• Mutuo per acquisto casa? La banca non paga il venditore!

    se la banca non paga il venditore con il mutuoDue sono i punti fondamentali che pongo a premessa delle mie considerazioni:

    1. chi vende un immobile ha diritto di ricevere il prezzo. Immediatamente. Al momento della vendita dell’immobile, non dopo. Ricevere il prezzo vuol dire riscuotere il danaro pattuito con un mezzo sicuro di pagamento, e cioè un assegno circolare o un bonifico immediato, che fornisca la disponibilità del danaro nel conto del venditore al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile;
    2. chi stipula un mutuo ha diritto di ricevere il danaro del mutuo. Al momento della stipula del mutuo e della concessione della garanzia ipotecaria. Non in un momento successivo, perché per legge il mutuo si perfeziona solo ed esclusivamente con la consegna del danaro, non con la promessa di consegnarlo in un momento successivo.

    Il colpo di scena e la prassi della banca

    I principi da me sopra delineati sembrerebbero ovvi, ma non è così, perché sempre più frequentemente al momento della compravendita, a margine della quale l’acquirente stipula un mutuo per ottenere il danaro da consegnare al venditore, vi è il colpo di scena.

    La banca i soldi non li da, l’acquirente non può pagare il venditore, e il venditore si trova di fronte al fatto compiuto, e cioè alla spiacevole alternativa di decidere se mandare tutto all’aria rifiutandosi di stipulare la compravendita e contestando l’inadempimento all’acquirente, oppure di chinare il capo e accettare il rinvio del pagamento.

    Con tutti i rischi conseguenti che non vogliamo statisticamente ingigantire, ma che ci sono. È infatti molto spiacevole per il venditore trasferire la proprietà dell’immobile senza ricevere il danaro e affidarsi a delle promesse che, anche se fatte per iscritto, sono pur sempre fondate sull’onestà e sulla correttezza dell’acquirente e della banca.

    Le accese discussioni

    Non c’è niente di più difficile per il notaio che assistere alle discussioni, a volte accese, tra venditore/acquirente/funzionario di banca nelle quali tutti si danno da fare per tranquillizzare il venditore e fargli accettare un’operazione a cui non si aspettava di dover consentire.

    Occorre quindi assolutamente che tutti, in primo luogo l’acquirente, si informino previamente di quello che potrebbe succedere, chiedano alla banca in anticipo qual è la sua prassi e se il danaro verrà effettivamente consegnato contestualmente alla stipula del mutuo (e in quale quantità).

    Il consolidamento e il danaro alla iscrizione

    Abbiamo già delineato in un altro articolo che cos’è il c.d. consolidamento dell’ipoteca, prassi che, di fatto, obbliga il venditore che si aspettava di uscire felice e contento dall’Istituto bancario con il danaro in tasca, ad aspettare di fatto almeno un mese dalla perdita di proprietà del suo immobile per ottenere il prezzo agognato.

    Spesso le banche non richiedono lo svolgersi integrale della prassi del consolidamento (per il quale rinvio di nuovo al mio precedente scritto), e si accontentano di una procedura abbreviata, consegnando il danaro solo successivamente alla iscrizione ipotecaria, il che consente al venditore di ottenere il prezzo pattuito in un periodo più breve di tempo, ma pur sempre dopo il trasferimento definitivo e irrevocabile della proprietà.

    L’escamotage della banca

    Le banche spesso adoperano un’escamotage per bypassare il punto di diritto fondamentale da me sopra esposto al n. 2, e cioè la consegna contestuale del danaro.

    L’escamotage consiste nel far dichiarare alla parte mutuataria di aver ricevuto la somma di danaro, e nel fargli altresì dichiarare che lui stesso riconsegna nuovamente la somma di danaro alla banca quale pegno, in attesa che vengano espletate le formalità del consolidamento, o quelle più brevi della iscrizione ipotecaria.

    Necessità di informazione

    È evidente che quello che occorre è un’attenta informazione previa e una ponderata riflessione da parte di tutti in modo che il venditore e l’acquirente (principalmente il venditore che consegna la proprietà dell’immobile) possano decidere con calma il loro comportamento, prima di sedersi di fronte al notaio e di fronte al funzionario della banca.

    Nella mia esperienza ho avuto modo di verificare che molto spesso gli stessi acquirenti/mutuatari non sono previamente informati della specifica prassi di quel determinato Istituto bancario, e si siedono tranquillamente al tavolo della stipula nella perfetta buona fede, credendo che la banca eroghi effettivamente il danaro che a loro occorre per l’acquisto della loro casa.

    Il ruolo del notaio

    Il notaio purtroppo può fare poco in determinate situazioni, se non ribadire i principi di diritto di cui sopra senza nascondere al venditore sia l’effettivo numero di giorni che di fatto passerà prima che ottenga il danaro e senza nascondere l’esistenza di una percentuale, ancorché statisticamente modesta, di gravi rischi.

    I rischi infatti purtroppo esistono. Le banche usano far sottoscrivere all’acquirente/mutuatario un “mandato irrevocabile di pagamento” con il quale il mutuatario ordina alla Banca di versare direttamente alla parte venditrice il danaro del pagamento del prezzo non appena esso sarà sostanzialmente disponibile: come detto il mandato irrevocabile di pagamento non consente l’assoluta sicurezza giuridica dell’effettivo pagamento perché il mandato irrevocabile impegna l’acquirente, ma non la Banca, senza contare che un impegno, per quanto solenne esso sia, è pur sempre di rango inferiore dell’effettiva consegna della casa e/o del danaro.

    Quanto danaro viene erogato dalla banca?

    Il mutuatario/acquirente farà bene a verificare non solo l’esistenza della prassi di consegna posticipata del danaro, in modo da avvertire prima possibile il venditore e decidere insieme a lui il da farsi, ma farà bene anche ad informarsi quanto effettivamente la banca eroghi.

    Continua ad essere frequente la credenza che quando si fa un mutuo per Euro 100.000 la Banca eroghi poi effettivamente Euro 100.000, ma non è mai così perchè dalla somma astrattamente mutuata la banca trattiene numerose spese, tra cui l’imposta sostitutiva, gli interessi di preammortamento, le spese tecniche di perizia, di istruttoria della pratica, di assicurazione contro incendio e scoppio, senza contare i casi in cui il mutuatario ha aderito alle sempre più frequenti assicurazioni “facoltative” che spesso incidono per molte migliaia di euro.

    Se l’acquirente ha ingenuamente chiesto un mutuo pari alla somma che effettivamente deve ancora versare alla parte venditrice si troverà così nella spiacevole situazione di dover integrare la somma con un ulteriore versamento.

    Ci si renda conto delle difficoltà che possono esserci se i conteggi sono stati fatti al centesimo fidando di una erogazione di danaro pari al mutuo che, in realtà, non viene erogata.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Mutuo per acquisto casa? La banca non paga il venditore! ultima modifica: 2016-07-26T08:12:32+00:00 da notaio



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    2 Commenti su “Mutuo per acquisto casa? La banca non paga il venditore!

    • gaurnia ha detto:

      Buongiorno Notaio d’Ambrosio,
      in questi casi scrivere in rogito che la consegna delle chiavi avviene solo al momento di effettivo bonifico ricevuto dalla banca può tutelare la parte venditrice?
      grazie.

      • notaio ha detto:

        No, perchè la proprietà si trasferisce al rogito, e il possesso è una caratteristica del diritto di proprietà. Però rinviare la consegna dell’immobile al saldo prezzo mi sembra lecito e può costituire una deterrenza in caso di problemi ingiustificati.

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