• Il notaio e le pregiudizievoli non pregiudizievoli. Che fare?

    pregiudizievoli

    Sigilli notarili del Regno d’Italia e del Regno delle Due Sicilie (a sinistra)

    Abbiamo già trattato in questo blog le problematiche relative alle cancellazioni di ipoteche volontarie, legali e giudiziarie, pignoramenti, decreti ingiuntivi, sequestri dell’autorità giudiziaria penale, e tutto il florilegio delle pregiudizievoli che spesso il notaio tira alla luce all’insaputa (almeno apparente) dello stesso venditore.

    E ci è pure sembrato opportuno ammonire i gentili lettori a rivolgersi sempre dal notaio se si vuole con sicurezza conoscere lo stato di salute (giuridico) di un immobile, perché per far venire alla luce una pregiudizievole non è sufficiente mettersi davanti a un computer e premere il tasto “Enter“, in quanto è necessaria un’attività di carattere professionale che interpreti i titoli per valutare l’esistenza o meno di pesi sopra gli immobili.

    Lo spazio grigio

    Nei miei scritti ho trattato con molta semplicità delle pregiudizievoli sugli immobili in maniera un pò manichea, dando forse l’impressione che le alternative siano sempre due, e cioè, ad esempio, che l’ipoteca ci sia, oppure non ci sia.

    Purtroppo non è così, perché l’esperienza fa rilevare che esiste tutta una gamma complessa di situazioni che stanno a metà tra la sicurezza che il bene sia gravato da ipoteche, e la sicurezza che il bene sia libero da pregiudizievoli.
    Questo spazio grigio tra il sì e il no lo chiamerei delle “pregiudizievoli non pregiudizievoli”.

    Le pregiudizievoli non pregiudizievoli

    Il notaio nelle sue visure scopre molto spesso una serie di ipotesi che possono classificarsi almeno dubbie. Si tratta di ipoteche messe su particelle sbagliate, di decreti ingiuntivi o di pignoramenti messe dall’avvocato poco esperto a carico del vicino di casa invece che del vero debitore, ipoteche giudiziali o a garanzia di cambiali già pagate da tempo o non rinnovate, pignoramenti con procedura giudiziaria estinta o prescritta, decreti ingiuntivi trascritti a carico di un soggetto quando ormai il bene era già stato da lui alienato, oppure, banalmente, ipoteche volontarie il cui debito sottostante è stato già pagato, senza contare le iscrizioni o trascrizioni a carico quali residui dimenticati su immobili già venduti all’asta pubblica.

    Il notaio scopre spesso una serie di situazioni che formalmente gravano sull’immobile, ma per le quali il venditore fornisce una serie di spiegazioni che stanno in piedi, e che convincono il notaio di trovarsi di fronte a qualche disguido, a qualche errore, a qualche dimenticanza.

    La prima teoria: il notaio giudice

    Nei confronti di queste ipotesi vi sono due diverse correnti di pensiero, corrispondenti ad un diverso modo di interpretare il ruolo e i compiti del notaio. La prima corrente di pensiero è quello che rinvia ad un ruolo di carattere “giudiziario” del notaio.

    In sostanza i fautori di questa corrente dicono che il notaio ha il potere di accertare la sussistenza del disguido e dell’equivoco, e, se convinto, ha il potere di trascurare l’iscrizione della pregiudizievole, come se non esistesse.

    I seguaci di questa teoria ritengono che il notaio non debba limitarsi a riferire quanto riscontra nei Registri immobiliari, ma può e deve esercitare un ruolo più attivo e intelligente, ritenendo che quella iscrizione sia tamquam non esset.

    Di conseguenza la pregiudizievole che il notaio ritenga in sostanza non pregiudizievole può essere omessa nell’atto notarile, può essere omessa nelle relazioni che si depositano nelle banche per la concessione di un mutuo, può essere omessa anche nella comunicazione nei confronti dell’eventuale acquirente.

    La seconda teoria: il notaio esecutore

    La seconda opinione, a cui vi premetto che io aderisco, nonostante il fascino della centralità del ruolo notarile della prima teoria,  è quello del notaio “testimone”, non del “notaio giudice”, in base alla quale tutto quello che il notaio riscontra nei Registri immobiliari, fosse anche la notizia più strampalata, deve essere evidenziato, comunicato alle parti, inserito nell’atto notarile, nelle relazioni, e fatto risultare in tutta l’attività ordinaria notarile.

    Personalmente io ritengo che in tutti i casi della “zona grigia” il notaio debba scindersi in due, rispettando da un lato il suo ruolo di pubblico ufficiale, dall’altro il suo ruolo di libero professionista.

    Il notaio pubblico ufficiale deve attestare tutto quello che vede nei Registri, in maniera asettica e precisa, e, separatamente, il notaio libero professionista, una volta che si è fatta la convinzione che l’iscrizione ipotecaria che ha riscontrato sia solo una formalità a cui non corrisponde alcun reale pericolo, potrà illustrare alle parti questa sua convinzione, ma pur sempre nel suo ruolo di consulente, di libero professionista, di esperto del diritto, di conoscitore dei meandri notarili, senza potersi permettere di prendere una decisione al posto dell’interessato.

    Dovrà, a mio avviso, mettere le parti, specie, come negli esempi sopra riportati, la parte acquirente, al corrente di tutti gli aspetti negativi e positivi della situazione, dando anche un consiglio, certamente, ma lasciando che sia la parte a decidere sul da farsi, e cioè se decidere di avere fiducia sulla sostanziale inefficienza o inefficacia della iscrizione ipotecaria, oppure insistere per la cancellazione, o, comunque, prendere una decisione diversa secondo la sua volontà.

    La volontà delle parti

    Opinione, la mia, forse un pò démodé, ma che ritengo ancora oggi strettamente aderente alla legge. Ad avviso di chi scrive  infatti l’ipotesi del “notaio giudice” sottrae alla parte uno spazio decisionale che può essere solo della parte. Perché solo la parte, riflettendoci, ascoltando le parole del notaio, valutando nella camera di consiglio della sua famiglia, potrà decidere cosa è opportuno fare.

    Il “notaio giudice” non è infatti, secondo la mia opinione, un vero giudice, con i poteri ad esso connessi. L’autorità giudiziaria può anche decidere che quell’ipoteca sia un errore e ordinarne la cancellazione, perché una volta che l’autorità giudiziaria ne ha ordinato la cancellazione la pregiudizievole è effettivamente cancellata, anche se il giudice ha sbagliato.

    Mentre il notaio che omette la dovuta informativa nei confronti del cliente ottiene solo l’effetto di nascondere il problema, ma lasciando inalterata la problematica che magari può riapparire a carico dell’acquirente quando lo stesso deciderà, poi, successivamente, di rivendere l’immobile.
    Senza contare, inoltre, che il notaio può anche sbagliare. Così come può sbagliare il giudice, può anche sbagliare il notaio, perché magari ingannato da documenti portati dal venditore.

    Ma se sbaglia il giudice non c’è alcun rischio per l’acquirente, perché il giudice cancella effettivamente la pregiudizievole, mentre se sbaglia il notaio l’acquirente può trovarsi in mezzo ai guai perché il notaio non cancella le “ pregiudizievoli non pregiudizievoli “, ma semplicemente… le nasconde sotto il tappeto.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Il notaio e le pregiudizievoli non pregiudizievoli. Che fare? ultima modifica: 2016-11-19T00:17:31+00:00 da notaio



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    5 Commenti su “Il notaio e le pregiudizievoli non pregiudizievoli. Che fare?

    • Giancarlo Arnese ha detto:

      Trovo estremamente interessante l’articolo per quanto riguarda la duplice valenza della figura del notaio! Ineccepibile, in linea teorica, il voler rendere non solo partecipe ma decisore il cliente, opportunamente informato! Ma possiamo essere certi che il cliente capisca effettivamente le implicazioni della sua scelta? E siamo certi che il notaio informi sempre e compiutamente il cliente?
      Non rischiamo di cadere nella condizione in cui il notaio semplicemente trascrive la volontà delle parti liberandosi da ogni responsabilità sulle conseguenze?
      Mi viene in mente la questione “donazioni”! Quante volte mi trovo davanti ad un venditore sgomento di fronte alla difficoltà di porre in vendita un immobile ricevuto per donazione! Sconsolato e incredulo mi guarda e dice: “ma il notaio mi ha detto che la donazione era possibile”!
      Certo, ma le implicazioni erano state illustrate? E se si, quanto erano state capite?
      Per questo credo che il notaio debba assumere un ruolo di più alta responsabilità! Egli deve essere colui che, non prevaricando la volontà del cliente, proponga la soluzione migliore per lo specifico caso!
      Il notaio è figura di garanzia per il cittadino e viene visto come depositario di quelle conoscenze che tutelano i diritti e gli interessi di chi a lui si rivolge!
      Insomma, lasciare al cliente la scelta e la responsabilità di una decisione nel delicatissimo e a volte incomprensibile, al profano, campo legale, da l’impressione di una scelta un po “pilatesca” (sia detto con tutto il rispetto)!

      • notaio ha detto:

        Sono d’accordo con Lei. Per quello che mi riguarda posso garantire che ai clienti che mi chiedono di fare una donazione espongo sempre con la massima chiarezza quali sono i rischi e le conseguenze e rispondo ad ogni loro quesito e perplessità. Fatto questo non posso certo obbligarli a procedere ad una vendita!

    • Giancarlo Arnese ha detto:

      Ovviamente non dubitavo della Sua professionalità! Parlavo in linea generale e per esperienze poco piacevoli che nella Sua professione e nella mia Attività, purtroppo non sono eventi rari!
      La ringrazio per questo istruttivo, stimolante e piacevole confronto!

    • Daniela Loi ha detto:

      Avrei bisogno di sapere se un terreno su cui esiste un pignoramento prima della costruzione di un abitazione,in automatico tale pignoramento riguarda anche il fabbricato stesso.

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