• Revoca e scioglimento per mutuo consenso della donazione e tassazione

    revoca della donazione

    Di regola le donazioni non possono essere revocate proprio perché non è moralmente corretto pretendere la restituzione di ciò che si è donato: un regalo fatto non va restituito.

    Ci sono tuttavia dei casi particolari in cui la donazione può essere revocata e cioè:

    1. Per ingratitudine del donatario;
    2. Per sopravvenienza di figli del donante.

    La revoca per ingratitudine può essere richiesta quando il donatario ha tenuto un comportamento grave e scorretto nei confronti del donante ossia:

    • ha volontariamente ucciso o tentato di uccidere il donante, il coniuge, un discendente o un ascendente di questo; ovvero ha commesso contro di loro un fatto al quale si applicano le disposizioni sull’omicidio, oppure li ha denunciati infondatamente o ha testimoniato falsamente contro di loro per un reato punibile con l’ergastolo o con la reclusione per un tempo non inferiore a tre anni.
    • ha commesso ingiuria grave verso il donante;
    • ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al patrimonio del donante;
    • ha rifiutato indebitamente di versare gli alimenti al donante nonostante vi fosse tenuto per legge.

    La revoca per sopravvenienza di figli può essere richiesta quando il donante, al momento della donazione non aveva figli o discendenti o ignorava di averne.

    L’esempio di scuola è quello di un uomo che dona la propria casa alla moglie e che, successivamente separatosi da questa, ha un figlio con un’altra donna. In tal caso può chiedere la revoca della donazione alla prima moglie per poter garantire al proprio figlio una parte del suo patrimonio.

    Per poter revocare un donazione è necessaria una pronuncia giudiziale, di certo non può essere fatta unilateralmente e/o rimessa al libero arbitrio del donante.

    La revoca per accordo delle parti

    Diversa dalla revoca della donazione per previsione di legge è la risoluzione o scioglimento del contratto per mutuo consenso che, invece, è un contratto bilaterale che si fa davanti ad un notaio. Naturalmente devono essere presenti sia il donante che il donatario ossia le stesse parti che erano presenti davanti al notaio quando fu fatta la donazione.

    La risoluzione della donazione per mutuo dissenso (o retrocessione, o revoca) comporta la restituzione dell’immobile al donante e pertanto viene spesso utilizzata per eliminare all’origine i problemi legati alla circolazione degli immobili con provenienza donativa.  Problemi che sono stati messi in risalto dallo scrivente in questa sede e per i quali più volte ho sconsigliato la donazione.

    Quanto alla tassazione, l’Agenzia delle Entrate, con Risoluzione n. 20/E del 14 febbraio 2014, ha confermato che l’atto di risoluzione per mutuo consenso non integra un nuovo trasferimento, ma anzi elimina semplicemente gli effetti di un precedente contratto e, pertanto, se non prevede alcun corrispettivo, è soggetto alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari ad euro 200,00 ciascuna.

    notaio Massimo d’Ambrosio

    Cosa ne pensi della revoca per mutuo dissenso? L’articolo ti è stato utile? L’hai trovato interessante? Condividilo sui tuoi social e commentalo con le tue idee o proponi le tue richieste di chiarimento qui di seguito!

    Il notaio Massimo d'Ambrosio vi informa sempre! Votalo con 5 stelle! Grazie!
    Revoca e scioglimento per mutuo consenso della donazione e tassazione ultima modifica: 2018-04-20T11:28:52+02:00 da notaio



    Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

    Accedi alla sezione quesiti



    Categoria: Info e novità immobiliari

    Articolo precedente:

    Articolo Successivo:


    © Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.

    38 Commenti su “Revoca e scioglimento per mutuo consenso della donazione e tassazione

    • FrancescoT ha detto:

      Buonasera,
      ho una casa intestata a mio nome per donazione indiretta da parte dei miei genitori, ossia hanno pagato il mutuo e finalizzato l’acquisto con assegno intestato a loro nome.
      Come posso fare per “restituire” la casa ai miei genitori? Possiamo revocare la donazione in modo consensuale o è necessario un passaggio con atto d’acquisto da parte dei miei genitori?
      La ringrazio

      • notaio ha detto:

        Potete fare un atto di riconoscimento di debito e dazione in pagamento: lei si riconosce debitore nei confronti dei suoi genitori della somma X (ossia la somma effettivamente pagata dai suoi genitori) ed anzichè restituire la suddetta somma gli trasferisce l’immobile

    • Giuseppina ha detto:

      Gentile.mo Notaio vorrei acquistare un appartamento donato dai genitori all’unico figlio nel 2007 insieme ad un’altra appartamento.
      Nel 2014 è deceduta la madre.Il padre ed il figlio sono d’accordo per la risoluzione con mutuo consenso.E fattibile visto che la madre è deceduta? Altrimenti come si potrebbe fare? In attesa la ringrazio e le porgo cordiali saluti

    • Eri ha detto:

      Buongiorno vorrei acquistare un immobile ma in banca mi hanno rifiutato il mutuo perchè la casa è stata donata all’attuale proprietario.
      Adesso per evitare il problema mi hanno detto che il proprietario farà una revoca della donazione per permettermi di acquistare dal donante e di portare i nuovi documenti in banca.
      Secondo lei è una strada facilmente percorribile?
      Grazie e buona giornata

      • notaio ha detto:

        Certo. L’importante è che siano in vita tutti i partecipanti alla originaria donazione. Costa, ma già è un successo: molte banche non accettano neppure la revoca, sul presupposto che essa potrebbe essere considerata una contro-donazione che complica le cose.

    • Alessandro P ha detto:

      Buongiorno. Vorrei acquistare un immobile il cui diritto di usufrutto, acquisito a titolo oneroso, è stato successivamente donato dall’usufruttuario (in vita) al figlio nudo proprietario (nuda proprietà anch’essa acquisita a titolo oneroso). Ci sono rischi di azioni di restituzione e in caso affermativo in che modo è possibile tutelarsi posto che neanche le compagnie assicurative specializzate coprono la donazione dell’usufrutto?

      • notaio ha detto:

        L’usufrutto è destinato a estinguersi con la morte del suo titolare e non finisce in successione. Nel suo caso poi viene meno anche prima della morte del titolare per ricongiungimento con la nuda proprietà. Qualora vi fossero problemi nell’ottenimento di un finanziamento per l’acquisto dell’immobile, si potrebbe procedere con la risoluzione per mutuo consenso della donazione e vendita all’acquirente da parte del nudo e dell’usufruttuario insieme.

    • frappi ha detto:

      Buongiorno, mia madre 2 anni fa mi ha donato un immobile, dove attualmente ho la residenza, con atto notarile e relativa rinuncia da parte di mio padre. Ho deciso in accordo con mia madre di vendere casa per acquistarne una nuova. Abbiamo trovato gli acquirenti e risolto la donazione e io ho trovato la casa nuova da acquistare. Al momento del rogito della casa che sto acquistando posso usufruire dei benefici prima casa? Il notaio che ha eseguito la risoluzione della donazione ha detto che devo acquistare casa nuova entro un anno, per quale motivo ha parlato di questo lasso temporale?
      Grazie,
      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        La legge stabilisce che se lei acquista un immobile con le agevolazioni prima casa e lo aliena prima del decorso di cinque anni, se non riacquista un nuovo immobile entro l’anno, decadrà dal beneficio e sarà chiamata a versare la minore imposta di registro versata, più le sanzioni pari al 30% e agli interessi.

    • carbone ha detto:

      Ho donato 12 anni fa un appartamento a mio figlio,come prima casa.
      Ora posso fare la risoluzione o scioglimento del contratto per mutuo consenso e quali sono i costi totali?
      Se invece si procede con la risoluzione della donazione per mutuo dissenso (o retrocessione, o revoca) cosa cambia ai fini dei costi?
      Infine se si procede con l’atto di riconoscimento di debito e dazione in pagamento i costi aumentano ed in che modo?
      Grazie infinite.
      B. Carmelo

      • notaio ha detto:

        La risoluzione della donazione per mutuo dissenso e quella per mutuo consenso sono la stessa cosa, anche se alle volte chiamate diversamente. Viene tassata allo stesso modo della donazione. Quanto al riconoscimento di debito e dazione in pagamento, bisognerebbe capire come è strutturato l’atto. Il solo riconoscimento di debito sconta una aliquota proporzionale dell’1% ma se unita alla dazione in pagamento potrebbe ritenersi il tutto tassabile seconda l’aliquota più onerosa, ovvero quella del 9%.

    • Francescoal ha detto:

      Gentile Notaio, vorrei conoscere gli effetti della retrocessione della donazione rispetto ai creditori. La retrocessione risolve la donazione con effetto ex tunc? Come si possono regolare i creditori del soggetto che ha ricevuto la donazione di un bene immobile successivamente risolta?

      Grazie in anticipo per la risposta.

      • notaio ha detto:

        A mio avviso lo scioglimento della donazione ha effetto ex tunc. Come ho scritto più volte. Vi sono però opinioni diverse che vedono nello scioglimento un’altra donazione, con tutti gli effetti che seguono, anche nei confronti dei creditori del donatario revocato.

        • a.a.a1983 ha detto:

          Buongiorno Notaio e complimenti per i suoi articoli. In merito a questo argomento, chi o cosa determina se si tratta di una controdonazione o di uno scioglimento con effetto ex tunc? Se questa fosse una libera interpretazione da parte di chi si trova a dover giudicare, questo sarebbe un metodo tutt altro che sicuro.

          Grazie per la sua eventuale risposta.

          • notaio ha detto:

            Caro Alfonso, nel nostro ordinamento giuridico il principio della libera determinazione del Giudice è un caposaldo essenziale. Non esiste norma, sia pur chiarissima, che non corra il rischio di essere interpretata – di fatto – all’opposto. Te lo dico non come notaio ma per la mia esperienza quindicennale come Magistrato. I rimedi sono solo i successivi gradi di giudizio.

          • wolfstefan86 ha detto:

            Gentile notaio,
            vorrei acquistare un immobile, però ho visto che la madre lo ha trasferito alla figlia con una donazione con riversibilità.
            Come mi devo comportare per non avere dei rischi in futuro e ricevere un mutuo dalla banca?
            Sarebbe utile che loro fanno un mutuo dissenso? Ci sono allora ancora rischi per il futuro o problemi per il mutuo della banca.

            Grazie mille!
            Stefan

      • gabriel ha detto:

        Buonasera esimio notaio,vorrei esporle che mio fratello e mio padre con contratto di mutuo dissenso hanno sciolto la donazione e mio fratello ha incassato la vendita di un bell’immobile.A mia tutela come legittimario vi è la possibilità di agire un giorno in riduzione?Oppure l’incasso della vendita è da considerarsi una nuova donazione?La mia paura che sia uscito sia il bene che il denaro dall’asse ereditario.

        • notaio ha detto:

          se l’immobile era di suo padre, l’ha avuto in restituzione con lo scioglimento, e lo ha venduto poi lui, il ricavato è di suo padre e la dazione di somme di suo danaro a terzi è una donazione di danaro che, se in misura non irrisoria, è soggetto all’atto notarile

    • adp1 ha detto:

      Buonasera notaio D’Ambrosio,
      vorrei porle un quesito riguardante il tema di questo suo interessante articolo.

      Sarei interessato all’acquisto di un immobile la cui metà della proprietà è stata donata da un coniuge all’altro, già proprietario della restante metà, poco più di 15 anni fa circa; per l’eventuale acquisto la strada da seguire sarebbe la risoluzione della donazione per mutuo consenso così che le due persone tornino ad essere co-proprietari in pari quota della proprietà.
      Leggendo dal documento ho capito che una volta proceduto con la risoluzione effettuando l’atto pubblico, l’immobile torna ad essere come se mai donato, per cui decadrebbero tutte le considerazioni sui 20 anni (in vita) o i 10 anni (in caso di donante deceduto) oppure qualche elemento rimarrebbe attivo? gli eventuali eredi non avrebbero nessun più diritto di riduzione o altre eventuali pretese? il dubbio maggiore è sulla questione dei 10 anni post decesso.
      Consiglia in caso di proteggersi comunque con una polizza assicurativa? o di inserire nella proposta di acquisto particolari indicazioni e/o specificazioni.

      Grazie in anticipo per il suo eventuale riscontro.

      • notaio ha detto:

        Se si procede con la risoluzione per mutuo dissenso, la donazione è come se non fosse mai stata fatta, quindi nessun problema sulla futura rivendita e non è necessario pensare ad ulteriori precauzioni in tal senso.

    • ematt ha detto:

      Buongiorno notaio D’Ambrosio
      Le illustro la mia situazione.
      La madre della mia ragazza ha donato a me e a lei una casa e quindi siamo proprietari al 50% ciascuno.
      Sto trovando difficoltà ad ottenere un mutuo per ristrutturazione. Pertanto avrei pensato di rinunciare al mio 50% e successivamente chiedere un mutuo per acquisire la metà della casa e ristrutturarla.
      Le chiedo:
      – è fattibile l’operazione?
      – è la strada giusta da fare?
      – ha costi elevati?
      – sarei più tutelato?

      Grazie anticipatamente

      • notaio ha detto:

        L’operazione troverà sempre l’opposizione della banca che non vuole una garanzia immobiliare gravata da donazione (quella a favore della sua ragazza). A meno che lei non offra in garanzia un altro immobile. Quanto al da farsi deve trattare con la banca: forse le chiederanno lo scioglimento della intera donazione

    • AP83 ha detto:

      Buongiorno signor D’ambrosio, trovo i suoi articoli molto esaustivi ma nonostante questo non riesco a decidermi in merito all’acquisto di una casa per la quale ho già fatto una proposta di acquisto. Non mi è stato detto inizialmente da parte dell’agenzia che sono stati fatti un atto di donazione dal venditore ad uno dei 2 figli, e successivo atto di mutuo dissenso.
      Nella relazione preliminare per la banca il notaio ha addirittura dichiarato che non sono stati fatti atti di donazione negli ultimi 20 anni e mi ha rassicurato sul fatto che questo non può più causare problemi.
      La banca, che mi concede il mutuo, provvederà a tutelarsi con un’assicurazione e ha consigliato anche a me di farlo.
      L’assicurazione posso farla ma l’avvocato a cui ho chiesto consulenza mi ha infine allarmata dicendo che questa non mi coprirebbe in caso di impugnazione della controdonazione. Inoltre mi mette in guardia dalle grosse problematiche che potrebbero esserci se un giudice interpretasse il mutuo dissenso come una contro donazione.
      Ora capisco che lei non può dirmi cosa devo fare ma le sarei molto grata per un suo parere, perché tutte queste opinioni contrastanti mi hanno creato enorme confusione tanto che vorrei rinunciare all’acquisto.

      • notaio ha detto:

        Fino a pochi anni fa, nessuno faceva caso alla donazione. Ora tutti sono pervasi dall’ansia. Passerà presto la moda, non appena le banche smetteranno di creare allarmismi inutili. Grazie delle sue buone parole.

    • federica tresoldi ha detto:

      Buinguorno notaio.
      Ho rucevuto nel 2010 un appartamento in donazione da mio padre attualmente in vita.
      Oggi vorrei venderlo.
      Premetto che anche mia sorella ha ricevuto in donazione da mio padre un appartamento identico al mio.
      Nell”atto di donazione è presente la rinuncia di riduziine sia di mia sorella che di mia madre.
      Cosa posso fare per venderlo?
      Vorrei evitare la rinuncia alla donazione perche molto costosa e poi ancge se la facessi e la vendita la effettuerebbe mio padre potrebbe farla? O divrebbe attendere 5 anni per evitare l’adeguanento del 9% sulla renduta castale? E come poi potrebbe trasferire a me i soldi della vendita? Dovrebbe fare un ulteriore donazione pagando quindi un nuovo atto?
      Non potrei eventualmente fare io la vendita e gli acquirenti quando chiedono il mutuo stipulano un’assicurazione

      • notaio ha detto:

        Non è possibile che nell’atto notarile ci sia la rinuncia alla azione di riduzione. E’ una clausola illecita. Per il resto deve trovare un accordo con l’acquirente. Se poi l’acquirente deve farci un mutuo sono pessimista: le banche sono rigidissime.

    • Loris Nana ha detto:

      Buonasera Notaio , nel 05/2018 ho comprato casa .Prima di comprarla ho saputo che c’era una donazione tra mamma e figlio e visto che erano in vita entrambi hanno fatto tramite un Notaio un contratto di risoluzione per Mutuo dissenso di Donazione poi siamo andati al rogito .
      Pensavo che con questa procedura di essere apposto ,
      La prima banca che ho chiesto il Mutuo non mi ha fatto nessun problema , invece facendo una Surruga con un altro Istituto di Credito mi dicono che non è vero che è ancora impugnabile anzi che facendo questa operazione sono diventato ancora più a rischio.
      non capisco perche? Grazie della sua attenzione

    • rosina ha detto:

      buongiorno, nel 2010 mio fratello, non essendo sposato e non avendo figli, mi ha donato con atto notarile un terreno con fabbricato in corso di costruzione per il valore euro 30.000. Successivamente ho acceso un mutuo per continuare la costruzione della casa che per 5 anni è stata prima casa. Oggi però vivo da un’altra parte e vorrei vendere l’immobile con l’accollo del mutuo. Mio fratello sarebbe interessato ad acquistare l’immobile ed estinguere il mutuo rimanente al rogito e versandomi poi la differenza di prezzo concordato. Posso vendere l’immobile a mio fratello avendo lui fatto una donazione del terreno con un fabbricato in corso di costruzione e su cui oggi c’è una casa, la cui costruzione è stata fatta grazie ad un mutuo intestato a me? mi chiedevo se concordiamo per la risoluzione per mutuo dissenso della donazione è come se essa non fosse mai stata fatta e quindi mio fratello risulterebbe proprietario anche della intera casa? e a quel punto sarebbe titolare anche del mutuo? o si potrebbe procedere a risoluzione per mutuo dissenso solo per la parte donata (30.000 euro) da parte di mio fratello e acquisto dell’immobile con l’estinzione contestuale al rogito del mutuo?cosa mi consiglia?
      grazie infinite.

      • notaio ha detto:

        Nessun problema alla vendita dell’immobile al soggetto che originariamente glielo aveva donato. Se viene stipulato il mutuo dissenso la casa torna al fratello ma il mutuo resta intestato a colui che lo ha stipulato a meno di non ottenere un accollo liberatorio dalla banca.

    • wolfstefan86 ha detto:

      Buongiorno notaio.
      Sono in trattativa per un immobile con una signora. Ho però notato che questa signora ha donato l’immobile con riversibilità alla sua figlia 6 mesi fa.
      Come mi devo comportare? Possono risolvere la donazione con un mutuo consenso? Ci sono dopo ancora rischi per me in futuro?
      Grazie mille e cordiali saluti.

    • 15087tre ha detto:

      Buongiorno Notaio.
      Sono in procinto di acquistare un appartamento. Sono già proprietario di un’altra casa acquistata nel 2012 come prima casa.
      Il venditore (impresa) mi ha ‘consigliato’ di donare il primo immobile alla mia compagna, per usufruire dei benefici prima casa anche sul nuovo immobile e successivamente ‘annullare’ la donazione per mutuo consenso, ottenendo cosi di rientrare in possesso di entrambi gli immobili senza perdere il beneficio.
      Sono titubante, pur avendo letto di recenti sentenze in tal senso.
      Ritiene la strada percorribile?
      La ringrazio anticipatamente.

    Lascia un commento