Cosa aspettarsi dal mediatore o agenzia immobiliare?

Spesso i potenziali venditori e/o acquirenti di un immobile si avvalgono dell’ausilio di una agenzia immobiliare per la conclusione della trattativa. L’agente immobiliare è infatti un “mediatore” ossia è un imprenditore che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Se decidete di rivolgervi ad un’ agenzia immobiliare accertatevi che sia seria e preparata. È vero che ogni agente immobiliare per poter esercitare la propria attività deve aver frequentato un corso professionale, aver superato un esame presso la Camera di Commercio, ed essere iscritto nel Registro delle Imprese e al REA per gli Agenti d’Affari in Mediazione tenuto presso tutte le Camere di Commercio della provincia di residenza, ma in questa professione sono fondamentali anche i fattori umani, personali e professionali.

Le qualità del bravo mediatore

Un bravo agente immobiliare sa mediare le esigenze delle due parti, sa risolvere i problemi, i dubbi, le indecisioni dei clienti, ascolta con attenzione le esigenze dei clienti e propone delle soluzioni concrete, ha capacità di vendita e di gestione delle relazioni interpersonali, assiste le parti in tutte le fasi dell’accordo fino al rogito finale.

Nello svolgimento della sua attività deve adoperare la massima serietà e diligenza, si occupa della raccolta dei documenti e delle informazioni necessarie e deve comunicare alle parti ogni informazione utile che può incidere sull’accordo. La agenzia immobiliare più qualificata offre, appunto, un servizio completo che va dalla valutazione dell’immobile alla stipula del rogito.

Spesso collabora con il notaio fin dall’inizio in modo da effettuare tutte le verifiche del caso prima ancora di far sottoscrivere la proposta di acquisto o il preliminare di vendita, e preparando i clienti sugli aspetti giuridici e fiscali evitando così sorprese al momento del rogito.

Il lavoro del mediatore è molto impegnativo in quanto trascorre molto tempo al telefono o su internet, per dare e ricevere le informazioni necessarie su ogni annuncio, e considerate che per ogni annuncio ricevono una quantità elevata di chiamate, di cui però solo alcune si concludono in un effettivo contatto e visita della casa, e di cui pochissime si concludono con il contratto.

Effettuano un sopralluogo sull’immobile per verificarne lo stato manutentivo, stimano il valore dell’immobile in base all’andamento del mercato, partecipano a corsi di formazione e di aggiornamenti professionali.

Investono il proprio denaro (e il proprio tempo) nel marketing: immagini fotografiche, video, riviste, pubblicità tradizionale e online, manifesti, volantini, ma hanno diritto al loro compenso solo quando la trattativa va a buon fine. Non è certo un lavoro facile.

Cosa non fa l’agenzia immobiliare

Non potete però pretendere quello che l’agenzia immobiliare non deve obbligatoriamente fornire per legge. Il mediatore è colui che contribuisce in maniera determinante alla conclusione dell’affare, non altro.

Certo oggi l’ agenzia immobiliare si è evoluta, sia tecnicamente, con gli strumenti di cui vi ho fatto cenno, sia culturalmente. Non c’è più il vecchio “sensale” che passava le giornate al bar bevendo un bicchiere di vino e a cui ci si rivolgeva per sapere se qualcuno voleva vendere od acquistare. Sensale che spaziava in tutti i campi indifferenziati, dalle case alle derrate agricole, dai terreni ai… matrimoni con brave ragazze, come è capitato anche al sottoscritto di constatare neppure molto tempo fa.

Ma, essendo un imprenditore terzo la cui opera è finalizzata alla conclusione dell’affare, e non un “consulente” delle parti, la legge non ha dato al mediatore caratteristiche od obblighi propri di altre figure professionali: la sua provvigione è dovuta quando le parti concludono l’affare, non se ha passato più o meno tempo sulla pratica o se ha assistito con maggiore o minore zelo l’una o l’altra delle parti.

Ed è responsabile se ha volontariamente taciuto od occultato informazioni di cui era a conoscenza, ma non è responsabile se non ha ricercato spontaneamente queste informazioni, in difetto di espresso incarico, retribuito separatamente dalla provvigione.

L’art. 1759 C.C. stabilisce al primo comma che il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Parte della giurisprudenza estende questo obbligo alle informazioni “conoscibili” di carattere elementare che il mediatore stesso avrebbe dovuto in ogni caso conoscere, anche se non ne sia venuto a conoscenza di fatto.  Alcuni rilevano anche una responsabilità del mediatore per informazioni date, ma che poi si sono rivelate successivamente non veritiere.

Infatti Cass. 16/09/20015 n° 1814  ha stabilito: “In tema di compravendita immobiliare, il mediatore che abbia fornito alla parte interessata alla conclusione dell’affare informazioni sulla regolarità urbanistica dell’immobile, omettendo di controllare la veridicità di quelle ricevute (nella specie, la natura abusiva della veranda, adibita a cucina e in posizione centrale rispetto agli altri locali, e, quindi, neppure condonabile), non ha assolto l’obbligo di corretta informazione in base al criterio della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza) al professionista, ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, sicché è responsabile per i danni sofferti dal cliente.”

Non sono pertanto previsti per legge da parte sua controlli ipotecari o catastali, verifiche della regolarità urbanistica, esami sulla certificazione di agibilità, riscontri della esistenza di provenienze donative, ecc., fermo restando che il mediatore ha l’obbligo di avvertire le parti di quanto viene a sua conoscenza, nella misura in cui dicevamo prima.

Agli esami preliminari più importanti per la decisione sulla conclusione dell’affare il mediatore non è obbligato, e per la mancanza dei quali non vi è sua responsabilità,  anche perchè, peraltro,  non ha neppure la competenza professionale per compierli. “Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa in ipotesi di indagini di carattere tecnico, come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza” Così Cassazione Civ. 21/02/2017 n° 4415.-

Vedi anche Cass. 06/11/2012 n° 19075, la quale ha stabilito: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 CC, lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.”  Nello stesso senso, ex multis,  v. Cass. 15/03/2006 n° 5777; Cass. 07/07/2009 n° 15926; Cass. 04/07/2006 n° 15274.

Cass. 08/05/2012 n° 6926  ha poi stabilito che: “In difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente in tal senso, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliari per verificare in quale categoria catastale rientri l’immobile, e, di conseguenza, se l’acquisto di esso consentirà all’acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa.”

Ecco perchè, come vi dicevo prima, il bravo mediatore è quello che sente la esigenza morale di dare informazioni veritiere alle parti, e, non potendo fornirle direttamente,  collabora col notaio che stipulerà l’atto definitivo prima ancora della firma della proposta di acquisto, ottenendo da lui quanto di sua competenza professionale, in modo da scoprire e comunicare alle parti con certezza tutte le informazioni importanti, oppure che collabora con un tecnico abilitato in grado di esaminare e certificare la situazione urbanistica dell’immobile.

Il compenso dell’agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare ha diritto a ricevere un compenso (provvigione) sia dal venditore che dall’acquirente nel momento in cui viene concluso l’accordo sulla compravendita. La provvigione si calcola in percentuale sul prezzo concordato sulla vendita ed è di solito pari al 3% del prezzo stesso (3% da parte del venditore e 3% da parte dell’acquirente) ma è sempre ammessa la libera trattativa tra le parti.

La provvigione dovrebbe essere pagata alla firma del preliminare ma spesso le parti si accordano per pagarla direttamente al rogito. Se non si pattuisce diversamente una volta concluso il preliminare, infatti, il mediatore matura il diritto alla provvigione e se per qualsiasi motivo non si addiviene più al rogito, per ripensamenti o per inadempimento di una o entrambe le parti, la provvigione va comunque pagata.
L’incarico conferito alla agenzia immobiliare può essere con o senza esclusiva. Se è conferito con esclusiva il proprietario venditore dovrà pagare la provvigione al mediatore anche se trova personalmente l’acquirente senza l’ausilio del mediatore. L’incarico in esclusiva deve però prevedere un termine (di solito non più di sei mesi), quindi se la casa non viene venduta nel termine previsto l’incarico decade.

Le parti che si sono avvalse dell’opera di una agenzia immobiliare per una compravendita immobiliare devono dichiararlo all’atto stesso, fornendo i dati del mediatore e le modalità di pagamento della provvigione. Il notaio è obbligato ad inserire le informazioni ricevute nell’atto con particolare riguardo alla legittimazione del mediatore e alla tracciabilità dei pagamenti.

notaio Massimo d’Ambrosio

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