• Nullità, annullabilità, invalidità, inefficacia dell’atto notarile

    nullità atto notarileUno dei principi cardine del diritto civile è proprio l’ampia autonomia contrattuale riconosciuta alle parti. A tal fine l’articolo 1322 c.c. stabilisce che “le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge“. In definitiva, le parti possono regolare a proprio piacimento i propri rapporti giuridici patrimoniali stipulando contratti tipizzati come la compravendita o la permuta ma anche contratti “atipici” purché restino nei limiti di legge.

    Ma ora cerchiamo di capire quali sono questi limiti e quali sono i rischi e le sanzioni che colpiscono i contratti che li travalichino.

    Ogniqualvolta che un contratto oltrepassi i limiti imposti dalla legge è irregolare, viziato, e pertanto viene colpito dalla sanzione dell’invalidità.

    Invalidità, nullità, annullabilità, inesistenza, inefficacia

    L’invalidità può declinarsi in due modi, uno meno grave e uno più grave: il primo è l’annullabilità mentre il secondo è la nullità dell’atto. Alle volte si sente anche parlare di inesistenza, ipotesi che ricorre quando l’atto è inficiato da un vizio talmente grave da non permettere nemmeno di identificarlo in un determinato negozio giuridico. L’esempio classico è quello del testamento orale per il quale anche di recente la Cassazione n. 6747 del 19 marzo 2018 ha affermato che non sia possibile neppure l’applicazione dell’eccezionale ipotesi di conferma di cui all’articolo 590 c.c., sul presupposto che il testamento orale non si può nemmeno considerare nullo ma del tutto inesistente, poiché non sarebbe in radice riconducibile alla volontà del de cuius.

    Un contratto per essere perfetto non deve solo essere valido ma anche efficace: l’obiettivo delle parti è quello di vincolarsi giuridicamente. Occorre precisare che non sempre un negozio valido è anche efficace e viceversa può accadere che un negozio invalido sia invece efficace. Ad esempio un contratto sotto condizione sospensiva è valido ma non è efficace finché non si verifica la condizione dedotta in contratto; invece un contratto viziato per incapacità d’intendere e volere del venditore è semplicemente annullabile, il che significa che produrrà i suoi effetti finchè non interverrà la sentenza che pronuncia l’annullamento.

    Ora cerchiamo di concentrare l’attenzione sulla sanzione più grave che l’ordinamento conosca, ovvero la nullità. In effetti, un atto nullo non solo è invalido ma è anche del tutto inefficace. Se Carlo ha pagato 100.000 euro a Luigi per acquistare un immobile abusivo, il contratto è nullo perchè la legge sancisce l’incommerciabilità degli immobili abusivi ed è quindi improduttivo di effetti, pertanto la proprietà resta in capo a Luigi e Carlo ha diritto a ottenere indietro il prezzo pagato.

    Bisogna chiarire subito un concetto: non ogni difetto dell’atto comporta la nullità dello stesso, ma solo le carenze più gravi e patologiche. La legge ha pre-stabilito quali esse siano, anche al fine di assicurare la certezza dei rapporti giuridici. Di conseguenza l’atto non è nullo se la nullità non è prevista espressamente dalla legge.

    Il contratto nullo

    1. quando è contrario a norme imperative (art. 1418, 1° comma, c.c.): Ad esempio è nullo l’atto costitutivo di una spa che ha un oggetto sociale illecito come la produzione e la vendita di stupefacenti;
    2. quando è mancante di uno dei suoi requisiti essenziali (art. 1418, 2° comma, c.c.); Ad esempio è nulla una donazione stipulata per scrittura privata o senza testimoni;
    3.  il contratto è altresì nullo in tutti gli altri casi stabiliti dalla legge (art. 1418, 3° comma, c.c.): Negli ultimi anni sono proliferate le ipotesi di nullità soprattutto con riguardo agli atti notarili di trasferimento immobiliare. Basti pensare alla normativa sulla conformità catastale che sancisce la nullità di tutti gli atti nei quali non vi sia la dichiarazione da parte dell’intestatario della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie depositate in catasto. Si pensi alla normativa sulla regolarità urbanistica che sancisce la nullità degli atti dove il venditore non dichiari gli estremi del permesso di costruire del fabbricato.

    Anche con riguardo alla normativa sulla certificazione energetica degli edifici, prima del 2008 era prevista a pena di nullità l’allegazione all’atto di compravendita del certificato di prestazione energetica, salvo poi prevedere al posto della nullità una sanzione pecuniaria che può arrivare fino a 18.000 euro.

    Oltre al proliferare dei casi previsti dalla legislazione speciale, vi sono numerose ipotesi di nullità previste dal codice civile. Si pensi alla nullità dei patti successori (art. 458 c.c.) e quindi un accordo contrattuale con cui si dispone della propria eredità prima della morte è radicalmente nullo. E’ altresì nulla la donazione di beni futuri così come lo è la vendita di beni demaniali o di terreni gravi da uso civico di diritto pubblico.

    Ogniqualvolta un contratto sia affetto da nullità questa può essere fatta valere in ogni momento in quanto l’azione di nullità non è soggetta a prescrizione, può essere attivata da chiunque vi abbia interesse e non solo dai diretti interessati e può essere anche rilevata d’ufficio dal giudice. Gli atti nulli sono improduttivi di effetti e non sono neppure convalidabili, salvo le ipotesi eccezionali previste dalla legge. Quando un negozio nullo non può essere convalidato, l’unica strada è quella della rinnovazione/ripetizione dell’atto eliminando l’elemento viziato.

    Il contratto annullabile

    A differenza della nullità, l’annullabilità è una sanzione meno grave, tanto che l’atto annullabile produce effetti finchè non viene annullato dal giudice mentre la nullità impedisce la produzione di qualunque effetto giuridico. Inoltre, i contratti annullabili possono essere sempre convalidati e l’azione di annullamento è soggetta a un termine di prescrizione di cinque anni.

    Da quanto detto, bisogna sempre stare attenti quando si stipula una compravendita, sono molti gli aspetti da tenere in considerazione ed è per questo che il consiglio non può che essere quello di affidarsi sin dalle prime battute al vostro notaio di fiducia senza aspettare di fare brutte scoperte il giorno prima della stipula proprio perchè poi si potrebbero verificare problematiche sconosciute tali da generare ripercussioni negative anche e soprattutto sotto il profilo economico.

    Le altre protezioni legali

    Attenzione quindi a pensare che ogni minimo difetto dell’atto comporti la nullità dello stesso. Capita spesso che, anche a distanza di molto tempo dalla stipula, una delle parti si rivolga al notaio lamentando la nullità dell’atto per la mancanza di agibilità dell’immobile o per aver scoperto un po’ di muffa o delle piccole infiltrazioni negli intonaci. Non bisogna cadere in errore, le ipotesi di nullità sono solo per i casi più gravi e sono solo quelle espressamente previste dalla legge, mentre in tutti gli altri casi la protezione accordata dalla legge è di diverso tipo, e molto spesso si inquadra banalmente nella tutela risarcitoria nei confronti del venditore.

    Notaio Massimo d’Ambrosio

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    Nullità, annullabilità, invalidità, inefficacia dell’atto notarile ultima modifica: 2020-02-21T10:12:31+01:00 da notaio



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