Surroghe di mutuo, assicurazioni e costi

Una interessante cronistoria delle surroghe ad edificazione dei lettori che dimostra come le leggi fatte male alla fine causano solo danni e guai. Per quanto riguarda gli aspetti giuridici del nuovo istituto ne abbiamo già parlato in questo stesso blog.

Fase 1

Prima esisteva il mutuo in sostituzione. Il mutuatario che voleva cambiare banca per rinegoziare il suo tasso di interesse o altre condizioni si sceglieva la nuova banca, stipulava un nuovo mutuo come voleva lui e con il ricavato estingueva il mutuo precedente. La nuova banca otteneva l’ipoteca di primo grado, l’operazione era semplice perché non necessitava dell’intervento della vecchia banca. Certamente il nuovo mutuo aveva il suo costo, ma che non veniva avvertito dal mutuatario, anche perché se si decideva di affrontare il cambio della banca non si affrontava la seccatura della pratica per un risparmio di poche centinaia di euro

Fase 2

Il legislatore decise di far risparmiare il mutuatario e si inventò la surroga, che è sempre la stessa operazione del mutuo in sostituzione , ma gratuita per il consumatore. Questa gratuità sarebbe stata giustificata – secondo il nostro legislatore – dall’idea balzana del venir meno della pratica di istruttoria del nuovo mutuo. Il legislatore decise che la nuova banca non doveva compiere nessuna costosa verifica, bensì accettare la pratica compiuta dalla precedente banca che avrebbe avuto il dovere di trasmettere il fascicolo direttamente alla nuova banca per la prosecuzione del finanziamento

Fase 3

Le banche, giustamente reagirono male. E’ fuori dalla realtà che qualcuno dia in prestito i propri soldi praticamente alla cieca. L’idea che la nuova banca si fidasse della istruttoria della vecchia banca era palesemente una baggianata scritta da un legislatore fuori della realtà. Anche se la precedente banca avesse fatto correttamente l’istruttoria è evidente che i criteri di concessione dei mutui sono diversi da banca a banca. E ciascuna banca ha il sacrosanto diritto di utilizzare i propri. Senza contare che il sistema apriva il fianco ad abusi. Sarebbe bastato fare un mutuo da una banca amica, che non guardava tanto per il sottile, per scaricare, magari pochi giorni dopo, il rischio sulla nuova banca.

Fase 4

Dopo un timido tentativo di mollare la patata bollente al notaio, che evidentemente non aveva voglia di prestare il proprio lavoro gratis, spendendo pure i soldi di tasca sua, le banche reagirono semplicemente lasciando cadere il nuovo istituto. Fare una surroga fu una impresa impossibile.

Fase 5

La grancassa mediatica del Governo si mise in funzione, l’Antitrust, le autorità garanti di qualsiasi cosa, cominciarono a mettere nell’angolo le banche accusandole di mancanza di sensibilità verso il consumatore, minacciando pure pesanti sanzioni pecuniarie. Il linciaggio mediatico cominciò ad infastidire le banche.

Fase 6

Come uscire dall’impasse? Le banche, tutte d’accordo, decisero di continuare a chiedere tutta la costosa attività istruttoria ordinaria per le surroghe, come un normale mutuo di sostituzione, ivi compresa la verifica ventennale e le relazioni preliminari ordinarie, ma assumendosene i costi. Da quel momento le surroghe si sbloccarono perché diventarono effettivamente gratuite per il cliente, ma non gratuite per le banche.

Fase 7

Come riprendersi i costi subiti per la istruttoria? Come compensarsi dai costi organizzativi per il nuovo istituto che, a differenza del vecchio banale mutuo in sostituzione richiede anche il consenso della vecchia banca, ancorchè obbligatorio, e quindi con un aumento di costi a causa del doppio atto che spesso occorre stipulare? Le banche ebbero una idea brillante, e cioè quella delle assicurazioni facoltative. E’ noto che per la stipula di un mutuo occorre una sola assicurazione, peraltro molto economica, e cioè la polizza fabbricati, che, vincolata a favore della banca, la garantisce dalla distruzione e perdita del bene cauzionale, ma….. non aggiungo altro, e rinvio ad un  servizio de “Striscia la notizia” che ha avuto un grande successo mediatico.

Fase 8

Gli inviati de “striscia la notizia” non hanno trovato alcunchè di concreto, perché è evidente che si tratta di una pratica a dir poco scorretta che non lascia tracce di nessun genere, salvo i video carpiti di nascosto, come quello che potrete vedere. Ma certamente, se un mutuatario intende liberarsi di un mutuo piuttosto gravoso, non ha molte scelte, se non quella di aderire a qualsiasi desiderio della parte mutuante, magari espresso solo a mezza bocca dal funzionario di turno. E così non ha difficoltà ad accettare la proposta di assicurazione sulla vita per se, per i propri figli e per i propri prozii emigrati in America. Ovviamente le compagnie di assicurazione a cui bisogna versare il danaro hanno tutti nomi esotici, inglesi per lo più, e sarebbe interessante capire quali collegamenti ci sono tra le sigle delle compagnie assicurative e la stessa banca surrogante attiva.

Fase 9

Tutti contenti e felici. Il mutuatario ottiene il nuovo mutuo, il notaio viene pagato, la banca ha la sua completa istruttoria, il cliente non paga assolutamente nulla per la surroga, e principalmente, il Governo ha fatto un figurone con una legge a favore dei consumatori. Plauso, consenso e voti! Certo il mutuatario deve pagare una cifra che a volte supera il 10% del mutuo, ma non si lamenta più di tanto perché la banca si prende subito la somma, ma essa deve essere rimborsata dal mutuatario negli anni a seguire con comodissime rate (maggiorate degli interessi).

notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

Vuoi interpellare il notaio Massimo d'Ambrosio per un quesito personale?

Accedi alla sezione quesiti

Categoria: Info e novità notarili

Tag: assicurazione, banca, banche, costo, d'ambrosio, massimo, mutuo, notaio, surroga, surroghe

Articolo precedente: Notai ad Oristano, 9.5.2015 – Intervento del notaio d’Ambrosio

Articolo Successivo: Che cosa sono l’ usucapione e l’acquisto “per possesso”?

© Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.