Polizza decennale postuma. Sanzioni? Responsabilita’?

L’articolo 4 del Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122 regola la c.d. polizza assicurativa decennale postuma. Secondo la legge il costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà di un immobile da lui costruito, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina dell’edificio, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo, per difetto della costruzione e manifestatesi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Conseguenze per mancanza polizza

Di fronte alla precisione normativa dell’obbligo del costruttore e, aggiungeremmo, di fronte all’apparente severità della disposizione legislativa, ci si è subito posti il problema di quali siano le conseguenze derivanti dalla mancata esecuzione dell’obbligo di stipula della polizza e/o di consegna della polizza assicurativa stessa all’acquirente dell’immobile costruito.
Purtroppo l’esame della normativa dinanzi citata evidenzia che l’articolo 4 del Decreto Legislativo è una norma la cui violazione è assolutamente priva di alcuna sanzione.

Un semplice inadempimento

Nel senso che la mancanza della polizza assicurativa non è ostativa alla stipula dell’atto, e non è neppure motivo di eventuale e successiva invalidità dell’atto di trasferimento.
Si ritiene che la violazione dell’obbligo di consegna della polizza assicurativa postuma decennale determini semplicemente un inadempimento contrattuale nei rapporti tra venditore e acquirente sicché il risarcimento da parte del costruttore nei confronti dell’acquirente è limitato al solo costo del premio assicurativo non pagato alla Compagnia di assicurazioni.
Naturalmente fermo restando la permanenza delle responsabilità civili del costruttore-venditore nei confronti dell’acquirente che certamente non vengono meno.

Compiti del notaio

Il notaio rogante, dal canto suo, è certamente tenuto a svolgere tutte le attività preparatorie per la formazione dell’atto nel modo tecnicamente più idoneo, tra le quali rientra certamente l’informazione relativa alla sussistenza dell’obbligo di consegna della polizza.
L’assenza totale nell’atto notarile di compravendita di qualsiasi riferimento alla polizza potrebbe ingenerare il sospetto che l’acquirente sia stato tenuto all’oscuro di questo suo diritto e non l’abbia potuto esercitare per mancanza di quella conoscenza che il notaio è tenuto a fornirgli.
Ecco perché in ogni caso il notaio prudentemente descriverà nell’atto le pattuizioni delle parti in merito alla polizza postuma decennale. Nel caso in cui la polizza fosse stata regolarmente contratta tra il costruttore-venditore e la compagnia assicurativa e regolarmente consegnata, il notaio riferirà nell’atto che ciò è avvenuto, mentre se la polizza assicurativa non viene consegnata, il notaio farà bene a descrivere la circostanza nell’atto, magari provvedendo a descrivere una pattuizione tra venditore e acquirente relativamente ai tempi successivi di consegna.

La consegna successiva

Le parti infatti possono liberamente pattuire che la polizza postuma decennale sia consegnata in un momento successivo. E’ questo il caso, frequente, in cui l’immobile venga venduto immediatamente dopo l’ultimazione dei lavori e non si sia potuto fare in tempo a consegnare la documentazione alla compagnia di assicurazione, o la stessa compagnia di assicurazione non abbia fatto in tempo ad accettare la stipula della polizza.

Nessun obbligo per il notaio

Certo è il notaio che stipuli un atto di compravendita tra costruttore-venditore e acquirente senza la consegna della polizza assicurativa postuma decennale non è soggetto ad alcun obbligo di risarcimento danni né tanto meno ad alcuna responsabilità disciplinare non incidendo, come detto in premessa, l’assenza o la mancata consegna della polizza postuma decennale sulla validità, sulla regolarità, e sull’efficacia dell’atto di trasferimento del bene.

notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

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Categoria: Info e novità immobiliari

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