• La prelazione agraria in caso di vendita in blocco di immobili

    Francesco vuole vendere a Luigi un fabbricato ad uso abitativo insieme ad un terreno agricolo pertinenziale per il prezzo complessivo di 200.000 Euro. Il terreno non è coltivato ma confina con altre particelle di terreno  di natura agricola di proprietà del signor Carlo che risulta essere un coltivatore diretto.

     Spetta a quest’ultimo la prelazione agraria? Se sì, può decidere di esercitarla per il solo terreno agricolo ad un prezzo inferiore e diverso da quello pattuito da Francesco e Luigi o deve necessariamente esercitare la prelazione sull’intero e per lo stesso prezzo?

    Si tratta di un quesito molto comune che viene rivolto al notaio da venditori preoccupati di perdere l’affare.

    Al riguardo va rappresentato che sul punto non vi è certezza di opinioni in dottrina e in giurisprudenza. Le tesi sostenute a riguardo sono tre:

    – la prima tesi sostenuta dalla dottrina e da uno studio del Notariato del 2006 afferma che in casi come quello in esame siamo di fronte ad una cosiddetta “vendita in blocco” rispetto alla quale la prelazione non scatta se il fabbricato non è strumentale allo sfruttamento del terreno agricolo e vi è un forte vincolo di pertinenzialità tra il terreno e il fabbricato, tale da ritenere che anche il terreno abbia perso il connotato di fondo agricolo;

    – la seconda tesi sostenuta dalla dottrina e da qualche pronunciato giurisprudenziale ritiene invece la prelazione vi sia ma possa essere esercitata solo sul complesso di beni venduti e non singolarmente sul terreno. In questo caso quindi l’avente diritto potrebbe esercitare la prelazione sull’intero (fabbricato e terreno) e non sul solo terreno agricolo, sulla base della considerazione che la vendita non ha ad oggetto un cumulo di beni immobili che conservano la loro individualità (fabbricato e terreno) ma beni considerati nel suo complesso come un’unità dotata di propria autonomia non divisibile (fabbricato + terreno).

    – la terza tesi supportata da più recenti pronunciati giurisprudenziali ritiene che sia possibile esercitare la prelazione anche sul solo terreno (ma sempre con esclusivo riferimento alla sola parte agricola) sulla base del fatto che l’art. 7 comma 3 della l. 817/1971 afferma che “in caso di vendita di più fondi ogni affittuario (ma lo stesso principio dovrebbe valere per il confinante) può esercitare singolarmente o congiuntamente il diritto di prelazione rispettivamente del fondo coltivato o dell’intero complesso di fondi“.

    La mia considerazione personale è che sicuramente non può essere accettata quest’ultima tesi in quanto non è giusto incidere sulla autonomia contrattuale del venditore e dell’acquirente che si sono accordati sulla vendita complessiva di un fabbricato con il terreno pertinenziale. Se si accogliesse la terza tesi, in casi come quello in esame, il venditore si ritroverebbe a dover scindere il terreno e il fabbricato ricevendo in cambio solo una minima parte del prezzo convenuto e con il rischio di perdere l’appetibilità economica del fabbricato stesso privato del terreno che vi accedeva, con la diretta conseguenza di dover correre il rischio di non trovare più un acquirente disposto a comprare allo stesso prezzo il solo fabbricato.

    Se Francesco e Luigi si accordano per la vendita di fabbricato più terreno ad un determinato prezzo complessivo, pur volendo riconoscere il diritto di prelazione del confinante, questo non può andare a svantaggio del venditore ma deve essere esercitata sul complesso dei beni e per lo stesso prezzo pattuito con il primo acquirente. D’altronde, la prelazione, che nasca per accordo delle parti o derivi dalla legge, resta sempre il diritto di essere preferiti rispetto ad un altro, a parità di condizioni, nella stipula di un determinato contratto.

    In definitiva, mi pare condivisibile la tesi supportata dal Consiglio Nazionale del Notariato che ritiene non sussistere la prelazione in questi casi ma non si può fare a meno di notare che non riconoscere il diritto di prelazione potrebbe aprire un contenzioso con il rischio di perdere in sede giurisprudenziale stante la forte incertezza sul punto. Per quanto detto pare preferibile seguire la tesi intermedia rispetto alla quale la prelazione sussiste ma può essere esercitata solo sul complesso immobiliare (fabbricato più terreno) al prezzo pattuito dalle parti e nel nostro caso per il prezzo complessivo di Euro 200.000.

     

    Notaio Massimo d’Ambrosio

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    La prelazione agraria in caso di vendita in blocco di immobili ultima modifica: 2019-06-29T12:51:59+02:00 da notaio



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