• I consigli del notaio sul nuovo deposito prezzo facoltativo

    Come saprete con la legge 27 dicembre 2013 n. 147 sul deposito prezzo il legislatore se ne uscì con una norma che avrebbe duramente colpito il mercato immobiliare. Tutte le somme che qualsiasi acquirente avesse dovuto dare al venditore per l’acquisto di una casa non avrebbero potuto essere consegnate al venditore, ma avrebbero dovuto obbligatoriamente essere versate in un conto speciale per permettere allo Stato di lucrarne gli interessi.

    L’idea stravagante del deposito prezzo obbligatorio

    Sono sempre stato perplesso su  questa idea del legislatore, e nella mia precedente relazione sul deposito prezzo,  articoli,  conferenze, e altre occasioni  ho elencato i problemi gravissimi che si sarebbero verificati nella pratica quotidiana. Il deposito prezzo non era solamente un esproprio per il venditore, che perdeva la proprietà dell’immobile ma non incassava il prezzo, ma sarebbe stato anche un ostacolo gravissimo in numerose circostanze degli affari quotidiani. Non si trattava solo di far soffrire il venditore (cosa peraltro non trascurabile) ma di non permettere una serie di operazioni che richiedono necessariamente la disponibilità del danaro al momento della vendita. I problemi erano evidenti.
    Per questi motivi qualcuno prudentemente ritenne di non far applicare immediatamente la legge. Pur essendo la legge citata definitiva la materiale operatività venne rinviata alla elaborazione di un regolamento di attuazione. La Commissione Ministeriale non ha mai provveduto ad emanare il regolamento di attuazione, e quindi la legge è rimasta di fatto lettera morta. Non voglio prendermi troppi meriti, ma certo, quando ho potuto, ho sempre fatto rilevare la dannosità di tale disposizione.

    Oggi entra in vigore il deposito prezzo facoltativo

    Non ho certo cambiato idea, e i problemi sono sempre quelli che leggerete nei miei precedenti scritti, ma ora il problema è meno grave perchè il legislatore ha affrontato le questioni anche da me sottolineate e ha fatto un passo indietro. Col DDL Concorrenza (comma 142) ha disposto formalmente l’entrata in vigore della disciplina del “deposito prezzo” di cui alla legge del 2013 ma modificandola in una caratteristica importante: la disciplina non è più obbligatoria ma solo facoltativa. Ciò mi tranquillizza perché spero che il deposito prezzo rimanga lettera morta, e non sia mai usato, e comunque spero che quando l’applicazione della disciplina del deposito prezzo contrasti con l’intera operazione economico-finanziaria delle parti quest’ultime abbiano il buon senso di non pensarci nemmeno.

    Come funziona il nuovo deposito prezzo

    In estrema sintesi quando qualcuna delle parti, una qualsiasi delle parti, lo richiede, il notaio è tenuto a prelevare l’intero prezzo (ovviamente il prezzo residuo che al momento dell’atto non è ancora stato pagato) e a versarlo su un conto dedicato speciale a disposizione dello Stato, in modo che lo Stato possa lucrarne gli interessi, e svincolandolo successivamente secondo le istruzioni dategli dalla parte.

    Finalità ufficiale del deposito prezzo

    “Gli interessi maturati su tutte le somme depositate, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, sono finalizzate a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese”. Così dice la legge, dimostrando l’assoluto scollamento dalla realtà del nostro legislatore. Il legislatore è convinto che nei conti correnti dei notai ci siano le ricchezze di Creso, l’oro del pirata Barbarossa, e che le banche facciano affluire fiumi di danaro per interessi dalle loro inesauribili cornucopie bancarie.
    La prima cosa che ho fatto appena uscita la legge è stata alzare il telefono e chiedere qualche informazione alla mia banca. Io sono molto preciso e, in pratica, ho già un conto “dedicato” (anche se ad oggi non ancora ufficialmente comunicato) in cui inserisco le tasse secondo le modalità ora previste dalla legge e dal quale prelevo le somme per pagare le imposte dei clienti esattamente col danaro versato dai clienti. Ebbene il direttore di banca mi ha comunicato che in quel mio conto (dove in effetti c’è stata una movimentazione notevole) ho percepito in un anno (2016) euro 17,00 di interessi e ne ho speso 250,00 per i costi di movimentazione. È ovvio! Nel conto corrente bancario ci puoi versare anche un milione di euro di colpo ma se tu lo ritiri dopo mezz’ora per pagare le tasse, sono molto più alti i costi dell’operazione che non gli interessi bancari.
    Il mio conto dunque, per lo Stato, sarà una perdita, e anche se così non fosse per tutti gli altri notai d’Italia, è lecito presumere che il ricavo da destinare a finanziare le piccole e medie imprese sia, in tutta Italia, di poche migliaia di euro.

    I costi del deposito prezzo

    Inoltre, anche se lo Stato dal mio conto corrente si prendesse solo l’attivo (euro 17,00) per finanziare le piccole e medie imprese, ben più alti saranno i costi a carico della collettività. Per l’esecuzione del compito sono previste modalità di spostamento del danaro, prospetti, note contabili, incarichi scritti, ricevute, passaggi di danaro da un conto all’altro, trasformazione di assegni circolari dal nome del notaio a quello del beneficiario, e così via, in un crescendo che al momento non consente neppure l’esatta determinazione degli impicci burocratici che caleranno sui notai. E che credete che questi costi non si riversino nei confronti dei cittadini? La richiesta di deposito prezzo non è più obbligatoria, ma è ormai solo una facoltà di una delle parti di avvalersi di uno strumento che lo tutelerebbe da alcune possibili circostanze negative. Vuole la parte usufruire di questo strumento? Benissimo, ma è evidente che si tratta di una richiesta professionale, che ha il diritto di richiedere al notaio, ma di cui deve pagare i costi. E certamente la somma totale dei costi vivi e dell’onorario del notaio per ciascuna singola operazione sarà superiore a quanto lo Stato incasserà. Senza contare anche una perplessità di diritto: anche se stazionanti nel conto i soldi sono del venditore, e non si capisce a quale titolo gli interessi sui soldi di un privato debbano essere incassati dallo Stato.

    L’avente diritto al deposito prezzo

    Chi può richiedere l’utilizzo del deposito prezzo? La legge dice “almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito”. Da ciò si evince che ogni qualvolta qualcuno voglia utilizzare il deposito prezzo deve dare un incarico scritto al notaio, col quale dare precise disposizioni, specialmente su quando svincolare la somma, con quali modalità, e cosa debba fare il notaio per lo svincolo. Con questo incarico si pattuiranno espressamente le spese e gli onorari a seconda, appunto, di ciò che la parte chiede al notaio. A titolo esemplificativo, se nell’incarico c’è scritto che il notaio può svincolare la somma solo dopo aver compiuto una serie di verifiche edilizio-urbanistiche, è ovvio che la parte deve pagare anche gli onorari e i costi degli ingegneri e dei periti che il notaio incaricherà.

    Diritto potestativo?

    Un aspetto rilevante è che sembra, al momento, che le altre parti non possano opporsi alla scelta di una sola di esse. Devono soggiacere, e accettare, perché l’opzione di avvalersi del deposito prezzo è un’opzione potestativa, d’ordine pubblico, inderogabile e quindi irrinunciabile. Non sono ammesse neppure pattuizioni anticipate contrarie. Non si potrà, ovviamente a mio avviso, ad esempio, prevedere nel preliminare che le parti non si avvarranno del deposito prezzo. Ciò perché la parte deve essere libera fino all’ultimo momento di valutare le circostanze (magari sopraggiunte) che possano determinarlo in ordine alla decisione da assumere.

    Il potere della parte e la modalità di esecuzione

    L’esperienza successiva ci dirà se verrà confermata la natura di diritto potestativo della scelta, e come influirà sulle compravendite questo nuovo potere di una delle parti di “bloccare” il pagamento, magari con decisione presa all’ultimo minuto. Una cosa però è già certa, che per quanto riguarda il notaio la decisione non gli può certo essere comunicata all’ultimo momento, sicché, comunque, qualora una delle parti decida di avvalersi del deposito prezzo all’ultimo minuto, a parte la necessità di formulare l’incarico per iscritto come dicevamo prima, il rogito dovrà essere sospeso per gli adempimenti preliminari.

    Gli adempimenti propedeutici

    La scelta del deposito prezzo comporta infatti alcune conseguenze, e cioè:
    a) gli assegni per il pagamento del residuo prezzo non possono certo essere bancari, né si può procedere con bonifici successivi, il residuo prezzo deve essere versato esclusivamente con assegni circolari intestati nominativamente al notaio. Sono solo questi gli assegni che il notaio può incassare e inserire nel conto dedicato dello Stato. Quindi le parti devono mettersi d’accordo sulla consistenza precisa di quanto deve essere pagato e preparare anzitempo l’assegno circolare a nome del notaio;
    b) l’opzione del deposito prezzo è, in un modo o nell’altro, collegata a un fattore di sospetto nei confronti delle altre parti. Il fattore di sospetto comporta implicitamente una richiesta al notaio di registrazione e trascrizione immediata. Il notaio efficiente e zelante ormai in tutta Italia cerca di registrare e trascrivere il prima possibile nell’interesse delle parti, e non aspetta i 30 giorni concessigli dalla legge, ma nel momento in cui le parti chiedono espressamente al notaio la trascrizione urgente il notaio deve precipitarsi a trascrivere, lo stesso giorno se l’atto è ricevuto la mattina o tutt’al più l’indomani mattina se l’atto è ricevuto il pomeriggio. Se, poniamo, sopraggiunge un’ipoteca giudiziale dopo due giorni dalla stipula dell’atto e prima che sia eseguita la trascrizione la giurisprudenza ordinaria ci dice che il notaio non è responsabile, perché i due giorni passati sono di gran lunga inferiori ai tempi ordinariamente necessari per l’esecuzione degli adempimenti. Ma se il cliente ha paura del sopraggiungere di un’ipoteca giudiziale e chiede espressamente la registrazione urgente i due giorni passati possono costituire una colpa del notaio. Ecco perché in tutti i casi in cui vi è la richiesta di usufruire del sistema del deposito prezzo occorrerà registrare e trascrivere subito.

    La registrazione urgente. Come fare?

    Come si registra e si trascrive? Con i soldi. Chissà, forse una volta, ai tempi d’oro del notariato, i forzieri dei notai erano così pieni d’oro che per loro non c’era problema ad anticipare di tasca propria le spese di registrazione dei clienti. Oggi non è più così. Io, ad esempio, nel mio piccolo, non posso permettermi di anticipare nulla, non posso permettermi di fare prestiti a nessuno. Di conseguenza se qualcuno chiede di usufruire del deposito prezzo deve fare quello che già fa oggi la parte che richiede per suoi motivi una registrazione e trascrizione immediata, e cioè assicurare la provvista al notaio prima dell’atto, e non dopo, e neanche al momento dell’atto, perché anche consegnando un assegno circolare al notaio per le spese di registrazione al momento del rogito il notaio non può registrare e trascrivere subito, perché è costretto ad attendere i soliti giorni che la banca fa attendere anche per un assegno circolare onde concedere la disponibilità materiale della somma al beneficiario.

    A cosa serve il deposito prezzo?

    Alla fine di tutte queste considerazioni va pure detto, per chi è totalmente a digiuno dei meccanismi specifici, a cosa servirebbe in teoria il deposito prezzo. L’aspetto fondamentale è quello di cui vi ho già accennato. Il notaio zelante fa le sue visure ipotecarie e catastali, ma certo, nonostante lo zelo, non le può fare al momento dell’atto. Ma anche se le facesse al momento dell’atto rimane pur sempre una zona grigia, costituita da tutte quelle pregiudizievoli che vengono iscritte subito prima dell’atto ma che per motivi burocratici e organizzativi risultano visibili solo dopo un certo lasso di tempo. In sostanza anche se il notaio compie le sue visure al momento stesso del rogito ben può esserci, ad esempio, un’ipoteca giudiziale, che, per essere stata iscritta la mattina stessa o il giorno prima, non risulti ancora dalla consultazione ufficiale. Poi ci possono essere anche le pregiudizievoli successive. Come abbiamo detto il notaio ha diritto a un po’ di tempo per l’esecuzione delle formalità. Anche senza richiamare l’aspetto formale dei 30 giorni a disposizione del notaio per le sue formalità è evidente che rimangono scoperti alcuni giorni successivi all’atto, prima del completamento degli adempimenti, in cui la sfortuna può accanirsi sul compratore.

    Altri motivi del deposito prezzo

    Ma la legge non ci parla solo di questo, ed è estremamente generica, perché ci dice che il deposito prezzo può essere richiesto da almeno una delle parti “conformemente all’incarico espressamente conferito”. Quindi vuol dire che il deposito prezzo può essere utilizzato non solo per il classico rischio di cui vi ho accennato dianzi, ma anche per qualsiasi altro motivo. Il venditore deve ultimare la costruzione di un balcone? Il venditore deve consegnare dei documenti essenziali? Mille casi in cui la parte può decidere di “bloccare il residuo prezzo” nel conto dedicato dello Stato.

    Deposito prezzo parziale?

    Ho al momento dei dubbi circa la possibilità per la parte (una sola tra di esse, come abbiamo visto) di usufruire solo parzialmente del meccanismo del deposito prezzo. Oggi è già usanza trattenere magari una piccola somma a garanzia di qualche minore adempimento da parte del costruttore. Da oggi però la somma non può essere trattenuta dalla parte ma deve essere affidata al notaio che la versa nel conto speciale, e poi c’è da domandarsi se la parte possa utilizzare parzialmente il meccanismo del deposito prezzo, e cioè decidere che sia vincolata solo una cifra inferiore al corrispettivo (o comunque al residuo del corrispettivo ancora da pagare all’atto notarile).
    È vero che la lettera b) dell’articolo 63 della legge 27 dicembre 2013 n. 147, come modificata dall’art. 142 del DDL Concorrenza, tratta l’inserimento nel conto dedicato anche di altre somme affidate fiduciariamente al notaio, ma sembra che esso si riferisca a somme consegnate al notaio in circostanze diverse dall’atto notarile, tant’è che nel nuovo comma 66 della legge è previsto che nel caso di deposito prezzo (integrale) “se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta”. Ciò non solo conferma quanto dicevamo prima e cioè che il deposito prezzo può essere utilizzato liberamente per ogni tipo di motivi, ma conferma la circostanza che in caso di qualsiasi altro motivo è l’intero deposito prezzo (residuo) che deve essere vincolato nel conto dedicato, e non solo una parte di esso.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    I consigli del notaio sul nuovo deposito prezzo facoltativo ultima modifica: 2017-08-29T19:46:43+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità immobiliari

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    10 Commenti su “I consigli del notaio sul nuovo deposito prezzo facoltativo

    • pilatogiu ha detto:

      Come sempre chiaro e conciso. Articolo molto utile. Speriamo che nessuno si ricordi di questa possibilità e rimanga lettera morta…

    • Natolalex ha detto:

      Ma il deposito del prezzo non potrebbe anche tutelare il venditore nel caso in cui non si fidasse degli assegni versati dall’acquirente o in caso di bonifico revocato subito dopo aver firmato l’atto di compravendita? Il notaio non dovrebbe attendere il buon fine del pagamento prima di trascrivere l’atto?

      • notaio ha detto:

        no purtroppo il notaio trascrive subito, ma certo ci vogliono assegni circolari. Cmq vedremo che succederà… io ne parlo con tutti i clienti… ho già fatto una trentina di atti ma nessuno ne ha voluto sapere

    • macrino ha detto:

      Non mi è chiaro un passaggio;subito dopo il rogito il venditore deve consegnare le chiavi dell’immobile o questo passaggio avviene quando il notaio consegna la somma della vendita?
      Grazie

    • macrino ha detto:

      Il preliminare riporta quanto segue;
      “il possesso in senso giuridico del bene sarà trasferito all’acquirente soltanto alla sottoscrizione dell’atto notarile di trasferimento della proprietà con la consegna delle chiavi da parte del venditore,da quel momento diritti e oneri saranno a carico dell’acquirente.”
      Il mio problema è: consegnando le chiavi l’acquirente in teoria potrebbe fare danni all’immobile o trovare qualsiasi difetto non rilevato in precedenza, in presenza di questo tipo di contestazioni non potrebbe bloccare il saldo del prezzo tenuto in custodia dal notaio?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Il notaio deve consegnare al venditore la somma secondo l’espresso incarico scritto. Se non c’è scritto che la consegna deve avvenire dopo una qualche verifica di difetti il notaio procede al pagamento nonostante eventuali contestazioni dell’acquirente. E’ vero però che se l’acquirente chiede al Giudice ex art. 700 cpc di bloccare la somma inventandosi qualche motivo il Giudice potrebbe “congelare” la somma all’esito di eventuale controversia. In futuro sarà meglio nei preliminari dichiarare che il possesso viene dato al pagamento effettivo del prezzo

    • lili ha detto:

      Buonasera, una domanda da agente immobiliare… è possibile prevedere, con una rinuncia (sottoscritta sia dal venditore che dall’acquirente in fogli separati) ad esercitare la facoltà di depositare il saldo al notaio, per evitare eventuali sorprese dell’ultimo minuto che potrebbero forse mettere in difficoltà una delle parti? Da inserire nella fase di incarico per il venditore e nella fase della proposta di acquisto per l’acquirente? Grazie

      • notaio ha detto:

        Come avrà letto nell’articolo la mia opinione è negativa: l’acquirente in ogni caso ha diritto di cambiare idea. Unico mio suggerimento è quello di prevedere il trasferimento del possesso al saldo effettivo del prezzo.

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