• Che cos’è e come funziona la surroga del mutuo?

    la surroga del mutuo del notaio Massimo d'AmbrosioLa surroga del mutuo (o c.d. “portabilità del mutuo”) è una procedura già contemplata dall’articolo 1202 del Codice civile ma operativa i fatto solo con la legge n. 40/2007, nota anche come Legge Bersani, e successivamente riportata nell’art. 120-quater del D.lgs. 385/1993 (Testo Unico Bancario), grazie alla quale è diventato possibile trasferire senza spese il proprio mutuo da una banca a un’altra che eventualmente proponga condizioni migliori. E’ l’istituto con il quale il mutuatario (debitore) trasferisce il proprio mutuo ipotecario dall’originario istituto bancario (banca surrogata) ad una nuova Banca (banca surrogante), senza oneri e costi aggiuntivi e senza necessità del consenso della banca originaria, cioè della banca che si intende cambiare.

    Il “costo zero”

    La introduzione della surroga nel nostro ordinamento è stata piuttosto travagliata perché nella prima stesura della legge veniva proclamato pomposamente il “costo zero”, ma il legislatore si era dimenticato sia di esonerare la surroga dalla costosa tassazione, sia di valutare che la nuova Banca non si sarebbe certo fidata della istruttoria di un altro istituto di credito e avrebbe giustamente preteso una nuova serie di controlli, comportanti un costo. La problematica si è poi risolta quando le Banche – pressate dalla opinione pubblica che si aspettava il proclamato “costo zero” – hanno deciso di prendersi a carico i costi della operazione che regolano direttamente col notaio, a differenza del mutuo ordinario che continua ad essere pagato dal mutuatario.
    La surroga infatti altro non è che un normale contratto di mutuo in cui la nuova Banca concede al mutuatario un finanziamento di importo pari al debito residuo del precedente mutuo e succede alla vecchia Banca nella garanzia ipotecaria: con la surroga, infatti non si procede alla cancellazione dell’ipoteca iscritta dalla prima Banca ed ad una nuova iscrizione a favore della seconda Banca, ma si annota a margine dell’iscrizione originaria il nuovo creditore, ossia la nuova Banca. L’ipoteca originaria non viene in alcun modo cancellata ma permane solo a favore di un diverso soggetto.
    E’ bene precisare che la surroga può essere concessa solo ed esclusivamente per un importo esattamente uguale al capitale residuo del vecchio mutuo, potendosi cambiare solo le altre condizioni (ad esempio durata e tasso).

    Surroga trilaterale o bilaterale?

    L’atto di surroga può essere di due tipi: trilaterale o bilaterale.
    La surroga trilaterale prevede l’intervento in atto:
    – della Banca originaria (“Banca surrogata”),
    – della nuova Banca (“Banca surrogante”),
    – del soggetto debitore (mutuatario).
    La surroga trilaterale viene stipulata con un unico atto notarile contenente il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito; la quietanza di estinzione dell’originario residuo mutuo rilasciata dalla banca uscente e l’impegno a non cancellare l’ipoteca originaria.
    La surroga bilaterale, invece, prevede l’intervento in atto:
    – della nuova Banca (“Banca surrogante”),
    – del soggetto debitore (mutuatario),
    – e un separato e successivo atto unilaterale di quietanza.
    La surroga bilaterale si divide quindi in due fasi: una prima fase di stipulazione del contratto di mutuo per surrogazione con tutte le condizioni determinate tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito; ed una seconda fase di stipulazione dell’atto unilaterale di quietanza, ossia la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo per surrogazione con impegno a non cancellare l’ipoteca. Anche quest’ultimo è un atto autenticato dal Notaio che non richiede l’intervento del mutuatario ma solo della banca originaria, e che però è essenziale per il perfezionamento della surroga che non può avere effetto se non accompagnata dal secondo atto.

    Rinegoziazione e sostituzione

    Spesso si fa molta confusione fra surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo. Cerchiamo quindi di fare chiarezza tra le varie tipologie.
    La rinegoziazione non è una sostituzione ma si tratta solo di una riformulazione del mutuo già in essere con la propria banca adeguandolo alle nuove condizioni di mercato. La variazione può riguardare il tasso applicato (variabile, fisso, misto), lo spread, la periodicità delle rate o la durata dell’ammortamento. E’ utile per chi vuole restare con la stessa banca ma in questo caso l’istituto non è obbligato ad adempiere alle richieste del debitore. Ovviamente, gli istituti di credito, preoccupati dalla minaccia di surroga e sostituzione (nel qual caso perderebbero il cliente) tendono a spingere su quest’ultima opzione. E’ bene ribadire che, dato che il contratto è stato firmato in modo consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo una facoltà e non un obbligo per la banca.
    Con la sostituzione del mutuo, invece, si ha una estinzione del mutuo originario con cancellazione di ipoteca ed iscrizione di una nuova ipoteca a favore della nuova banca. Generalmente viene effettuato per migliorare le condizioni del mutuo o per richiedere della liquidità aggiuntiva. Questo tipo di operazione comporta l’esborso dei costi bancari (istruttoria, perizia, polizza incendio, ecc.) e dei costi notarili per la stipula del nuovo atto di mutuo ma ha il vantaggio di ridefinire ogni aspetto del mutuo, compreso l’importo (che può essere superiore) e gli interessi.
    Qui di seguito un esempio di surroga trilaterale.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    un esempio di surroga del notaio Massimo d'Ambrosio

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    Che cos’è e come funziona la surroga del mutuo? ultima modifica: 2014-10-23T00:28:32+00:00 da notaio



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