• Perchè si rinuncia alla ipoteca legale nel rogito del notaio?

    rinuncia ipoteca nell'atto notarile

    Questa particolare forma di garanzia, a differenza dell’ipoteca volontaria, discende direttamente dalla legge. In particolare, l’ordinamento ricollega il diritto all’ipoteca a determinati fatti considerati idonei a farlo sorgere: l’alienazione e la divisione.

    Purtroppo molti ignorano il vero significato dell’ipoteca legale e per esempio, accade spesso che in sede di compravendita, il venditore si stupisca del fatto che si ritrovi a dovervi rinunciare senza sapere il perché e nemmeno quale sia il vero oggetto della sua rinuncia.

    Oggi la rinuncia all’ipoteca legale è una clausola di stile negli atti notarili sebbene questa rappresenti un meccanismo di tutela che potrebbe rivestire un ruolo di grande importanza per la ripresa nel mercato immobiliare soprattutto in tutti quei casi in cui gli acquirenti non si riescano ad ottenere pagamenti dilazionati. Ma precisamente quando sorge l’ipoteca legale?

    Casi di ipoteca legale

    L’art. 2817 c.c. stabilisce che hanno ipoteca legale:

    1. L’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione (in primis, il pagamento del prezzo ma anche tutte le altre eventuali obbligazioni pecuniarie accessorie assunte dall’acquirente nel contratto);
    2. I coeredi, i soci e altri condividenti per pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
      Come già anticipato, il legislatore riconosce alle obbligazioni nascenti da alienazioni e divisioni questa particolare forma di tutela anche se nulla sia richiesto dai beneficiari. Nel caso della compravendita, ad esempio, al venditore spetta l’ipoteca legale sul bene alienato a garanzia del pagamento di tutte le somme che fossero pattuite come dilazionate nel contratto.

    Come si iscrive l’ipoteca legale?

    L’ipoteca trova la sua fonte nella legge e per questa ragione, ogniqualvolta per esempio vi sia una compravendita o una divisione, se i beneficiari non dichiarino espressamente in atto di volervi rinunciare, il Conservatore dei Registri Immobiliari, non essendo chiamato ad analizzare e ad esaminare il contenuto dei predetti atti, procederà automaticamente e necessariamente ad iscrivere ipoteca legale, senza verificare se vi sia, ad esempio, una dilazione di pagamento o un conguaglio in denaro.

    Per questa ragione, è prassi comune dei notai quella di inserire in atto una clausola con la quale l’alienante o il condividente dichiari espressamente di rinunciare all’ipoteca legale, così esonerando da tale adempimento il Conservatore chiamato a trascrivere l’atto nei Registri Immobiliari.

    Nei rari casi in cui il venditore dichiari di non voler rinunciare a questa garanzia, il notaio potrà fare a meno di inserire questa clausola ma la diretta conseguenza sarà l’aumento dei costi conseguenti l’iscrizione dell’ipoteca legale stessa, che come vedremo sono la causa principale della scomparsa di questo istituto nella contrattazione privata.

    La garanzia dimenticata

    La prassi di inserire la rinuncia all’ipoteca legale in atto se da un lato è giustificata proprio dall’esigenza di evitare l’iscrizione ipotecaria in casi in cui non risulti necessaria, si pensi al pagamento integrale e contestuale del prezzo in sede di compravendita o alla stipula di una divisione senza conguagli, dall’altro ha contribuito a far cadere in disuso uno strumento di garanzia che potrebbe rivelarsi ancora d’attualità.

    In effetti, questa garanzia riacquisterebbe tutta la sua importanza in quelle fasi di stallo economico in cui sia difficile acquistare un immobile e provvedere al pagamento integrale del prezzo e allo stesso tempo l’acquirente non sia nelle condizioni di ottenere un mutuo da un Istituto di credito.

    In questi casi, il venditore potrebbe tranquillamente concedere una dilazione del pagamento all’acquirente consapevole del fatto che qualora quest’ultimo non dovesse adempiere alla propria obbligazione, sarebbe tutelato proprio dall’ipoteca legale che gli garantirebbe di agire sull’immobile per il recupero di quanto gli è dovuto.

    Non si può non precisare che la causa principale della scomparsa dell’ipoteca legale nella contrattazione privata è dovuta agli altissimi costi che ne conseguono. Si noti che, a differenza delle iscrizioni ipotecarie a garanzia di mutui fondiari concessi da Banche (cfr. art. 38 Testo unico Bancario), dove vi è un trattamento agevolato in forza del quale i costi sono per lo più fissi e non proporzionati all’importo dell’ipoteca da iscrivere, nelle altre ipotesi (ipoteche iscritte tra privati) le imposte sono molto più elevate.

    In particolare sia l’imposta di registro sia la catastale sono proporzionate all’importo dell’ipoteca da iscrivere e a queste vanno aggiunte l’imposta di bollo e la tassa di trascrizione. Inoltre, bisogna precisare che l’ipoteca viene iscritta a garanzia di un debito ma l’adempimento dello stesso non comporta l’automatica cancellazione anche dell’ipoteca a garanzia.

    Per potervi procedere è necessario un atto di cancellazione che nel caso dei mutui ipotecari concessi da Banca viene eseguito attraverso una procedura semplificata (detta “cancellazione Bersani”) mentre in tutti gli altri casi sarà necessario procedere con un atto notarile vero e proprio con conseguente aggravio di costi.

    Necessità urgente di riforma

    Alla luce di quanto detto, non può che auspicarsi una riforma del legislatore fiscale con particolare riferimento proprio ai costi dell’ipoteca legale. Se l’ipoteca a garanzia di un mutuo concesso dalla banca viene considerata un accessorio al contratto principale di mutuo per la quale sia necessario prevedere un regime agevolato, ciò dovrebbe valere anche per le ipoteche legali, dovendosi considerare queste come accessori del contratto di compravendita.

    In questo modo, la tassazione delle ipoteche legali non dovrebbe superare quella prevista nelle ipotesi agevolate di mutui ipotecari ex 38 TUB. Questa non resta che una riflessione de iure condendo che se applicata potrebbe permettere un aumento delle dilazioni di pagamento in tutti quei casi in cui risulti assai difficile per l’acquirente procurarsi sin da subito la provvista necessaria al suo acquisto.

    Il ricorso al pagamento dilazionato negli acquisti immobiliari connesso alla garanzia dell’ipoteca legale potrebbe rappresentare una buona soluzione per la ripresa del mercato immobiliare senza ricorrere a strumenti e strutture giuridiche alternative (si pensi a fattispecie importate dal diritto anglosassone come il rent to buy) non sempre in grado di tutelare sufficientemente il venditore e spesso anche di dubbia legittimità.

    Notaio Massimo d’Ambrosio

     

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    Perchè si rinuncia alla ipoteca legale nel rogito del notaio? ultima modifica: 2019-03-24T14:31:00+02:00 da notaio



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