• La particella sbagliata o dimenticata. Che fare?

    Un intervento del notaio Massimo d’Ambrosio su un caso semplice ma increscioso (e frequente). L’equivoco sulla particella catastale. Abbiamo il piacere di riportarvi qui di seguito la trascrizione letterale dell’intervento che potete ascoltare integralmente cliccando sul video sopra linkato.

    Bisognerebbe intitolare questo video con un titolo emozionante tipo “Riusciranno i nostri amici a ritrovare la particella misteriosamente scomparsa in Africa?”

    Perché, non ci crederete, ma, anche se a me non è mai capitato personalmente, se controllate su Internet vedrete che la maggior parte delle lagnanze, dei problemi, e delle contestazioni nei confronti dei notai derivano proprio da questo: dalla particella sbagliata e dalla sottospecie particella omessa.

    La particella sbagliata o omessa

    Capita, a quanto pare anche frequentemente, che, dopo tanti anni, magari nel momento in cui si vuole rivendere il proprio immobile, si scopre che questo immobile, che si era scelto, pattuito, pagato, in realtà non è stato comprato, perché l’immobile, dove magari uno ci abita già da diversi anni, è la particella 38, mentre invece nell’atto risulta che avete comprato la particella 48.

    La sottospecie particella omessa è un problema dello stesso tipo, perché magari voi credevate di aver comprato un compendio immobiliare costituito da appartamento, garage, posto auto, piccola corte esclusiva, e scoprite che la piccola corte esclusiva, particella 38, nell’atto notarile non c’è Capita più frequentemente per le compravendite di terreni, dove magari si acquista un podere di 30 ettari, con 45 particelle, e poi alla fine si scopre che la particella 38, che doveva esserci nell’elencazione del rogito notarile, non c’è.

    Problema serio e contestazioni

    Può essere anche un problema serio, specialmente se sono passati tanti anni, se il venditore è morto, non c’è più, o semplicemente non è più disponibile, o ha fatto altre operazioni che sono in contrasto, in contraddizione, con gli atti necessari per sistemare l’equivoco e il problema.

    A questo punto si aprono grandi contestazioni, lamentele, nei confronti del notaio, che dicono pressappoco la stessa cosa “Caro notaio lei ha sbagliato, non ho sbagliato io, lei mi ha fatto comperare la particella 48, che non è il mio immobile, non è l’appartamento, lei ha dimenticato di inserire la particella 38, io non voglio pagare tutti gli atti che sono necessari per riequilibrare la situazione e per risolvere l’equivoco e farmi ottenere finalmente dopo tanti anni la proprietà della vera particella n. 38, che corrisponde a quella dell’appartamento dove abito con la mia famiglia”

    Cosa dice la legge

    Purtroppo mi dispiace ma le cose non stanno così. La legge dice delle cose totalmente diverse. La legge assegna al notaio altri compiti. Il notaio, una volta che voi avete comunicato che volete comprare o vendere la particella 38, ha il compito di fare un check-up della particella, vedere chi è il proprietario, vedere se ci sono ipoteche, pignoramenti, e quindi garantirvi la libertà e il possesso del bene.

    Ma non ha alcun ruolo, alcun potere, alcuna responsabilità per determinare che cosa voi effettivamente volete vendere, oppure volete comprare. Anche volendolo, il notaio non può andare certo nel posto a verificare dove sta l’appartamento, e se esistono altre particelle. No!

    L’oggetto del contratto

    Purtroppo l’oggetto del contratto incombe solo ed esclusivamente sulla vostra responsabilità, ci possono essere mille equivoci. Di chi? Del tecnico che gli ha detto quali erano le particelle ma in realtà erano sbagliate.

    Non si sa, ne potete discutere all’infinito, potete contestarvi, venditore e acquirente reciprocamente, di aver dato origine all’equivoco, ma l’oggetto del contratto non fa parte delle garanzie che vi da il notaio, non fa parte dei compiti del notaio, non fa parte del suo ruolo, non fa parte neanche di quel bagaglio di strumenti che il notaio può avere a disposizione per potervi aiutare. Vi sarete resi conto che spesso il notaio vi chiede qualcosa di scritto, l’atto di provenienza, il certificato catastale, ma anche se così non fosse, il notaio non è assolutamente responsabile del contenuto, dell’oggetto di quello che comprate, o di quello che vendete.

    La verifica della lettura

    D’altronde c’è anche una cartina di tornasole, un sistema immediato, che il legislatore ha previsto proprio per evitare questi equivoci. E qual è? E’ la lettura dell’atto e il vostro controllo.

    Quando il notaio legge l’atto, non legge a casaccio delle formule, ma vi sta fornendo espressamente tanti elementi, tanti fattori, tante notizie, tra cui anche, più importante, che cosa volete comprare e che cosa volete vendere. Se in quel momento eravate addormentati e non avete fatto caso che la particella che il notaio ha elencato, è la particella 48 e non la 38 come dovrebbe essere, se non avete fatto caso che nella lunga enumerazione di particelle del podere manca la particella 38, mi dispiace, ma chi è causa del suo mal pianga se stesso.

    Pagare al più presto

    Non rimane che porre mano al portafoglio, affidarsi al notaio che vi aiuterà e vi consiglierà su quali sono gli atti di rettifica, o anche di permuta, o altro, a seconda della situazione più o meno incancrenita, che cosa va effettivamente fatto, quali atti vanno effettivamente stipulati, ma occorre mettere mano al portafoglio, e pagare, al più prest,o sperando che si possa ancora, magari senza troppo dispendio economico, risolvere il problema.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    La particella sbagliata o dimenticata. Che fare? ultima modifica: 2017-02-13T23:59:20+01:00 da notaio



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    22 Commenti su “La particella sbagliata o dimenticata. Che fare?

    • erp ha detto:

      Mi scusi, ma mi sembra, anche per mia diretta esperienza, che alla fine chi acquista debba essere un po’ notaio, un po’ geometra, un po’ ingegnere e un po’ ufficio tecnico. Non è pretendere un po’ troppo da un semplice cittadino che magari si occupa di tutt’altro? E’ come andare dal medico sapendo già la diagnosi e il farmaco da prendere, a lui solo il compito di scrivere la ricetta.
      La responsabilità ricade spesso sul singolo cittadino che si trova schiacciato da norme e competenze che di solito cerca in un professionista del settore, e in diversi casi la fiducia è mal riposta. Perché il legislatore non si cala nella realtà? Perché le norme sembrano garantire chi rifila immobili non a posto senza averne responsabilità? Allora perché invece di rendere obbligatoria la certificazione energetica, non si è resa obbligatoria la relazione tecnica? Ho sperimentato i paradossi della normativa e l’assenza di responsabilità da parte dei tecnici e dei professionisti, impegnandomi in azioni legali lunghe e costose. Nel mio lavoro mi assumo le responsabilità e se sbaglio, o se manco di precisione, rimetto a posto. Non ho mai sentito dire dai professionisti ho sbagliato. Pretendere precisione e assunzione di responsabilità dagli altri professionisti è chiedere troppo?

      • notaio ha detto:

        Assolutamente no. Sono d’accordissimo… in questo mio blog ho più volte in vari campi auspicato relazione tecniche urbanistiche, APE fatti con rigore, e anche nuovi compiti e responsabilità del notaio, ecc. ecc. Purtroppo ho l’impressione che la tendenza del legislatore sia di cancellare tutti gli impegni e le responsabilità perseguendo il miraggio di una superficiale “liberalizzazione”. Il tutto facendo credere al pubblico che lo si fa per il suo vantaggio, e cioè per per abbattere i costi. Ci avviamo verso un futuro dove il ricco che si può permettere i migliori avvocati, ingegneri, tecnici, notai, potrà schiacciare più facilmente il debole.

        • erp ha detto:

          Grazie della sua risposta. Concordo con lei con la percezione che ci sia una finta “liberalizzazione” e semplificazione. Penso che sarebbe meritorio se i diversi attori coinvolti (cittadini, notai, agenzie immobiliari, ma anche le banche che erogano mutui) facessero uno sforzo coordinato per chiedere al legislatore di rendere obbligatoria la relazione tecnica urbanistica, cercando però di non formulare una norma “punitiva”, ma che faciliti la messa a norma degli immobili agevolando i piccoli proprietari anche in termini economici, ovvero che la messa a norma non ricada pesantemente sui singoli proprietari, che spesso per ignoranza, come nel mio caso, si sono affidati a professionisti “leggeri”. A volte si perde il senso del meta obiettivo di una norma e si finisce solo per rendere complicata la vita a chi ha meno potere contrattuale.

    • nysedow ha detto:

      La relazione tecnica, si potrebbe essere utile, ma basterebbe semplicemente allegare al rogito notarile ( e molti notai lo fanno…) l’agibilità dell’immobile oggi SCA (ove fabbricato naturalmente) con allegate le copie conformi delle planimetrie autorizzate dal comune.
      Semplice e banale.
      Il problema è un altro: da stime effettuate dagli studi di settore sembra che l’80% degli immobili in Italia è privo di agibilità.
      Posso comprendere quelli realizzate ante 1934 (T.U. delle leggi sanitarie che rende obbligatorio l’abitabilità), ma per quegli immobili realizzati post 1934 è di estrema semplicità.
      Molto probabilmente il legislatore sa benissimo che richiedere obbligatoriamente l’agibilità nella stipula di un rogito notarile puo’ significare nella maggior parte dei casi l’inalienabilità dei fabbricati sprovvisti di tale certificazione.
      Tant’è…

      • notaio ha detto:

        Mi permetto di ricordarle – una volta per tutte – che questo blog ha un punto di riferimento fisso: la legge. I notai eseguono pedissequamente il disposto di legge, anche se, ovviamente il singolo può sbagliare. Non si possono svegliare una mattina e decidere cosa allegare, cosa dichiarare nell’atto, cosa chiedere alle parti. Se un giorno la legge ci dirà che dobbiamo allegare le analisi del sangue del venditore lo faremo, ma, nel frattempo, non abbiamo il diritto di impicciarci dei suoi trigliceridi o del suo colesterolo. Il certificato di agibilità, giusto per fare un esempio, secondo legge, non solo non va allegato, ma non andrebbe neppure citato nella dichiarazione urbanistica del venditore. Di conseguenza ben vengano i suoi auspici per miglioramenti legislativi, ma, cortesemente, lasci perdere i notai che non c’entrano, ma eseguono gli ordini dei parlamentari che anche lei ha eletto.

    • Luca12345 ha detto:

      Buongiorno, il mio caso è che nell’atto di vendita di un terreno non è stata aggiunta la percentuale di proprietà comune di una strada privata, comunque particella é. Il notaio sostiene che non é colpa sua ma trattandosi di una lottizzazione solo le 2 proprietà trattate da questo notaio hanno questa mancanza, tutte le altre no. Come si fa a sostenere che io acquirente o il venditore dovevamo accorgerci della mancanza e invece non è una superficialità di chi ha trattato gli atti? Visto che la rettifica ha un costo di 1200€ io sono per un giudizio del tribunale, lei con la sua esperienza e professionalità ritiene sia inutile?
      Grazie
      Luca

      • notaio ha detto:

        Come faccio a capire quello che è successo? Solo il giudice, sentite le due campane, può valutare. Io comunque sono perplesso sulle cause per valore modico: secondo me una causa decennale (perchè tanto durano) con tutte le spese degli avvocati, dei bolli, ecc. è molto più onerosa di 1.200 euro. Consiglio di trovare un accordo col notaio e l’altro proprietario.

        • Luca12345 ha detto:

          Buonasera, la ringrazio per la incredibile veloce risposta. Purtroppo il notaio non ne vuole sapere, ed è proprio per quel che dice lei, sa che si è demotivati dal sistema. Però credo, per onestà intellettuale, che non può non esserci responsabilità del professionista se in un contesto di molte proprietà solo i suoi rogiti sono errati. Inoltre chi ha venduto a dato gli stessi documenti che gli altri proprietari hanno dato e mi sembra che se professionisti come lei non sono incappati mai in queste problematiche è solo perché sanno come fare il proprio lavoro. Il suo articolo ha incrinato la mia volontà di intentare causa, ma non riesco a capacità del fatto che è mia responsabilità di come è composta una proprietà e che il terreno sia inserito in una strada privata. Non doveva chiedere almeno come si pensa di accedere al terreno.
          Grazie e scusi il disturbo.
          Luca

          • notaio ha detto:

            Si, rispondo veloce perchè nei passati giorni di ferie ho smaltito gli arretrati! Avevo decine di quesiti in sospeso! Per quanto riguarda la nostra questione aggiungo solo che la eventuale rettifica è di competenza di qualsiasi notaio italiano, non solo di chi ha fatto l’atto da rettificare

    • gsolina ha detto:

      Buongiorno. Mio padre è deceduto qualche settimana fa e col nostro commercialista di fiducia stiamo predisponendo il necessario per la successione. Proprio guardando tra i documenti di papà, ho la sensazione che ci sia una difformità al Catasto (mi conceda il linguaggio semplice ed impreciso, non sono proprio brava in questo genere di cose). Papà è venuto in possesso 100% della casa dei nonni, rilevando le quote dei suoi fratelli. In questo atto di compravendita (2009), il notaio ha indicato i confini tramite i cognomi del vicini di casa. Nel 1963, mio nonno aveva acquistato la particella 135 del foglio 156, per una casa con un piccolissimo giardino. Nel 1964, mia nonna aveva acquistato il confinante terreno (per ingrandire il giardino già esistente) ed il notaio di allora indicò che quanto acquistato dalla nonna doveva essere volturato nella particella 80/b foglio 156. Mio nonno è morto nel 2005. Mia nonna è morta nel 2007. Con alcune ricerche online, la particella 80/b risulta inesistente. Tutta la particella 80 è stata soppressa per frazionamenti vari. Se guardo la particella 135, manca un pezzetto di giardino (cioè manca il giardino acquistato successivamente). Nell’atto di compravendita del 2009 ho soltanto i cognomi di vicini di casa che nel frattempo non esisto più (ragione di morte oppure vendita). Cosa mi consiglia di fare? Siamo tre fratelli ed io vorrei andare a vivere in questa casa, dopo la successione e dopo aver rilevato le quote dei miei fratelli. Grazie anticipatamente

      • notaio ha detto:

        Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un bravo geometra per capire cosa è successo in catasto con questi frazionamenti e regolarizzare poichè il problema mi pare sia solo catastale non relativo agli atti di acquisto.

        • gsolina ha detto:

          Ringrazio e procederò come da suo prezioso suggerimento

        • gsolina ha detto:

          Gent.mo notaio, buongiono. Ho interpellato un geometra come da suo suggerimento. E’ stato eseguito un rilevamento con strumenti GPS sia della proprietà di mio padre sia dell’isola interno. Ebbene tutta la rappresentazione grafica dell’isolato, al catasto, è difforme dalla realtà. Purtroppo mi sono accorta che alla morte della nonna (2007), soltanto la particella 135 del foglie 156 è stata portata in successione (2008). Nessun riferimento alla particella 80/b dopo l’atto notarile di compravendita datato 1964. Chiaramente al catasto non hanno eseguito nel 1964 quelle che erano state le istruzioni scritte del notaio di allora. Nel frattempo la particella 80 ha continuato ad essere frazionata fino alla soppressione. Chi ha curato la successione del 2008 (morte della nonna) forse non si è accorto che andava recuperata catastalmente e succeduta anche la particella 80/b. Nel 2009 mio padre ha acquistato la casa dei nonni col giardino ed ha sempre utilizzato il terreno della particella 80/b come fosse suo. Il notaio dell’atto di compravendita datato 2009 ha indicato i confini “la proprietà a sud confina con proprietà di terzi”. I “terzi” dovrebbero essere, immagino, i condomini oltre la nostra proprietà. Pertanto il terreno della particella 80/b è in un limbo. Esiste, è stato acquistato dai nonni, lo utilizziamo dal 1964 (mio papà dal 2009) ma non è stato portato in successione. Qual è la cosa più corretta da fare oggi che mio padre non c’è più? Vorrei ristrutturare questa casa con giardino e farla diventare completamente di mia proprietà rilevando le quote dei miei fratelli. Grazie

          • notaio ha detto:

            Un bel pasticcio! Comunque la cosa è risolvibile, anche se purtroppo non posso aiutarla perchè siamo distanti. Lei deve scegliere il notaio giusto e dargli i documenti. Il notaio, se lo riterrà, farà anche sue ricerche, e poi la consiglierà sicuramente come ovviare ai disguidi precedenti.

    • Assix ha detto:

      Tizio 40 anni fa ha venduto a Caio un immobile che poi Caio ha venduto a noi, ma Caio si è dimenticato di volturare al catasto le particelle di terreno che stanno intorno all’immobile. Intanto Tizio 2 anni fa, approfittando del fatto che al catasto le particelle erano ancora a suo nome ne ha fatto una donazione a sua figlia con atto dello stesso notaio che poi ha fatto il nostro rogito dove ovviamente le particelle risultano nostre.
      Ora noi non riusciamo a volturare queste particelle perché il Catasto dice che a loro risultano non di Caio (cioè il nostro venditore) ma della figlia di Tizio. In pratica per accontentare il Catasto noi dovremmo acquistare dalla figlia di Tizio le particelle che suo padre aveva già venduto a Caio.
      Quali sono le responsabilità del notaio in questo pasticcio? Possiamo ritenere nullo il nostro rogito?
      Il notaio dice che lui si occupa solo dell’immobile e non era tenuto a controllare i terreni pertinenziali.

      • notaio ha detto:

        Purtroppo le sue indicazioni non sono utili. Tenga presente che le cose come catasto, volture, ecc. non riguardano affatto il trasferimento di una proprietà. Quindi occorrerebbe controllare chi ha venduto a chi, tenendo presente certo che qualsiasi notaio non può con suo atto far vendere (o donare) immobili già venduti o donati ad altri e che non sono pertanto di proprietà del venditore (o del donante), ma, come detto le questioni catastali non ineriscono al problema.

    • Assix ha detto:

      Gent. Notaio, grazie per la pronta risposta. Concordo con lei che un notaio non può far donare quanto già venduto ad altri, ma purtroppo nel nostro caso l’ha fatto e quindi secondo me o la donazione è un”falso in atto pubblico” oppure se la donazione fosse valida, il nostro rogito sarebbe una vendita di “cosa parzialmente di altri”. In pratica l’immobile sarebbe nostro ma non lo sarebbero le particelle di terreni che fanno parte del compendio immobiliare e sono descritte nel rogito stesso, che pertanto sarebbe nullo. Per cui riformulo la domanda: cosa rischia in questo caso il notaio che ha avallato prima la donazione e poi ci ha attribuito nel rogito le stessa particelle? Spero che non voglia sostenere che è innocente e che la colpa come sempre è degli altri? A proposito la vostra assicurazione paga anche per evitare un’azione legale o solo dopo una sentenza?
      Grazie e cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Non sto sostenendo nulla. Ho solo rappresentato che non mi ha dato elementi per valutare (ammesso che sia mio compito giudicare). Suggerisco di andare da un altro notaio, farsi fare una certificazione storica dell’accaduto, e poi rivolgersi ad un avvocato. Dell’assicurazione non so dirle nulla in quanto a me non è mai capitato, ma penso che le assicurazioni facciano quello che vogliono secondo la loro convenienza.

    • Assix ha detto:

      Gent. Notaio D’Ambrosio,

      nella sua risposta del 23 agosto lei afferma che “cose come catasto, volture, ecc. non riguardano affatto il trasferimento di una proprietà”..per cui mi sorge un dubbio: alla luce del DPR 650/72 art 3 secondo cui in caso di “trasferimento di diritti censiti nel catasto dei terreni, coloro che sono tenuti alla registrazione degli atti stessi hanno altresì l’obbligo di richiedere le conseguenti volture catastali”, nel caso del nostro rogito relativo al trasferimento oltre che di un fabbricato anche di 5 particelle di terreni (per totali 5000 mq), chi aveva l’obbligo di richiedere le conseguenti volture catastali?

      E inoltre prima del rogito, perché mai il Notaio non avrebbe dovuto chiedere anche la visura catastale di dette 5 particelle, dalla quale si sarebbe accorto che le particelle in realtà non erano intestate al venditore del fabbricato?

      Grazie e cordiali saluti,
      Maurizio Schiassi

      • notaio ha detto:

        Provo a spiegarmi meglio. Stiamo parlando di proprietà. La proprietà non si vede in catasto: ci può essere scritto pure Pippo e Topolino, ed è lo stesso. Quindi occorre capire chi è il proprietario di cosa, e, se, successivamente, si scopre che ci sono delle difformità col catasto, basta richiederne la correzione senza notaio e con spese modestissime. Spero di essere stato chiaro.

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