• Compri casa? Attento al privilegio speciale dello Stato!

    privilegioQuando si decide di acquistare un immobile bisogna tener conto non solo del costo del notaio ma soprattutto di tutte le tasse da versare all’Erario (in particolare l’imposta di registro, ipotecaria e catastale), pochissimi però sanno che se queste tasse non vengono pagate lo Stato ha uno strumento di tutela molto forte: il privilegio speciale. Ma che cos’è questo privilegio?

    Al pari del pegno e dell’ipoteca, il privilegio speciale è una causa legittima di prelazione infatti attribuisce al titolare il diritto di soddisfarsi sui beni del debitore con preferenza rispetto agli altri creditori. È una tutela notevole basti pensare che i creditori che hanno privilegio speciale sui beni immobili sono addirittura preferiti ai creditori ipotecari (art. 2748, 2° comma c.c.).

    L’articolo 2745 c.c. stabilisce che il privilegio è accordato dalla legge in considerazione della causa del credito. Non solo i crediti derivanti da imposte indirette ma sono assistiti da privilegio anche i crediti derivanti ad esempio da spese funebri o quelli riguardanti le retribuzioni da lavoro subordinato.

    Bisogna poi precisare che il privilegio può essere di due tipi: generale o speciale. Il primo si esercita su tutti i beni mobili del debitore mentre il secondo, quello che a noi interessa di più, si esercita solo su determinati beni mobili o immobili.

    Il privilegio occulto

    A differenza dell’ipoteca però il privilegio non ha una propria pubblicità legale come l’iscrizione ipotecaria presso i Registri Immobiliari. Questo di fatto lo rende un privilegio occulto la cui verifica risulta particolarmente difficoltosa sia i terzi acquirenti sia per i creditori.

    Particolare attenzione per l’attività notarile meritano i privilegi speciali riconosciuti allo Stato per i crediti derivanti dal mancato pagamento delle imposte indirette, come l’assolvimento dell’imposta di registro o dell’IVA a seguito di compravendita immobiliare. L’art. 2772 c.c. stabilisce che “hanno pure privilegio i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto.. ..sopra gli immobili ai quali il tributo si riferisce“.

    L’art. 56 del Testo Unico sull’Imposta di Registro stabilisce infatti che lo Stato ha privilegio secondo le norme stabilite dal codice civile. Il privilegio si estingue con il decorso di cinque anni dalla data di registrazione.

    Il privilegio spetta sia per il pagamento dell’imposta principale, come l’imposta di registro liquidata al momento della registrazione dell’atto, sia all’imposta complementare, ovvero quella richiesta successivamente alla registrazione per effetto di rettifiche di valore o a causa di eventi successivi, come la decadenza da determinate agevolazioni fiscali (per approfondire quest’ultima tematica vi invito a leggere il mio precedente articolo “Deposito somme dal notaio a cautela della perdita di agevolazioni tributarie“). Il privilegio spetta anche per l’imposta suppletiva ovvero quella applicata successivamente alla registrazione per correggere errori od omissioni commessi dall’Agenzia delle Entrate in sede di liquidazione dell’imposta principale o complementare.

    Limiti del privilegio

    Mentre per l’imposta principale e complementare l’articolo 2772, 4° comma, c.c. stabilisce che “il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente acquistato sugli immobili“; per le imposte suppletive il privilegio non si può neppure esercitare in pregiudizio dei diritti acquistati successivamente da terzi. Tale differenza di trattamento è giustificata dal fatto che in quest’ultimo caso l’imposta suppletiva deriva esclusivamente da un errore dell’Amministrazione Finanziaria e non è corretto pregiudicare la posizione dei terzi che abbiano acquistato successivamente.

    Quando sorge il privilegio?

    Da quanto detto emerge la forte necessità di chiarire alcuni aspetti poco chiari della normativa sui privilegi speciali e, in particolar modo, capire in che momento sorge il privilegio speciale, anche e soprattutto al fine di risolvere i conflitti con i terzi aventi causa.

    A prescindere che si tratti di imposta principale, complementare o suppletiva il privilegio speciale sussiste in ogni caso. Quando si stipula l’atto di compravendita quella principale viene pagata direttamente al notaio che la versa allo Stato e tutte le volte in cui questi non viene integralmente pagato o viene pagato solo in parte la legge gli accorda una tutela ulteriore: infatti il notaio può sostituirsi in tutti i diritti spettanti allo Stato, rivalendosi sul cliente inadempiente e facendo valere direttamente il privilegio speciale!

    Quando invece l’imposta viene richiesta in un momento successivo alla stipula dell’atto, si pensi ad un accertamento di valore o alla decadenza dalle agevolazioni prima casa che possono avvenire anche a distanza di parecchio tempo dalla stipula; in questi casi è sorto il dubbio se il privilegio speciale sorga solo nel momento della liquidazione dell’imposta complementare (così facendo salvi gli acquisti dei terzi effettuati medio tempore) oppure debba ritenersi che il privilegio nasca sempre al momento della stipula dell’atto di compravendita.
    Quest’ultima soluzione sembra quella nettamente prevalente in dottrina e giurisprudenza con la diretta conseguenza che il mancato pagamento dell’imposta complementare potrebbe far scattare il diritto dell’Erario a recuperarla, con relative sanzioni e interessi di mora, avvalendosi del privilegio speciale riconosciuto dalla legge.

    Questo significa che anche chi abbia acquistato diritti successivamente, magari un secondo dopo la stipula dell’atto, su tutti la banca che iscrive ipoteca a garanzia del mutuo acceso dall’acquirente, in caso di azione esecutiva sull’immobile si troverà ad essere liquidata dopo lo Stato in quanto il credito erariale garantito da privilegio speciale prevale anche sulle ipoteche.

    Un esempio comune

    Se Carlo vende a Francesca un immobile acquistato tre anni prima con le agevolazioni prima casa, per non decadere dalle stesse, dovrà riacquistare un altro immobile entro un anno dall’alienazione. Francesca che non ha tutta la liquidità necessaria a pagare il prezzo, chiede alla Banca un mutuo a garanzia del quale verrà iscritta ipoteca sull’immobile stesso. Poniamo il caso che Carlo non riacquisti entro l’anno e l’Agenzia delle Entrate gli notifichi un avviso di liquidazione con la maggiore imposta, la sanzione e gli interessi, questa è la tipica ipotesi di imposta complementare. Se Carlo non provvede al pagamento e l’Erario non riesce a rifarsi su di lui, lo Stato ha privilegio speciale proprio su quell’immobile che ha venduto a Francesca! (art. 56, comma 4 del D.p.R. 131/86). Inoltre, in sede di vendita coattiva potrà soddisfarsi anche con preferenza rispetto alla banca che è pur sempre creditore ipotecario.

    Questo meccanismo in ragione della massima tutela riconosciuta al recupero dei crediti erariali, rischia di pregiudicare l’acquirente anche se nulla ha a che vedere con la posizione debitoria del venditore. Ovviamente Francesca ha sempre il diritto di rivalsa nei confronti di Carlo ma come si potrà facilmente immaginare, se lo Stato non era riuscito a soddisfarsi in prima battuta su di lui non si vede come possa riuscirci qualcun’altro successivamente.

    Quali rimedi?

    Proprio il rischio di veder venduto forzatamente l’immobile acquistato dall’ignaro acquirente per l’inadempimento del venditore ha portato alcuni notai a richiedere al venditore il deposito fiduciario delle somme che sarebbe costretto a pagare in caso di mancato riacquisto. In questo modo, se il venditore riacquista per tempo potrà ottenere indietro dal notaio le somme depositate, se invece decade dalle agevolazioni, nessun pregiudizio colpirà l’immobile acquistato dall’acquirente perchè le somme depositate dal notaio saranno utilizzate proprio per pagare l’imposta e cancellare il privilegio speciale dello Stato.

    Se da un lato imporre il deposito fiduciario delle somme tutela l’acquirente, dall’altro aggrava la posizione del venditore. Questi infatti deve avere la disponibilità economica per congelare alcune migliaia di euro presso il notaio e non sempre ciò è possibile. In tutti i casi in cui i venditori non abbiano una simile disponibilità economica, una simile prassi rischia di impedire loro di vendere l’immobile.

    I termini del privilegio

    C’è poi da sottolineare che l’acquirente non resterà esposto per sempre a questo rischio perchè non solo il privilegio decade decorsi 5 anni dalla data di registrazione dell’atto ma per essere attivato non basta l’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate bensì occorrerà l’iscrizione a ruolo della cartella da parte del concessionario della riscossione. In definitiva, la connessione tra un termine di decadenza così ristretto e le lentezze burocratiche nella riscossione esecutiva dei crediti erariali hanno per fortuna limitato la casistica giurisprudenziale in tema di privilegio speciale e i casi di pregiudizio per gli ignari acquirenti.

     

    Massimo d’Ambrosio notaio

     

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    Compri casa? Attento al privilegio speciale dello Stato! ultima modifica: 2020-10-31T16:27:53+01:00 da notaio



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