• No al pignoramento sulla prima casa per motivi fiscali

    equitalia pignoramento prima casaCon il Decreto legge 21 giugno 2013, n. 69 meglio conosciuto come “Decreto del fare”, convertito con modificazioni dalla L. 9 agosto 2013, n. 98, è stata disciplinata l’interruzione del pignoramento sugli immobili adibiti a “prima casa”, intraprese dalle agenzie di riscossione fiscale e i vari enti deputati, quali Equitalia, qualora siano gli unici beni di proprietà del debitore, siano adibiti ad uso abitativo, non abbiamo le caratteristiche di immobili di lusso e il contribuente vi risieda anagraficamente. L’articolo 52 del decreto del fare è intervenuto a modificare l’articolo 76 del decreto presidenziale sulle espropriazioni immobiliari, secondo questo principio: “l’agente della riscossione: a) non dà corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso, (…) è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente”. 

    La Cassazione dichiara l’efficacia retroattiva

    A poco più di un anno di distanza è poi intervenuta a fornire dei chiarimenti una sentenza della Suprema Corte di Cassazione datata 12 settembre 2014, numero 19270, nella quale si stabilisce in maniera insindacabile il divieto assoluto in termini di legge del pignoramento sulla prima casa da parte di Equitalia o chi per lei, estendendo la protezione sulla prima casa anche a tutti i procedimenti esecutivi in corso, anche se antecedenti all’introduzione nel nostro ordinamento dell’art. 52 del Decreto Legge 69/2013. Con la sentenza in esame la Suprema Corte ha quindi definitivamente chiarito l’efficacia retroattiva della disposizione contenuta nel decreto del Fare, estendendone la validità anche ai procedimenti in corso e iniziati prima del 21 giugno 2013.

    La prima casa non consente pignoramento

    Il decreto del fare e la Corte di Cassazione hanno quindi stabilito in maniera definitiva e assoluta che la prima casa non si tocca e che “l’azione esecutiva non può più proseguire e la trascrizione del pignoramento va cancellata, su ordine del giudice dell’esecuzione o per iniziativa dell’agente di riscossione”.

    Questo divieto opera in presenza di quattro condizioni. Innanzitutto, deve trattarsi dell’unico immobile posseduto dal debitore. Inoltre, il fabbricato deve avere destinazione catastale abitativa. Ne consegue che se il debitore abita in un immobile a uso ufficio la copertura non opera. Non deve però essere una casa di lusso, a prescindere dalla categoria catastale ufficiale, né appartenere alle categorie A8 (ville) o A9 ( castelli). Infine, il debitore deve avere residenza anagrafica nell’unità in esame.

    Le banche possono espropriare, ed Equitalia può accodarsi

    Questa previsione va intesa come un freno alle operazioni di esproprio da parte dell’agente responsabile della riscossione, e non già come un generico richiamo al divieto di pignoramento.   Bisogna infatti leggere attentamente la norma, perchè, a differenza di quanto appare a prima vista dai titoli di giornali e televisioni, non è stato affatto escluso che la prima casa possa essere pignorata da altri soggetti creditori, soprattutto le banche ma anche i privati, ne che l’Equitalia non sia legittimata ad iscrivere ipoteca. Pertanto può ben accadere che l’Equitalia iscriva un ipoteca sulla prima casa e, pur essendole inibito di procedere alla vendita forzata dell’immobile, essa si soddisferà con precedenza rispetto agli altri creditori che abbiano promosso l’esecuzione forzata non essendo ad essi inibita l’espropriazione.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    pignoramento di equitalia

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    No al pignoramento sulla prima casa per motivi fiscali ultima modifica: 2015-08-11T11:12:03+00:00 da notaio



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    6 Commenti su “No al pignoramento sulla prima casa per motivi fiscali

    • e.mozione ha detto:

      Buongiorno Egr. Notaio
      chiedo la Sua collaborazione per chiarire un dubbio: io e il mio ex marito siamo nudi proprietari di un immobile. Sulla sua quota di proprietà grava un’ipoteca di 50.000,00 € di Equitalia, oltre ad altre ipoteche iscritte (oltre che dalla banca mutuataria) da altri creditori. E’ in corso la procedura di pignoramento dell’immobile e, in accordo con la banca mutuataria, stiamo tentando di vendere il bene prima della messa all’asta. In questa fase abbiamo incontrato un possibile acquirente (società che compra gli immobili in queste condizioni, per operare saldi e stralci, chiudere i debiti e rivendere poi l’immobile) che ci propone appunto di acquistare l’immobile, trattando con i creditori SALVO Equitalia che ha un’ipoteca di secondo grado e che, stante l’entità del credito della banca mutuataria, in sede di vendita all’asta, non verrebbe comunque soddisfatta.
      Questi signori ci hanno proposto di saldare e stralciare tutti i debiti e di chiedere a Equitalia la rateizzazione del debito, sostenendo che dopo il pagamento della prima rata, quest’ultima toglierebbe l’ipoteca e l’immobile sarebbe vendibile. Il debito rimarrebbe in capo al mio ex marito per le rate restanti. Io ho provato a leggere sull’argomento ma mi è parso di capire che tale operazione fosse possibile solo fino al 22 ottobre 2015, data in cui è stata modificata tale norma; pare che da quel momento solo col pagamento dell’ultima rata Equitalia tolga l’ipoteca.
      Chiedo se effettivamente è così perchè la mia domanda è: come mai, se non fosse più possibile, questi signori vorrebbero comunque acquistare un immobile ipotecato con Equitalia? Come potrebbero poi svincolarsene? Si corre il rischio di revocatorie, annullamenti del rogito e, in quest’ultimo caso, questi sarebbe a carico entrambi o solo del mio ex marito che è il titolare dell’ipoteca di Equitalia?
      Spero che possa aiutarmi a chiarire la situazione perchè vorrei tanto liberarmi da questa situazione debitoria che mi è stata procurata, ma di sicuro non voglio cadere dalla padella alla brace.
      La ringrazio infinitamente.

      • notaio ha detto:

        Mi sembra alquanto strano che Equitalia cancelli un’ipoteca legale solo a fronte del pagamento di una sola rata! Il mio consiglio è quello di avviare una trattativa con tutti i creditori, compresa Equitalia.

    • Michybrd ha detto:

      Buongiorno notaio!
      Questa è la mia situazione:
      mia nonna ha lasciato in eredità una casetta piccola, tra l’altro mal messa, a tre figli. Una di queste è deceduta lasciando la sua terza parte a marito e due figli. Forse queste informazioni non servono, ma .. io sono la figlia del 2° figlio, mentre il terzo (mio zio) ha la sua parte “pignorata” da Equitalia per tasse inps non pagate per il valore di 80.000 € – mio zio è un ‘disgraziato’, tanto che il comune gli ha passato una casa attraverso gli assistenti sociali, egli ha una figlia adesso invalida (quindi sistemata nello stesso modo-senza reddito), ella ha una figlia di appena 18 anni ed adesso un nuovo marito disoccupato.
      Il punto è che io, nipote, vorrei acquisire la casetta che al momento avrà un valore di € 20.000, i due terzi sono d’accordo nel vendermi le parti… ma resta il problema di Equitalia… la mia domanda è: se acquisisco i due terzi .. la casa può essere la mia come prima casa? e comunque se ci vado ad abitare come residente, può un giorno Equitalia venire a pretendere qualcosa da me? Potrei usare la casa per farci un bed and breakfast senza che Equitalia pretenda niente da me? La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        Si certo, con l’acquisto delle altre quote puoi usufruire dei benefici prima casa (se ovviamente ci sono tutte le altre condizioni di legge). Quanto ad Equitalia la mia risposta è infausta: col pignoramento Equitalia (adesso Agenzia delle Entrate) può far vendere all’asta in qualsiasi momento non solo la quota pignorata, ma anche (previa autorizzazione del Giudice che peraltro viene concessa sempre) l’intera casa, e cioè anche le quote non pignorate. Questo perchè al momento del pignoramento non era ancora la tua prima casa, e non era neppure prima casa del debitore principale che possiede solo una quota.

    • Michybrd ha detto:

      Grazie della risposta! … ma com’è questo possibile? Vendere qualcosa che è di qualcun altro che non ha debiti voglio dire .. almeno spero che i comproprietari vengano remunerati con la vendita …
      Un saluto!

      • notaio ha detto:

        E’ un po’ complesso spiegare qui. In pratica se l’immobile non è divisibile e vendere una sola quota non è profittevole il Giudice può autorizzare la vendita dell’intero, ovviamente obbligando il creditore a soddisfarsi solo sul valore della sua quota pignorata, e consegnando agli altri proprietari il valore della loro quota così come ricavato dalla vendita…

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