• Novità sul Rent to buy nella legge “Sblocca Italia”

    rent to buyRiteniamo di aver già fatto chiarezza sui limiti (e sui vantaggi) del Rent to buy in un precedente articolo pubblicato su questo blog e a cui prego il lettore di fare riferimento preliminare (vedi “Facciamo finalmente chiarezza sul rent to buy”).

    Novità dello “Sblocca Italia”

    Poiché il Rent to buy trova sempre più spazio nella nostra letteratura politico-giuridica il legislatore è intervenuto con il Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014 detto “Sblocca Italia” convertito con legge 11 novembre 214 n. 164 recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e perla ripresa delle attività produttive”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 262 del 11 novembre 2014 (e che potrete leggere in fondo al presente articolo).

    Rinviamo all’articolo 23 che disciplina per la prima volta il “Rent to buy “ denominato dalla legge “disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”.
    La normativa riguarda la tutela nei confronti dell’acquirente/locatario prevedendo la trascrizione del contratto di “ Rent to buy” ai sensi dell’art. 2645-bis del Codice Civile al pari dei contratti preliminari, e con un ulteriore tutela derivante dalla elevazione del termine triennale previsto peri contratti preliminari a tutta la durata del contratto, e comunque per un periodo non superiore a dieci anni.
    Prevede la legge anche l’ipotesi di risoluzione per inadempimento del concedente e l’ipotesi di risoluzione per inadempimento del conduttore con diritto alla restituzione dell’immobile e d’acquisizione degli interi canoni a titolo di indennità (oltre a quelli pattuiti a titolo di locazione).
    Anche in caso di fallimento del concedente, continua la legge, il contratto “prosegue, anche se in caso di fallimento del conduttore continua ad applicarsi l’articolo 72 del r.d. 16 marzo 1942 n. 267.
    Per illustrare le novità il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato due interessanti contributi che qui vi segnalo.

    Vademecum e schema del Consiglio Nazionale dei notai

    Mi riferisco innanzitutto all’interessante vademecum che illustra vantaggi e svantaggi sia per il venditore e per l’acquirente quali sono le tutele previste dalla legge. Potrete leggere il vademecum qui.
    Ma il Consiglio Nazionale dei Notai non si è fermato, perché ha anche elaborato un interessante schema contrattuale, certamente solo ipotetico, certamente da utilizzare come spunto per la libera valutazione dell’autonomia delle parti, ma che personalmente ritengo molto completo ed esaustivo. Potrete leggere e stampare il testo direttamente qui.
    Nel caso in cui quindi il sottoscritto Notaio dovesse stipulare un contratto “Rent to buy” utilizzerà certamente a piene mani lo schema contrattuale di cui sopra, adattato ovviamente alle esigenze delle parti.
    Nel caso in cui, come ho precisato prima, dovessi effettivamente stipulare un contratto di “Rent to buy”!
    Non si può infatti non segnalare che del contratto di “Rent to buy” se ne parla moltissimo, e conseguentemente molti clienti si rivolgono alla istituzione notarile per la stipula del contratto ma, fino adesso, almeno per quanto mi riguarda, non ne è andato a conclusione neppure uno.
    Innanzi tutto è da segnalare che dietro all’espressione inglese “Rent to buy” i clienti riconnettono una quantità diversificata di ipotesi contrattuali di vendita differita, certamente leciti e che rispecchiano la volontà privata nel caso singolo, ma che non hanno assolutamente niente a che vedere con il Rent to buy, il quale, ricordiamolo, è , in buona sostanza, un doppio contratto, contemporaneo, di affitto e di vendita differita, ma non necessariamente con l’impegno dell’acquirente di procedere poi all’acquisto.
    Ovviamente c’è anche l’ipotesi di impegno della parte acquirente, ma che non toglie nulla alla configurazione essenziale del Rent to buy del doppio contratto collegato e stipulato contemporaneamente nel medesimo testo documentale.
    Anche nel momento in cui si scrivono queste note nel mio ufficio sono pendenti un paio di trattative tra venditore/acquirente avente ad oggetto la formulazione di un Rent to buy , con la evidente constatazione che né il venditore né l’acquirente hanno effettivamente capito di che si tratta, e hanno preso palesemente fischi per fiaschi.

    Quanti “Rent to buy” si stipulano veramente?

    Mi farebbe molto piacere se si elaborasse una statistica che paragoni il numero delle volte di cui si è parlato del Rent to buy nella letteratura (tanto da suscitare l’intervento al riguardo del Legislatore di cui abbiamo sopra parlato) e il numero delle volte che si è effettivamente stipulato in Italia un “Rent to buy”.
    E questo perché permangono le perplessità di cui ho fatto cenno nel precedente articolo a cui vi ho rinviato.
    E cioè la mancanza di tutela nei confronti del venditore.

    Il venditore come si tutela?

    Anche la nuova legge, in fondo, si muove su una direttrice opposta, e cioè quella di tutelare l’acquirente nei confronti del venditore, ma nessuno pensa al piccolo dettaglio della situazione del venditore che si spossessa del bene senza avere il pagamento, o, meglio, affidando il pagamento alla giustizia italiana, con tutti i problemi che ne derivano.
    Lo stesso vademecum del Consiglio Nazionale ne accenna, sia pur “en passant”.
    Al punto n.4 del vademecum, e cioè che cosa comporta in termini di tempo e di costi il possibile inadempimento dell’acquirente/locatario, il Consiglio Nazionale precisa che “la procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa” proseguendo però con la precisazione che “il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali”.
    Il Consiglio Nazionale del Notariato precisa, sempre allo stesso punto che “per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di Rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli”.
    Ed il consiglio del Notaio, mi riferisco ovviamente al sottoscritto, è quello di prestare la massima attenzione, e tenere in considerazione l’ipotesi già da me delineata nel precedente articolo che l’acquirente/locatario ad un certo punto (prima o poi) smetta di pagare, sia il canone di locazione che la quota in conto vendita, obbligando il proprietario ad iniziare la procedura giudiziaria che, certamente varia a seconda dei singoli tribunali, ma in ogni caso, dalle Alpi alle piramidi, è sempre molto lunga e, purtroppo, anche aleatoria.
    Senza considerare che personalmente ho delle perplessità sulla circostanza che la procedura non sia quella di sfratto, ma di semplice rilascio del bene, perché ciò se può valere certamente per il mancato pagamento dei canoni da imputare in conto vendita essa potrebbe non essere sufficiente a causa della reviviscenza del sottostante contratto di locazione, che è pur sempre autonomo, e che è pur sempre regolato dalle disposizioni sull’ “equo canone” disciplinato in via generale dalla normativa sulla locazione di immobili urbani.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    novità Rent to buy Sblocca Italia

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    Novità sul Rent to buy nella legge “Sblocca Italia” ultima modifica: 2015-04-06T14:09:19+02:00 da notaio



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