• Il Notary Public italiano e le compravendite fai-da-te. A chi interessa?

     

    renzi notaio d'ambrosio notary publicIl ddl Concorrenza: Renzi calunnia il notaio

    Il ddl Concorrenza varato dal Consiglio dei Ministri il 20.2.2015, secondo Matteo Renzi, sarebbe una “semplice tutela dei consumatori”. Sarebbe, secondo il Presidente del Consiglio, un tentativo di attaccare alcune rendite di posizione ed una “sforbiciata” al fine di ridurre il gap tra chi gode di rendite e chi no. Certamente ha proseguito Matteo Renzi, il ddl sulla concorrenza “incontrerà in Parlamento le resistenze delle lobby, e noi le sfideremo”.  In una altra occasione entreremo in dettaglio come questi giudizi contro la categoria dei notai siano volgarmente calunniosi: mi riferisco al costo stimato eccessivo o alle rendite dovute al nepotismo.
    Per quanto riguarda i notai, che è la categoria più attaccata, il premier Renzi ha espressamente dichiarato che la “liberalizzazione” consisterebbe nell’estensione anche ad altri soggetti, e segnatamente agli avvocati, di sostituirsi ai notai considerati, come ho già scritto in precedenza,  antipatici, redigendo atti per transazioni immobiliari di modesta entità (sotto i 100.000 Euro) relativi ad unità immobiliari non ad uso abitativo .

    Le bugie di Matteo Renzi

    E i cittadini italiani che ovviamente non sono andati a controllare cosa c’è scritto nel testo gli hanno creduto. Ma non è affatto così. Quanto affermato dal Premier Renzi non è vero. E’ incredibile come possano passare verso l’opinione pubblica delle mistificazioni così importanti, che se fossero venute da Berlusconi gli sarbbero già costate la condanna a morte per fucilazione alla schiena.

    Transazioni di elevato importo e rilevanza sociale

    Innanzi tutto va premesso che la questione non riguarda transazioni immobiliari di modesta entità come ha detto non veritieramente Renzi, perché il valore della soglia di Euro 100.000 è quello catastale, e l’alta differenza tra i valori venali di mercato e i valori catastali fa presumere che la norma si riferisca anche ad immobili del valore di 3-400.000 Euro, ricomprendendo così almeno l’80% dell’attività notarile.

    La liberalizzazione è delle compravendite, non dei notai!

    Ma il punto è che tutti hanno creduto a Renzi quando ha detto che la “liberalizzazione” consiste nella sostituzione degli avvocati ai notai, allargando quindi la competenza per le transazioni immobiliari anche agli avvocati e ponendo in concorrenza con i notai anche gli avvocati per le transazioni immobiliari fino ad Euro 100.000,00 di valore catastale .
    Ciò non è affatto vero, perché il ddl Concorrenza non “liberalizza” la professione notarile, ma liberalizza” la compravendita di immobili, cancellando centinaia e centinaia di articoli del Codice Civile e delle leggi speciali e tributarie che riguardano la compravendita di immobili.
    Chi si va a leggere il ddl Concorrenza vedrà che il nuovo compito degli avvocati è solo ed esclusivamente quello di “autenticare” la sottoscrizione delle parti in calce alle scritture private di trasferimento (anche gratuite) di beni immobili.
    Non si parla affatto , come invece non veritieramente ha detto il Premier Renzi di “redazione degli atti”, il cui compito spetterà autonomamente alle parti, da sole!
    Per quanto riguarda l’attività precedente al trasferimento cioè le visure ipotecarie e catastali, e le “dichiarazioni” (probabilmente ci si riferisce alle scritture private di trasferimento), nonché le “comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti”, e cioè tutta l’attività precedente e successiva al trasferimento è, secondo l’espressa dizione del il ddl Concorrenza “a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria”.
    Ciò vuol dire che tutta l’attività per un trasferimento di immobili, anche di notevole valore, non passa dai notai agli avvocati , ma passa dai notai alle parti!
    In pratica il compito degli avvocati, che Renzi gabella come una sostituzione ai notai, non è lo stesso dei notai, ma è solo quello di accertarsi della identità di chi firma il documento redatto dalle parti stesse, e cioè esattamente quello che il “notary public” fa oggi in quasi tutti gli Stati Uniti d’America.

    Questa è la principale mistificazione indotta nella opinione pubblica dal Governo: far credere che oltre ai notai ci si può rivolgere anche ad altre categorie professionali che hanno gli stessi compiti, le stesse incombenze e danno ai cittadini le stesse garanzie. Mentre ciò non è vero. Il cittadino è abbandonato a se stesso, con il risultato che coloro che possono permettersi economicamente di pagare qualcuno che gli fa i controlli, che gli scrive l’atto, che li difende nel rapporto con l’altra parte, che gli fa gli adempimenti successivi, farà la parte del leone nei confronti di coloro che non possono permetterselo, e che finiranno schiacciati dal potere economico del più ricco e del più furbo. Il vero inganno consiste proprio in questo: far leva sul desiderio di risparmio e sulla avversione popolare verso i notai-esattori delle tesse per regalare gli affari ai più potenti e ricchi.

    La introduzione del Notary Public in Italia

    Il ddl Concorrenza non allarga affatto la competenza dei notai agli avvocati, ma crea quindi un’altra figura di “notary public”, sconosciuta al nostro sistema, senza obblighi, senza impegni, senza responsabilità, che si limita solo ed esclusivamente alla “autentica della relativa sottoscrizione”.
    Ecco il vero elemento dirompente del ddl Concorrenza di Renzi in quanto, pari pari, con un copia e incolla, inserisce all’interno del nostro ordinamento una figura giuridica, quella del “notary public”, che prima non esisteva, e che è assolutamente inconciliabile con il resto dell’ordinamento.
    Lasciamo perdere gli evidenti strafalcioni della norma come quello relativo al riferimento della parte “mutuataria” che non ha niente a che vedere con le cessioni o con le donazioni, lasciamo perdere il riferimento alla donazione per la quale, secondo il poco acculturato estensore della norma sarebbe “necessaria l’autenticazione della relativa sottoscrizione”, mentre in realtà la legge oggi prevede addirittura il divieto di stipula delle donazioni con autentica delle sottoscrizioni, consentendola solo per atto pubblico solenne alla presenza dei testimoni, il punto essenziale è che la norma stravolge il sistema giuridico italiano. Il ddl Concorrenza si pone in contrasto con migliaia e migliaia di norme del nostro ordinamento, ed anzi, anche contro i principi basilari del sistema del diritto privato Italiano.

    L’agricoltore del Minnesota

    Si tratta di una legge che sembra scritta da un agricoltore del Minnesota, che non ha la più pallida idea di come funziona il nostro sistema. Personalmente credo che effettivamente la norma non l’abbia neppure scritta un italiano, da quanto è pasticciata.
    L’agricoltore del Minnesota infatti non sa che in Italia per controllare l’effettiva situazione di proprietà del bene ci vuole un’attività complessa e costosa e che le “visure” non vengono fuori premendo “enter” nel pc; l’agricoltore del Minnesota non sa quanto è complesso in Italia redigere un contratto di trasferimento di immobili superando lo slalom di tutte le disposizioni che la legge prevede a pena di nullità; l’agricoltore del Minnesota non sa quanto è difficile compiere il proprio dovere in perfetta equidistanza tra le parti, tutelandole entrambe, l’agricoltore del Minnesota non sa quali sono i problemi per quelle che la scarna disposizione di legge crede trattarsi di  “comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti”, e che “comunicazioni” non sono affatto .

    Il cittadino USA in Italia

    Che potrà fare dunque il cittadino statunitense (e per le compravendite lo saremo tutti) che viene in Italia e vuole usufruire del ddl Concorrenza? Dovrà rivolgersi ad un avvocato anche per le visure, per la redazione dell’atto e per le “comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione” , e cioè per tutte le attività ulteriori e diverse da quelle che sono previste nel ddl Concorrenza, e cioè, lo ripetiamo, la mera “autenticazione della relativa sottoscrizione”.
    Crede forse il Premier Renzi che gli avvocati statunitensi in Italia emetteranno parcella solo per “l’autenticazione delle relative sottoscrizioni”? No, e non sarebbe neanche giusto, perché essi si faranno giustamente pagare anche tutta l’altra attività , salvo che il cittadino statunitense trapiantato in Italia non decida di adottare il sistema del fai-da-te.
    Crede forse il Premier Renzi che se l’agricoltore del Minnesota che vuole comprare un immobile in Italia per il quale la parte venditrice (che viene dall’Alabama) ha già incaricato un avvocato di redigere la relativa scrittura privata non si preoccupi e non chiami a sua volta un altro avvocato? Gli avvocati saranno bravissimi ma non hanno per legge e per formazione culturale la terzietà del notaio.
    Così i costi saranno raddoppiati per due perchè sia l’acquirente che il venditore avranno bisogno di utilizzare la consulenza del loro personale avvocato, così come succede in USA oggi.

    Rimarrà conveniente il notaio: i costi aumenteranno

    notaio d'ambrosio liberalizzazioniFin qui nessun problema perché nei fatti il cittadino italiano (non quello del Minnesota che arriva dopo il ddl Concorrenza) si renderanno rapidamente conto che dal punto di vita economico, quanto cioè ai quattrini da spendere, era – e sarà – molto più conveniente rivolgersi al notaio. Il premier Renzi sfida le lobby? Premesso che Renzi la sfida l’ha già persa perché il testo rilasciato alla stampa è stato modificato appena 24 ore dopo, ovviamente per pressioni esterne, ebbene, io sfido chiunque a chiedere al cliente per visure, atto, trascrizioni, ecc. meno di quanto oggi chiede un notaio! Oggi un notaio per una compravendita media si porta a casa, nette, dopo aver pagato le esose tasse di Renzi, 3-400 euro (700-1000 euro lordi): e che pensate che un altro professionista chieda di meno? Andate a leggervi quali sono i costi del sistema americano che Renzi vuole introdurre in un mio vecchio studio qui.

    E’ chiaro che i costi aumenteranno a dismisura, perchè nessun Notary public – se incaricato (a parte) di fare (oltre alla autentica) tutto quello che fa il notaio, potrà chiedere così poco come chiede il notaio italiano.

    Ma prima che i fatti divengano di dominio pubblico e il pubblico si renda conto che è stata una altra bufala di Renzi, nel frattempo il sistema ferreo dei Registri immobiliari sarà stato leso, e si perderà irremediabilmente la certezza giuridica per gli anni a venire.

    Il crollo della legalità e delle tutele delle parti

    Ma il problema principale non è certo quello economico. Fin qui Renzi potrebbe dire: “Benissimo! Vinca il migliore!”  Il vero guaio per i cittadini italiani è invece, a, mio modo di vedere, quello del crollo delle tutele nei confronti delle parti.
    I notai oggi non sono solo professionisti che svolgono quel lavoro che abbiamo sopra sinteticamente esposto, ma sono anche Pubblici Ufficiali, con una quantità incredibile di incombenze, di obblighi, di verifiche, di controlli, e di responsabilità per conto dello Stato e in difesa della legalità.  E solo per questo ruolo di controllori della legalità sono antipatici, come ho illustrato in un mio precedente scritto qui.  E’ questo che Renzi dimentica, felice di guadagnare qualche consenso pugnalando alle spalle i suoi stessi servitori!
    Certamente gli avvocati, tutti gli avvocati, anche quello appena iscritto all’albo, sono tutti bravissimi dal punto di vista tecnico, e se richiesti dalle parti redigeranno le scritture private coscienziosamente, spesso molto meglio di molti notai, ma è un dato di fatto che essi non avranno incombenze, obblighi, verifiche, controlli, e neppure responsabilità per conto dello Stato e in difesa della legalità come tutti i notai. Il “controllo di legalita” di cui si parla, e che verrà meno con la sciagurata norma di Renzi, non è collegato alla onestà, bravura, precisione nè degli avvocati nè dei notai: esso è un insieme di norme, di divieti, di obblighi, di verifiche che incombono sul notaio quale pubblico ufficiale, che l’avvocato, o il portiere dello stabile cui magari si rivolgerà l’acquirente fai-da-te, non ha.
    Ma principalmente gli avvocati non avranno le responsabilità giuridiche ed economiche che hanno i notai. Per cui se le cose andranno male, il venditore o l’acquirente si troveranno senza soldi e senza immobile. E senza possibilità di lamentarsi con nessuno.
    Non ci si lasci ingannare dal fatto che nel ddl Concorrenza c’è scritto che gli avvocati dovranno munirsi di polizza assicurativa per la loro attività di autentica delle sottoscrizioni . La polizza assicurativa (per altro nel ddl Concorrenza assolutamente insufficiente, perché il danno per la parte, se le cose vanno male,  non è certo limitato al valore catastale del bene) garantirà il lavoro dell’avvocato solo per quanto per lui previsto dalla legge, e cioè l’autentica delle sottoscrizioni. In pratica la polizza assicurativa entrerà in funzione solo se l’avvocato autentica la firma di Mario Rossi e si scopre che in realtà ha firmato Antonio Bianchi (ed ovviamente per sua colpa non certo se viene dolosamente ingannato).
    Ma tutta l’altra attività che verrà richiesta dall’agricoltore del Minnesota trapiantato in Italia al Notary public o al vicino di casa che ha il nipote che studia giurisprudenza,  è un’attività professionale sulla quale l’avvocato, come dicevo, non solo chiederà di più del notaio, ma non avrà le responsabilità o gli impegni giuridici che ha il notaio.

    Le 3 nuove categorie di cittadini create da Renzi

    Vediamo ora, con sano realismo e concretezza cosa succederà grazie a quello che Renzi ha chiamato la semplice tutela dei consumatori. Orbene, a seguito della “sforbiciata” Renzi ha creato di fatto 3 categorie di “consumatori”

    Categoria A) Quelli che continueranno a rivolgersi al Notaio. Saranno cittadini che vorranno  essere sicuri del loro affare, che non hanno niente da nascondere, che accetteranno controlli e regole,  e che non troveranno”esoso” che il notaio si intaschi 300-500 euro. Saranno i cittadini che vorranno essere tutelati.

    Categoria B)  Quelli che si affideranno totalmente ad altri professionisti e che troveranno giusto spendere molto di più di quanto richiede un notaio, anche senza avere gli stessi controlli, le stesse tutele e le stesse garanzie di legge (per il pacchetto completo dei possibili costi vedasi lo studio già segnalato)

    Categoria C) Quelli che seguiranno pedissequamente tutte le possibilità offerte da Renzi nel ddl concorrenza  e faranno tutto da soli (dalle visure alle “comunicazioni”) richiedendo all’altro professionista solo il minimo, e cioè l’autentica delle sottoscrizioni. Costo: circa 100 euro.

    Il motivo per il quale si sceglierà di far parte della categoria A) è evidente. Si tratterà di cittadini che vogliono essere garantiti, e che non hanno intenzione di ledere l’altra parte contraente, per cui si assoggettano volentieri ai controlli di legalità. Saranno cittadini che vogliono la sicurezza e la serenità nel loro acquisto

    Il motivo per cui si deciderà di scegliere la categoria C) è evidente: il risparmio a tutti i costi. Comprensibile, e non aggiungo altro per ora: la categoria C) apprenderà a proprie spese cosa significhi il fai-da-te in questioni così complesse e delicate. Specie poi se la controparte appartiene alla categoria B)

    Il motivo per cui si sceglie di appartenere alla categoria B) è invece molto più complesso da analizzare. Per ora lascio il lettore a valutare il possibile scenario da solo e gli pongo una domanda: cosa potrà spingere un cittadino a spendere di più e a rinunciare a tutele, garanzie e controlli? Io ho già una risposta, ed è solo quella relativa proprio ai controlli: ci possono essere dei casi in cui il cittadino vorrà diventare di categoria B perchè sa che spendendo un po’ di più non avrà rischi di essere interrogato e di far scoprire qualcosa che deve rimanere occultato. A chi? Sia allo Stato che alla controparte, è ovvio.

    La finta sfida alle lobby

    Se il Premier Matteo Renzi avesse voluto fare quello che ha proclamato nella tronfia conferenza stampa “sfidando le lobby” s avrebbe dovuto assoggettare anche gli avvocati alla normativa dei notai. Se avesse voluto combattere contro le potenti lobby non avrebbe cambiato sostanzialmente il testo del ddl dopo 24 ore dalla sua presentazione alla stampa! Ma certo la grande lotta alle lobby non è contro quella dei notai, perchè se i notai avessero avuto una loro lobby non si sarebbero fatti pugnalare così alle spalle: leggi qui!
    Poteva dire ai cittadini italiani: “volete andare dagli avvocati invece che dai notai? Benissimo, ma io vi garantisco che il prodotto che riceverete dall’avvocato, è lo stesso prodotto che oggi ricevete dal notaio”. Così invece non ha fatto, creando in maniera raffazzonata e posticcia una nuova figura giuridica nel nostro ordinamento, quella del “notary public” che, con il nostro ordinamento, nonostante che il nome inglese piaccia tanto all’agricoltore del Minnesota , non ci azzecca per niente.

    Aggiornamenti

    Per seguire gli aggiornamenti di questa drammatica vicenda, nella speranza che, almeno questa volta, prevalga la ragione e non gli slogan propagandistici low profile visionate la apposita sezione di questo blog

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

     notaio d'Ambrosio congresso immobiliare

    Il Notary Public italiano e le compravendite fai-da-te. A chi interessa? ultima modifica: 2015-05-20T21:29:12+00:00 da notaio



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    Categoria: Notai e liberalizzazioni

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