto di affrancazione, previo pagamento della relativa somma. Altro strumento predisposto dall’ordinamento a favore del concedente è il diritto di ricognizione, esercitabile solo per le enfiteusi a tempo e dopo la loro scadenza, volto ad impedire che l’ex enfiteuta possa usucapire il terreno. Tale facoltà del concedente, disciplinata dall’art. 969 del c.c., anche laddove non esercitata, non comporta, di per sè, la perdita del diritto sulla cosa (Cass. n. 2904 del 10 ottobre 1962).
2. Il diritto del concedente a riscuotere il canone non si estingue per usucapione ed è imprescrittibile; ex art. 1164 c.c., e a mente di svariate pronunce della Corte di Cassazione, l’enfiteuta non può usucapire il diritto del concedente a seguito di mancato pagamento del canone, in quanto tale inadempimento non giova al mutamento del titolo del possesso, ai fini dell’usucapione.
   In altri termini, il livellario può usucapire il dominio diretto solo se abbia mutato il titolo del suo possesso (interversio possessionis) e in presenza degli altri presupposti di legge (decorso del tempo, possesso pacifico, continuo ed ininterrotto, ecc..). A titolo esemplificativo, si pensi all’originario enfiteuta/livellario che ha ceduto ad un terzo, per atto tra vivi, la piena proprietà del fondo in oggetto senza fare alcuna menzione dei diritti in questione o comunque, garantendo la libertà dell’immobile da qualsiasi gravame.

Come affrancare un livello

3. Le modalità di affrancazione del bene, sia nel caso di enfiteusi che nel caso di livello, possono essere di due tipi:

• a. giudiziale, secondo il procedimento speciale disciplinato dalla L. n. 607 del 1966, e alla cui fonte normativa si rimanda per ulteriori approfondimenti;
• a. extragiudiziale, che merita brevi cenni perchè più vicina alla prassi notarile.

Fonti normative di riferimento sono la L. n. 998/1925 e il R.D. n. 426/1926. L’affrancazione extragiudiziale è un contratto reale, il cui perfezionamento richiede il consenso delle parti (enfiteuta/livellario e concedente) e la consegna del denaro, in quanto, a mente dell’art. 9 della l. n. 1138/1970 l’a. si opera mediante il pagamento del prezzo.

L’atto richiede la forma scritta a pena di nullità e deve essere trascritto nelle apposite Conservatorie dei RR. II.  L’art. 15 della legge n. 998 citata precisa che il Conservatore dei Registri immobiliari non può procedere alla relativa formalità se la parte istante non dimostri di avere pagato il prezzo di affrancazione.

Infine, si ricorda che l’affrancazione ha natura derivativa-traslativa: essa non comporta l’estinzione del dominio spettante al concedente ma ne determina il passaggio a favore dell’affrancante, il quale, a sua volta, lo acquista a titolo derivativo. Da ciò consegue che tale acquisto da parte dell’enfiteuta opera a favore di una eventuale comunione dei beni e che l’atto deve riportare le menzioni urbanistiche e allegazioni previste dalla normativa edilizia vigente per gli atti traslativi.

Le difficoltà dell’affrancazione

Recenti studi compiuti su questa materia hanno messo in rilievo come, nella pratica, la stipula di un atto di affrancazione risulti particolarmente difficile per i seguenti motivi:

1. a) la determinazione del corrispettivo di affranco: la somma versata dall’enfiteuta deve essere tale da evitare, da un lato, potenziali speculazioni economiche, e dall’altro, deve garantire la maggiore corrispondenza possibile con l’effettivo valore di mercato del bene.

Sul punto si discute se in sede contrattuale, diversamente da quanto accade in quella giudiziale, il prezzo di affrancazione possa essere liberamente stabilito dalle parti, e cioè, in misura superiore o inferiore da quella stabilita dalle leggi speciali.

1. b) in molti casi non è dato rinvenire il titolo costitutivo del rapporto, essendo del tutto superflua la mera risultanza a livello catastale.

In considerazione di quanto esposto, in presenza di enfiteusi/livelli, bisogna distinguere le fattispecie a seconda che alienante sia il concedente ovvero l’enfiteuta; nel primo caso, l’acquisto è certamente più sicuro, sebbene si resti esposti ad un’azione di affrancazione.

Nel secondo caso, il notaio è sicuramente chiamato a prestare più attenzione, in quanto:

• innanzi tutto, come già chiarito, la mera risultanza catastale del livello non è prova del titolo costitutivo;
• in secondo luogo, l’enfiteuta ben potrebbe voler alienare la piena proprietà, con tutti i problemi che ciò comporta, atteso che, l’acquisto per usucapione opera ipso iure, e la sentenza dalla quale risulti, se trascritta, ha solo valore dichiarativo.

Notaio Massimo d’Ambrosio

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