• Mutui aste immobiliari giudiziarie. Perchè così rari e difficili?

    mutui per aste immobiliari giudiziarieIl web è pieno di notizie relativamente all’acquisto di immobili dalle aste immobiliari  con pagamento del prezzo mediante la stipula di un mutuo bancario.

    Il notariato italiano è all’avanguardia per lo studio della informatizzazione delle aste. Per le aste private abbiamo anche pubblicato un nostro Regolamento.
    Per quanto riguarda le aste immobiliari giudiziarie, cioè compiute dal Giudice della Esecuzione presso il Tribunale (ancorchè assistito da un professionista delegato) nel web in particolare vengono esaltati i grandi vantaggi economici derivanti dall’acquisto di un immobile ai prezzi ridotti della procedura esecutiva, e vengono pubblicizzate numerosissime iniziative da parte delle banche che sono entrate nel business.

    Anzi addirittura risulta che è stata stipulata una convenzione tra l’ABI e molti Tribunali italiani per la concessione di mutui a tasso ridotto.

    Il fine delle convenzioni è quello di rendere più agevole la vendita alle aste di immobili nella procedura esecutiva e quindi, anche aumentarne il prezzo. Il prezzo di mercato (anche in una procedura giudiziaria) lo fa il rapporto tra domanda e offerta, e se ci sono scarsissimi aspiranti acquirenti a causa della difficoltà di trovare il danaro necessario dell’acquisto il prezzo della vendita giudiziaria cala.

    Difficoltà pratiche

    Di fatto però gli acquisti alle aste con finanziamento bancario sono rarissimi – ho l’impressione che siano molto di più gli annunci sui mutui che i mutui che si stipulano effettivamente – essendo l’operazione molto elucubrata e senza che essa possa annullare l’esistenza di rischi per qualcuno.

    Occorre esaminare bene il perché per evitare di trovarsi all’ultimo momento senza poter pagare il prezzo, col rischio di perdere l’anticipazione o addirittura di vedersi condannare al pagamento coattivo della somma.

    La procedura ordinaria

    Bisogna prima riflettere però su come funziona un normale acquisto di un immobile mediante finanziamento di mutuo bancario.

    Venditore, acquirente, banca e notaio si riuniscono intorno a un tavolo. Di solito in banca direttamente. Viene stipulato prima l’atto di compravendita, che attribuisce all’acquirente la proprietà, e quindi il diritto di concedere l’immobile in ipoteca.

    Subito dopo viene stipulato l’atto di mutuo, al termine del quale la banca eroga il finanziamento (nei casi ovviamente in cui lo eroga e non viene fuori che aspetta un mese) il quale viene consegnato in assegni circolari (o tramite bonifico) al venditore, che ha continuato a essere lì, seduto allo stesso tavolo, o che, tutt’al più, è uscito per fumare una sigaretta senza mai però perdere di vista dall’esterno la porta della stanza dove si svolge il mutuo.

    Il fatto è che per concedere l’ipoteca il mutuatario deve essere proprietario dell’immobile, e la banca non stipulerebbe il mutuo, e non erogherebbe il danaro, se il mutuatario (acquirente) non fosse già diventato proprietario dell’immobile e non potesse concedere valida ipoteca.

    Peraltro neppure il notaio stipulerebbe, perché certo non può consentire alla costituzione di un’ipoteca di chi non è proprietario, o scrivere il falso nell’atto di mutuo. Ne consegue che il venditore deve firmare l’atto di vendita, ma senza intascare i soldi del prezzo. È esperienza comune che molti venditori sono addirittura terrorizzati dal firmare l’atto di vendita se non vedono di fronte a sé gli assegni circolari del prezzo di vendita.

    Nelle procedure ordinarie questo inconveniente si risolve col buon senso. La compravendita e il mutuo, ancorché cronologicamente separati sono in realtà dal punto di vista logico contestuali, e il venditore deve aspettare al massimo una ventina di minuti che si finisca di stipulare il mutuo.

    Senza contare che la presenza del notaio costituisce una garanzia per tutti, perché certamente il notaio non acconsentirebbe che di fronte a lui un venditore venga defraudato del prezzo. Anzi, il notaio richiede di visionare anticipatamente gli assegni circolari del futuro mutuo, e ne inserisce la descrizione nel contratto di compravendita, sicché di fatto la consegna al venditore posticipata è solo un’operazione materiale che si risolve in poco tempo.

    La vendita alle aste giudiziarie

    Tutto quanto sopra non si può ripetere in un acquisto a seguito di Decreto di trasferimento conclusivo delle aste  giudiziarie. Il decreto di trasferimento non viene certo firmato dal Giudice prima che siano stati incassati dal Tribunale i soldi dell’aggiudicazione (come invece fa – obtorto collo – il venditore privato).

    La banca non ha nessuna intenzione di versare i soldi per l’aggiudicazione prima di aver stipulato il mutuo, e il mutuo non si può stipulare se prima non è stato emesso il Decreto di Trasferimento ed è stato rilasciata dalla Cancelleria una copia autentica del Decreto di trasferimento ad uso trascrizione.

    L’impasse è irrisolvibile, e poichè la banca è irremovibile e richiede la garanzia reale per concedere il mutuo non si può stipulare. Quanti mutui sono saltati perché la banca non aveva ben chiaro il meccanismo giudiziario!

    Anticipazione della banca

    Poiché certo non è proponibile che il Giudice deroghi alla legge per fare un favore alla banca,  l’operazione di acquisto di un immobile per aste giudiziarie  attraverso il finanziamento della banca può andare a buon fine ad una sola condizione: che la banca anticipi il danaro prima del mutuo senza alcuna garanzia reale.

    Solo con l’anticipazione della somma è possibile pagare l’amministrazione della giustizia, ottenere il decreto di trasferimento, ottenere copia autentica ad uso trascrizione del Decreto, fare acquisire la proprietà al mutuatario, che potrà così, solo dopo, concedere validamente l’ipoteca alla banca in garanzia del danaro che la banca ha già erogato.  Non c’è via d’uscita.

    E non è finita, perché, anche se la banca acconsente a rischiare, l’anticipazione del danaro molto difficilmente potrà avere successo se eseguita dalla banca solo qualche minuto prima del mutuo. Il danaro va versato nel conto del Tribunale (amministrato eventualmente dal professionista delegato). Il Giudice (che non è certo seduto al tavolo insieme a tutti gli altri) deve essere avvertito formalmente dell’incasso, deve avere il tempo di firmare il decreto di trasferimento.

    Ed inoltre la Cancelleria del Tribunale, una volta che ha preso atto della firma del Decreto di trasferimento deve procedere al rilascio della copia autentica speciale per uso trascrizione. Altro tempo!

    Non basta quindi neppure che il Decreto di trasferimento sia firmato prima del mutuo, ma che venga eseguita nei Registri Immobiliari la trascrizione dell’acquisto a favore dell’acquirente/mutuatario. Perché solo dopo che l’acquisto è stato trascritto l’acquirente/mutuatario può stipulare il mutuo rilasciando valida ipoteca di garanzia alla banca!

    Ecco perché dicevamo che il rischio è ineliminabile. La banca, per ottenere l’ipoteca a garanzia del mutuo deve necessariamente versare prima il danaro, e attendere che siano eseguite le formalità di trascrizione dell’acquisto a favore del suo mutuatario (ovviamente incrociando le dita nella speranza che il Decreto non sia impugnato).

    Altri problemi delle aste

    Ma ce ne sono pure altri di problemi, perché la banca non vuole un’ipoteca qualsiasi, ma vuole un’ipoteca di I grado. Quando un immobile viene venduto all’ asta viene venduto con una sequenza impressionante di ipoteche volontarie, giudiziali, legali, pignoramenti, sequestri ecc. E’ ben vero che tutte queste pregiudizievoli vengono ordinate di cancellazione col Decreto di Trasferimento. Ma ci sono numerosi aspetti pratici che vanno considerati.

    Il Decreto di Trasferimento riporta con esattezza l’ordine specifico di cancellazione per ciascuna pregiudizievole? Basta una dimenticanza o un numero scritto male che il Decreto viene rifiutato dalla Conservatoria e la cancellazione non si può eseguire, e occorre richiedere un Decreto di rettifica o di integrazione al Giudice dell’ Esecuzione. E, comunque, anche se è tutto corretto quando verranno fatte le cancellazioni? E chi le paga?

    I costi per la cancellazione sono a carico dell’acquirente/mutuatario. Ha versato correttamente la giusta somma al Tribunale o al professionista delegato per procedere alla cancellazione? Il Tribunale ha preparato le copie autentiche del Decreto di Trasferimento ad uso cancellazione? Quando verranno materialmente eseguite le cancellazioni (sempre nella ipotesi che il Decreto di Trasferimento sia perfetto)?

    Per accelerare l’acquirente deve pagare subito il notaio e incaricarlo della esecuzione delle cancellazioni, anche se a lui non spetterebbe, perchè attendendo la conclusione della procedura possono passare mesi, se non anni.

    Ovviamente sempre nella ipotesi che la copia autentica del Decreto di trasferimento ad uso cancellazione venga consegnata al notaio prima dell’atto di mutuo.

    Ecco quindi che si profila un altro inconveniente per la banca, la quale potrà anche sentirsi sicura che l’ipoteca che riceve sia di I grado sostanziale, ma certo deve chiudere un occhio a che l’ipoteca a suo favore rimanga formalmente di dodicesimo o di quindicesimo grado, in attesa dell’esperimento (speriamo positivo) delle formalità di cancellazione.

    Suggerimenti del notaio

    L’aspirante acquirente ad un’asta giudiziaria, se non vuol perdere la caparra che ha già versato di tasca sua al momento dell’aggiudicazione, deve informarsi molto bene con la banca per evitare che, all’ultimo momento, salti tutta l’operazione.

    È disponibile forse il Giudice dell’Esecuzione a firmare il Decreto di Trasferimento e a preparare la copia autentica ad uso trascrizione e consegnarla  prima di ricevere il danaro? È disponibile la banca ad erogare la somma anticipatamente rimanendo per un tempo (speriamo breve) senza la garanzia reale?

    Questi sono i principali quesiti che vanno risolti prima di sedersi con la banca e con il notaio ad un tavolo gentilmente offerto dalla Cancelleria del Tribunale.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Mutui aste immobiliari giudiziarie. Perchè così rari e difficili? ultima modifica: 2017-10-05T18:32:11+00:00 da notaio



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