• Proteggiti dal fallimento del venditore!

    fallimentoTutti noi sappiamo che cosa è il contratto preliminare, un accordo con le quali si impegnano le parti l’una con l’altra a stipulare un successivo contratto definitivo.
    Il contratto preliminare può essere stipulato per qualsiasi altro successivo contratto, ma quello che noi conosciamo ordinariamente è il contratto preliminare per l’acquisto di una casa. Si tratta di uno strumento nonostante tutto poco considerato, come dimostra l’eccessivo numero di soggetti che vogliono andare direttamente alla stipula del definitivo accontentandosi di un accordo verbale con la controparte.

    Il modulo della agenzia immobiliare

    Spesso addirittura ci si accontenta della offerta scritta sul modulo della agenzia immobiliare controfirmata dall’altra parte. Certamente quest’ ultimo è uno strumento valido, perché costituisce, in caso di contestazione, un vero e proprio contratto preliminare, ma che può riservare brutte sorprese perché si tratta pur sempre della compilazione di un modulo sommario, che non precisa le complesse modalità che bisogna conoscere per poter andare tranquillamente al rogito.
    Nella maggior parte delle ipotesi si stipula un contratto preliminare scritto, una scrittura privata, direttamente tra le parti e spesso buttato giù consultando alla buona qualche modulo che si trova su internet.

    Il preliminare notarile

    Quasi completamente dimenticato è invece il contratto preliminare notarile, che è ben distinto dal contratto preliminare come scrittura privata tra le parti anche quando vi interviene il notaio come consulente esterno.
    Il contratto preliminare notarile, e cioè registrato e trascritto (da non confondere con il contratto preliminare tra le parti che può anche essere registrato, ma mai trascritto) è invece uno strumento utilissimo in diverse circostanze.

    Fallimento del venditore

    Quella che ora qui vi rappresentiamo è la tutela nei confronti del fallimento del venditore.
    Certo prima di firmare un contratto preliminare con una società, specie se impresa di costruzioni in questo momento di grave crisi , è opportuno prendere informazioni sulla solidità del venditore, anche perché un tracollo eventuale del venditore non avviene mai all’improvviso, ed è  sempre preceduto da manifestazioni di insolvenza di cui si possono trovare ampiamente delle tracce in una ricerca di informazioni anche sommaria. Ma in questo momento di crisi si verifica che ahimè, il venditore tracolli all’improvviso e venga dichiarato il fallimento dal tribunale competente.
    In caso di fallimento i beni del venditore vengono affidati a un curatore fallimentare che certamente può anche scegliere di dare esecuzione al contratto preliminare, consegnando l’appartamento e ritirandone il prezzo, ma nella maggior parte dei casi il curatore esercita il suo potere di revocare il contratto preliminare accettando l’ obbligo di restituire all’acquirente la caparra e gli acconti versati, con gli interessi.
    Ma il curatore sa benissimo che questo suo impegno è solo nominale, perché la restituzione avviene nella così detta “moneta fallimentare”.
    Cioè nella percentuale di quello che resta dal fallimento del venditore proporzionalmente al credito da parte dell’ex promissario acquirente. Spesso non c’è alcuna capienza e in caso di revoca da parte del curatore fallimentare il promissario acquirente rimane a mani vuote: senza appartamento e senza restituzione di quanto già pagato, senza considerare che l’eventuale rimborso dipende dai tempi della procedura fallimentare, che spesso dura molti anni.
    Non è così se il contratto preliminare è stato affidato formalmente al notaio che ha provveduto a registrare e a trascrivere a carico del venditore il suo impegno di vendita.

    Il privilegio sui beni del venditore

    In questo caso il promissaro acquirente ha un diritto privilegiato sui beni che si ricavassero dalla vendita di quello specifico appartamento.
    Voglio dire che in caso di revoca del curatore fallimentare, quando si arriverà alla vendita all’asta il danaro ricavato dalla vendita verrà pagato primieramente all’ex promissario acquirente, fino alla concorrenza dell’intera somma a lui dovuta (restituzione della caparra, degli acconti e degli interessi).
    Ma non è finita perché la legge ci dice che se il promissario acquirente aveva contratto il preliminare per acquistare la sua abitazione principale ( o dei suoi parenti o dei suoi affini) al curatore è proibito sciogliere il contratto ma vi deve dare necessariamente esecuzione.

    Il curatore rispetta il preliminare

    Il curatore fallimentare dovrà necessariamente rispettare il preliminare, vendendo al promissario acquirente e incassando il saldo del prezzo cosi come pattuito nel preliminare. Come vedete la garanzia in questo caso è totale, e non solo, perché il disposto di legge, dato che impedisce al curatore di riprendersi l’appartamento, consente tranquillamente al promissario acquirente (che rimane tale) di procedere nella sua pratica di mutuo perché la vicenda fallimentare -come ben sanno anche le banche- non interferisce minimamente sull’obbligo a contrarre che spetterà poi al curatore fallimentare.
    La stessa tutela nella ipotesi che il fabbricato è oggetto dell’acquisto da parte di chi non vuole adibirlo a propria abitazione principale, ma anche destinarlo a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del promissario acquirente.

    Tutela del preliminare notarile

    Si tratta, a ben vedere di una tutela importantissima, specie, come accennavo prima in questi momenti di crisi, tutela fondamentale che non deve essere assolutamente trascurata.
    Certamente il contratto preliminare notarile ( registrato e trascritto) comporta alcuni costi. Il vostro notaio saprà farvi un preventivo esatto di quanto dovrete spendere, anche per la considerazione che la maggior parte dei costi dipendono dalla tassazione, che è commisurata all’importo della caparra o degli acconti, ma certamente i molteplici vantaggi del preliminare, anzi il solo vantaggio che abbiamo sopra accennato, giustifica ampiamente la scelta di andare dal notaio per stipulare formalmente il contratto preliminare.

     

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    Convegno Notariato

    Proteggiti dal fallimento del venditore! ultima modifica: 2014-12-28T21:14:04+00:00 da notaio



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    2 Commenti su “Proteggiti dal fallimento del venditore!

    • carlo garbuio ha detto:

      Quale importanza ha il valore di mercato del bene del fallito in rapporto al prezzo concordato e riportato nel contratto preliminare o nell’atto notarile?
      In caso di prezzo più alto o più basso del valore di mercato quali azioni può o deve fare il curatore?
      grazie

      • notaio ha detto:

        Il valore effettivo di mercato è importantissimo per molte incombenze del curatore, e che può dedurre, ad esempio, da esso, la simulazione della transazione. Per sapere cosa convenga o debba fare il curatore deve rivolgersi ad un professionista legale del settore, essendo una materia non notarile

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