• Rinuncia alla comproprietà o alla proprietà. Rogito valido o nullo?

    rinuncia proprieta o comproprietà notaioLa dottrina distingue tre tipi di rinuncia: la rinuncia abdicativa, quella liberatoria e quella traslativa. Per la rinuncia traslativa non vi sono particolari problemi perché tutti sono concordi nel ritenere che è un negozio dispositivo, con struttura bilaterale, sicchè la dismissione del diritto del rinunciante è una controprestazione di un contratto che deve essere comunicato a colui  nei cui confronti si verifica “l’arricchimento” e che deve accettare, ovvero, a sua volta, rinunciare.

    La rinuncia abdicativa è invece ritenuta dalla dottrina come una vera e propria  decisione di “scomparsa” del comproprietario, che abdica la quota, e da quel momento non è più tenuto al pagamento delle spese concernenti la quota o la cosa comune.

    La rinuncia liberatoria, citata nell’articolo 1104c.c., comporta l’ulteriore effetto estintivo di tutte le obbligazioni connesse, per cui il condomino dismette il diritto liberandosi da tutte le obbligazioni, non solo successive alla rinuncia, non solo future, ma anche quelle già sorte.

    Incertezza sulla validità della rinuncia

    A mio avviso le opinioni relative alla rinuncia abdicativa e liberatoria comportano una serie di problemi inerenti alla trascrizione e alla certezza di traffici giuridici non facilmente risolvibili. Il legislatore, ad esempio, ha previsto la trascrizione del negozio, senza distinzioni di sorta, all’articolo 2643 c.c., per gli effetti dunque dell’articolo 2644 c.c..

    La tesi che negherebbe l’ipotesi di ogni coinvolgimento di colui al quale la quote si accresce all’atto di rinuncia si basa sul rilievo che nei confronti dei restanti comproprietari (o dello Stato, in caso di rinuncia della proprietà esclusiva) si verificherebbe un acquisto a titolo originario, ma allora il legislatore avrebbe dovuto richiamare l’articolo 2651 c.c. in tema di pubblicità notizia, e non, come ha fatto, l ‘articolo 2644 c.c..

    Ritengo quindi che anche per le ipotesi di rinuncia abdicativa e liberatoria non si possa procedere senza coinvolgere colui nei confronti del quale teoricamente si verificherebbe l’accrescimento della quota (o addirittura dell’intera proprietà in caso di rinuncia di una proprietà esclusiva), così come nella ordinaria rinuncia traslativa. Il soggetto deve essere messo in condizioni di sapere che diventa proprietario, e, eventualmente di non accettare, oppure, al limite, di porvi subito rimedio rinunciando anche lui.

    Gli acquisti a favore dei privati e dello Stato

    Nella ipotesi di proprietà troppo onerosa, che è quella per la quale un comproprietario, o un proprietario esclusivo corre dal notaio a compiere un atto di rinunzia, in definita essa ha come suo ultimo obiettivo lo Stato, che è quello che acquisisce le proprietà rinunciate ai sensi dell’articolo 827 c.c.

    Se noi aderissimo alla tesi della rinuncia non ricettiva, l’acquisto dell’Erario sarebbe automatico, e sull’Erario ricadrebbero tutte le spese gli oneri ben più gravosi della quota di proprietà che il rinunciante vuole abbandonare.

    Ebbene, nonostante l’articolo 827 c.c., un importante parere dell’Avvocatura dello Stato (risposta all’Avvocatura di Genova di cui alla nota prot. 137950 del 14 marzo 2018) ha invitato tramite il Consiglio Nazionale del Notariato tutti i notai roganti a comunicare allo Stato gli atti di rinuncia alla comproprietà o alla proprietà immobiliare che possono ricadere sullo Stato, sul presupposto che tali acquisti non abbiano certo sempre effetti positivi per il patrimonio dell’Erario, ma che anzi spesso si rivelino atti  immeritevoli di tutela (art 1322 c.c.)  o addirittura con causa illecita (art 1343 c.c. ) posti in essere  “al solo fine (utilitaristico ed egoistico) di trasferire in capo alla collettività gli oneri connessi alla titolarità del bene e la relativa responsabilità degli eventuali futuri danni “.

    I notai sono quindi ora obbligati alla comunicazione, affinché l’Agenzia del Demanio possa verificare se si tratti di un atto meritevole di tutela, o con causa illecita, e quindi, nullo, e quindi con responsabilità civile e disciplinare del notaio rogante.

    La prudenza del notaio sulla rinuncia

    È evidente, di fronte a questa valutazione dell’Avvocatura dello Stato, che è da considerare di buon senso, che il notaio si astenga ai sensi dell’articolo 28 della legge notarile dal ricevere atti di rinuncia senza il consenso della parte su cui ricade la proprietà (e le spese).

    E ciò vale – badare bene –  non solo nei confronti dell’Erario, di cui abbiamo riferito l’opinione espressa dall’Avvocatura dello Stato,  ma anche nei confronti degli altri comproprietari e proprietari nelle ipotesi di rinunce abdicative o liberatorie. Sia per considerazioni di fatto, perché ovviamente, se il bene non è conveniente, gli altri aventi diritto devono essere messi in condizione di mettersi ai ripari per poi far ricadere tutto sullo Stato (rinunce a catena), sia anche per motivi di diritto, perché il diritto di eccepire la nullità dell’atto (e la responsabilità del notaio) che si riserva lo Stato non può essere negato neppure al comproprietario che ha il diritto di non vedersi attribuire, a sua insaputa, degli obblighi onerosi connessi a una proprietà che mai e poi mai avrebbe potuto volere.

     

    notaio Massimo d’Ambrosio

     

    Un interessante caso di rilievo ispettivo dell’Archivio notarile competente a carico del notaio rogante in materia di rinuncia

    caso sulla rinuncia della proprietà

     

     

    Rinuncia alla comproprietà o alla proprietà. Rogito valido o nullo? ultima modifica: 2018-07-22T11:58:58+00:00 da notaio



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