• Permuta di terreno con appartamento da costruire

    permuta terreno edificabile appartamentiLa permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà, od altri diritti, da un contraente all’altro. Si tratta di una doppia vendita dove il corrispettivo non è il pagamento di una somma in denaro ma lo scambio reciproco di beni e/o diritti.

    Accade spesso che un privato proprietario di un terreno edificabile trasferisca ad un costruttore la proprietà del terreno a fronte del trasferimento di una unità immobiliare da costruire sul terreno stesso.

    Si tratta della permuta di bene presente con bene futuro. Questa prassi è abbastanza diffusa nella pratica immobiliare: il proprietario del terreno (edificabile) accetta di ottenere, in cambio del trasferimento della proprietà della sua area, invece del denaro, una o più unità immobiliari di futura costruzione.

    Mentre la proprietà dell’area si trasferisce immediatamente, quella degli appartamenti si trasferirà solo al momento in cui questi saranno costruiti.

    Le perplessità dei costruttori

    Il contratto in esame è frequentemente usato nella pratica e nell’attuale periodo di scarsa liquidità del mercato, in quanto consente al costruttore di acquistare la proprietà del terreno senza esborso di denaro. D’altra parte, però, con questo tipo di contratto i contraenti “bloccano”, per così dire, il prezzo di mercato del futuro immobile da costruire. E i costruttori non amano questa tipologia di contratto quando hanno prospettiva che i prezzi di mercato tenderanno ad aumentare nel breve periodo.

    Inoltre con questo contratto si esclude dalla possibilità di ipotecare quella porzione (futura) di immobile che passerà al permutante, con gravi difficoltà di ottenere un mutuo da una banca per iniziare i lavori di costruzione.

    La banca vuole ipotecare tutto, tutto il terreno edificabile, per far estendere l’ipoteca a tutto quello che sarà costruito sopra, mente con la permuta di cosa presente con cosa futura il venditore del terreno, ancorchè non sia ancora proprietario perchè il bene non esiste, avrà il diritto di proprietà automaticamente al momento della costruzione, con priorità di grado sulla eventuale ipoteca della banca.

    Qualora vi venissero prospettate soluzioni diverse da quella che stiamo esponendo (che è la più sicura!) rivolgetevi con fiducia al vostro notaio che saprà consigliarvi illustrandovi i vantaggi e i rischi connessi!

    Planimetrie, capitolato, e atto di precisazione catastale

    Naturalmente nel contratto di permuta dovranno essere dettagliate le caratteristiche costruttive dell’immobile da costruire, andrà allegato un Capitolato relativo ai materiali da utilizzare nella costruzione e dovranno essere allegate delle piantine che individuano il futuro immobile.

    A costruzione ultimata sarà necessario stipulare un atto di precisazione catastale ossia un atto ricognitivo mediante il quale le unità immobiliari vengono catastalmente individuate e con il quale viene fatto risultare il passaggio di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari.

    Le tutele di legge per la permuta

    Poichè il trasferimento del bene futuro avverrà solo al momento in cui questo sarà costruito, si pone l’esigenza di tutelare il proprietario dal rischio di inadempimento da parte del costruttore e dal rischio di fallimento dello stesso.

    Quanto al primo punto, la conclusione di un unitario contratto di permuta di cosa presente con cosa futura garantisce l’alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura dall’inadempimento da parte del costruttore dell’obbligo assunto in tale contratto di permuta, ovvero di procurare la venuta ad esistenza del bene futuro secondo le modalità costruttive individuate nel contratto di permuta, o nel capitolato a questo allegato, in quanto lo stesso alienante della cosa presente/acquirente della cosa futura potrà fare valere, nei confronti della controparte, il rimedio della risoluzione per inadempimento ex artt. 1453 e ss. c.c.

    Quanto al secondo punto, il D.Lgs. 122/05 prevede una serie di tutele per gli acquirenti degli immobili da costruire quali l’obbligo di consegna del costruttore di una fidejussione   per un importo pari al valore dei beni ricevuti.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Permuta di terreno con appartamento da costruire ultima modifica: 2017-04-22T10:31:31+00:00 da notaio



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    10 Commenti su “Permuta di terreno con appartamento da costruire

    • Giovanni28 ha detto:

      Salve l’articolo è molto chiaro,avendo avuto una proposta di permuta da parte di un impresa di costruzione per il mio terreno edificabile, mi è stato consigliato ti fare una ipoteca volontaria sul mio terreno prima di cederlo al costruttore per tutelarmi da eventuali problemi che l’impresa potrebbe avere in futuro. Cosa mi consigliate grazie

      • notaio ha detto:

        Non ho ben capito l’idea, ma mi sembra non fattibile. Con una ipoteca sul terreno come fa il costruttore a comprare? Gli appartamenti che ci costruirà sopra saranno ipotecati e la banca, se è restia a concedere mutui quando una sola porzione è indisponibile (l’appartamento da dare al proprietario), figurarsi se tutto il terreno è ipotecato. Grazie dell’apprezzamento.

    • Mauroo ha detto:

      Salve Notaio,
      l’atto ricognitivo puo’ essere sostituito da una voltura catastale?
      In caso di rivendita dell’immobile ci potrebbero essere problemi?
      Grazie
      Mauro

      • notaio ha detto:

        No di certo. Il catasto non è importante ai fini della proprietà. Quello che conta è che l’appartamento costruito sia intestato al proprietario. L’immobile quindi, senza la trascrizione a favore, proprio non si può vendere.

        • Mauroo ha detto:

          Salve Notaio,
          grazie per la risposta.
          Lei sta parlando della trascrizione in conservatoria?
          La proprietà dell’immobile non si dovrebbe discutere visto che c’è un doppio atto di compravendita a monte.
          Poi non capisco come, nel caso di specie, il proprietario abbia potuto presentare in comune, a prorpio nome, varianti al progetto originale senza avere la proprietà dell’immobile…
          Grazie
          Buona serata
          Mauro

    • belvisov ha detto:

      Buonasera,
      l’immobile oggetto di permuta ha una particolare dicitura nella visura catastale?
      E’ possibile che sia indicata la dicitura di donazione?
      Inoltre l’eventuale acquisto di un immobile con queste caratteristiche incontra le stesse problematiche di un immobile in donazione (per esempio da un parente?)

      Grazie
      Buona serata
      Cinzia

    • lino ha detto:

      Buongiorno, abbiamo effettuato un contratto preliminare con una impresa, per la permuta di un’area edificabile in appartamenti da realizzare in futuro, quindi cosa presente per ricevere, in futuro, appartamenti. Nel frattempo che l’area è a disposizione dell’impresa, a chi spetta il pagamento dell’Imu? Da premettere che il preliminare di permuta, non è stato ancora registrato. Grazie per la risposta

      • notaio ha detto:

        Le imposte gravano sul proprietario, salvo vostro espresso patto contrario. Con il preliminare di permuta non viene trasferita la proprietà quindi se non avete pattuito nulla al riguardo le imposte gravano sul proprietario fino all’atto di permuta.

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