Cosa è la relazione preliminare (RNP) per la stipula di un mutuo?

L’intervento del notaio nella stipula di un contratto di mutuo ipotecario è necessario in quando soggetto abilitato a poter predisporre i titoli che la legge richiede al fine dell’iscrizione dell’ipoteca. Nella stipula di un atto di mutuo l’attività del notaio non si esaurisce però solo alla redazione dell’atto e alle altre attività tipiche della professione notarile, ma comprende anche il compimento di attività propedeutiche e successive all’atto stesso e necessarie alla banca per la corretta esecuzione di tutta l’operazione. Ecco perchè le banche al cliente che fa istanza per ottenere un mutuo richiedono la previa consegna della relazione preliminare. Si tratta però non di una attività separata, bensì connessa al successivo mutuo: se si sceglie per la redazione di una relazione preliminare un notaio diverso da quello che stipulerà poi l’atto di mutuo si corre il rischio di pagare due volte per la stessa attività. Il secondo notaio infatti non potrà utilizzare la relazione preliminare del primo professionista, ma dovrà nuovamente compiere tutte le ricerche che ha già esperito il primo notaio.

Quali sono queste attività propedeutiche al mutuo e necessarie alla banca?

Prima del mutuo occorre la relazione preliminare del notaio

Orbene, per prima cosa il notaio incaricato da un cliente per la stipula di un atto di mutuo redige appunto la Relazione Notarile Preliminare (RNP), ossia una certificazione che la banca richiede al notaio prima dell’erogazione di un mutuo. Nella relazione notarile preliminare, il notaio incaricato:
– identifica i soggetti partecipanti al mutuo (mutuatario, datore d’ipoteca, fidejussori);
– identifica l’immobile che sarà oggetto di ipoteca con l’esatta ubicazione, descrizione e dati catastali;
– identifica il proprietario;
– elenca tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile negli ultimi 20 anni ai fini della regolarità e continuità delle trascrizioni;
– attesta l’assenza di eventuali trascrizioni pregiudizievoli o la presenza delle stesse.
Generalmente la RNP viene richiesta poco prima della stipula del mutuo, dopo che la banca ha effettuato tutti i controlli reddituali sul cliente, ha controllato tutti i documenti della casa, e dopo, che il tecnico della banca ha effettuato la perizia sull’immobile.
Il notaio incaricato, prima di redigere la RNP richiede al cliente i documenti necessari quali, principalmente, il titolo di proprietà e poi effettua le visure ipotecarie e catastali ventennali nei Pubblici Registri Immobiliari per verificare la regolarità dei trasferimenti e la continuità delle trascrizioni, riportando, quindi, nella Relazione una descrizione dettagliata di tutti i trasferimenti di proprietà dei quali l’immobile è stato oggetto nei venti anni antecedenti, verifica l’esistenza o meno di formalità pregiudizievoli sull’immobile da ipotecare che potrebbero limitarne la libera disponibilità o il valore, quali ipoteche, sequestri, pignoramenti. In caso positivo indica anche quali saranno le modalità di estinzione dei debiti e di cancellazione delle formalità.

Dopo il mutuo occorre la relazione notarile definitiva

Stipulato il mutuo ed eseguite tutte le formalità, il notaio redige una seconda Relazione per la banca ad integrazione della Relazione Preliminare: la Relazione Notarile Definitiva o Relazione Notarile post stipula. Essa serve principalmente per confermare l’avvenuta iscrizione ipotecaria nonché che le condizioni contenute nella relazione preliminare siano ancora valide.

A volte, quando le banche erogano il danaro al momento della stipula richiedono una terza relazione:  la relazione preliminare aggiornata alla data del mutuo.  Importante chiarire prima con la banca questa eventuale futura richiesta, perchè il preventivo del notaio è fondato sulla normale attività, consistente in sole due relazioni!

In tutte le Relazioni quindi il notaio svolge una funzione di garanzia della corretta esecuzione dell’operazione sia per la banca che per il cliente.

notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

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