• Perché la planimetria catastale va allegata al rogito?

    planimetria da allegare al rogitoMolti ignorano che l’allegazione a un rogito di compravendita della planimetria catastale dell’immobile venduto non è strettamente necessaria ai sensi di legge. Ciò che è richiesto, a pena di nullità dell’atto, è la dichiarazione del venditore sotto la propria responsabilità che i dati catastali (ad eccezione di quelli non rilevanti) siano conformi allo stato di fatto. Tra i dati catastali rilevanti vi è, ovviamente anche la planimetria depositata in Catasto.

    Repressione abusivismo edilizio

    La previsione di legge si inquadra in un sistema di repressione dell’abusivismo edilizio e di correzione degli errori materiali del Catasto.
    Qualora infatti dalla dichiarazione del venditore emergano errori catastali il notaio non può procedere al rogito, ma deve invitare le parti alla regolarizzazione del catasto prima di poter stipulare.
    Le difformità catastali, e in particolar modo, per quanto riguarda l’oggetto di questo scritto, le difformità della planimetria dallo stato di fatto sono però anche il sintomo che possa esserci qualche fatto molto più grave di un errore materiale catastale, e cioè un abuso edilizio. Sappiamo tutti che un immobile con un abuso edilizio non è commerciabile, non è vendibile, e l’atto può essere dichiarato nullo sia pure senza la responsabilità del notaio che è chiamato a fidarsi della dichiarazione sotto giuramento del venditore.
    Data l’importanza della problematica, sia dal punto di vista urbanistico che dal punto di vista penale, ma anche per i riflessi economici nei confronti dell’acquirente, ecco che è prudenza notarile esibire apertamente al venditore e all’acquirente la planimetria catastale e allegarla al contratto di compravendita.
    La prudenza impedisce infatti qualsiasi equivoco del venditore, che così non potrà affermare di aver compiuto una dichiarazione mendace per mero errore, contestando il tipo di piantina sulla quale ha giurato, ma anche per tutela dell’acquirente.
    Come dicevamo, la dichiarazione, e la responsabilità di un eventuale abuso edilizio sono solo del venditore, ma non si può non tenere presente che la previsione di legge, e cioè la nullità dell’atto, porta a una “punizione” ben maggiore nei confronti dell’acquirente.

    Obblighi del venditore e retrocessione del bene

    In caso di dichiarazione mendace del venditore esso avrà certamente degli obblighi di risarcimento civilistico e delle responsabilità penali, ma nel frattempo, mediante la declaratoria di nullità dell’atto, rientra in possesso del bene, lasciando l’acquirente con un titolo al risarcimento del danno che magari si rivela solo teorico.
    Ecco perchè è bene che la piantina catastale sia esaminata, sia pure informalmente e senza alcuna sua dichiarazione in atto, anche dall’acquirente, costituendo uno strumento di tutela importante anche per il suo acquisto.
    L’acquirente non deve sottovalutare eventuali difformità tra quello che vede e la situazione di fatto che ha visitato, ne deve informare il notaio, e può pretendere un ulteriore verifica sia da parte sua che da parte di un suo tecnico, per evitare di trovarsi un giorno, sia pur innocentemente, in guai economici non trascurabili.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    rogito notarile

    Perché la planimetria catastale va allegata al rogito? ultima modifica: 2014-05-29T19:21:12+00:00 da notaio



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    5 Commenti su “Perché la planimetria catastale va allegata al rogito?

    • pier luigi ha detto:

      Caro Notaio questo articolo è molto utile e apre ulteriori scenari di discussione.
      E’ importante che venga chiarito quale funzione il Notaio assuma durante il rogito..
      Dico questo perchè molti sono convinti che il Notaio ( anche per il tramite di un proprio tecnico) debba sempre verificare la piena conformità urbanistica edilizia del bene oggetto di trasferimento …
      Purtroppo da CTU posso confermarti che tale erroneo convincimento porta a sgradevoli conseguenze per l’acquirente..
      Io suggerisco sempre, ma correggimi se sbaglio, di incaricare per iscritto il Notaio anche al fine di verificare la piena legittimità di quanto oggetto di compravendita.
      Con te ovviamente non sussiste tale bisogno formale però esistono sempre di punti singolari..

    • notaio ha detto:

      Caro Pier Luigi, sante parole le tue. Ne ho trattato più diffusamente in http://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/controllo-notarile-della-regolarita-urbanistica/
      E’ egualmente mio parere che al Notaio vada chiesta espressamente la verifica della regolarità urbanistica, per evitare spiacevoli sorprese, Il Notaio però, non avendone la competenza tecnica, per assumersene il compito e la responsabilità, deve per forza incaricare un Consulente di sua fiducia, pagandolo, e chiedendo il rimborso al cliente. Da qui il problema, perchè oggi si grida a gran voce che il Notaio costa troppo, e il cliente preferirebbe rischiare la vita, altro che l’immobile, pur di risparmiare qualche Euro.
      In un negozio che vende tortellini a Roma campeggia questo cartello: “Volete magnà bbene? Volete la robba bona? Pagatela!” . Forse è il caso di rendere obbligatorio un cartello similare in tutti gli studi notarili d’Italia.

    • carlopagliai ha detto:

      La Conformità catastale é automaticamente connessa alla Conformità urbanistica dell’immobile.
      Infatti non si possono avere due rappresentazioni grafiche sostanzialmente divergenti e difformi tra loro.
      Ho sintetizzato questo aspetto in un precedente articolo che condivido volentieri:
      https://www.studiotecnicopagliai.it/planimetria-catastale-occorre-conformita-urbanistica/

    • LuisaA ha detto:

      Buongiorno, grazie per il suo articolo. Purtroppo mi ritrovo in una situazione di questo genere. Ho acquistato ingenuamente circa 9 anni fa un bene difforme dalla planimetria catastale. Oggi il bene risulta come lei dice affetto da abuso edilizio, il suo valore é inferiore a quello previsto, e soprattutto non é vendibile. A proposito di quanto lei dice ‘Ciò che è richiesto, a pena di nullità dell’atto, è la dichiarazione del venditore sotto la propria responsabilità che i dati catastali (ad eccezione di quelli non rilevanti) siano conformi allo stato di fatto. Tra i dati catastali rilevanti vi è, ovviamente anche la planimetria depositata in Catasto.’, vorrei chiederle da quando esiste l’obbligatorietà di questa dichiarazione da parte del venditore. Grazie.

      • notaio ha detto:

        Dal Decreto Legge 31 maggio 2010 n. 78, che, all’art. 19 dice: “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

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