Il regolamento per il prestito vitalizio ipotecario

Come è noto nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 21 aprile 2015 venne pubblicata la legge 2 aprile 2015 n. 44 sul prestito vitalizio ipotecario, di cui abbiamo già commentato l’unica, vera, effettiva novità della legge, che consiste nella previsione che “qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato … il finanziatore vende l’immobile ad una valore pari a quello di mercato …”.

L’articolo 12 quinquies della legge prevedeva la necessità di un regolamento ministeriale contenente le regole per l’offerta dei prestiti vitalizi.

Ora, nella Gazzetta Ufficiale n. 38 del 16/02/2016, è stato pubblicato il regolamento, approvato con Decreto del 22 dicembre 2015 n.226, con decorrenza dal 2 marzo 2016.

Il regolamento conferma, all’articolo 3, che la banca possa richiedere il rimborso integrale del finanziamento in unica soluzione al momento della morte del soggetto finanziato, ovvero se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali sull’immobile dato in garanzia.

Pure è possibile richiedere per il finanziatore (la Banca) l’immediato rimborso integrale del finanziamento quando viene concesso sulla casa un godimento d’usufrutto, d’uso o di abitazione , quando venga concessa una servitù, quando siano apportate modifiche all’immobile, quando venga a cessare l’abitabilità per mancanza di adeguata manutenzione, e addirittura qualora altri soggetti prendano la residenza dell’immobile ad eccezione degli stretti familiari del soggetto finanziato.

Si tratta di una serie di ipotesi che potrete leggere in dettaglio all’articolo 3 del regolamento  che comportano ipso facto il diritto del finanziatore di vendere l’immobile direttamente, bypassando la procedura esecutiva e senza le garanzie previste dall’intero corpus del nostro ordinamento nei confronti del soggetto più debole, e cioè il mutuatario.

Nel regolamento previsione sfavorevole per il mutuatario

Riteniamo la previsione estremamente sfavorevole nei confronti del soggetto finanziato che, oltre a dover subire costi sicuramente maggiori di un normale mutuo ipotecario mette a gravissimo rischio la proprietà dell’immobile.  Si tratta, in sostanza, di una deroga al patto commissorio che lede gravemente i principi cardine del nostro ordinamento, che hanno, da sempre, impedito che la posizione del soggetto forte (finanziatore) possa essere la leva per una soppressione, o comunque una diminuzione, dei diritti del cittadino.

Direi, in sintesi, che con la nuova legge la possibilità di poter ottenere dei prestiti anche ad una età avanzata comporta un rovescio della medaglia assai pesante. Peraltro, a contrariis,  la possibilità di concedere prestiti anche per ultra sessantenni è dovuta proprio ai vantaggi offerti alla banca nel recupero del suo credito. Il Codice Civile, anche oggi, non proibisce certo la stipula di un prestito nei confronti di una persona di età avanzata , e se ciò non viene fatto e perché la Banca sa che in caso di età avanzata del mutuatario va incontro al rischio di una interruzione prematura del normale svolgimento del rapporto debitorio con difficoltà procedurali di recupero della somma da parte degli eredi.

Ora, col regolamento, è definitivamente sancito il ribaltamento della posizione, sicché, anzi, diventa interesse del soggetto finanziatore concedere prestiti (modesti) ad un costo (alto) e con un valore di garanzia (elevato) a soggetti meno giovani perché, all’incontrario, più il soggetto è anziano più vicina è la possibilità di un netto guadagno da parte del finanziatore.

Certamente il problema si sposta sugli eredi, perché la morte del soggetto finanziato pone l’erede nella necessità di rapido, se non immediato, reperimento della somma per la soddisfazione dei diritti della Banca.

Il futuro del prestito vitalizio ipotecario

L’esperienza ci dirà se il prestito vitalizio ipotecario avrà successo. Chi scrive ha già manifestato le sue perplessità perché il nuovo Istituto potrà avere spazio nel nostro ordinamento solo se i finanziatori aumenteranno il plafond disponibile per la clientela nel capitolo “prestito vitalizio” diminuendo le somme del capitolo “mutui”.

Vi è poi un ulteriore incognita sul prestito vitalizio ipotecario, perché la novità normativa, costituita dalla diretta e immediata vendita dell’immobile senza passare per la procedura esecutiva , novità peraltro propria anche della nuova normativa sul leasing immobiliare,  sta per trovare generale applicazione con il Decreto legislativo recante attuazione della direttiva 201/17/UE in merito ai contratti di credito ai consumatori e ai relativi beni immobili residenziali.

Se il Decreto Legislativo, come ormai sembra certo, venisse approvato nel testo esistente, le banche troveranno soddisfazione della loro esigenza di superare l’azione esecutiva anche per tutti i mutui, perfino quelli già stipulati, rendendo di meno interesse anche per il soggetto finanziatore la stipula di contratti di prestito vitalizio ipotecario.

notaio Massimo d’Ambrosio

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Categoria: Info e novità immobiliari

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