• La particella sbagliata o dimenticata. Che fare?

    Un intervento del notaio Massimo d’Ambrosio su un caso semplice ma increscioso (e frequente). L’equivoco sulla particella catastale. Abbiamo il piacere di riportarvi qui di seguito la trascrizione letterale dell’intervento che potete ascoltare integralmente cliccando sul video sopra linkato.

    Bisognerebbe intitolare questo video con un titolo emozionante tipo “Riusciranno i nostri amici a ritrovare la particella misteriosamente scomparsa in Africa?”

    Perché, non ci crederete, ma, anche se a me non è mai capitato personalmente, se controllate su Internet vedrete che la maggior parte delle lagnanze, dei problemi, e delle contestazioni nei confronti dei notai derivano proprio da questo: dalla particella sbagliata e dalla sottospecie particella omessa.

    La particella sbagliata o omessa

    Capita, a quanto pare anche frequentemente, che, dopo tanti anni, magari nel momento in cui si vuole rivendere il proprio immobile, si scopre che questo immobile, che si era scelto, pattuito, pagato, in realtà non è stato comprato, perché l’immobile, dove magari uno ci abita già da diversi anni, è la particella 38, mentre invece nell’atto risulta che avete comprato la particella 48.

    La sottospecie particella omessa è un problema dello stesso tipo, perché magari voi credevate di aver comprato un compendio immobiliare costituito da appartamento, garage, posto auto, piccola corte esclusiva, e scoprite che la piccola corte esclusiva, particella 38, nell’atto notarile non c’è Capita più frequentemente per le compravendite di terreni, dove magari si acquista un podere di 30 ettari, con 45 particelle, e poi alla fine si scopre che la particella 38, che doveva esserci nell’elencazione del rogito notarile, non c’è.

    Problema serio e contestazioni

    Può essere anche un problema serio, specialmente se sono passati tanti anni, se il venditore è morto, non c’è più, o semplicemente non è più disponibile, o ha fatto altre operazioni che sono in contrasto, in contraddizione, con gli atti necessari per sistemare l’equivoco e il problema.

    A questo punto si aprono grandi contestazioni, lamentele, nei confronti del notaio, che dicono pressappoco la stessa cosa “Caro notaio lei ha sbagliato, non ho sbagliato io, lei mi ha fatto comperare la particella 48, che non è il mio immobile, non è l’appartamento, lei ha dimenticato di inserire la particella 38, io non voglio pagare tutti gli atti che sono necessari per riequilibrare la situazione e per risolvere l’equivoco e farmi ottenere finalmente dopo tanti anni la proprietà della vera particella n. 38, che corrisponde a quella dell’appartamento dove abito con la mia famiglia”

    Cosa dice la legge

    Purtroppo mi dispiace ma le cose non stanno così. La legge dice delle cose totalmente diverse. La legge assegna al notaio altri compiti. Il notaio, una volta che voi avete comunicato che volete comprare o vendere la particella 38, ha il compito di fare un check-up della particella, vedere chi è il proprietario, vedere se ci sono ipoteche, pignoramenti, e quindi garantirvi la libertà e il possesso del bene.

    Ma non ha alcun ruolo, alcun potere, alcuna responsabilità per determinare che cosa voi effettivamente volete vendere, oppure volete comprare. Anche volendolo, il notaio non può andare certo nel posto a verificare dove sta l’appartamento, e se esistono altre particelle. No!

    L’oggetto del contratto

    Purtroppo l’oggetto del contratto incombe solo ed esclusivamente sulla vostra responsabilità, ci possono essere mille equivoci. Di chi? Del tecnico che gli ha detto quali erano le particelle ma in realtà erano sbagliate.

    Non si sa, ne potete discutere all’infinito, potete contestarvi, venditore e acquirente reciprocamente, di aver dato origine all’equivoco, ma l’oggetto del contratto non fa parte delle garanzie che vi da il notaio, non fa parte dei compiti del notaio, non fa parte del suo ruolo, non fa parte neanche di quel bagaglio di strumenti che il notaio può avere a disposizione per potervi aiutare. Vi sarete resi conto che spesso il notaio vi chiede qualcosa di scritto, l’atto di provenienza, il certificato catastale, ma anche se così non fosse, il notaio non è assolutamente responsabile del contenuto, dell’oggetto di quello che comprate, o di quello che vendete.

    La verifica della lettura

    D’altronde c’è anche una cartina di tornasole, un sistema immediato, che il legislatore ha previsto proprio per evitare questi equivoci. E qual è? E’ la lettura dell’atto e il vostro controllo.

    Quando il notaio legge l’atto, non legge a casaccio delle formule, ma vi sta fornendo espressamente tanti elementi, tanti fattori, tante notizie, tra cui anche, più importante, che cosa volete comprare e che cosa volete vendere. Se in quel momento eravate addormentati e non avete fatto caso che la particella che il notaio ha elencato, è la particella 48 e non la 38 come dovrebbe essere, se non avete fatto caso che nella lunga enumerazione di particelle del podere manca la particella 38, mi dispiace, ma chi è causa del suo mal pianga se stesso.

    Pagare al più presto

    Non rimane che porre mano al portafoglio, affidarsi al notaio che vi aiuterà e vi consiglierà su quali sono gli atti di rettifica, o anche di permuta, o altro, a seconda della situazione più o meno incancrenita, che cosa va effettivamente fatto, quali atti vanno effettivamente stipulati, ma occorre mettere mano al portafoglio, e pagare, al più prest,o sperando che si possa ancora, magari senza troppo dispendio economico, risolvere il problema.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    La particella sbagliata o dimenticata. Che fare? ultima modifica: 2017-02-13T23:59:20+00:00 da notaio



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    6 Commenti su “La particella sbagliata o dimenticata. Che fare?

    • erp ha detto:

      Mi scusi, ma mi sembra, anche per mia diretta esperienza, che alla fine chi acquista debba essere un po’ notaio, un po’ geometra, un po’ ingegnere e un po’ ufficio tecnico. Non è pretendere un po’ troppo da un semplice cittadino che magari si occupa di tutt’altro? E’ come andare dal medico sapendo già la diagnosi e il farmaco da prendere, a lui solo il compito di scrivere la ricetta.
      La responsabilità ricade spesso sul singolo cittadino che si trova schiacciato da norme e competenze che di solito cerca in un professionista del settore, e in diversi casi la fiducia è mal riposta. Perché il legislatore non si cala nella realtà? Perché le norme sembrano garantire chi rifila immobili non a posto senza averne responsabilità? Allora perché invece di rendere obbligatoria la certificazione energetica, non si è resa obbligatoria la relazione tecnica? Ho sperimentato i paradossi della normativa e l’assenza di responsabilità da parte dei tecnici e dei professionisti, impegnandomi in azioni legali lunghe e costose. Nel mio lavoro mi assumo le responsabilità e se sbaglio, o se manco di precisione, rimetto a posto. Non ho mai sentito dire dai professionisti ho sbagliato. Pretendere precisione e assunzione di responsabilità dagli altri professionisti è chiedere troppo?

      • notaio ha detto:

        Assolutamente no. Sono d’accordissimo… in questo mio blog ho più volte in vari campi auspicato relazione tecniche urbanistiche, APE fatti con rigore, e anche nuovi compiti e responsabilità del notaio, ecc. ecc. Purtroppo ho l’impressione che la tendenza del legislatore sia di cancellare tutti gli impegni e le responsabilità perseguendo il miraggio di una superficiale “liberalizzazione”. Il tutto facendo credere al pubblico che lo si fa per il suo vantaggio, e cioè per per abbattere i costi. Ci avviamo verso un futuro dove il ricco che si può permettere i migliori avvocati, ingegneri, tecnici, notai, potrà schiacciare più facilmente il debole.

        • erp ha detto:

          Grazie della sua risposta. Concordo con lei con la percezione che ci sia una finta “liberalizzazione” e semplificazione. Penso che sarebbe meritorio se i diversi attori coinvolti (cittadini, notai, agenzie immobiliari, ma anche le banche che erogano mutui) facessero uno sforzo coordinato per chiedere al legislatore di rendere obbligatoria la relazione tecnica urbanistica, cercando però di non formulare una norma “punitiva”, ma che faciliti la messa a norma degli immobili agevolando i piccoli proprietari anche in termini economici, ovvero che la messa a norma non ricada pesantemente sui singoli proprietari, che spesso per ignoranza, come nel mio caso, si sono affidati a professionisti “leggeri”. A volte si perde il senso del meta obiettivo di una norma e si finisce solo per rendere complicata la vita a chi ha meno potere contrattuale.

    • nysedow ha detto:

      La relazione tecnica, si potrebbe essere utile, ma basterebbe semplicemente allegare al rogito notarile ( e molti notai lo fanno…) l’agibilità dell’immobile oggi SCA (ove fabbricato naturalmente) con allegate le copie conformi delle planimetrie autorizzate dal comune.
      Semplice e banale.
      Il problema è un altro: da stime effettuate dagli studi di settore sembra che l’80% degli immobili in Italia è privo di agibilità.
      Posso comprendere quelli realizzate ante 1934 (T.U. delle leggi sanitarie che rende obbligatorio l’abitabilità), ma per quegli immobili realizzati post 1934 è di estrema semplicità.
      Molto probabilmente il legislatore sa benissimo che richiedere obbligatoriamente l’agibilità nella stipula di un rogito notarile puo’ significare nella maggior parte dei casi l’inalienabilità dei fabbricati sprovvisti di tale certificazione.
      Tant’è…

      • notaio ha detto:

        Mi permetto di ricordarle – una volta per tutte – che questo blog ha un punto di riferimento fisso: la legge. I notai eseguono pedissequamente il disposto di legge, anche se, ovviamente il singolo può sbagliare. Non si possono svegliare una mattina e decidere cosa allegare, cosa dichiarare nell’atto, cosa chiedere alle parti. Se un giorno la legge ci dirà che dobbiamo allegare le analisi del sangue del venditore lo faremo, ma, nel frattempo, non abbiamo il diritto di impicciarci dei suoi trigliceridi o del suo colesterolo. Il certificato di agibilità, giusto per fare un esempio, secondo legge, non solo non va allegato, ma non andrebbe neppure citato nella dichiarazione urbanistica del venditore. Di conseguenza ben vengano i suoi auspici per miglioramenti legislativi, ma, cortesemente, lasci perdere i notai che non c’entrano, ma eseguono gli ordini dei parlamentari che anche lei ha eletto.

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