Prestito vitalizio ipotecario. Parla il notaio.

Si discute con grande evidenza nei quotidiani della nuova legge sul prestito vitalizio ipotecario. I quotidiani e i comunicati stampa del Governo riferiscono di questa nuova normativa sbizzarrendosi sulla quantità di miliardi di euro che essa metterebbe a disposizione dei cittadini.
Certamente una valutazione più dettagliata si potrà fornire quando la norma inizierà a funzionare, ma da scrupoloso notaio ho voluto accantonare gli aspetti pubblicitari e andarmi a leggere il testo della legge per cercare di capire in cosa consista effettivamente la novità.
Nei miei lunghi anni di militanza giuridica ho infatti imparato che per valutare una norma occorre avere davanti il testo scritto, perché i commenti, anche quelli più autorevoli, corrono il rischio di dare un’idea fuorviante, figurarsi gli articoli di giornale.

Il testo della legge

Ebbene, leggo che il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di banche di “finanziamenti a medio e lungo termine” . In che cosa differisce da un normale mutuo? Fin qui non vedo alcuna differenza.
I finanziamenti vengono poi garantiti nei confronti della banca da “ipoteca di 1° grado su immobili residenziali”. In che cosa ciò differisce dai normali mutui ipotecari che si stipulano quotidianamente? Non vedo la differenza.
In caso di morte del mutuatario il debito deve essere pagato dai suoi eredi. Anche qui nulla differisce da un normale mutuo ipotecario.
Il finanziamento può essere rimborsato integralmente in unica soluzione al momento della morte del soggetto (ovvero quando l’immobile ipotecato venga trasferito o vi si compiano atti che ne riducano il valore), oppure può essere stabilita una modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese. In cosa consiste la differenza con un normale mutuo ipotecario? Anche qui non vedo alcuna differenza, anche se normalmente per i mutui ipotecari inizia subito il sistema del rimborso col metodo “alla francese”, comprensivo anche di capitale. Ma si tratta di una scelta della banca, come possono constatare coloro che pattuiscono un periodo di preammortamento molto lungo. Anche se non usuale l’opzione di rimborso integrale in unica soluzione in un momento successivo non è contrario alla norme di legge vigenti.
In caso di mancato pagamento del debito da parte degli eredi la banca provvede a soddisfarsi sull’immobile ipotecato. Anche qui, si ripete, non si nota nessuna differenza con i normali mutui ipotecari.

Quali  le differenze e le novità della legge?

La prima, certamente importante, è che il prestito vitalizio ipotecario è riservato a persone fisiche con età superiore a 60 anni compiuti. Anche in questo caso l’opzione non è contraria al disposto di legge vigente, salvo la circostanza di fatto che le banche assai raramente concedono mutui ipotecari a persone non giovanissime (non dico “anziane” per evidenti motivi personali) in quanto temono che l’età avanzata del mutuatario possa creare problemi per la restituzione. Spesso le banche addirittura prevedono che il piano di ammortamento del mutuo debba necessariamente terminare prima del raggiungimento dei 75 anni di età.

Esenzione dal processo di esecuzione

Quello che veramente salta evidente agli occhi per la diversità con l’attuale sistema è invece la metodologia di recupero da parte della banca della somma non rimborsata dagli eredi. In caso di mancato pagamento del mutuo la banca, con la normativa attuale, procede ad azionare l’ipoteca iscritta sull’immobile mediante la copia in forma esecutiva rilasciata dal notaio quale Pubblico Ufficiale.
La formula esecutiva permetteva (anzi, permette, perché la disciplina tradizionale non è stata abrogata ) di iniziare la procedura di esecuzione sul bene. Occorre iscrivere il pignoramento, far valutare i beni dal perito del Tribunale, ottenere dal Giudice la fissazione delle date per le aste di vendita e così via. Una procedura lunga, complessa, e che spesso non da i risultati sperati perché le lungaggini giudiziarie e burocratiche, la tutela del debitore esecutato comporta l’espletamento di una procedura lunghissima, a volte anche decennale, con costi elevati che la banca deve anticipare senza avere la sicurezza di recuperarli. Spesso con infruttuosità del risultato, perché magari, con una lunga sequenza di esperimenti d’asta deserti il bene viene venduto ad un prezzo via via sempre più inferiore fino a quando non viene aggiudicato ad un valore così basso che non riesce a compensare né il rimborso del capitale, né le spese, né gli interessi moratori, per non parlare delle anticipazioni e delle spese di giudizio, che sono tutte a carico del creditore procedente.
Una procedura complessa, dunque, di cui giustamente le banche si sono sempre lamentate (come peraltro qualsiasi creditore) perché la tutela del debitore esecutato è così forte dall’ostacolare in numerose occasioni, di fatto, il legittimo diritto del creditore di ottenere il soddisfacimento delle sue spettanze.

Ebbene la grande novità della legge sul prestito vitalizio ipotecario è che la banca che ha concesso tale tipo di mutuo è esonerata dalla normale procedura esecutiva.
Secondo la norma, dopo aver concesso dodici mesi agli eredi del mutuatario per il rimborso integrale di quanto dovuto, “il finanziatore vende l’immobile a un valore pari a quello di mercato” oltretutto determinato da un perito “indipendente” incaricato dallo stesso finanziatore.
La banca ha quindi la possibilità di vendere, semplicemente, in proprio, proprio come se fosse una sua proprietà privata personale, l’immobile trattenendo tutte le somme ricavate dalla vendita per il rimborso del capitale, gli interessi, anche moratori, le spese, ivi comprese ovviamente le spese per la vendita.
Sarà il finanziatore stesso che, successivamente alla vendita, riconoscerà “al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa” la differenza eventualmente residuante tra il prezzo conseguito dalla vendita e la spettanza della banca.
Circostanza, quest’ultima, piuttosto teorica, perché ovviamente l’interesse della banca è quello di ricavare dalla vendita del bene quanto a lei spettante.

Senza entrare negli ulteriori dettagli dell’art. 12 quater della legge sul prestito vitalizio ipotecario che regola il meccanismo di vendita dell’immobile, direi quindi che la vera e importante novità della nuova norma sul prestito vitalizio ipotecario è proprio questa, e cioè l’esonero perla banca dalla normale procedura esecutiva a tutela del debitore.

Si tratta quindi di un meccanismo finalizzato a garantire la banca per il soddisfacimento dei suoi crediti, e per essa tagliato su misura. Ed ecco perché la legge ammette al beneficio del prestito vitalizio ipotecario i soggetti con età superiore a 60 anni. L’assoluta garanzia di poter ottenere il soddisfacimento dei propri crediti, mediante la concessione di un mutuo di valore inferiore al valore dell’immobile ipotecato, mette la banca in una botte di ferro, eliminando tutti i rischi in precedenza connessi all’età del mutuatario.

Che c’entra la nuda proprietà?

Da più parti si paragona il meccanismo del prestito vitalizio ipotecario alla vendita della sola nuda proprietà. Sinceramente ritengo che questo ultimo accostamento sia assolutamente errato, non riscontrandosi affatto qualsiasi collegamento con l’Istituto della vendita del diritto reale parziario della nuda proprietà. La causa della vendita della nuda proprietà è infatti un trasferimento di una cosa contro prezzo, che qui manca assolutamente. L’oggetto della vendita della nuda proprietà è quello di un trasferimento, definitivo, e irrevocabile, a favore di un terzo del diritto reale parziario di un immobile, che qui manca assolutamente.
Tutte le altre caratteristiche fanno invece assimilare la nuova previsione del prestito vitalizio ipotecario a un vero e proprio mutuo, a un banale “finanziamento a medio e lungo termine” con le uniche differenze di cui sopra.

Non di meno ritengo la norma utile, perché attraverso il meccanismo di garanzia concesso alla banca per il soddisfacimento dei suoi crediti si apre la porta di una concessione di prestiti e finanziamenti anche a coloro che avrebbero avuto difficoltà ad ottenerli a causa della tarda età, tutto ciò, ovviamente, a scapito della tutela del debitore che non può più rivolgersi al Giudice per far rispettare il meccanismo pubblicistico della espropriazione del suo bene, così come previsto dalla normativa ordinaria attuale.

notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

Accedi alla sezione quesiti

Categoria: Info e novità notarili

Tag: banca, d'ambrosio, ipoteca, ipotecario, notaio, prestito, rimborso, vitalizio

Articolo precedente: Perché lo Stato deve obbligare i cittadini ad andare dal notaio

Articolo Successivo: Avvocati e notai: uniti contro il ddl concorrenza

© Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.