• Come funziona il preliminare del preliminare?

    cosa è il preliminare del preliminareQuando firmate una proposta di acquisto (o di vendita) della vostra casa che credete di aver fatto? Un preliminare!

    Ma è un preliminare di preliminare, perché spesso si giunge poi a stipulare un altro preliminare che più compiutamente regola i rapporti tra le parti che non hanno potuto essere esattamente precisati nello scarno modulo della proposta dell’agenzia di mediazione.

    Si tratta di una sequenza negoziale comune, costituita dalla proposta irrevocabile di acquisto, spesso accompagnata dalla corresponsione di una caparra confirmatoria e contenente solo gli elementi strettamente necessari del contratto (bene e prezzo), a cui segue l’accettazione dell’altro contraente, ed alla stipula di un contratto preliminare da cui scaturirà l’obbligo della sottoscrizione di un contratto definitivo.

    Ammissibilità del preliminare del preliminare

    Fino a poco tempo fa la Giurisprudenza prevalente della Cassazione escludeva l’ammissibilità di tale sequenza, che sarebbe stata nulla per difetto di causa, in quanto riconoscere la possibilità di obbligarsi ad obbligarsi “darebbe luogo ad un inconcludente superfetazione” negoziale non idonea a perseguire interessi meritevoli di tutela in contrasto con l’art. 1322 cc.

    Ora la Suprema Corte è tornata sui suoi passi, e con la sentenza 4628/15 ha affermato la validità del contratto preliminare di preliminare e ha riconosciuto l’esistenza di un interesse meritevole di tutela.

    Il problema purtroppo rimane nella natura della sequenza. Il contratto preliminare, pur essendo preliminare, come contratto, è definitivo. Come fa una delle parti a pretendere la stipula di una nuovo preliminare  inserendovi clausole ulteriori che non sono state previste nel primo preliminare?

    Né può ritenersi ammissibile che le parti pattuiscano nel primo preliminare di concluderne un secondo, perché altrimenti il primo preliminare perderebbe la sua valenza obbligatoria, e potrebbe essere stracciato da quella delle parti che non fosse d’accordo sulle nuove clausole e sulle nuove precisazioni da inserire nel secondo preliminare.

    Il rapporto tra preliminare e definitivo

    Nondimeno l’interesse meritevole di tutela c’è, perché le parti possono decidere di essere d’accordo su alcuni punti, ma di voler rimandare ad una ulteriore manifestazione contrattuale la produzione degli effetti finali, rimandando il completamento del regolamento negoziale tramite la specificazione di “elementi necessari alla produzione degli effetti terminali traslativi, con la successiva presenza dei quali, al momento della formazione del definitivo consenso si potrebbe parlare di avveramento della funzione completiva-integrativa del definitivo stesso”.

    Così testualmente scriveva il sottoscritto in un antico articolo sul preliminare pubblicato sulla Rivista del notariato a cui mi permetto di rinviarvi. Dicevo infatti che il contratto preliminare deve sì contenere tutti gli elementi del contratto (anche perché è esso stesso un autonomo contratto), ma non sempre questi sono sufficienti per la produzione degli effetti finali: qui si innesta l’esigenza della sequenza contrattuale preliminare di preliminare – contratto definitivo.

    L’atto preparatorio

    Il contratto preliminare di preliminare si distingue dall’atto preparatorio, che non è giuridicamente rilevante e qualificabile pertanto come mera puntuazione, perché costituisce una manifestazione di volontà negoziale idonea ad impegnare giuridicamente le parti alla stipula di un ulteriore contratto preliminare. A sostegno della serietà del vincolo preliminare assunto è spesso pattuita la datio di una caparra confirmatoria.

    Dubbi sull’utilità

    Se però sono sorti dubbi sull’utilità di un contratto preliminare che impegni le parti a stipularne uno di eguale valore e contenuto, rischiando così di appesantire inutilmente il traffico giuridico, come sosteneva la risalente Cassazione, non altrettanto può dirsi per il rinvio ad ulteriore manifestazione di volontà, seppure non ancora definitiva, di diverso contenuto e valore, essendo il primo diretto alla creazione della fattispecie preliminare, e il secondo alla creazione della fattispecie definitiva. Negarlo corrisponderebbe  a limitare l’autonomia privata!

    Gli interessi che concretamente possono portare le parti a scindere la manifestazione  della volontà potrebbero essere molteplici, quali, ad esempio, quella di voler intanto fermare l’affare e creare un vincolo giuridico, ferma però restando l’esigenza di verificare la praticabilità dell’affare, ovvero controllare le sopravvenienze, compiere verifiche catastali e ipotecarie, o ancora, richiedere un mutuo per l’acquisto.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Come funziona il preliminare del preliminare? ultima modifica: 2018-06-19T10:49:11+00:00 da notaio



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    3 Commenti su “Come funziona il preliminare del preliminare?

    • edogrim ha detto:

      Buonasera,sono in una fase di vendita del mio appartamento con il contemporaneo acquisto di altro appartamento.

      Ho accettato un preliminare di acquisto con un acquirente interessato ad acquistare la mia attuale casa.
      Quasi contemporaneamente ho effettuato una proposta di acquisto per acquistare una nuova casa. La proposta e’ stata accettata e sottoscritta dai venditori.
      Non ho ancora effettuato il compromesso per nessuno dei 2 appartamenti.

      Ora da verifiche preliminari, sta emergendo che la casa che devo acquistare presente alcuni problemi fiscali connessi con la successione da cui gli attuali proprietari sono entrati in possesso dell’appartamento, che possono impedirne la vendita dello stesso.

      A questo punto rischio di trovarmi con la vecchia casa venduta e senza aver potuto acquistare una nuova casa.

      Posso recedere dai 2 preliminari senza pagare penali ma solo restituendo la caparra che mi è stata versata e richiedendo indietro la caparra che ho versato all’atto della mia proposta di acquisto?
      Vorrei poter legare i 2 atti, che per me rappresentavano un “unicum”, ma d’altronde non vorrei intraprendere un’azione legale, che rischia di bloccarmi.

      Le spese per l’agenzia sono comunque dovute?
      Grazie
      Cosa succede ai due preliminari di vendit

      • notaio ha detto:

        Situazione antipatica. Le due proposte accettate sono già dei preliminari. Giuridicamente non si può recedere, e le spese per l’agenzia vanno pagate in entrambi i casi. Occorre studiare i documenti per capire se c’è un aggancio per sostenere qualcosa, e poi andranno presi accordi con le controparti al meglio

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