Il patto di opzione

Noi tutti siamo abituati a considerare la natura giuridica del contratto preliminare (detto da molti volgarmente compromesso).

Una dichiarazione tra le parti, un contratto (meglio se stipulato dal notaio), che obbliga entrambe le parti contraenti a compiere una determinata attività giuridica. Ad esempio, comprare e vendere un’immobile.

C’è la possibilità di stipulare un contratto, invece, in cui il vincolo sta solo da una parte, e cioè una delle due parti, nell’esempio sopra riportato del contratto preliminare, rimane definitivamente vincolata alla propria dichiarazione, ma l’altra no, che conserva quindi la facoltà di accettare o meno la dichiarazione della prima, la quale dunque compie una proposta irrevocabile.

Il patto o contratto di opzione

Normalmente il patto di opzione (contratto di opzione) è collegato ad altri due elementi fondamentali:  c’è un termine, essendo eccessivamente oneroso un vincolo indefinito, e il pagamento di un prezzo. Il venditore, ad esempio, può vincolarsi a vendere un immobile alla parte acquirente senza che quest’ultima si impegni, ma per un determinato periodo di tempo (tre mesi, un anno), riscuotendo un prezzo, che compensa il diritto concesso alla parte acquirente e l’obbligo della parte venditrice di non vendere a nessun altro, anche qualora gli capitasse una situazione più favorevole.

L’opzione è una convenzione che vincola il promittente, che non può cambiare idea ma non attribuisce alcun vincolo alla controparte il quale conserva la facoltà di decidere cosa fare.

L’opzione, ovviamente, può essere valutata dal giudice nel caso qualcuno eccepisca la sua onerosità eccessiva: abbiamo già detto che l’opzione non può certamente essere vincolante per un tempo rilevante e non può mancare di un pagamento.

Gli elementi necessari nell’opzione

L’opzione deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto. La controparte, il promissario acquirente nell’esempio sopra fatto, nel momento in cui decide di aderire all’opzione deve solo comunicare, nei modi e nei termini di legge, la sua adesione all’opzion,e accettando tutte le clausole che sono state elaborate dalla parte promissaria venditrice (sempre proseguendo nell’esempio fatto) senza alcuna possibilità di eccepire alcunché.

È evidente che l’opzione   generica non è valida, perché il rinvio ad elementi ancora da determinare rendono inefficace l’accordo tra i contraenti, e quindi rendono inesistente la volontà irrevocabile del promissario venditore. Una opzione che contenga solo la dichiarazione “ti venderò l’immobile”, è evidentemente carente, perché nel momento in cui il promissario acquirente accettasse non si formerebbe il consenso tra le parti sugli elementi essenziali del contratto.

Massimo d’Ambrosio

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