• Tutto sulla prelazione agraria. Cosa fare?

    prelazione agrariaLa prelazione è diritto ad essere preferito rispetto a chiunque altro, a parità di condizioni, nella conclusione di un determinato contratto. La prelazione può essere volontaria (se costituita per accordo fra le parti), oppure legale (se prevista dalla legge).

    Tra le prelazioni legali vi è quella agraria  che consiste nel diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un terreno agricolo, quando il proprietario decide di venderlo. La prelazione agraria è sempre stata fonte di liti e controversie e la giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi molte volte sull’argomento, fornendo di volta in volta una soluzione a molte questioni dubbie. Ecco i dettagli della prelazione negli immobili urbani che abbiamo già trattato.

     A chi spetta il diritto di prelazione?

     Il diritto di prelazione spetta anzitutto al coltivatore diretto (o società agricola in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto) che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita. Solo se il terreno non è affittato a un coltivatore diretto (o società agricola), hanno invece il diritto di prelazione i coltivatori diretti (o società agricole in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto) proprietari di terreni confinanti.

    Lo scopo di queste norme è quello di favorire lo sviluppo dell’agricoltura in primis attraverso l’acquisto dei terreni agricoli da parte di chi effettivamente li coltiva, ai fini della riunione nella stessa persona della qualità di proprietario del fondo e di lavoratore della terra (prelazione da parte del conduttore del fondo), ed in subordine quello dell’accorpamento dei fondi agricoli al fine di migliorare la redditività dei terreni (prelazione da parte del confinante).

    Quindi il diritto di prelazione è espressamente escluso dalla legge quando il terreno si trova in zona edificabile e anche quando il terreno agricolo è oggetto di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento ed espropriazione per pubblica utilità, oltre che, naturalmente, in caso di donazione. Questo perchè il diritto di prelazione è riconosciuto solo a parità di condizioni e mentre nella compravendita il corrispettivo è dato dal denaro, che è un bene fungibile e che può essere pagato da tutti, nelle altre ipotesi o la controprestazione o è infungibile (come nella permuta) o manca del tutto (come nella donazione).

     Modalità per l’esercizio del diritto di prelazione agraria

    Per consentire l’esercizio della prelazione, il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare la proposta di vendita, con lettera raccomandata, all’affittuario o ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita (compromesso) contenente il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione.

    Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto, il contratto si intende concluso, e il prezzo deve essere pagato entro tre mesi. Decorsi i termini senza che sia stata comunicata l’intenzione di esercitare la prelazione, il terreno può essere liberamente venduto (ovviamente alle condizioni indicate nel preliminare di vendita).

    E discutibile se sia anche possibile vendere il terreno prima del decorso dei termini se si ottiene una rinuncia scritta da parte degli aventi diritto, poichè molte sono le sentenze della Cassazione che non riconoscono validità ad una simile rinuncia qualora non siano ancora decorsi i termini. Secondo l’orientamento giurisprudenziale, infatti, il prelazionario deve avere a disposizione un congruo termine per decidere se esercitare o meno la prelazione, al fine di consentirgli di valutarne la convenienza e tale termine è necessariamente di 30 giorni dalla notificazione.

     Il diritto di riscatto

     Quando il terreno viene venduto senza fare la notificazione, oppure quando il prezzo indicato nella notificazione è superiore a quello risultante nel contratto di compravendita, l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

    Il riscatto (o retratto) è infatti il rimedio tipico previsto per l’ipotesi di violazione della disciplina sulla prelazione: è il rimedio che serve a ripristinare gli stessi obiettivi perseguiti dalla legge con la prelazione nel caso di sua violazione.

     Il ruolo del notaio nella prelazione agraria

     Ma passiamo ora al ruolo ed alle responsabilità del notaio allorquando si trova a rogare un atto che abbia per oggetto un fondo agricolo. La legge attribuisce espressamente al proprietario del fondo (e non al notaio!) il compito di informare l’eventuale acquirente della esistenza di un diritto di prelazione, e di effettuare al coltivatore preferito le previste notifiche.

    Spetta poi al coltivatore interpellato il compito di fornire le adeguate risposte, e di effettuare il previsto versamento del prezzo nei termini di legge. In questa situazione il notaio viene ad assumere soltanto il ruolo di pubblico ufficiale rogante, chiamato ad esplicare la sua attività, solo dopo che il meccanismo della prelazione sia stato già attivato dai soggetti interessati.

    Il notaio deve solo, sul piano della mera diligenza professionale ed al fine di evitare che l’acquirente subisca il retratto, limitarsi a chiedere al venditore:

    •  se esistono o meno aventi diritto alla prelazione agraria;
    • in caso affermativo se il venditore ha effettuato o meno le notificazioni;
    • in caso positivo se l’avente diritto ha esercitato o meno la prelazione.

    Il notaio deve quindi informare le parti sui rischi di una prelazione non attivata e fornire insomma tutti i consigli destinati a dare il massimo di certezza e di regolarità all’atto di compravendita posto in essere, ma non è tenuto affatto ad indagare sulla veridicità delle dichiarazioni fornite dalle parti, non è tenuto ad indagare per suo conto se esistono o meno aventi diritto alla prelazione,  e non può opporsi al ricevimento del rogito qualora ne sia richiesto.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Tutto sulla prelazione agraria. Cosa fare? ultima modifica: 2016-08-23T10:47:17+02:00 da notaio



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    199 Commenti su “Tutto sulla prelazione agraria. Cosa fare?

    • Dom ha detto:

      Buongiorno,
      Il diritto di prelazione agraria spetta anche al confinante del terreno che se NON è coltivatore diretto ?

      • notaio ha detto:

        Scusi la laconicità: risposta negativa

      • crtcra@gmail.com ha detto:

        In data 4 gennaio 2017 ho stipulato un contratto in oggetto specificato con una caparra di euro 10.0000.

        Nei giorni scorsi un nuovo vicino confinante coltivatore diretto che ha acquistato il terreno a mia insaputa da pochi mesi, minaccia di esercitare il diritto di prelazione spettante per legge a parità di condizioni (all’epoca del contratto non era proprietario).

        Adesso come mi devo comportare essendo che ho stipulato il contratto con persona non coltivatore diretto avendo ricevuta una caparra in tempi dove mi ero accertato che non cerano persone avente diritto?

        • notaio ha detto:

          Per l’esercizio del diritto di prelazione occorre che il confinante coltivatore diretto coltivi il terreno da almeno due anni. Verifichi col suo avvocato o col suo notaio di fiducia se nel caso di specie il diritto sussiste.

    • Ale7856 ha detto:

      La ringrazio per l’articolo. Stavo cercando informazioni sulle vendite di terreni agricoli in quanto sto trattando la vendita di un fondo agricolo ed ho notificato la proposta ad entrambi i confinanti (coltivatori diretti) i quali hanno deciso di esercitare il diritto di prelazione offrendo entrambi la medesima cifra ed allo stesso modo entrambi vantano criteri giurisprudenziali per cui dovrei preferire una parte all’altra.
      Visto che sono entrambi determinati all’acquisto ho il timore di dover rispondere per evizione in seguito ad un’eventuale riscatto in futuro da parte di uno dei due confinanti.
      Non sarebbe opportuno secondo Lei l’intervento del legislatore per rendere più chiari i criteri con cui individuare il soggetto che prevale in caso di più diritti di prelazione per tutelare il proprietario dai rischi della responsabilità precontrattuale e dalla garanzia per evizione?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Concordo con te. La prelazione agraria è infatti disciplinata da poche norme dettate dal legislatore molto tempo fa, e da una serie di sentenze in cui i giudici hanno fornito le loro interpretazioni, spesso contrastanti, per colmare le lacune normative. Nel caso di prelazione spettante al confinante coltivatore diretto la legge prevede che: il confinante deve coltivare il fondo da almeno due anni; il confinante non deve aver venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici; il fondo per il quale il confinante intende esercitare la prelazione, in aggiunta a tutti gli altri da lui posseduti, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. A esatta parità delle condizioni che ho elencato non resta che affidarsi al giudizio dei giudici.

    • ABO ha detto:

      Buonasera,
      il compromesso di vendita, da allegare alla proposta di vendita ai fini di consentire l’esercizio della prelazione, deve essere registrato o è sufficiente che sia sottoscritto dalle parti?

      • notaio ha detto:

        Si può notificare all’avente diritto anche una fotocopia! Poi c’è l’obbligo di registrare qualsiasi contratto… ma questo è un altro problema. Non ho ben capito però che vuole mandare. Basta semplicemente una copia del preliminare.

        • ABO ha detto:

          La ringrazio.
          Avevo il dubbio di non aver agito correttamente in quanto ho inviato al confinante una copia del preliminare, firmata ovviamente ma non registrata. Il dubbio mi è sorto perchè ultimamente ho venduto un appartamento e l’agenzia di intermediazione ha fatto registrare il preliminare spiegandomi che, affinchè il compromesso sia regolare e possa essere fatto valere, deve essere registrato.

    • Paola2000 ha detto:

      Buonasera,
      esiste diritto di prelazione da parte di un coltivatore diretto confinante con una particella lontana dal corpo principale aziendale (oltrechè separata da strade comunali).
      Il diritto varrebbe per tutti i fondi dell’azienda agricola?

    • Paola2000 ha detto:

      Caso di vendita di azienda costituita da vari appezzamenti.
      L’azienda agricola è costituita da un corpo principale e funzionale, e possiede anche una piccola particella posta nello stesso comune ma distante un km e separata da strade comunali e interpoderali e da corsi d’acqua.
      Il confinante Coltivatore Diretto di questa piccola particella, avulsa dal resto, ha diritto alla prelazione sul tutto?

    • gigabob ha detto:

      Buongiorno, volevo un informazione…conduco un terreno con un contratto d’affitto di 10 anni dal 2011 e scadente nel 2021. Ho saputo che il proprietario del terreno potrebbe averlo venduto senza avvisarmi. Io sono interessato ad acquistarlo..posso fare qualcosa? E’ vero che alla scadenza del contratto il terreno è libero da prelazioni e quindi può essere acquistato da chiunque?
      grazie

      • notaio ha detto:

        Vai a controllare in Conservatoria se l’ha venduto o no! Semplice! Se si hai il diritto di riscatto per un anno dalla vendita. – Si, se non sei più affittuario non hai diritto alla prelazione (salvo altri titoli, come, ad esempio, essere confinante coltivatore diretto)

    • gigabob ha detto:

      che tipo di ricerca devo fare? ma può depositare un atto prima della fine del mio contratto d’affitto?

      • notaio ha detto:

        Comprendo le sue difficoltà… ma non posso aiutarla arrivando a darle l’indirizzo e il telefono della Conservatoria: se non è in grado di fare da solo (e potrebbe farlo) suggerisco di rivolgersi ad un notaio pagando le spese. La sua seconda domanda non è pertinente: può vendere anche un giorno prima del suo contratto di affitto, ma nulla cambia: il diritto fino alla scadenza del suo contratto, le rimane.

    • Paola2000 ha detto:

      Sempre riguardo la prelazione del confinante.
      Vale ancora la regola che il terreno confinante debba essere coltivato in modo continuativo da almeno due anni?
      Questa regola poi vale per la situazione di fatto? (cioè se è effettivamente abbandonato con i rovi)
      o di diritto? (cioè se ci prende la PAC il coltivatore diretto, non vuol dire che la coltiva se il terreno è abbandonato a se da 5 anni)

      • notaio ha detto:

        Si, vale ancora, ma è una situazione di fatto (non formale) che è difficilissima da dimostrare in giudizio. Basti pensare alla casistica delle “interruzioni”: se il coltivatore diretto proprietario di fondo confinante lo coltiva ininterrottamente da 10 anni (e quindi ha acquisito il pieno diritto), ma ha smesso di coltivarlo negli ultimi due anni ciò è condizione sufficiente a farlo decadere dal diritto?

    • Alex79 ha detto:

      Buongiorno,
      Io sono un coltivatore diretto regolarmente iscritto all’ INPS, dovrei acquistare le nude proprietà di diversi terreni, vorrei capire se coloro che confinano con questi terreni si possano definire coltivatori diretti anche se sono coltivatori diretti in pensione o fanno lavorare i figli senza pagare contributi.
      Per essere definito coltivatore diretto o I.A.P. non dovrebbero essere iscritti all’INPS o essere quantomeno ingaggiati da terzi?

      I

      • notaio ha detto:

        Risposta affermativa. La qualifica di coltivatore diretto , che coltiva il fondo, deve essere in capo al proprietario del fondo confinante. Il problema sarà probatorio: il confinante cercherà di dimostrare che lo è.

        • Alex79 ha detto:

          Grazie per la risposta,
          Essendo io coltivatore diretto devo dare prelazione solamente ai miei colleghi.
          Esiste un modo certificato per sapere se i vari confinanti lo sono?
          Da quello che ho capito devo avvertire solo eventuali coltivatori diretti della trattativa, quindi, vorrei un dato certo per evitare di perdere il terreno.
          Per esempio visure camerali che dimostrino in maniera univoca che il fondo non sia di proprietà di un collega.
          A chi mi posso rivolgere in tal caso?

          • notaio ha detto:

            La prelazione spetta al proprietario o affittuario del fondo confinante che sia coltivatore diretto e che coltivi il fondo stesso. Per conoscere la proprietà dei terreni deve fare le visure ipocatastali e magari può rivolgersi ad un geometra. Per sapere se ci sono contratti regolari di affitto può rivolgersi all’Agenzia delle Entrate in quanto vanno registrati.

    • oby67 ha detto:

      Buongiorno, dovrei acquistare un terreno agricolo di circa un ettaro, con la possibilità di edificare una civile abitazione (400 mc), grazie ad un piano di recupero di annessi. Il proprietario ha già pagato gli oneri di urbanizzazione ed ha frazionato il terreno in due particelle di 4800 dove è possibile edificare e 5200 mq confinante con un altro terreno il cui proprietario risulta essere un coltivatore diretto, nudo proprietario. Volevo sapere se il frazionamento può risultare artificioso e dar luogo alla prelazione anche della particella non confinante. Altresì nel preliminare (da inviare al confinante), essendo il terreno accatastato tutto come agricolo, dovrei pagare come privato il 15% di imposta; nell’ipotesi che il proprietario venda il terreno a € 100.000 compresivi di € 30.000 di oneri di urbanizzazione già pagati al Comune, questi ultimi possono essere scorporati in qualche modo, cosi da pagare l’imposta del 15% solo su 70.000, risparmiando una bella cifra di tasse e risultare comunque nella proposta di acquisto da inviare al confinante eventualmente in forma di rimborso oneri o altro.
      Grazie per le eventuali risposte e consigli.

      • notaio ha detto:

        La prelazione si ha solo tra terreni tra loro confinanti. Quanto al suo secondo quesito l’imposta di registro va versata all’agenzia delle entrate e non ha nulla a che vedere con gli oneri di urbanizzazione che si pagano al comune. L’imposta di registro si paga sul prezzo di vendita, quindi dovete stabilire qual è il prezzo di vendita: 100.000 o 70.000?

    • fabernoni ha detto:

      Buongiorno,
      sto vendendo un lotto di terreno agricolo che ha 2 confinanti ed in merito volevo porle alcuni semplici quesiti:
      1) Il primo confinante è una srl agricola che possiede una PEC. Se io notifico il diritto di prelazione attraverso PEC va bene ugualmente o sono costretto ad usare una raccomandata?
      2) e’ obbligatorio il compromesso di vendita registrato oppure è sufficiente una scrittura privata firmata dalle parti dove vengono indicati tutti i dati e le condizioni?
      3) Del secondo confinante conosco per visura solo il nome, è un cittadino privato, ma finora tutti i miei sforzi per rintracciarlo sono risultati vani e non so neppure se sia coltivatore diretto o no, come posso fare?
      Grazie per le eventuali risposte e saluti

      • notaio ha detto:

        Quesiti semplici? Per fortuna non mi ha mandato quelli complicati! Comunque: 1) non c’è scritto da nessuna parte come eseguire la notifica. Io di solito suggerisco il massimo, e cioè l’ufficiale giudiziario. 2) Molti mandano una semplice lettera raccomandata riassuntiva, ma è meglio la copia del preliminare, anche senza nessuna parola di accompagno. 3)Con nome e data di nascita si può fare una ricerca anagrafica su tutto il territorio nazionale. Se non riesce neppure così non rimane che incrociare le dita.

    • jack ha detto:

      Salve. Vorrei porle la seguente domanda: sto acquistando dei terreni agricoli che sono dati in concessione/comodato d’uso (senza affitto) ad un terzo per lo sfalcio dei prati. Questa persona terza riceve i fondi europei adibiti a tale attività. Non coltiva i terreni ma semplicemente li sfalcia, senza appunto pagare affitto. Non è, inoltre, un confinante. Può esercitare il diritto di prelazione nella compravendita del terreno? Grazie per la sua disponibilità

      • notaio ha detto:

        Così come mi dici la risposta è negativa. Ma se il comodato non risulta da scrittura privata avente data certa il terzo può sostenere che ci si trova in condizione di affittuario (anche senza che risulti il canone)e di solito i tribunali gli danno ragione

    • FRANCESCO GIORDANO ha detto:

      Buongiorno Notaio, leggendo i vari commenti vorrei chiarimenti circa 2 aspetti.
      Se il confinante del fondo in vendita è un coltivatore diretto ma vi confina con una proprietà non coltivata, totalmente pavimentata con sua abitazione, ha diritto di prelazione sul fondo agricolo in vendita?
      Se la vendita congiunta di 2 particelle catastali di due germani (solo una particella direttamente confinante con un coltivatore diretto su particella coltivata) il confinante deve fare l’offerta su entrambe le particelle o solo su quella confinante violando il preliminare di vendita?

      • notaio ha detto:

        È necessario che il coltivatore diretto, oltre a essere proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita, lo coltivi personalmente. Non è sufficiente che egli abbia la qualifica di coltivatore diretto in relazione ad altri fondi da lui coltivati. La prelazione spetta solo al proprietario del fondo confinante che lo coltiva direttamente, non essendo sufficiente che egli eserciti l’attività di coltivatore diretto su fondi diversi rispetto a quelli confinanti. La prelazione riguarda entrambe le particelle in quanto, con molta probabilità, il proprietario non sarebbe disposto o non avrebbe alcun interesse alla vendita frazionata. Voglio dire che il confinante non può “scegliersi” su cosa esercitare la prelazione, ma deve accettare in blocco il preliminare, qualsiasi pattuizione vi sia contenuta

    • Bruno Catini ha detto:

      Buongiorno, dovendo vendere un piccolo appezzamento di terreno che confina per un lato a una strada vicinale chiedo cortesemente se devo considerare “confinante” anche il proprietario del terreno dal lato opposto della strada vicinale, il mio dubbio consiste nel fatto che non so se solo i tre confinanti diretti vanno informati oppure anche il quarto al di la della strada.
      Grazie.

      • notaio ha detto:

        Su questo problema sono state scritte dozzine di sentenze della Cassazione. Dipende purtroppo dalla strada: se è una autostrada a 6 corsie è evidente che viene meno la ratio dell’accorpamento delle unità culturali, se invece è una stradina interpoderale è logico che essa non rilevi.

    • Christian ha detto:

      buongiorno! Una questione di termini che mi tocca da vicino, avendo concluso un preliminare per l’acquisto di un terreno per farci la prima casa che il cdu definisce come “terreno a prevalente destinazione agricola” con .”ammissibili puntuali piccoli interventi di edificazione fino a 500 mc”…. io sostengo che il mappale non possa definirsi più come terreno agricolo e quindi che la prelazione agraria non sia un diritto esercitabile nel caso in questionE. Che ne pensa? Grazie

      • notaio ha detto:

        Il fato che lei voglia in futuro costruire su un terreno agricolo (laddove e nei limiti ammessi dalla legge) non toglie la natura agricola del fondo. Se ritiene che il terreno abbia perso la sua natura agricola deve cambiarne in catasto la natura. Non è sufficiente una deduzione, ancorchè di buon senso.

    • ezimas61 ha detto:

      Buonasera. Ho intenzione di vendere insieme due particelle : un fondo rustico e un limitrofo deposito , accatastato però come deposito al catasto urbano. Il fondo non è in fitto, ma lo sono due dei fondi confinanti, i cui proprietari NON sono coltivatori diretti ne’ aziende agricole. Uno dei due fittavoli asserisce di avere diritto alla prelazione agraria. Mi pare abbia torto, alla luce di quanto sopra. Giusto?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Ovvio! I confinanti devono essere coltivatori diretti o società agricole (diverse dall’azienda!)….. e anche proprietari! La prelazione non opera neppure verso i coltivatori diretti confinanti se esse non sono proprietari! Inoltre tenga presente che non si possono scegliere il pezzo di terreno che a loro garba: se avessero diritto devono acquistare anche il deposito

    • Roberta ha detto:

      buongiorno, nel caso di vendita di un terreno agricolo ad uno dei confinanti, è ugualmente necessario notificare agli altri confinanti il contratto preliminare? Gli altri confinanti possono ugualmente esercitare il loro diritto di prelazione?

    • Mt75 ha detto:

      Buongiorno,
      se un fondo confina con un altro in cui il proprietario non è coltivatore diretto ma è dato in affitto ad azienda terza, quest’ultima ha il diritto di prelazione (se gestita da coltivatori diretti)?
      Inoltre l’esercizio della prelazione prevede, immagino, una causa civile per vedere confermato il proprio diritto. Grossomodo i costi di un acquisto sono questi
      – valore del terreno
      – tasse di registro (dai 50 ai 200e. mi pare)
      – tasse sull’acquisto che dovrebbero essere del 16% per non coltivatori
      – spese notarili.
      Nel caso in cui il soggetto A acquisti da B e successivamente C eserciti il diritto di prelazione, che ne è delle spese sostenute da A?
      C dovrà ripagare tutto nuovamente? e’ tenuto a rimborsare A delle spese fatte?

      Grazie

      • notaio ha detto:

        Solo se il terreno offerto in vendita non è affittato ad un coltivatore diretto hanno il diritto di prelazione i coltivatori diretti, le società agricole in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto, e gli imprenditori agricoli professionali che siano proprietari di terreni confinanti. La prelazione non spetta quindi all’affittuario del fondo confinante. In ogni caso se il diritto di prelazione viene violato l’avente diritto alla prelazione può riscattare il terreno dall’acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari mediante apposita azione giudiziaria. In tale sede verranno definiti anche i rimborsi e le spese.

    • matteo111 ha detto:

      Buongiorno,
      in caso di fondo di proprietà del genitore (non coltivatore diretto), goduto dal figlio (coltivatore diretto) senza contratto di affitto, spetta la prelazione? a favore di chi?

      • notaio ha detto:

        Il diritto di prelazione spetta innanzitutto al coltivatore diretto che conduce in affitto il terreno offerto in vendita. Senza contratto di affitto non spetta alcun diritto di prelazione essendo esclusa la rilevanza di un rapporto di mero fatto, dovendo la coltivazione essere stata attuata in forza di un titolo valido. Pertanto, in assenza di affittuari coltivatori diretti, la prelazione spetterà ai coltivatori diretti, o società agricole o imprenditori agricoli professionali proprietari di terreni confinanti.

    • Giulio ha detto:

      Salve, le spiego la situazione…. Il mio confinante ha venduto un terreno, l’acquirente (non confinante) ha iniziato ad eseguire semplici lavori ordinari di natura agricola ( Aratura, pulizia deposito, sistemazione impianto irriguo), dato che e’ riportato nel preliminare il possesso immediato. Tutti i confinanti hanno ricevuto da poco (dopo i lavori eseguiti) la notificazione. Nel caso io sia interessato al terreno (avendo il diritto di prelazione) , a chi spettano le spese di questi lavori eseguiti??? Grazie

      • notaio ha detto:

        Se ho ben capito i lavori sono stati eseguiti prima della vendita, anzi addirittura prima della notifica del preliminare. In questo caso non spettano certo ai confinanti che usufruiscono della prelazione: sono questioni tra venditore e primo promissario acquirente.

    • Fred ha detto:

      Buongiorno Sig. Notaio,
      le faccio da subito i complimenti per il blog e per la cortesia e disponibilità che profonde nel rispondere ai nostri quesiti.
      Le illustro il mio caso:
      Stiamo per acquistare terreni con il mio socio che vorremmo intestare al 50% ciascuno come persone fisiche. A breve costituiremo anche una società agricola semplice solo io e lui, dove lui sarà socio amm.re e prenderà qualifica CD o IAP avendone i prerequisiti.
      Tali terreni saranno dati in conduzione alla società.
      Quest’ultima avendo lo status di CD (o IAP) potrà esercitare il diritto di prelazione su eventuali vendite future dei terreni confinanti agli attuali intestati al 50% al sottoscritto e al mio socio ( che sarà CD o IAP)? O dovrebbe essere la società stessa proprietaria dei terreni che ci apprestiamo ad acquistare ?
      Molte grazie, cordialità.

      • notaio ha detto:

        La prelazione spetta anzitutto al coltivatore diretto (o società agricola in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto) che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita. Solo se il terreno non è affittato a un coltivatore diretto (o società agricola), hanno invece il diritto di prelazione i coltivatori diretti (o società agricole in cui almeno la metà dei soci sia coltivatore diretto) proprietari di terreni confinanti. La società agricola avrà quindi diritto di prelazione nel caso di vendita del terreno condotto in affitto, ma non ha diritto di prelazione nel caso di vendita di terreni confinanti. In quest’ultimo caso la prelazione spetta esclusivamente ai proprietari e non a conduttori. Eventualmente spetterà al suo socio.

        • Fred ha detto:

          La ringrazio:
          Due puntualizzazioni:
          – per l’esercizio del diritto di prelazione quando il terreno in vendita è quello in conduzione, il titolo di quest’ultima deve essere l’affitto vero e proprio? non basta il comodato d’uso gratuito, seppur da oltre due anni?
          – sia il caso dell’ultima frase della sua risposta, il mio socio CD o IAP proprietario al 50% del terreno confinante ad un terreno in vendita che voglia esercitare il diritto di prelazione, deve poi acquistarlo per se stesso al 100% o potrebbe acquistarlo solo per il 50% e l’altro 50% sempre io, suo socio?

          Grazie ancora , buona giornata

          • notaio ha detto:

            La legge prevede solo il caso di prelazione del coltivatore diretto che CONDUCE IN AFFITTO, nulla dice per il comodato quindi è esclusa. Se solo il suo socio ha i requisiti per la prelazione solo lui può esercitarla acquistando il terreno al 100%.

    • luca36 ha detto:

      Buonasera, in famiglia possediamo dei terreni agricoli a compendio unico che vorremmo vendere per ca 5 ha.
      Tutti i confinanti sono agricoltori ed anche (ma non lo sappiamo per certo) chi ci cura il terreno a livello informale.
      Nell’inviare le lettere raccomandate ai confinanti ed alla persona che cura il terreno, mi sono chiesto e mi è venuto il dubbio se il fatto di inviare la raccomandata a chi lo cura non sia una tacita ammissione di affitto a questa persona.
      Cioè se inviamo la raccomandata, non è che poi questa persona avanza pretese del tipo che anche se dovesse rinunciare al diritto di prelazione non se ne va poichè lo starebbe coltivando e la raccomandata ne sarebbe la prova di riconoscimento da parte dei proprietari?
      La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        E’ difficile immaginare come interpreterà la notifica questa persona che cura il terreno. Comunque Il contratto di affitto presuppone un pagamento di un canone di locazione. Questa persona paga un canone oppure no? Se non paga alcun canone non si può parlare di contratto di affitto ma semmai di comodato d’uso gratuito. In ogni caso, se non vi è un regolare contratto di affitto, perchè mai dovreste comunicargli l’intenzione di vendere il terreno?

        • luca36 ha detto:

          Innanzitutto grazie della risposta.
          Ma la prelazione non produce effetti anche con le situazioni di fatto, se dimostrabili?

          • notaio ha detto:

            Il problema sarà probatorio e la situazione di fatto dovrà essere dimostrata in sede di giudizio. Lei contesterà l’esistenza dei requisiti per la prelazione agraria e l’altra parte dovrà invece dimostrarne l’esistenza. Sarà il giudice a decidere valutando tutte le circostanze del caso.

    • marare ha detto:

      Buongiorno notaio,
      il mio quesito riguarda il diritto di prelazione su un mio terreno agricolo espresso tramite raccomandata da un confinante proprietario di una particella dove insistono immobili e censita dal catasto fabbricati del Comune alla categoria D/6. Questa particella confinante vede la proprietà al 50% tra due sorelle.
      Al proposito chiedo:
      – le due sorelle, per esercitare la prelazione, devono specificare nella raccomandata a me inviata la motivazione (coltivatore diretto – contributi agricoli – ecc.) ?
      – un altro confinante non ha ritirato la mia raccomandata dove notificavo il compromesso stipulato con il compratore. Ci sono tempi per la decadenza alla sua prelazione ?
      Ringrazio per la sua disponibilità.

      • notaio ha detto:

        Per l’esercizio della prelazione non è necessario che il confinante rappresenti la sussistenza dei requisiti. Devono però averli e dimostrarli se lei ne contesta l’insussistenza. Per il secondo punto: rifaccia la notifica per ufficiale giudiziario, metodo che ha la presunzione di conoscibilità anche in caso di mancato buon fine.

        • marare ha detto:

          Buongiorno Sig. Notaio, per chiarimento:
          – la prelazione è in essere anche se il confinante è proprietario di una particella individuata dal catasto comunale nella categoria D/6 ?
          – la raccomandata inviata al confinante per la notifica del compromesso di vendita, se non ritirata e successivamente restituita come non ritirata, ha valore giuridico per la rinuncia al diritto della prelazione ?
          Ringrazio, cordialità.

          • notaio ha detto:

            Il proprietario confinante deve essere coltivatore diretto e coltivare il fondo confinante. I requisiti in dettaglio sono nel mio articolo. Diversamente non ha diritto alla prelazione. Ci sono dubbi sul significato di tacita rinuncia dovuto al non ritiro della raccomandata. Suggerisco la notifica per ufficiale giudiziario.

    • Ernesto ha detto:

      Buona sera,
      sono coltivatore diretto e sto per acquistare un’azienda di 70 ettari. L’azienda è condotta da un coltivatore diretto proprietario per 9/10 mentre la restante parte è di proprietà di una sorella. La parte della sorella non è definita ma è parte di alcune particelle (1/4 su alcune particelle e 1/12 su altre).
      La prima domanda è se un confinante coltivatore può esercitare la prelazione solo sulla quota della sorella o è obbligato su tutta l’azienda.
      La seconda domanda è se il Notaio facesse due atti per liquidare separatamente i due proprietari (richiesta dei venditori), come potrebbe essere esercitata la prelazione dai confinanti coltivatori.
      Ringrazio e porgo cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Suppongo che i 70 ettari siano un corpo unico. Ebbene, poichè la prelazione non può esercitarsi solo su alcune parti, ma deve ricomprendere tutto quanto sia contenuto nella promessa di vendita, se esiste un confinante avente diritto alla prelazione, deve acquistare tutti i 70 ettari.

    • LorenzoS ha detto:

      Buongiorno Sig. Notaio,

      Ho l’intenzione di acquistare un terreno agricolo composto da varie particelle, e da un immobile residenziale situato nel mezzo dei terreni agricoli. Mi conferma che se uno dei confinanti CD volesse esercitare il diritto di prelazione, dovrebbe farlo sull’insieme della proprietà oggetto della vendita, quindi incluso l’immobile residenziale? Oppure puo esercitarla solo sui terreni agricoli?

      Cordiali saluti

    • luca36 ha detto:

      Buonasera, in famiglia possediamo dei terreni agricoli a compendio unico che stiamo per vendere ad una persona interessata per ca 5 ha.
      Tutti i confinanti sono agricoltori ed anche (ma non lo sappiamo per certo) chi ci cura il terreno a livello informale.
      Nell’inviare le lettere raccomandate ai confinanti ed alla persona che cura il terreno, mi sono chiesto e mi è venuto il dubbio se il fatto di inviare la raccomandata a chi lo cura non sia una tacita ammissione di affitto (o di riconoscimento di un diritto che non c’è) a questa persona.
      Cioè se inviamo la raccomandata al signore che cura il terreno e che forse escluderebbe dal diritto tutti i confinanti, non è che poi questa persona avanza pretese del tipo che anche se dovesse rinunciare al diritto di prelazione non se ne va poichè lo starebbe coltivando e la raccomandata ne sarebbe la prova di riconoscimento da parte dei proprietari?
      La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        Bella domanda! Che non è la prima volta che mi si presenta. Direi che giuridicamente la raccomandata a chi non ha diritto certo non gli fa nascere alcun diritto. Però psicologicamente è un fattore pericoloso, anche alla luce della giurisprudenza in materia agraria, spesso contraddittoria. Si tratta di una scelta vostra che non potete delegare a nessuno e che dovete assumere ponderando tutti i fattori.

    • nadiab ha detto:

      Buongiorno signor Notaio!
      Ho recentemente acquistato l’altrà metà di una casa di montagna con annesso terreno agricolo. (la prima metà e’ già di mia proprietà da anni e ristrutturata)
      Nell’atto la metà casa acquistata e il terreno sono stati indicati pertinenziali alla mia proprietà precedente poiché probabilmente verrà adibita a deposito. La metà acquistata è in cattive condizioni, mai stata abitata e con tetto che sta per crollare.
      Solo ora vengo a sapere del possibile diritto di prelazione che potrebbe far valere entro un anno un confinante (coltivatore con azienda agricola- ha alberi di natale nel fondo confinante)..
      a parte la verifica se effettivamente questo confinante sia interessato e abbia realmente questa prelazione, se io facessi dei lavori per messa in sicurezza dell’edificio, in caso di riscatto i costi mi verrebbero rimborsati? da chi?
      Non mi è ben chiaro inoltre se la prelazione eventualmente varrebbe su terreno e edificio o solo sulla particella del terreno, perché tutt al più potrei essere già contenta di tenermi almeno quella..
      Ringrazio anticipatamente.
      Cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Le sue domande non sono di semplice risposta in quanto le norme sulla prelazione agraria sono poche e datate e non disciplinano affatto tutte le possibili fattispecie che possono presentarsi nel caso concreto. Poi ci sono tantissime sentenze in cui i giudici hanno fornito le loro interpretazioni, spesso contrastanti, per colmare le lacune normative. In caso di esercizio del diritto di riscatto lei ha sicuramente diritto al rimborso delle spese sostenute per le migliorie. In alcune sentenze si legge che al terzo acquirente che ha subito il riscatto spetta solo un’indennità per i miglioramenti apportati commisurata al minor importo tra lo speso e il miglioramento dovendosi ritenere che l’omessa verifica da parte dell’acquirente del fondo agricolo della sussistenza in capo a terzi di un diritto di prelazione agraria sul fondo compravenduto costituisce colpa grave escludente il possesso di buona fede. Le consiglio quindi di attendere il decorso dell’anno. Anche in merito al suo secondo quesito bisogna ricorrere alle sentenze delle corti. Si ritiene che l’esistenza di un fabbricato sul fondo non esclude la prelazione, se esso è strumentale alla coltivazione del terreno (fabbricato rurale o casa colonica). Quindi può comunemente ammettersi che se il fabbricato è accatastato al catasto terreni è soggetto alle norme sulla prelazione, se invece è accatastato all’urbano, esso ha perso il suo connotato di fabbricato rurale e, come tale, la costruzione non rientra tra gli immobili a cui è applicabile la prelazione agraria.

        • luca36 ha detto:

          Ma l’omessa verifica da parte dell’acquirente del fondo fa ricadere in qualche maniera la responsabilità sul venditore?
          In pratica chi dovrebbe verificare l’esistenza del diritto di prelazione, il venditore o l’acquirente? A me verrebbe da pensare che visto che il notaio che stipulerà l’atto è scelto dalla parte acquirente, la verifica degli eventuali aventi diritto sia in capo alla parte acquirente, soprattutto se come spesso avviene chi acquista dovrà investire sul bene.
          Oppure l’omessa verifica fa ricadere la repsonsabilità sulla frase che si mette in calce all’atto di vendita che il venditore garantisce che il bene è libero da…
          Va esplicitato nell’atto che questa verifica non è stata fatta? e se non viene esplicitato il venditore rischia di essere chiamato in causa in caso di prelazione?

          • notaio ha detto:

            Purtroppo il venditore ha l’obbligo di verificare l’esistenza di aventi diritto e di metterli in grado di esercitare la prelazione con le dovute notifiche. Se non lo fa l’avente diritto ha un anno di tempo per esercitare il riscatto (non si chiama più prelazione) ed è responsabile dei danni dell’acquirente. Si può mettere in atto che l’acquirente è conscio del rischio ed esonera il venditore da responsabilità

    • Natascia ha detto:

      Buongiorno,

      io sono proprietaria di un terreno agricolo che vorrei vendere a una persona non agricoltore ,tale terreno e’in questo momento in affitto con contratto di 5 anni che scadranno a novembre del 2017,i ragazzi che hanno in affitto mi hanno scritto la rinuncia della prelazione,la domanda e’posso vendere a chi voglio oppure i confinanti comunque hanno diritto alla prelazione?

      • Natascia ha detto:

        In attesa di una risposta

      • notaio ha detto:

        Se i confinanti sono coltivatori diretti e coltivano il fondo confinante la risposta è senz’altro affermativa. Tenga presente che è molto dubbia anche la validità della rinuncia degli affittuari.

        • Natascia ha detto:

          Grazie per la risposta, ma comunque non riesco a capire, la caf(coldiretti) della mia città mi ha assicurato di stare tranquilla, che posso vendere soltanto prima che finisca il contratto di affitto, che i confinanti non possono chiedere la prelazione finché il terreno sarà in affitto. Perché dopo l atto anche l acquirente darà in affitto ai coltivatori

          • notaio ha detto:

            Il suo metodo dei quesiti multipli è sbagliato, e la porterà sicuramente fuori strada. Vada da un professionista di cui ha fiducia, le esponga il problema e si attenga ai suoi consigli. Comunque ribadisco che il venditore deve notificare la proposta di acquisto agli affittuari e ai coltivatori confinanti. Se i primi non esercitano la prelazione il diritto passa ai confinanti. Sconsiglio la rinunzia scritta anticipata da chiunque perchè la Cassazione richiede necessariamente lo spatium deliberandi.

    • FRANCESCO GIORDANO ha detto:

      Buongiorno notaio, devo vendere un lotto di terreno e nel preliminare mi chiedono una prova certa ed inconfutabile della avvenuta rinuzia c.d. prelazione agraria da parte degli aventi diritto. Mi trovo in difficoltà in quanto non so a chi far firmare la c.d. rinuncia. Il terreno in vendita non é coltivato e non vi sono: 1) lotti di terreno coltivati confinanti 2) coltivatori diretti proprietari di terreni confinanti con i requisiti di legge richiesti per la prelazione. In pratica non vi sono aventi diritto alla prelazione. Che rispondo? É sufficiente a questo punto dichiarare che non vi sono aventi diritto alla prelazione nell’atto di vendita? Grazie

      • notaio ha detto:

        Se il terreno in vendita non è condotto in affitto da un coltivatore diretto e non vi sono confinanti coltivatori diretti è sufficiente dichiarare che non vi sono aventi diritto alla prelazione agraria. La rinuncia da parte dell’eventuale avente diritto non è ammessa dalla legge.

    • abhart ha detto:

      Innanzitutto buon gg a tutti.
      Vorrei vendere un piccolo terreno di Prato e bosco.
      I miei confinanti non sono coltivatori diretti.
      Devo comunque avvisarli?
      Se uno di loro divenisse coltivatore diretto entro un anno avrebbe poi il diritto di prelazione anche se al momento della stipula non lo era e non era stato informato?
      Grazie e un saluto.

    • abhart ha detto:

      Ok , grazie.
      Per essere chiari e sintetici , che forse servirá a molti ,
      Se non si è coltivatori diretti non si ha alcun diritto !!!
      Sia che si confini con terreni o con la casa se non si è coltivatori non si hanno diritti !!!
      Giusto?
      Grazie ancora e un saluto.

    • gigabob ha detto:

      Buongiorno, un informazione : ho stipulato un contratto d’affitto per dei terreni a partire dal 10 novembre 2017, nel frattempo però il proprietario che è tutt’ora conduttore, ha venduto questi terreni a una terza persona. Avevo diritto alla prelazione?
      Secondo quesito: ho rinunciato al diritto di prelazione su dei terreni che conduco in affitto con contratto pluriennale, dopo aver ricevuto l’atto preliminare di compravendita dei terreni stessi. Volevo sapere , quello che ha acquistato è obbligato a sottostare a tutto quello scritto nell’atto giusto? Per quanti anni non può rivendere il terreno?

      • notaio ha detto:

        Lei attualmente non è ancora l’affittuario e quindi non ha diritto alla prelazione. La legge inoltre prevede che l’affittuario deve coltivare il fondo da almeno due anni. Quanto al secondo quesito non ci sono limiti di tempo alla rivendita del terreno a meno che non sia stato stabilito convenzionalmente dalle parti o l’acquirente abbia usufruito di qualche agevolazione che prevede limiti temporali di vendita.

    • gnw ha detto:

      Buonasera,
      mi permetta innanzitutto di ringraziarLa per il Suo prezioso aiuto.
      Premetto di essere coltivatore diretto, ho acquistato un terreno a marzo 2016. dopo qualche giorno ho saputo che i miei nuovi vicini avevano già comunicato l’intenzione di vendere a tutti i confinanti allegando copia di un preliminare sottoscritto a gennaio 2016 e che permetteva di perfezionare l’acquisto entro giugno 2017. preciso che la parte acquirente non aveva nessun diritto di prelazione. Chiedo immediatamente al mio venditore se ha ricevuto comunicazioni in merito prima del perfezionarsi della nostra vendita, vengo a sapere che la comunicazione è stata spedita ma ad un cugino omonimo del venditore che risiede a ben 1200 km di distanza. Immediatamente invio missiva ai confinanti chiedendo di esercitare diritto di prelazione in caso di vendita non avendo ricevuto nessuna comunicazione al riguardo. Nonostante tre missive inviate nell’arco di 15 mesi non ho mai ricevuto risposta, oggi vengo a sapere che il terreno sulla base di quel preliminare è stato venduto. Sto aspettando la riapertura dello studio notarile in modo da poter richiedere copia dell’atto e impugnarlo. Secondo Lei ho termini per poter procedere o il venditore del terreno confinante ha agito correttamente?
      Ovvio che mi sono rivolto ad uno studio legale ma sono sicuro che il Suo prezioso parere possa guidarmi per il meglio.
      Nel ringraziarLa nuovamente, porgo cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Oltre ad essere proprietario del fondo confinante ed essere coltivatore diretto, la legge richiede anche altri requisiti. In particolare il confinante deve coltivare il fondo da almeno due anni e il fondo per il quale il confinante intende esercitare la prelazione, in aggiunta a tutti gli altri da lui posseduti in proprietà od enfiteusi, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa della sua famiglia. Valuti anche queste circostanze con il suo avvocato il quale saprà sicuramente consigliarla al meglio. I termini per il riscatto (l’impugnazione non c’entra) sono comunque di un anno dalla vendita

    • Leonardo13 ha detto:

      Buona sera..
      Con un contratto di affito di fondo rustico di 9 mesi si può esercitare il diritto di prelazione sull’affito..??
      Art 4 bis.

    • esseci ha detto:

      Buongiorno,

      ho firmato 2 preliminari per la compravendita di un complesso costituito da un fabbricato vincolato DL 42/2004 e un’ altro fabbricato non vincolato. Il primo immobile ha dei terreni divisi in varie particelle. L’immobile non vincolato ( class C6 e C2) ha un terreno, in parte pertinete + un’altra particella . Questa particella e’ confinante con una vigna (coltivatore diretto ). I 2 immobili e relativi terreni hanno intestatari diversi ( coniugi e figlio ). Un preliminare e’ vincolato all’accetazione dell’altro. Detto cio’, i venditori mi stanno chiedendo di comunicare la prelazione al coltivatore dell’ intero complesso.( follia !? ). Come mi consiglia di agire ?Grazie

    • Ally ha detto:

      buondì!
      complimenti per il suo blog. lo trovo molto interessante ed utile!
      la questione:
      – può esercitare il diritto di prelazione agraria colui che coltiva abitualmente il fondo ma non possiede formalmente la qualifica di coltivatore diretto?
      – il diritto di prelazione può essere esercitato solo su una particella confinante compresa nel compendio oggetto di compravendita, se la vendita riguarda l’intero fondo? preciso che le varie particelle del fondo non sono contigue e sono costituite da alcune incoltivabili ed improduttive e altre invece coltivabili, tra cui quella oggetto di contestazione ove insiste una fonte di approvvigionamento di acqua! l’acquirente ha comprato in blocco anche se non tutte le particelle erano economicamente appetibili.
      grazie

      • notaio ha detto:

        No, tra i requisiti soggettivi per aver diritto alla prelazione agraria vi è quello di essere in possesso della qualifica di coltivatore diretto (o società agricola o imprenditore agricolo professionale). Quanto al secondo quesito, la giurisprudenza ha avuto modo di pronunciarsi varie volte sull’argomento, stabilendo che la prelazione deve normalmente essere esercitata per l’intero fondo offerto in vendita che abbia natura agricola.
        Grazie per i suoi complimenti!

        • Vittorio07 ha detto:

          Salve, buonasera. Innanzitutto Complimenti per il suo blog, lo trovo davvero interessante!
          Vorrei qualche chiarimento riguardo un faccenda che ora vi racconterò:
          Nel mese di giugno dell’anno 2019 mi sono accordato con il proprietario di un’azienda agricola per l’acquisto di quest’ultima, a quel punto siamo andati dal nostro avvocato di fiducia che espressamente ha detto che prima di procedere con l’atto notarile bisognava rispettare il diritto di prelazione del confinante, così subito dopo il proprietario ha inviato la notificazione in allegato il preliminare di compravendita con la richiesta di esercitare il diritto entro 30 giorni dalla avvenuta notifica a tutti i confinanti. Dato che, I confinanti erano 2 tra cui uno non era né un coltivatore e neanche imprenditore quindi il diritto di prelazione toccava solo ad un confinante.
          Dopo 30 giorni il confinante in questione non ha risposto alla notifica, a quel punto il proprietario ed io siamo andati dal notaio per stipulare l’atto ed il notaio si è opposto dicendo che l’atto di deve stipulare dopo tre mesi che partono dal trentesimo giorno della notifica ed ha sottolineato che anche se il confinante non ha risposto alla notifica ha sempre 3 mesi per poter pagare il prezzo concordato e così ci ha invitato ha stipulare l’atto il 15 di novembre. Il notaio inoltre ha detto che sulla notifica al confinante c’è stato un errore, praticamente il nostro avvocato quando ha fatto la lettera al confinante ha oscurato il nome dell’acquirente cioè io lsemplicemente per motivi di privacy, il notaio si è espresso negativamente su questa questione dicendo che il nome dell’acquirente andava messo obbligatoriamente nella lettere, E quindi il notaio ci ha informato che per non avere problemi bisogna aspettare 3 mesi prima di fare l’atto.
          Ora le dico a lei egregio dottore d’ambrosio che ne pensate in merito alla questione?

          • notaio ha detto:

            La notifica del preliminare deve obbligatoriamente contenere anche il nome dell’acquirente perchè lo prevede la legge. Quanto alle tempistiche, sul presupposto che la notifica sia stata fatta correttamente, con tutto quanto richiesto dalla legge, il confinante ha 30 giorni di tempo dalla ricezione per decidere se esercitare la prelazione. Se non lo fa, decade dal diritto, se lo esercita ha tre mesi per il versamento del prezzo.

    • salvatorangelo ha detto:

      buongiorno e complimenti per tutto! Avrei bisogno di una sua preziosa informazione riguardante la prelazione agraria. Sono confinante di un immobile agricolo che sta per essere messo in vendita; oltre a me c’e’ anche un altro confinante coltivatore diretto (che ha piu’ di 40 anni). Io ho 72 anni e sono pensionato da alcuni anni come coltivatore diretto. Nonostante cio’, sono titolare ancora una piccola azienda agricola, ho la partita IVA, pago annualmente la camera di commercio, ma non verso piu’ contributi previdenziali.La mia qualifica attuale e’ di PICCOLO IMPRENDITORE COLTIVATORE DIRETTO (SEZIONE SPECIALE).
      La mia domanda e’ questa: ho anche io lo stesso diritto di prelazione (per l’acquisto di questo terreno) dell’altro confinante a parita’ di condizioni oppure ha piu’ diritto lui avendo la qualifica di COLTIVATORE DIRETTO?
      La ringrazio anticipatamente

      • notaio ha detto:

        La prelazione del confinante è riconosciuta a tutti i confinanti coltivatori diretti. Non capisco la differenza tra la sua qualifica di coltivatore diretto e quella dell’altro confinante. L’unico problema potrebbe essere il fatto che non paga più i contributi previdenziali in quanto l’agenzia delle Entrate richiese espressamente l’attestato INPS ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali in sede di acquisto.

    • francesco marongiu ha detto:

      Salve Notaio, le scrivo perché mi è sorto un dubbio per quanto riguarda l’argomento trattato. Cosa succede se il coltivatore diretto avente diritto di prelazione risponde positivamente alla raccomandata mandata dal proprietario ma non paga la somma entro novanta giorni? Decade come avente diritto o è obbligato a pagare? La ringrazio per l’attenzione, cordiali saluti

    • Ugo Zorzin ha detto:

      Gentile Notaio d’Ambrosio Buongiorno,
      vorrei porle una domanda in merito a quanto letto finora nei post.

      Sono un coltivatore diretto che coltiva da più di 20 anni un appezzamento di terreno confinante con un altro apprezzamento non di mia proprietà e coltivato da un altro coltivatore diretto di cognome Romano Luca.
      Sono venuto a conoscenza, direttamente dal sig. Luca, che il proprietario del terreno ha venduto l’appezzamento agricolo ad un’altra persona e lo stesso proprietario aveva chiesto in precedenza al Sig. Luca se era interessato all’appezzamento. Luca gli aveva comunicato che non era interessato all’acquisto e non aveva intenzione di avvalersi del diritto di prelazione.
      Ora tutto quanto detto sopra tra il Sig. Luca ed il proprietario del terreno è stato fatto a livello esclusivamente verbale.
      Domanda: posso avvalermi io del diritto di prelazione anche se, ad oggi, il Sig. Luca non ha ricevuto alcuna raccomandata (o altro scritto in merito) di un preliminare di compravendita? Il terreno, al fine di avvalermi della prelazione come confinante, deve necessariamente essere libero dal contratto di affitto tra il Sig. Luca ed il proprietario?
      Oppure avendo rinunciato verbalmente il Sig. Luca posso subentrare come avente diritto alla prelazione?

      La ringrazio per la collaborazione ed in attesa porgo cordiali saluti

      Ugo Zorzin

      • notaio ha detto:

        La prelazione spetta in primis all’affittuario del fondo posto in vendita e poi al PROPRIETARIO del fondo confinante. Se lei è il proprietario del fondo confinante quello venduto ha diritto di prelazione, altrimenti no.

    • Diabolik10 ha detto:

      Gentile Notaio,
      fatta una vendita di diversi terreni agricoli limitrofi (chiamiamoli A, B, C) e, nello stesso atto di vendita anche di un altro terreno (D) non confinante con questo primo “lotto” (distante circa 400 metri in linea d’aria) dal lotto di A, B, C. può coltivatore diretto, confinante di D, esercitare il diritto di prelazione ANCHE sul lotto A,B,C oppure può esercitarlo solo sul terreno D?
      Tutti i terreni sono stati venduti a corpo, e non a misura.
      Spero di essere stato chiaro
      Graize

    • Mt75 ha detto:

      Buongiorno, complimenti e grazie per le informazioni che dà tramite il suo blog. Le chiedo una chiarimento su quella che forse non è un argomento di questa sezione: esiste la prelazione da parte di un coerede? Il caso in questione riguarda un terreno ereditato da 4 fratelli e rimasto indiviso. Due di questi sono venuti a mancare e un terzo decide di vendere la sua quota del terreno. I figli dei due fratelli che sono morti, sono considerati coeredi ed hanno la possibilità di esercitare una prelazione? La persona che vende dovrebbe notificare a tutti come nel caso di coltivatori diretti confinanti l’intenzione di vendere? Grazie.

    • Giorgio1 ha detto:

      Gentile Notaio, le richiedo, cortesemente:
      1- un modello di contratto preliminare di compravendita da inviare al confinante avente diritto di prelazione;
      2- circa le modalità della notificazione, se sia possibile che io (proprietario venditore) inoltri tal preliminare di compravendita a mezzo di Raccomandata A/R.
      3- se tal compromesso va inviato al proprietario del fondo vicino oppure all’affittuario dello stesso (il mio vicino è proprietario ma lo ha affittato a terzi)
      grazie

      • notaio ha detto:

        Non posso di certo inviarle una bozza di compromesso senza avere un formale incarico professionale. Quanto alle modalità di notifica, l’art. 8 della legge 590/65 prescrive che l’obbligato debba “notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l’eventualità della prelazione”. La prelazione spetta in primis all’affittuario del fondo in vendita, e poi ai confinanti (ma non all’affittuario del fondo confinante). Infine la notifica dovrà essere effettuata per entrambe le particelle.

    • alex53 ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      gradirei il suo prezioso contributo per chiarire un dubbio.
      Il terreno che confina con il mio fondo è di proprietà di 2 persone. Soltanto una di queste risulta essere coltivatore diretto. Possono esercitare diritto di prelazione ?. Se sì, è rilevante la quota di possesso ?

      Grazie e complimenti

    • Gabriele85 ha detto:

      Buona sera. Gent… La ringrazio in anticipo. Sono stato poco chiaro. Devo vendere terreno agricolo con 3 confinanti; uno zio fratello di mia madre coltivatore dir non offre cifra adeguata ;ma nel caso che ci sia un accordo posso vendere a lui senza avvisare gli altri perché parente o devo avvisarli comunque?

      • notaio ha detto:

        Per consentire l’esercizio della prelazione, il proprietario che intende vendere il terreno è tenuto a notificare il “compromesso” a tutti gli aventi diritto alla prelazione. Il compromesso deve contenere il nome dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni stabilite per la cessione. L’avente diritto può esercitare la prelazione solo se offre le stesse condizioni.

    • ballard ha detto:

      Gentile Notaio,
      Esiste un diritto di prelazione all’affitto da parte un confinante, coltivatore diretto, nel caso di un terreno non precedentemente affittato allo stesso?
      Nel caso specifico:
      Il terreno in questione è sempre stato gestito dal proprietario. Volesse questo affittare ad un coltivatore diretto (non confinante), vi è un qualche diritto di prelazione per il coltivatore diretto confinante?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        L’art. 5, del d.lgs. 18 maggio 2001, n. 228, ha introdotto il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto, che prevede il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto a favore del conduttore che ha in godimento il fondo. Quindi se il locatore non ha mai affittato il fondo e vuole affittarlo per la prima volta, non vi è nessuna prelazione.

    • Bat ha detto:

      Buongiorno
      devo vendere una casa con annesso piccolo terreno agricolo, 2000 m quadri. Se il vicino esercita il diritto di prelazione sul piccolo terreno gli acquirenti non sono pi interessati all’acquisto casa. Posso fare qualche cosa? o il diritto di prelazione può rendermi invendibile la casa svalutandola moltissimo?

    • ginanluca ha detto:

      Egregio notaio,
      svolgo attività libero professionale e sono proprietario di un terreno sul quale è costruita la casa nella quale abito. Una piccola parte del terreno è da me coltivata da quattro anni (orto per le esigenze mie e della mia famiglia).
      E’ confinante con la mia proprietà un terreno agricolo che ha formato 2 mesi fa oggetto di compravendita a soggetto non coltivatore diretto e che, comunque, non lo conduceva previamente in locazione.
      Vorrei sapere se, secondo la Sua opinione, mi spetta(va) la prelazione sul terreno confinante con la mia proprietà, tenendo conto del fatto che sarei coltivatore diretto soltanto “di fatto”, al di là di un formale svolgimento di attività agricola da parte mia che, come ripeto, ho partita IVA per attività non agricola.
      La ringrazio

      • notaio ha detto:

        Diverse sentenze hanno riconosciuto la qualifica di coltivatore diretto, al fine del riconoscimento del diritto di prelazione, anche a chi coltiva il fondo in modo non professionale, purché stabilmente e abitualmente (quindi in modo non occasionale), e quindi anche a chi svolge un’altra attività lavorativa principale, da cui trae un reddito superiore a quello derivante dall’attività agricola. Da ciò discende che, secondo la giurisprudenza, la qualifica di coltivatore diretto, al fine del riconoscimento del diritto di prelazione, non richiede l’iscrizione al registro delle imprese, né l’iscrizione in albi o elenchi, e trattandosi di una circostanza di fatto la relativa prova può essere fornita con ogni mezzo, anche mediante prova testimoniale e per presunzioni. Si faccia comunque consigliare da un avvocato in quanto trattasi di orientamenti giurisprudenziali.

    • gipbert ha detto:

      Buongiorno, tutto molto chiaro e coerente, grazie mille.

      Notificheremo il preliminare a chi affitta il fondo, è possibile che eserciti la prelazione ma presenti domanda di finanziamento invece di versare il corrispettivo. In tal caso ha un anno di tempo per eventualmente versare il corrispettivo (è però del tutto improbabile che ottenga il finanziamento, mancando le caratteristiche soggettive richieste da banche o ISMEA). l contratto di affitto scade prima, quindi non sarà insediato: per evitare che i terreni restino incolti ci si consiglia un comodato gratuito, anche a chi stipula il preliminare (che sarebbe presumibilmente interessato a rinnovare l’offerta).
      Ci possono essere problemi? (Si tratta in pratica di evitare la prelazione sull’affitto)

      • notaio ha detto:

        Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se comunica la sua intenzione di esercitare il diritto il prezzo deve essere pagato entro tre mesi, indipendentemente dall’utilizzo di proventi propri o provenienti da un finanziamento.

        • gipbert ha detto:

          Legge 26 maggio 1965 n. 590 Art. 8
          …il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica…
          * Ma con un’eccezione *
          Se il coltivatore che esercita il diritto di prelazione dimostra, con certificato dell’Ispettorato provinciale dell’agricoltura competente, di aver presentato domanda ammessa all’istruttoria per la concessione del mutuo ai sensi dell’art. 1, il termine di cui al precedente comma è sospeso fino a che non sia stata disposta la concessione del mutuo ovvero fino a che l’Ispettorato non abbia espresso diniego a conclusione della istruttoria compiuta e, comunque, per non più di un anno.

          E’ in vigore no? (dei mutui si occupa l’ISMEA)

          Grazie,

    • thebest3 ha detto:

      Gentilissimo notaio, vorrei sottoporre alla vostra cortese attenzione un quesito:
      Io non sono un coltivatore diretto ma possiedo una casa con un terreno agricolo che la circonda. Se uno dei miei confinanti, neanche lui coltivatore diretto, decidesse di vendere, io avrei diritto di prelazione. E, invece, se il terreno fosse edificabile, non agricolo, cambia qualcosa?
      La saluto e la ringrazio anticipatamente

    • Francesca1 ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      nel complimentarmi per l’ottimo servizio prestato oltre alla preparazione in materia, approfitto nel porre i seguenti quesiti :
      Un venditore A ha sottoscritto preliminare di vendita di un terreno agricolo con un acquirente B, inviando raccomandata A/R, per l’esercizio della prelazione, ad una srl agricola C, che possiede terreni divisi dal terreno oggetto di vendita da una strada statale.
      1- può la srl agricola esercitare, avendo ricevuto la lettera di prelazione, il diritto all’acquisto?
      2 – Il Notaio rogante, entra nel merito, oppure stipula sulla scorta delle volontà del venditore e dell’acquirente C ?

      Grazie mille.

      • notaio ha detto:

        In materia è intervenuta più volte la Corte di Cassazione la quale ha escluso il diritto alla prelazione agraria del confinante qualora vi sia una strada vicinale ubicata fra due terreni agricoli, poichè la strada interrompe la contiguità dei fondi. Secondo la Suprema Corte la contiguità materiale tra i fondi, che è elemento necessario per l’esercizio della prelazione, viene a mancare nell’ipotesi in cui gli stessi siano separati da una strada vicinale poichè la stessa rappresenta una proprietà terza che interrompe la contiguità materiale tra i terreni. Quanto al secondo quesito, a mio avviso, il Notaio non dovrebbe entrare nel merito della questione.

    • Giorgio Marchi ha detto:

      Salve Notaio e grazie per il suo prezioso aiuto.
      Come altre persone le hanno già chiesto in questo blog, anche noi ci troviamo nella condizione di voler vendere un’abitazione + 1 terreno agricolo entrambi confinanti con un coltivatore diretto che potrebbe essere interessato solo al terreno di circa 2.800 mq.
      Ovviamente l’acquirente senza terreno non acquisterebbe, e in questo blog Lei risponde più di una volta che il coltivatore diretto dovrebbe esercitare la prelazione su tutti i beni inclusi nel preliminare di vendita e non solo su ciò che gli interessa.
      Potrebbe darci qualche informazione in più a riguardo? Leggi o sentenze di cassazione, etc.
      Abbiamo trovato altre risorse che sembrano dire il contrario, e cioè che vi siano casi in cui al coltivatore diretto venga data la possibilità di acquistare solo i terreni confinanti (o anche solo parte di questi) seppur inclusi in un unico atto di vendita comprendente anche fabbricati.
      La ringrazio molto anticipatamente.

      • notaio ha detto:

        Se lei ha deciso di vendere tutto in blocco, di certo non può essere obbligato a vendere solo una parte delle sue proprietà! Il confinante non può di certo scegliere lui il pezzo di terreno che gli fa più comodo, né tantomeno il prezzo da attribuirgli, e il venditore ha diritto a vendere tutto, anche perché diversamente verrebbe meno sia l’interesse dell’acquirente ad acquistare tutto a certe condizioni, sia il suo a vendere a quelle condizioni. Non è questa la sede per citarle sentenze al riguardo e la legislazione in materia è veramente molto scarna. Posso solo dirle ogni caso che non è espressamente tipicizzato può dar luogo a diverse interpretazioni. Sarà poi il giudice in sede di contenzioso a valutare.

    • coltivatrice ha detto:

      Buongiorno, sono una IAP e mi è stato notificato un preliminare di vendita di un fondo agricolo di cui sono affittuaria e conduttrice da oltre 40 anni per eventualmente esercitare la prelazione di acquisto. Le chiedo: posso far valere la prelazione ma intestare il fondo a mio figlio anche lui IAP con partita iva dal 1/5/2016 ma che ha sempre coltivato con me il fondo in oggetto da quando era adolescente?
      La ringrazio . La questione mi stà molto a cuore

    • Falchet52 ha detto:

      Egregio Notaio Buongiorno

      Gradirei avere una delucidazione in merito al diritto di prelazione.
      Sono un pensionato e sono in trattativa per acquistare un terreno confinante con un altro mio appezzamento e con un’azienda meccanica. L’affittuario è d’accordo ed ha firmato la rinuncia all’acquisto. Il venditore deve mandare una lettera per la prelazione anche all’azienda o essa è esclusa dal diritto di prelazione?

      Grazie

      • notaio ha detto:

        La prelazione spetta in primis all’affittuario del fondo e, in secondo luogo, al confinante che sia coltivatore diretto o società agricola. Una “azienda meccanica” non ha pertanto il diritto di prelazione.

    • Sergio Guccione ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      Le espongo il mio caso. Ho già formalizzato proposta di acquisto (accettata dal venditore) per 2 immobili (A3 e A2), relativa pertinenza e terreni adiacenti (pascolo, seminativo etc.) per un totale di 2 ettari. Al momento siamo orientati verso un unico atto per l’acquisto in blocco, ma la nostra priorità è evitare che (eventuali confinanti coltivatori diretti) possano “soffiarci” l’intero blocco. Quindi le chiedo conferma dei seguenti argomenti
      1) I confinanti DEVONO essere coltivatori diretti o società…: in rete leggo che da giurisprudenza anche confinanti con il “pollice verde” (quindi formalmente non coltivatori diretti) potrebbero avere diritto di prelazione, vero o falso?
      2) Qual’è, in base alla sua esperienza, la strategia migliore al fine di assicurarci l’acquisto degli immobili: “scoraggiare” i confinanti con l’acquisto in blocco (100mila€) o frazionare l’acquisto esponendo a prelazione solo i terreni agricoli?
      3) Al fine di accelerare i tempi, Le chiedo se l’invio ai confinanti della proposta di acquisto accettata dal venditore rappresenta documento valido per interessare i confinanti all’eventuale prelazione (quindi se si inizieranno a conteggiare i 30gg dalla ricezione della raccomandata contenente la proposta di acquisto o meno)
      La ringrazio in anticipo e Le faccio i complimenti per l’utilissimo servizio che offre

      • notaio ha detto:

        I requisiti soggettivi dei confinanti li ho esposti nell’articolo. I termini per la prelazione decorrono dalla ricezione della raccomandata (molto meglio la notifica del preliminare). Le strategie purtroppo non possono essere oggetto di questo blog: vanno trattate a voce.

    • Gian ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      Buongiorno,
      I miei confinanti hanno fatto un preliminare con scritto più volte “vendita a corpo e non a misura”, di due terreni A-B .
      A confina con la mia proprietà
      B vicino ma diviso da una strada comunale
      Con tutti i requisiti ho fatto la prelazione versando l’intera somma come era stabilito dal preliminare, ma mi è stata rigettata per 2 volte.
      Hanno venduto il terreno B a terzi e mi hanno lasciato il terreno A.
      Io non ho mai rinunciato al terreno B.
      Mi spetta di diritto?

      Grazie anticipatamente

    • saio88 ha detto:

      Buonasera,

      dovrei compravendere un terreno di proprietà che ha (almeno) 4 confinanti, ma purtroppo non conosco nessuno di essi in quanto non si tratta di terreni con abitazioni/rimesse annessi, ma di terreni per così dire “spaiati”. Come posso risalire ai proprietari delle varie particelle e capire poi chi di loro sia coltivatore diretto o meno?
      Altra domanda: nel caso in cui su un lato del terreno corra un fosso (gestito – NON di proprietà – da un consorzio) e dopo di questo una piccola strada comunale, devo considerare il terreno aldilà di fosso e della stradina comunque come mio confinante oppure fosso+stradina fanno confine e mi “preservano” da questo presunto confinante?
      Grazie e buona serata.

      • notaio ha detto:

        Vada da un notaio e si faccia dire chi sono i proprietari di ciascuna singola particella. E’ possibilissimo fare una ricerca precisa, anche se può costare un po’. Fosso e stradina devono essere valutati dal Giudice caso per caso.

    • lusi ha detto:

      Gentile Notaio,
      sono coltivatore diretto da un anno. Vivo in una zona rurale (E), in una piccola casa circondata da un terreno di circa 1300 m con 8 ulivi secolari, dai quali ricavo olio e legna da 6 anni.
      È stato recentemente venduto un terreno agricolo confinante con la mia proprietà senza che io ne sapessi niente.
      Dal suo utilissimo articolo evinco che potrei esercitare un diritto di riscatto sul citato terreno, in quanto unico coltivatore diretto confinante.
      Dovrei richiedere al Comune un certificato di destinazione urbanistica relativa al terreno sul quale sorge la mia casa, per dimostrare che esso non è un giardino, ma un terreno agricolo coltivato? O per esercitare un diritto di riscatto è sufficiente che la mia proprietà si trovi in una zona rurale (E)?
      La ringrazio anticipatamente per la consulenza e la saluto cordialmente.

      • notaio ha detto:

        No. Puoi esercitare il riscatto immediatamente sulla parola. Se il confinante si oppone allora dovrai dimostrare nella causa i tuoi requisiti. Ti consiglio di farti seguire da un avvocato bravo in diritto agrario, che ce ne sono pochi ormai.

    • PietroVal ha detto:

      Gentile notaio,

      ho sottoscritto un preliminare di vendita per un mio terreno agricolo. L’acquirente ha vincolato l’acquisto all’esito positivo nella partecipazione a un bando ISMEA per primo insediamento. Sia lui che l’agente immobiliare mi avevano detto che non dovevo comunicare la vendita ai confinanti perché essendoci di mezzo l’ISMEA decadeva il diritto di prelazione.
      L’accordo preliminare però era tra me e l’acquirente, non tra me e ISMEA, quindi mi sorge il dubbio che la vendita debba essere comunicata ai confinanti, uno dei quali tra l’altro è interessato all’acquisto e potrebbe procedere per vie legali.
      Ora però all’acquirente (con cui abbiamo il preliminare) è stato assegnata l’erogazione del fondo ISMEA. Su nostra richiesta ci sono state date due risposte contrastanti (da ISMEA!!):
      1) Il preliminare va comunque comunicato ai confinanti e se uno di questi esercita il diritto di prelazione, allora ISMEA non può intervenire e l’accordo preliminare decade senza conseguenze.
      2) Siccome per l’istruzione del bando abbiamo consegnato un documento con proposta di vendita (generica, senza prezzo o altre condizioni indicate) a ISMEA, allora i confinanti non possono più esercitare il diritto di prelazione e quindi non siamo tenuti a comunicare loro la vendita.

      Potrebbe dirmi quale delle 2 risposte è vera? Dobbiamo o meno comunicare il preliminare ai confinanti? E se fossero interessati a esercitare la prelazione, rischieremmo comunque di dover risarcire la controparte del preliminare visto che gli è stato comunque assegnato il fondo ISMEA?

      La ringrazio in anticipo per il suo aiuto.

      • notaio ha detto:

        A mio avviso è vera la n. 1. Prima della approvazione della erogazione nulla doveva essere comunicato perchè il preliminare era sottoposto a condizione sospensiva. Ora che il preliminare è diventato irrevocabile nasce l’obbligo di notifica del preliminare ai confinanti. Non è dovuto alcun risarcimento al primo contraente, a meno che lei non gli abbia garantito per iscritto l’assenza di confinanti. L’esercizio della prelazione, infatti, non è un inadempimento, perchè è previsto dalla legge

    • nquintavalle@libero.it ha detto:

      Notaio d’Ambrosio,

      grazie per quanto fa, dando la possibilità alle persone di crescere ed imparare.
      Volevo chiederLe: nel preliminare da inviare ai confinanti è obbligatorio specificare il valore di ogni singola particella di terreno agricolo oppure è sufficiente il valore totale della compravendita?
      Nel mio caso vendo un’abitazione in campagna con la pertinenza scoperta (ente urbano) e una particella di terreno agricolo.
      Grazie in anticipo

      • notaio ha detto:

        Grazie delle buone parole! No, occorre inviare il preliminare così com’è. Se è stato pattuito un prezzo unico compreso il terreno, un castello medievale e magari un quadro antico, rimane il prezzo complessivo e l’avente diritto si potrà sostituire all’intero “pacchetto” comprando anche il quadro antico e il castello.

    • nquintavalle@libero.it ha detto:

      Notaio d’Ambrosio, approfitto della sua bontà per chiederLe un’ultima cosa: la notifica va sempre fatta a colui che risulta essere proprietario sulle visure catastali?
      Ho sempre sentito dire che il catasto non è probatorio.
      Cosa accadrebbe se la raccomandata giungesse all’intestatario dalla visura catastale e, magari, non fosse il reale proprietario in quel momento!
      Grazie nuovamente!

      • notaio ha detto:

        Appunto. Va fatta al proprietario. Non all’intestatario catastale. Se non riesci a fare un controllo ipotecario ventennale, che è l’unico sistema per dirti chi è il proprietario, chiedi ad un notaio di farlo per te.

    • angela ha detto:

      Buongiorno Notaio. Nel ringraziarLa per i suoi preziosi consigli vorrei chiederLe la cortesia di aiutarmi a capire come risolvere la mia situazione. Ho ereditato insieme a mio padre e mia sorella due terreni divisi da uno stradello comunale: sul primo che chiamo A vi è un magazzino D10 e vi è il pozzo con irrigazione principale ed è il più grande, sul secondo che chiamo B non c’è niente di tutto questo ma siccome lo stradello è piccolino si può agevolmente passare una canna per l’irrigazione. Li abbiamo messi in vendita insieme con con prezzo unico come consigliato dall’agenzia, poi ho fatto le lettere ai confinanti riportando gli elementi essenziali della proposta e accettazione per il prezzo totale. Uno dei confinanti ( quello del pezzo piccolo B) ha scritto una raccomandata esercitando il diritto di prelazione solo per il pezzo B e dichiarando che se non si trova un accordo sul prezzo ( che ovviamente sta imponendo) sarà da determinarsi con CTU. Mi chiedo come posso fare dal momento che il terzo acquirente vorrebbe comprare tutto oppure ora solo la parte A per un prezzo inferiore al totale pattuito lasciando all’altro il pezzo B. Può il confinante del pezzo piccolo B se i miei terreni sono divisi dallo stradello comunale imporre le sue condizioni a tutti?

      • notaio ha detto:

        Assolutamente no. Il confinante non può scegliersi il pezzo che gli piace, e lasciare nei guai il venditore che magari non trova un acquirente per la sola parte che il confinante non vuole. La prelazione è sostituzione integrale del nominativo dell’acquirente nel preliminare già sottoscritto. Come ho già detto più volte, se, per ipotesi, il venditore vende in blocco assieme al terreno un quadro antico di Raffaello, il confinante deve comprarsi anche il quadro.

    • nquintavalle@libero.it ha detto:

      Gent.mo Notaio D’ambrosio, che cosa succede se un destinatario non ritira la raccomandata?
      Nel caso specifico, ho inviato la RACCOMANDATA 1 CON PROVA DI CONSEGNA a tutti i confinanti.
      Uno di loro, però, non l’ha ricevuta e, sul sito delle Poste Italiane, risulta in giacenza presso l’ufficio postale locale.
      Se costui non va a ritirarla, allora, che faccio?
      Può essere considerata consegnata?
      Anticipatamente La ringrazio e saluto cordialmente.

      • notaio ha detto:

        Un vecchio problema! Personalmente io la considero consegnata dopo 10 gg dalla giacenza. Ma, dato che sulla prelazione non ci sono specifiche norme al riguardo, io suggerisco sempre di fare una copia del preliminare e notificarla per ufficiale giudiziario.

    • 2010 ha detto:

      salve,volevo chiedervi un chiarimento!,poco tempo fa ho acquistato da un mio amico una serie di particelle di terreno agricolo(in totale 7 particelle) con 1 solo atto notarile .io sono coltivatore diretto e sono confinante nel fascicolo aziendale con 2 particelle su 7(solo che una particella è di eredità di mia moglie con la quale ho il contratto di fitto ed abbiamo anche la comunione dei beni ,solo che con questa particella confina un altro coltivatore diretto ),lui ha il diritto di prelazione agraria?

    • Gian ha detto:

      Scusa ma ritorno sul problema di una vendita a corpo.

      Sul preliminare di compravendita per quanto riguarda il pagamento c’erano scritte testuali parole: SI RICORDA HAI DESTINATARI IL TERMINE NORMATIVAMENTE PREVISTO PER IL PAGAMENTO DEL PREZZO CHE DOVRA’ ESSERE VERSATO SU CONTO CORRENTE N°………. INTESTATO A ……. IBAN……. IN IPOTESI DI PRELAZIONE AGRARIA CORRETTAMENTE E LEGITTIMAMENTE ESERCITATA E CHE SIA ANDATA A BUON FINE CON IL VERSAMENTO INTEGRALE DEL PREZZO IL PRESENTE PRELIMINARE SI INTENDERA’ AUTOMATICAMENTE RISOLTO.
      Queste sono le parole scritte dal notaio sul preliminare di vendita,noi abbiamo eseguito alla lettera versando l’intero importo più volte perchè ci è stato respinto.
      E’ possibile che la controparte o un giudice possa contestare questo tipo di pagamento?

      Ringraziandoti confido in un tuo chiarimento.
      Cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Se avete esercitato la prelazione nei trenta giorni successivi alla notifica del preliminare, il pagamento del prezzo indicato deve avvenire entro i successivi 3 mesi decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica, salvo che non sia diversamente pattuito tra le parti. Se avete rispettato la diversa pattuizione, il vostro pagamento è regolare e non rifiutabile. Se viene rifiutato, il consiglio è quello di rivolgersi ad un avvocato.

    • Gian ha detto:

      Buongiorno
      Scusa se ti disturbo per la terza volta ma come avevi detto tu ad un cliente ” devi andare da un avvocato bravo ma purtroppo ce ne sono pochi ” confermo che purtroppo le tue parole sono sante.Io e te siamo gli unici che credono che nel preliminare in oggetto abbiamo il diritto dei terreni A e C.L’unica cosa che può convincere un avvocato è una sentenza di cassazione su questo caso di vendita a corpo.
      Per caso tu no hai qualche riferimento in merito?
      Questo tuo aiuto se è possibile sarebbe molto importante per me ( li ho tutti contro )
      Abbiamo già fatto la lettera di riscatto e l’atto di citazione nei tempi previsti.
      Ti ringrazio anticipatamente.
      Cordiali saluti.

      Scusa mi ero dimenticato i nostri contatti precedenti :
      Prima richiesta: 13 settembre 2018 ore 08.40
      Tua risposta del: 18 settembre 2018 ore 18.12
      Seconda richiesta: 17 dicembre 2018 ore 17.18
      Tua risposta del: 20 dicembre 2018 ore 17.26
      Scusa se ti disturbo per la terza volta ma come avevi detto tu ad un cliente ” devi andare da un avvocato bravo ma purtroppo ce ne sono pochi ” confermo che purtroppo le tue parole sono sante.Io e te siamo gli unici che credono che nel preliminare in oggetto abbiamo il diritto dei terreni A e C.L’unica cosa che può convincere un avvocato è una sentenza di cassazione su questo caso di vendita a corpo.
      Per caso tu no hai qualche riferimento in merito?
      Questo tuo aiuto se è possibile sarebbe molto importante per me ( li ho tutti contro )
      Abbiamo già fatto la lettera di riscatto e l’atto di citazione nei tempi previsti.
      Ti ringrazio anticipatamente.
      Cordiali saluti.

    • Gian ha detto:

      buongiorno grazie per la rapida risposta e di domenica.
      PER CASO NON CONOSCI QUALCHE SENTENZA DI CASSAZIONE CHE SI SIA PRONUNCIATA SUL CASO DI VENDITA A CORPO E NON A MISURA . HO CERCATO MA NON RIESCO A TROVARNE UNA
      TI RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE
      CORDIALI SALUTI

    • peter ha detto:

      Buongiorno Notaio.
      Veramente interessante il suo blog, grazie e complimenti.
      Sto vendendo una casa con annesse 3 particelle di fondo, in un singolo atto notarile.
      Non sono AD, conduco i terreni come giardino privato, da 15 anni è così.
      Geometricamente le 4 particelle (la casa più i 3 terreni) fanno “colonna”, mettiamo che la casa sia al nord, con i 3 terreni in colonna sotto la casa, verso sud.
      L’ultimo terreno in basso (al sud) è stato nominato “prato classe1” dal Comune e confine con un’AD.
      Capisco che il mio vicino AD ha un diritto di prelazione, ma chiedo un paio di chiarimenti per cortesia:
      – in una sua risposta nel blog, del 23 settembre 2017, ha detto che il mio vicino ha il diritto di prelazione sull’intero fondo “che abbia natura agricola”; che io interpreterei quindi sui 3 terreni ma non sulla casa.
      – in una sua risposta nel blog, del 22 novembre 2017, ha detto che il mio vicino può esercitare il suo diritto soltanto sull’intero blocco in vendita nell’atto, cioè la casa più i 3 terreni.
      Ecco le domande:
      Il mio vicino AD può esercitare il suo diritto su che cosa ?
      (a) soltanto sulla singola particella che confine direttamente a lui
      (b) oppure “deve prendere” tutti e 3 i terreni (essendo “di natura agricola”)
      (c) oppure “deve prendere” tutto il blocco in vendita nell’atto notarile, compresi quindi la casa e i 3 terreni.
      Spiego che “il prezzo” sarebbe ben diverso, caso (a) valerebbe diciamo 5, caso (b) diciamo 20, ma caso (c) sarebbe 600.
      Grazie mille.
      Aggiungo che l’atto notarile, sul consiglio del notaio agli effetti di imposte, dice che del prezzo intero di 600, la casa stessa vale 580 e i terreni valgono insieme 20

      • notaio ha detto:

        La risposta dipende da come verrà formulata la proposta d’acquisto e/o il preliminare. Se i terreni saranno venduti in blocco insieme alla casa dovranno essere considerati pertinenziali alla stessa, e allora il suo vicino AD potrà esercitare la prelazione solo sul blocco.

    • ryan73 ha detto:

      Buona sera notaio, sto trattando l’acquisto di una casa e di una porzione di terreno agricolo adiacente (sono particelle diverse). il terreno è attualmente affittato ad un imprenditore agricolo, e anche i confini di proprietà sono con imprenditori adiacenti. il diritto di prelazione dovrà essere riferito alla mia proposta di acquisto (casa+terreno) oppure il vicino potrà scegliere di acquistare solo il terreno? io vorrei acquistare la casa, ma a patto di annettere anche tale terreno all’atto di acquisto. grazie anticipatamente se potrà rispondermi

      • notaio ha detto:

        Nel caso in cui la proposta sia comprensiva di casa e terreno, e quest’ultimo debba considerarsi pertinenziale alla casa, allora non sarà possibile esercitare la prelazione sul solo terreno, poichè la vendita deve considerarsi in blocco e il prelazionario se vuole esercitarla, deve farlo sull’intero.

    • Andrea1968 ha detto:

      Egr. Notaio
      Devo acquistare un terreno agricolo e tale terreno ha 2 particelle confinanti. Nessuno ancora mi ha fornito una risposta al seguente quesito. Esiste un modo ufficiale per capire se un proprietario confinante è a tutti gli effetti coltivatore diretto ? Perche non vorrei notificare un preliminare ad un confinante che non ha nessun diritto.
      Non so …. esiste un albo ? …o qualcosa dal quale possiamo attingere e verificare ciò ? Il non possesso della partita IVA può confermare la cosa ? E’ possibile che non esista altro modo, per non rischiare il riscatto, che non quello di notifcare il preliminare magari anche a chi non è coltivatore diretto ?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        La legge parla di “coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti”. Di base è sufficiente che coltivi stabilmente il fondo, non essendo necessariamente prevista l’iscrizione in appositi albi. Se lei ha il dubbio che gli possa spettare la prelazione, il consiglio è quello di provvederà alla notifica, per evitare un domani di veder riconosciuto il suo diritto a riscattare il fondo venduto.

    • Marco8899 ha detto:

      Egr. Notaio
      Le spiego, sperando di essere il più esaustivo possibile. Un terreno, in cui la mia famiglia è in fitto da svariati anni, è stato ceduto, senza inviare a noi coloni nessuna raccomandata pre vendita(figurarsi un preliminare), a terzi soggetti. A noi è pervenuta soltanto una raccomandata che ci metteva a conoscenza della vendita a cose avvenute, circa 5/6 giorni dopo.
      Mi sono rivolto ad un avvocato, ma vorrei un secondo parere, il mio avvocato mi ha detto che non c’è prelazione perché il valore dei beni immobili supera quello del terreno. Sul fondo infatti, oltre alla casa colonica, c’è una grande palazzina di tre piani in rovina e un’altra casetta fatiscente. Sinceramente vorrei sapere se ciò è corretto, se un coltivatore diretto, che coltiva un terreno di oltre 10.000 metri, che ha come unica fonte di sostentamento la terra, nonostante un contratto ancora in essere, valido per i prossimi 5 anni, non sia titolato ad esercitare la suddetta prelazione agraria vista la presenza dei beni immobili citati.
      Il problema è che adesso i nuovi proprietari stanno spingendo a più non posso per farci andare via, d’altro canto noi di certo non eravamo interessati a concorrere per l’intero fondo, ma magari per il terreno e per la casa colonica si.
      Quindi Le chiedo, per caso esiste una pronuncia della Cassazione su di un caso simile? È possibile concorrere solo per una parte di un fondo? Magari anche solo per il terreno. E poi, anche se non ci fosse questa possibilità, ma solo una prelazione sul tutto, questa è dovuta in questa circostanza? Per quel che ho capito ci sono state delle violazioni nel mancato invio del preliminare, ma questo nasce solo se la prelazione agraria sussiste, fatto a me ancora poco chiaro.
      La ringrazio per la pazienza, attendo con ansia un Suo riscontro.

      • notaio ha detto:

        Si ritiene che l’esistenza di un fabbricato sul fondo non esclude la prelazione, se esso è strumentale alla coltivazione del terreno (fabbricato rurale o casa colonica). Quindi può comunemente ammettersi che se il fabbricato è accatastato al catasto terreni è soggetto alle norme sulla prelazione, se invece è accatastato all’urbano, esso ha perso il suo connotato di fabbricato rurale e, come tale, la costruzione non rientra tra gli immobili a cui è applicabile la prelazione agraria. Detto questo, vi sono sentenze contrastanti sul punto, in cui in alcuni casi viene riconosciuta la prelazione su tutto quanto venduto e in altri viene negata proprio perchè la vendita ha ad oggetto non il solo terreno ma anche fabbricati che sarebbero esclusi dal diritto di prelazione.

    • Sergio96 ha detto:

      Gent.mo Notaio d’Ambroso, le pongo un piccolo quesito.
      Mi trovo in una situazione un po ambigua. Tutto nasce dalla vendita di un lotto di terreno confinante la mia proprietà, a cui ero interessato e di cui è stato fatto un atto pubblico nel Dicembre 2018. Trovandomi nei giusti tempi al fine di far valere il mio diritto di riscatto mi sono mosso parlando con dei tecnici.
      Abbiamo esaminato l’atto e la destinazione urbanistica dell’immobile oggetto di vendita e abbiamo notato una situazione ambigua.
      Mi spiego meglio. Il comune nel rilasciare la destinazione urbanistica ha identificato quell’area come: zona stralciata (ovvero una zona non definita, non categorizzata da nessun tipo di zona urbanistica).
      Ciò si intende ne agricolo ne edificabile.
      Inoltre con il subentro del Piano Paesaggistico quella zona viene individuata come ambito di tutela 3 (il massimo della tutela) per cui come citato nella destinazione urbanistica : “Gli strumenti urbanistici comunali non possono destinare tali aree a usi diversi da quelli previsti in zona agricola…”.
      Le domande allora che voglio porle a nome mio e a favore di tutti coloro che la seguono sono:
      – IL DIRITTO DI PRELAZIONE O IL DIRITTO DI RISCATTO, POSSONO ESSERE ESERCITATI IN ZONE STRALCIATE?
      – LA PRESENZA DEL PIANO PAESAGGISTICO PUO’ INFLUIRE POSITIVAMENTE SULL’IDENTIFICAZIONE DELL’AREA?
      La ringrazio per la sua cortese attenzione, rimango in attesa di un suo chiarimento.

      • notaio ha detto:

        Bisognerebbe analizzare l’intero Piano regolatore per capire quale disciplina residuale si applichi alle cosiddette zone stralciate. Non si deve dimenticare che la normativa sulla prelazione agraria deve ritenersi inapplicabile a tutti i terreni la cui destinazione, anche se non edificatoria, sia comunque da considerare “urbana”. Comunque, se si parte da ciò e ci si aggiunge il fatto che il terreno di cui parla sia stato fatto rientrare nel Piano Paesaggistico, ci sarebbero gli estremi per propendere per l’applicazione della normativa sulla prelazione.

    • Chiara989 ha detto:

      Buongiorno ho comprato il 26 giugno del 2018 un terreno agricolo con una casa ( il terreno e la casa insistono su due particelle diverse). La proposta d’acquisto e’ stata fatta in blocco senza preliminare di vendita poiche’ siamo andati direttamente al rogito. I venditori hanno provveduto ad inviare le raccomandate ai vicini coltivatori affinche’ potessero esercitare il loro diritto : sulla proposta era indicato il prezzo totale poiche’ la vendita si intendeva per l’intero (casa+terreno). Ieri, quindi dopo quasi un anno, mi e’ arrivata una raccomandata da un confinante che afferma che la raccomandata della denuntiatio e’ nulla poiche’ priva della proposta d’acquisto e del preliminare, priva del nome dell’acquirente e del prezzo ( ribadisco il prezzo comunicato era per l’acquisto in blocco) e si rende disponibile a versare il prezzo della sola particella di terreno agricolo. Percortesia la richiesta del confinante potrebbe essere accolta nel caso andassimo in causa? Grazie

      • notaio ha detto:

        L’idea della raccomandata è sempre sbagliata e non so come mai ha tanto seguito nel pubblico. Non notificando per ufficiale giudiziario il preliminare gli hai dato il diritto al retratto. Per il secondo problema della vendita in blocco invece ti do risposta positiva: guarda, per combinazione, ho appena pubblicato un mio articolo proprio sul punto esatto.

    • Antonio Russo ha detto:

      Buongiorno, grazie per lo splendido articolo, sono in procinto di acquistare un terreno che conduco da 3 anni (ma solo da gennaio di quest’anno con regolare contratto registrato), di questo terreno che conduco e che voglio acquistare sono anche confinante con un terreno di mia proprietà, purtroppo c’e’ un altro confinante sicuramente interessato all’acquisto che se potesse, sicuramente intenterebbe una causa per diritto di prelazione. L’altro confinante ha gli estremi per esercitare tale diritto?
      Grazie mille. Antonio.

    • sveva ha detto:

      Buon pomeriggio Notaio,

      di recente ho stipulato un preliminare di compravendita (dopo mesi di trattativa) per acquisto di un complesso immobiliare, comprendente fabbricato ad uso abitativo e circostante terreno agricolo; Il terreno è attualmente affittato ad un coltivatore diretto, mentre il fabbricato è accatastato all’urbano con nessun contratto di locazione essendo il fabbricato sotto ordinanze comunali d’inagibilità.
      Il venditore ha notificato al coltivatore, affittuario del terreno, il preliminare convenuto tra le parti. Ovviamente, il coltivatore, a suo tempo messo a conoscenza della volontà del venditore di vendere il complesso immobiliare, a parole aveva detto di non essere interessato all’acquisto in blocco. A ridosso del termine per l’esercizio della prelazione, arriva A/R del coltivatore dichiarando di voler esercitare il diritto di prelazione.
      Il venditore, ovviamente si sente preso in giro dal comportamento poco onesto del coltivatore e vorrebbe recedere dal preliminare per evitare di dover vendere a tutti i costi il suo complesso immobiliare una persona del genere; Potrebbe farlo?
      Inoltre, potrei (acquirente) impugnare il rogito e rendere invalida la prelazione per vendita “in blocco” in quanto sul fabbricato non scatta il diritto di prelazione, non essendo strumentale allo sfruttamento del terreno?Che tempistiche ho per farlo, un anno di tempo?
      La ringrazio in anticipo per l’attenzione.

      • notaio ha detto:

        Quindi l’affittuario vuole acquistare in blocco anche i fabbricati? Mi sono già lungamente espresso sulla prelazione in blocco in altro articolo di questo blog e ad esso rinvio. Quanto all’aspetto giudiziario però non posso pronunciarmi, anche perchè non è di competenza notarile: certo le opinioni non sono univoche ma solo lei, con il consiglio di un (buon) avvocato può decidere se addentrarsi in una causa che, come tutte le cause, richiede anni di battaglie giudiziarie

        • sveva ha detto:

          Per l’affittuario potrebbe essere una strada percorribile quella di acquistare in blocco anche il fabbricato. Ho letto il suo articolo sull’acquisto in blocco ma l’interpretazione di alcuni giudici, spesso contrastante, non mi regala molta sicurezza. Non mi ha risposto alla domanda se il venditore potrebbe ritirarsi dalla vendita, anche con un preliminare stipulato?
          La ringrazio per la cortese attenzione.

    • Luca88 ha detto:

      avrei una curiosità che mi pare non sia stata trattata.
      la prelazione la ha il conduttore se conduce il fondo da due anni, vale la stessa cosa per il proprietario dei terreni confinanti?
      se io acquisto un terreno quando ottengo il diritto di prelazione sui terreni confinanti? immediatamente o dopo due anni anche in questo caso?

      • notaio ha detto:

        La prelazione del confinante non scatta se sul terreno in vendita vi è un conduttore. Se non vi è un conduttore, il confinante può esercitare la prelazione ove ricorrano tutte le condizioni che la legge prescrive per la prelazione del conduttore, quindi anche la coltivazione da almeno 2 anni.

    • alex81 ha detto:

      Salve ..io ho un terreno di ca 7500 m2 che confina con 2 coltivatori diretti , in passato ho gia venduto circa 3500 a uno di questi due ,adesso vorrei vendere altri 2500 ,solo che questa volta e intetessato anche il secondo ,io chiedo 68 euro al m2 .lo posso vendere a chi offre di piu ?? Grazie per la risposta.saluti

      • notaio ha detto:

        Lei può vendere a chi vuole e al prezzo che vuole. Se però ricorrono le condizioni per l’esercizio della prelazione agraria, deve notificare all’altro il preliminare contenente il prezzo pattuito e questi potrebbe decidere di esercitarla pagando lo stesso prezzo.

    • christian.b ha detto:

      Buongiorno
      Sono proprietario con mia moglie dei un appezzamento affiato alla società semplice di cui sono contitolare coltivatore diretto con altri due soci. Esiste una prelazione dei confinanti su tale apoezzamento oppure questa è superata dall’avere il terreno affittato? E in caso affermativo, come stabile quale dei due abbia un diritto porevalente sull’altro?
      Grazie

    • Gian ha detto:

      Buongiorno,

      Sono Gian.

      Come da lei già detto ” la prelazione del confinante non scatta se sul terreno in vendita gli è un conduttore”.

      Di questo io ne sono pienamente consapevole.

      Ma se questo conduttore non risponde alla raccomandata di richiesta della prelazione e lascia perdere la conduzione del fondo stesso, senza mai avvalersi del suo diritto, i confinanti che hanno fatto la richiesta di prelazione e hanno eseguito il pagamento del terreno nei termini corretti, ne hanno il diritto?

      Ti ringrazio per la risposta

      Gian

      • notaio ha detto:

        anche se il conduttore è inerte, la prelazione non passa al confinante, essendo sufficiente per l’esclusione della stessa che vi sia un conduttore sul fondo oggetto di vendita. In definitiva, i confinanti non acquistano il diritto anche se il conduttore non fa nulla.

    • salvo 07 ha detto:

      Buon giorno a tutti , sono nuovo del blog , vorrei pore un quesito al mio avviso un po complesso al Notaio Dambrosio, Mio padre e confinante con un terreno che e stato venduto a terzi senza preavviso ne niente parliamo di un piccolo terreno di 2300 mq , ho letto in varie discussioni che per esercitare il diritto di prelazione il confinante cioe nel caso mio padre dev essere coltivatore diretto , io ho fatto degli approfondimenti e ho visto che mio padre ha una partita iva ed e iscritto alla camera di commercio ditta coltivazioni ed allevamenti, ma non all imps vorrei sapere se puo far valere il diritto di prelazione ugulmente?

    • Alessandro38 ha detto:

      Gentilissimo Notaio, mio padre è proprietario di alcuni appezzamenti di terreno che mi sono stati concessi in affitto da oltre 10 anni sulla quale svolgo attività di imprenditore agricolo. Ad oggi abbiamo deciso di vendere tali appezzamenti ed abbiamo un acquirente con la quale abbiamo stipulato un preliminare notarile nella quale abbiamo previsto, tra gli altri accordi, l’oggetto del contratto, il corrispettivo per la compravendita, le caparre versate e da versare, il termine per la stipula del contratto definitivo. Ora , al riguardo, volevo porVi dei quesiti relativamente al diritto di prelazione agraria:
      1)Certamente esistono proprietari-coltivatori diretti di fondi confinanti con i nostri oggetto di compravendita, tuttavia essendo il sottoscritto affittuario di tali appezzamenti in vendita e ovviamente non interessato all’acquisto, il diritto di prelazione dei confinati proprietari/CD sorge o no? Dobbiamo inoltrare il preliminare a loro? Ovviamente risolveremmo il contratto di fitto chiaramente prima del definitivo di compravendita.
      2)Relativamente ai tempi di inoltro agli aventi diritto del preliminare di compravendita, esiste un termine secondo legge ? oppure questo è in riferimento esclusivamente alla data della stipula, quindi entro la stipula del definitivo?
      3)Ad oggi esistono i fascicoli aziendali che certificano la conduzione diretta del terreno e sulla base dei quali si ottengono lauti aiuti dalla comunità europea….Ora pensavo se il proprietario del terreno confinante con i terreni oggetto di vendita non coincide con il conduttore dello stesso terreno, per giusto titolo, evidenziato nei fascicoli aziendali, come può essere possibile che il proprietario venga dichiarato dal giudice conduttore diretto dei fondi esclusivamente di fatto , visto che come ho già specificato vengono incamerati contributi della comunità europea (ed altre agevolazioni) proprio sulla base della conduzione diretta dei fondi e dei fascicoli aziendali che lo certificano ufficialmente? Sarebbe una truffa all’ente erogante dei contributi ossia alla comunità europea se la situazione di fatto fosse differente da quanto certificato nei fascicoli aziendali, lei cosa ne pensa al riguardo?

      Vi Saluto e Vi ringrazio

      • notaio ha detto:

        La legge è molto chiara sul punto. Se sul terreno oggetto del preliminare di vendita vi sono affittuari coltivatori diretti da almeno due anni e che rispettino gli altri requisiti di cui all’art. 8 della l. 590/1965, la prelazione dei confinante non sorge e quindi nessun obbligo di notifica nei loro confronti. Quanto alle tempistiche per il rispetto della disciplina della prelazione sono chiaramente elencate nell’articolo di legge sopra citato. Quanto al terzo quesito non credo di aver inteso la domanda ma ovviamente la prelazione, se del caso, spetta al solo confinante coltivatore diretto e non ad altri.

    • simoneulivi ha detto:

      Egregio Notaio
      Sono qui a scriverle per aver un’ informazione riguardante la compravendita di un terreno agricolo.
      Mi è stata proposta la vendita di un terreno agricolo ( sul quale esercito un affitto di oltre 4 anni ancora valido ).
      Avendolo sempre coltivato, ma non avendo il titolo di coltivatore diretto ( avendo un secondo lavoro ) mi chiedevo se avessi comunque la precedenza e quindi il diritto di prelazione sul confinante ( che però é coltivatore diretto ).
      I proprietari vogliono e vorrebbero venderlo a me non essendo in buoni rapporti con il vicino, ma in ottimi con me, ed io interessatissimo alla compravendita.

      • notaio ha detto:

        Nel suo caso l’unico ad aver diritto di prelazione è proprio lei, al confinante non spetta perchè c’è un affittuario sul terreno oggetto di vendita.

        • simoneulivi ha detto:

          Egregio Dottor Notaio
          Anche se NON sono coltivatore diretto ho il diritto di prelazione sul confinante coltivatore diretto perché affittuario da più di un tot anni?
          Chiedo nuovamente perché l’ associazione che mi segue continua a ripetermi che il diritto di prelazione l’ ha il coltivatore diretto confinante e non io.
          Grazie mille

          • notaio ha detto:

            Caro Simone, questa non è una chat. Fai bene a seguire il consiglio di chiunque ritieni

          • Cristina3064 ha detto:

            Gentilissimo notaio, vorrei esercitare il diritto di prelazione agraria sul fondo confinante su cui insiste un fabbricato classificato in catasto in due sub distinti, in categoria a3 e d10, a cui sarei interessata. Oltre al fondo posso esercitare la prelazione anche sul fabbricato? Nel preliminare che mi è stato notificato, è indicato “fabbricato residenziale e servizi”. Nel certificato catastale il d10 risulta ricovero attrezzi agricoli e fienile. Cosa posso fare? Grazie anticipatamente

    • Andrea86 ha detto:

      Buongiorno, innanzitutto le faccio i complimenti per l’ottimo servizio che svolge con il suo blog. Vorrei acquistare un’abitazione accatastata come urbano insieme a 2 particelle di terreno agricolo, volevo sapere se in questo caso un coltivatore diretto confinate può esercitare lo stesso il diritto di prelazione? E nel caso solo sui terreni? Perché io vorrei acquistare solo a condizione che siano presenti anche i terreni. In ultimo volevo sapere quale tassazione vada applicata oltre a quella per la prima casa ai due terreni agricoli che comprerò (come coltivatore hobbista non professionale) insieme all’abitazione. Grazie

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