• Azione revocatoria ordinaria o fallimentare sugli immobili spiegata dal notaio

    revocatoriaOltre all’esecuzione forzata sui beni del debitore inadempiente, l’ordinamento riconosce al creditore dei rimedi cautelari che possono essere esperiti prima che si verifichi l’inadempimento, quando abbia ragione di temere che il debitore voglia liberarsi dei suoi beni.

    Si tratta dei c.d. mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale del debitore, tra cui vi è l’azione revocatoria.

    Con l’azione revocatoria il creditore fa dichiarare l’inefficacia relativa di un atto di disposizione posto in essere dal debitore in pregiudizio delle sue ragioni.

    Questo vuol dire che nei confronti del creditore agente è come se l’atto non fosse mai stato compiuto, mentre rimane valido ed efficace erga omnes.

    A titolo esemplificativo, se il creditore Tizio chiede ed ottiene la revocatoria della vendita di un immobile compiuta dal suo debitore Caio a favore del terzo acquirente Sempronio, Tizio potrà successivamente procedere all’esecuzione dell’immobile anche se è intestato a Sempronio.

    L’azione revocatoria si distingue in ordinaria e fallimentare; entrambe producono i medesimi effetti e perseguono la medesima finalità, ma differiscono quanto ai presupposti e all’ambito di efficacia.

    Azione revocatoria ordinaria

    • soggetti legittimati: dal lato attivo il creditore, anche se il proprio credito non sia certo, liquido ed esigibile, dal lato passivo qualunque debitore;
    • eventus damni: è necessario che l’atto realizzi una diminuzione o un’alterazione lesiva della consistenza del patrimonio del debitore tale da rendere anche solo più difficile il soddisfacimento del credito;
    • consilium fraudis: non è necessario che il debitore agisca con animus nocendi, cioè con la volontà diretta a frodare proprio quel creditore, essendo sufficiente la sola consapevolezza che spogliandosi di quel bene possa pregiudicare il creditore;
    • partecipatio fraudis del terzo (solo in caso di atto a titolo oneroso): data la necessità di contemperare gli interessi patrimoniali del creditore con quelli del terzo che ha acquistato il bene spendendo una certa somma di denaro, è necessario che anche il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio che poteva derivare dall’atto alle ragioni del creditore;
    • atti revocabili: qualsiasi atto dispositivo, sia a titolo oneroso che gratuito, idoneo ad incidere negativamente sul patrimonio dell’obbligato, quindi non solo gli atti di trasferimento della proprietà, ma anche quelli con i quali si costituiscono garanzie o si attribuiscono diritti reali di godimento;
    • termine: l’azione si prescrive trascorsi 5 anni dalla conclusione dell’atto o dalla sua trascrizione.

    Azione revocatoria fallimentare

    • soggetti legittimati: dal lato attivo il curatore fallimentare, dal lato passivo l’imprenditore nei confronti del quale sia intervenuta la dichiarazione di fallimento;
    • eventus damni: pregiudizio delle ragioni del creditore e lesione della par condicio creditorum che viene assorbito dalla presunzione di sussistenza dello stato di insolvenza dell’imprenditore;
    • periodo sospetto: sono revocabili gli atti compiuti in un periodo in cui si presume già esistente lo stato di insolvenza che va da sei mesi fino al massimo di due anni dalla dichiarazione di fallimento a seconda dell’atto da revocare;
    • consilium fraudis consapevolezza del debitore di ledere le ragioni del creditore, anch’esso assorbito dalla presunzione di sussistenza dello stato di insolvenza dell’imprenditore;
    • partecipatio fraudis: anche il terzo acquirente dev’essere a conoscenza dell’insolvenza dell’imprenditore;

    Attenzione: la conoscenza dello stato d’insolvenza dell’imprenditore si presume, salvo prova contraria, per gli atti compiuti nell’anno anteriore al fallimento quali atti a titolo oneroso in cui la prestazione eseguita o assunta dal fallito superi di un quarto la controprestazione, i c.d. pagamenti anormali, gli atti costitutivi di garanzie reali (pegno, ipoteca e anticresi) per debiti preesistenti ma non scaduti e gli atti costitutivi di garanzie reali (pegno, ipoteca e anticresi) per debiti scaduti ma compiuti nei sei mesi anteriori al fallimento. La prova della conoscenza dello stato d’insolvenza dell’imprenditore deve invece essere fornita dal curatore fallimentare per gli atti compiuti nei sei mesi anteriori al fallimento aventi ad oggetto il pagamento di debiti liquidi ed esigibili, gli atti a titolo oneroso in generale e quelli costitutivi di un diritto di prelazione per debiti contestualmente creati, anche se di terzi.

    • atti revocabili: qualsiasi atto pregiudizievole, cioè qualsiasi atto idoneo a segnalare l’esistenza dello stato di insolvenza; il legislatore prevede due tipologie di atti, da una parte gli atti a titolo gratuito, le liberalità e i pagamenti anticipati, la cui inefficacia opera di diritto e dall’altra tutti gli atti a titolo oneroso, che si distinguono a loro volta in atti normali e anormali (ad es. trasferimenti immobiliari solvendi causa, procura a vendere beni propri rilasciata ad un creditore …), idonei ad alterare la par condicium creditorum;
    • termine: il curatore decade dalla possibilità di esperire l’azione trascorsi tre anni dalla dichiarazione di fallimento e comunque non oltre cinque anni dal compimento dell’atto.

    Si precisa che le due azioni sono parzialmente sovrapponibili in quanto il curatore fallimentare può agire anche mediante revocatoria ordinaria.

    Come porsi al riparo dalle insidie della revocatoria?

    In primo luogo ci sono delle situazioni sospette in cui il rischio di esposizione all’azione revocatoria è molto elevato, ad esempio quando il venditore alieni un bene ad un prezzo sensibilmente inferiore al valore di mercato, oppure una vendita in blocco dei propri beni, magari anch’essa ad un prezzo vantaggioso, oppure la compravendita tra coniugi o parenti…

    Per evitare i rischi connessi all’azione revocatoria è consigliabile di valutare attentamente prima di acquistare da un’impresa in cattive condizioni finanziarie con la speranza di fare un affare o comunque di diffidare di un prezzo molto basso senza ragioni, come può essere ad esempio l’ipotesi di un immobile in condizioni fatiscenti; in questo caso è infatti opportuno dichiarare in atto che nella formulazione del prezzo si è tenuto conto del cattivo stato dell’immobile e che l’acquirente si fa carico degli interventi di ristrutturazione e nel caso allegare anche una perizia di stima.

    Infatti il pagamento di un giusto prezzo può scongiurare la dichiarazione di inefficacia dell’atto; pertanto è anche fortemente consigliato di evitare la pratica di dichiarare al notaio un prezzo di vendita inferiore a quello realmente pagato con l’obiettivo di pagare meno tasse, in quanto, oltre ad essere un illecito può rivelarsi controproducente!

    Gli atti esenti

    Si precisa che sono esenti dalla revocatoria fallimentare le vendite e i preliminari di vendita trascritti ex art. 2645-bis c.c. conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirenti o dei suoi parenti e affini entro il terzo grado ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a diventare la sede principale dell’impresa dell’acquirente.

    Pertanto, data la volontà del legislatore di salvaguardare le esigenze abitative o lavorative del terzo che abbia acquistato a giusto prezzo, potrebbe essere opportuno inserire in atto la dichiarazione di detta destinazione dell’immobile o comunque una dichiarazione in cui la parte acquirente si impegna a dare all’immobile detta destinazione.

    Notaio Massimo d’Ambrosio

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    Azione revocatoria ordinaria o fallimentare sugli immobili spiegata dal notaio ultima modifica: 2021-02-24T12:03:45+01:00 da notaio



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