Tutto sulle servitù prediali. Acquedotto, metanodotto, elettrodotto

La servitù è il peso imposto sopra un fondo, c.d. servente, per l’utilità di un altro, c.d. dominante, appartenente ad un diverso proprietario.

Caratteristiche essenziali delle servitù sono:

• l’utilità: deve trattarsi di un vantaggio oggettivo per il fondo dominante;
• la specialità: detta utilità dev’essere una facoltà o un divieto specificamente determinato;
• la predialità: la servitù dev’essere necessariamente inerente al fondo e mai separata da questo;
• l’unilateralità: il peso grava solo sul fondo servente e il vantaggio si produce solo per il fondo dominante;
• l’ambulatorietà attiva e passiva: il fondo non può circolare separatamente dalla servitù e viceversa;
• la vicinanza: i fondi devono avere un rapporto di vicinanza tale da garantire l’utilità, anche se non sono contigui;
• l’inseparabilità: in caso di frazionamento in più particelle la servitu’ continuerà a gravare su ciascuna di queste;
• l’inipotecabilità.

La predialità nelle servitù di acquedotto, cavidotto, metanodotto

Quanto al requisito della predialità, occorre precisare che in alcune ipotesi di servitù si dubita della presenza di un fondo dominante.

Si pensi ad esempio alle servitù di acquedotto o di metanodotto, il cui contenuto consiste nel passaggio di tubazioni interrate nel suolo, oltre ad altri obblighi accessori, necessarie per il trasporto delle acque o del gas; qual’è il fondo dominante? E qual’è il vantaggio che ne ricava?

Ai sensi dell’art. 1033 c.c. la servitù di acquedotto deve essere concessa “a chi” ha il diritto di utilizzarla per i bisogni della vita; analogamente è disposto in tema di servitù di elettrodotto che, ex art. 119 R. D. 1775/1933, deve essere concessa “a chi” abbia ottenuto l’autorizzazione.

Entrambe le norme in questione si riferiscono a dei soggetti piuttosto che ad un “fondo dominante“; lo stesso discorso vale per la servitù di metanodotto, il cui contenuto è simile a quella di acquedotto.

Sostenere che tali servitù non siano a favore di un fondo dominante, ma di una persona, fisica o giuridica che sia, come sembrerebbe dalla lettera delle norme, equivarrebbe ad affermare l’esistenza nel nostro ordinamento di servitù personali, deduzione contraria alla volontà del Legislatore, come si evince anche dalla denominazione del Titolo VI del Libro III del codice civile, “Servitù prediali”.

L’interpretazione prevalente ritiene che dalla diversa formulazione delle predette disposizioni rispetto all’art. 1027 c.c., che espressamente fa riferimento ad un fondo dominante, debba piuttosto dedursi che le servitù di acquedotto e di elettrodotto possono essere costituite anche a favore di chi non è proprietario del fondo dominante (usufruttuario), data la peculiare utilità perseguita.

Posto che il requisito della predialità dev’essere sempre presente nelle servitù, qual’è in questi casi il fondo dominante?

Secondo autorevole dottrina e alcune pronunce di merito il fondo dominante dev’essere individuato nell’impianto di distribuzione, nella centrale elettrica ovvero nella stazione di stoccaggio del gas, da considerare quali fondi con destinazione industriale e commerciale, a prescindere dal suolo sottostante.

Alcuni autori parlano infatti di accessorietà dell’elettrodotto, dell’acquedotto e del metanodotto, in quanto devono necessariamente essere collegati ad una centrale di riferimento.

Il vantaggio degli impianti è quello di ricevere le risorse secondo il minor percorso e minor aggravio possibile dei fondi serventi per poi lavorarle e distribuirle alla collettività.

Si precisa che nella prassi dette servitù vengono trascritte in genere a favore della società proprietaria della centrale, in modo che anche se la stessa venisse spostata, la servitù resterebbe.

Servitù volontarie e coattive

Le servitù possono essere costituite volontariamente o coattivamente, a seconda che siano liberamente creabili dai privati per ottenere un vantaggio del fondo dominante ovvero possano essere costituite nei soli casi previsti dalla legge, in presenza di determinati requisiti e per una certa necessità del fondo.

Le servitù coattive costituiscono infatti un numerus clausus, sono cioè tipiche e il loro contenuto è tassativamente predeterminato dalla legge.

Da queste si distinguono le servitù volontarie, che possono assumere qualsiasi contenuto, purchè costituiscano un’utilità oggettiva per il fondo dominante.

Questa possibilità non confligge con il principio di tipicità dei diritti reali, in quanto lo schema della servitù è tipico e non può essere modificato, mentre il suo contenuto, nei limiti di legge, può variare e assumere di volta in volta la veste dell’utilitas ricorrente.

I modi di costituzione delle servitù

Le servitù volontarie possono essere costituite in modo negoziale o non negoziale.

I modi negoziali e non negoziali

• il contratto: affinchè la servitù sia opponibile anche ai terzi è necessario che il contratto sia redatto per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizioni autenticate da parte del notaio, per consentirne la trascrizione nei Registri Immobiliari;
• testamento: solo con legato, sia ad efficacia reale che obbligatoria;
• riserva: (deductio servitutis) che ricorre quando in un atto di vendita di un fondo l’alienante costituisce una servitù a vantaggio di un altro fondo di sua proprietà;
• atto unilaterale: tale fattispecie è tuttavia discussa, data la tipicità degli atti unilaterali.

Tra i modi non negoziali di costituzione di servitù sono compresi:

• l’acquisto per usucapione: quale possesso pacifico, ininterrotto e in buona fede per 20 anni o 10 anni, in presenza di un titolo astrattamente idoneo, che può riguardare solo le servitù apparenti, cioè quelle rappresentate da opere visibili;
• la destinazione del padre di famiglia: rileva nell’ipotesi in cui un soggetto alieni uno dei due fondi contigui che si trovino già in un rapporto di subordinazione idonea ad integrare il contenuto di servitù e salvo volontà contraria; tuttavia, è opportuno inserire in atto una clausola.

L’estinzione delle servitù

Le servitù si estinguono per:

• volontà: è necessario l’accordo dei proprietari del fondo servente e del fondo dominante; in questo caso è opportuno che l’atto abbia la forma pubblica o della scrittura privata con sottoscrizioni autenticate dal notaio al fine di procedere con la cancellazione della trascrizione.
  In caso contrario la servitù continuerà comunque a comparire tra le trascrizioni presenti sul fondo e detta estinzione non potrà essere opposta all’acquirente del fondo dominante, che potrebbe pretenderne l’esercizio o ancora la presenza della trascrizione potrebbe ridurre il valore di mercato del fondo servente;
• confusione, quando il proprietario del fondo servente e quello del fondo dominante vengono a coincidere nella medesima persona, secondo il brocardo “nemini res sua servit“;
• scadenza del termine, quando è stato convenuto un termine finale del diritto nell’atto costitutivo;
• perimento di uno dei due fondi;
• impossibilità di uso e mancanza di utilità;
• prescrizione estintiva ventennale, c.d. “non uso“, cioè quando siano trascorsi almeno venti anni dal mancato esercizio della servitù ovvero dalla violazione del divieto di fare qualcosa sul fondo (in caso di servitù negativa).

La cancellazione della trascrizione

Occorre tuttavia precisare che un conto è l’estinzione sostanziale del diritto di servitù, un altro è invece la cancellazione della trascrizione; infatti, in alcune delle ipotesi elencate anche se la servitù si è estinta, risulta ancora nei Registri Immobiliari la trascrizione del diritto reale, con tutte le conseguenze sopra precisate.

È pertanto opportuno procurarsi un titolo per la cancellazione della trascrizione, che può essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata con la quale il proprietario del fondo servente rinunzia al diritto di servitù ovvero si può agire in giudizio, come nel caso di estinzione per non uso, per ottenere la sentenza da cui risulti la prescrizione della servitù ex art. 2651 c.c.

Notaio Massimo d’Ambrosio

Non dimenticare di approfondire i temi del notaio Massimo d’Ambrosio iscrivendoti al suo canale Youtube! Per essere sempre aggiornati correte subito a mettere “Mi piace” sulla sua  pagina Facebook!

Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

Accedi alla sezione quesiti

Categoria: Info e novità immobiliari

Articolo precedente: Gli atti notarili per fuggire dalle tasse sono un reato!

Articolo Successivo: Nullità, annullabilità, invalidità, inefficacia dell’atto notarile

© Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.