• Quando posso utilizzare la cancellazione semplificata dell’ipoteca?

    divietoDubbi sulla cancellazione

    –  Abbiamo messo in luce in questo blog come la cancellazione semplificata dell’ipoteca non andrebbe utilizzata mai, perché il (fittizio) risparmio gabellato dai mass-media all’opinione pubblica si traduce, in realtà, in una diminuzione di sicurezza per il debitore, e a maggior ragione per l’acquirente di un immobile ipotecato.

    Quello che non molti sanno è che la cancellazione semplificata dell’ipoteca in base alla Legge Bersani (art.13, commi da 8-sexies a 8-quater decies del D.L. 31.01.2007 n.7, convertito, con modificazioni, dalla Legge 2.04.2007 n.40) non può essere utilizzata sempre, in tutti i casi. È una concessione particolare che la Legge ha previsto solo per talune fattispecie, e non altre. Ecco i dettagli della cancellazione semplificata dell’ipoteca.

    Banca mutuante

    Innanzitutto è necessario che il creditore mutuante sia una banca, un ente finanziatore, oppure un ente di previdenza obbligatoria quando ha concesso un mutuo a un proprio dipendente o iscritto. Tutti i mutui quindi concessi da altri operatori sono esclusi dall’ambito di applicazione della procedura semplificata;

    Solo mutui

    La semplificazione riguarda solo le ipoteche a garanzia di mutui e sono quindi escluse dalla procedura semplificata tutte le ipoteche legali, le ipoteche giudiziali, le ipoteche volontarie a garanzia di debiti non nascenti da contratti di finanziamento;

    Estinzione totale

    La cancellazione semplificata è poi ammessa solo quando l’estinzione dell’obbligazione garantita è totale e non in tutti i casi in cui il creditore consente ad una riduzione dell’ipoteca, ad una riduzione della somma iscritta, o ad una restrizione riguardo ai beni ipotecati. Così, ad esempio, se la banca consente che un determinato immobile sia escluso dalla garanzia ipotecaria la cancellazione parziale dell’ipoteca limitatamente a quel bene deve essere compiuta necessariamente a mano di notaio.

    Ipotesi residuali

    Sono escluse dalla procedura semplificata tutte le altre iscrizioni e trascrizioni di qualsiasi tipo, tra cui le domande giudiziali, i pignoramenti, i sequestri, che continuano a essere regolati dalle disposizioni codicistiche.

    Vendita del costruttore

    Un’altra ipotesi importante che impedisce di utilizzare il procedimento di cancellazione semplificata è poi prevista dall’art.8 della L.122/2005. Si tratta delle ipotesi di vendite di edifici di nuova costruzione perché la norma vieta espressamente la stipula di un atto di compravendita se non viene contestualmente (o anteriormente) perfezionato un titolo per la cancellazione dell’ipoteca. Quindi il costruttore può vendere l’immobile solo se abbia proceduto per conto suo, e in precedenza, alla estinzione del totale del debito e alla cancellazione ipotecaria. Un caso difficilmente realizzabile perché di fatto il costruttore utilizza sempre parte dei soldi ricevuti dagli acquirenti per l’estinzione del finanziamento, che quindi deve avvenire contestualmente alla vendita, e quindi non può che essere compiuto che per atto di notaio.

    Nullità della cancellazione

    Non vi fate dunque ingannare da tutti quelli che vi promettono la cancellazione semplificata nei casi sopra descritti. Nella ipotesi in cui venga posta in essere una cancellazione semplificata contraria al disposto della Legge la cancellazione è nulla, e l’ipoteca continua a sussistere. È spesso difficile da parte del notaio far capire questo semplice concetto all’acquirente il quale è frastornato dal suo desiderio personale di un (fittizio) risparmio spesso confortato da suggerimenti e consigli di amici non informati o, perché no, anche da venditori o funzionari che hanno tutto il loro interesse alla cancellazione semplificata.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

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    Quando posso utilizzare la cancellazione semplificata dell’ipoteca? ultima modifica: 2014-07-14T19:27:47+00:00 da notaio



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    4 Commenti su “Quando posso utilizzare la cancellazione semplificata dell’ipoteca?

    • gabrielefrank ha detto:

      Salve, ho letto con interesse le sue riflessioni sulla nuova procedura di cancellazione semplificata, ma rilevo delle falle sia in questa che nella vecchia ( quella tramite notaio). Mi sembra di capire che adottando la procedura semplificata viene a crearsi un lasso di tempo di 30 gg entro il quale, l’acquirente di un immobile gravato da una precedente ipoteca possa veder vanificato la sua intenzione di acquisire la piena proprietà del bene. Al di là che ormai 30 gg per controllare la situazione contabile di un mutuo con garanzia ipotecaria, da parte di un istituto di credito, mi sembrano fuori dal tempo, ma questo controllo non potrebbe essere trasferito in avanti, anticipato? La banca si presenta al rogito (che deve essere necessariamente fissato 30 gg prima) con un documento arrecante l’esatta cifra che riscatterà l’ipoteca. In questo modo, contestulamente all’atto di comprevendita, una volta incassata la cifra dal venditore, si potrà estinguere e cancellare l’ipoteca da parte della banca. Non potrebbe essere fattibile una soluzione del genere?

      • notaio ha detto:

        Caro Gabriele, già avviene cosi’, nel senso che la banca prepara in anticipo un conteggio di estinzione esatto al centesimo, che viene saldato e il debito estinto completamente. Nondimeno la legge concede alla banca un periodo di 30 giorni ulteriori dopo l’estinzione per cancellare o per dire, che so, che il conteggio era sbagliato, o che sono sopraggiunti altri motivi…. Senza contare le preoccupanti opinioni che dicono che l’ipoteca può rivivere anche successivamente ai 30 giorni per motivi gravi. Tali opinioni nascono dal fatto che la cancellazione bancaria non è una annotazione vera e propria ma una semplice comunicazione in un apposito registro separato tenuto dalle Conservatorie. Con la cancellazione notarile non è così: messa la firma del funzionario legittimato in fondo all’atto notarile di cancellazione la banca è fuori e il notaio annota definitivamente di cancellazione, cascasse il mondo. Ulteriori notizie nel mio precedente scritto sulla stessa materia.

    • Carmine ha detto:

      Ho acquistato un immobile all’asta e sulla trascrizione del giudice c’è scritto “si ordina la cancellazione delle ipoteche poste sull’immobile” . Adesso mi sono a corto che l’ipoteca non è mai stato cancellato. Cosa devo fare?

      • notaio ha detto:

        L’ordine del Giudice non è sufficiente. Occorre una pratica complessa per ciascuna cancellazione, pagando le tasse relative. Può farla anche lei, ma conviene rivolgersi ad un notaio portandogli copia autentica ad uso cancellazione del decreto di trasferimento. Sperando che sia stato scritto bene perchè il 70% contiene errori che ne impediscono l’esecuzione. In questo caso bisogna preliminarmente chiedere una rettifica al Tribunale.

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