• Chi è il terzo datore di ipoteca e quali sono i rapporti con il mutuatario?

    terzo datore di ipotecaSuccede spesso che chi compra una casa non abbia denaro liquido sufficiente per pagare tutta la somma necessaria, e che quindi lo chieda in mutuo a una banca. La banca ovviamente chiede come garanzia l’ipoteca sull’immobile.
    In effetti quando si contrae un mutuo ipotecario i soggetti interessati sono tre: la Banca (mutuante), il debitore (mutuatario) ed il terzo datore di ipoteca ossia il proprietario dell’immobile che acconsente all’iscrizione dell’ipoteca sul suo bene a garanzia del rimborso del mutuo. Di solito il debitore ed il proprietario dell’immobile sono la stessa persona ma può anche non essere così. In tal caso la Banca chiederà anche la firma del proprietario dell’immobile (il terzo datore d’ipoteca) che è estraneo al rapporto debitorio in quanto non è contraente del debito, cioè non è mutuatario. In tal caso esso sottoscrive l’atto notarile solo ai fini della costituzione dell’ipoteca, risultando “terzo” rispetto al rapporto di mutuo.

    Il terzo che costituisce ipoteca

    Il terzo datore d’ipoteca è quindi un terzo che ha deciso di costituire ipoteca su un suo bene a garanzia di un debito altrui e a favore del mutuatario. Il terzo datore d’ipoteca non risponde personalmente nel rimborso del debito ma autorizza la banca ad iscrivere ipoteca sul suo immobile. Esso non ha alcuna relazione con le vicende del finanziamento, salvo il rischio di rimetterci l’immobile posto a garanzia se il debitore non rimborsa il debito. Si tratta sempre di un atto di fiducia del terzo… a volte mal ripagato! Può quindi vedersi pignorare e vendere all’asta l’immobile se il mutuatario non paga il debito. Infatti l’espropriazione può avvenire anche contro il terzo proprietario, ossia quando il proprietario del bene espropriato, pur essendo estraneo al rapporto debitorio, è tuttavia gravato da responsabilità per debito altrui.

    Esempi di terzo datore di ipoteca

    Un esempio tipico di terzo datore di ipoteca è quello di una coppia che acquista una casa in comproprietà al 50%. In questo caso, anche se il mutuo è richiesto da uno solo dei futuri proprietari (perchè ad esempio unico percettore di reddito), la banca chiederà al secondo proprietario il consenso a comparire nell’atto in qualità di terzo datore d’ipoteca. Siccome il mutuo è finalizzato all’acquisto dell’intera abitazione (sulla quale si costituisce ipoteca) la banca attraverso la figura del terzo datore d’ipoteca ottiene una garanzia più solida. Un altro esempio è quello di una casa in cui l’usufrutto spetta ai genitori e la nuda proprietà al figlio il quale ha necessità di una somma di denaro non per acquistare un’abitazione ma per liquidità. La Banca a questo punto chiederà sicuramente anche la firma dei genitori quali terzi datori d’ipoteca relativamente all’usufrutto a garanzia del debito assunto dal figlio.

    La inversione del terzo datore di ipoteca

    Anni fa la figura del terzo datore d’ipoteca era molto utilizzata nei casi di mutuo contratto per acquisto di una casa. In effetti nel momento in cui si acquista casa non si ha ancora la disponibilità per pagare il venditore, poichè parte della somma deriva dal mutuo ancora da stipulare. Per uscire da questa situazione si usava abitualmente la formula del “terzo datore d’ipoteca”: in pratica si invertiva il procedimento, e si stipulava prima il mutuo e poi la compravendita, cosicchè chi vendeva la casa concedeva in garanzia il proprio immobile per consentire a chi lo comprava di ricevere il mutuo. Di solito questo consenso durava per pochi minuti, perché l’atto di compravendita veniva firmato subito dopo l’atto di mutuo, in presenza del funzionario della banca che concedeva il prestito, del venditore e del compratore, quindi tutto contestualmente ma cronologicamente si procedeva prima alla stipula dell’atto di mutuo (con concessione dell’ipoteca da parte del venditore che era ancora il proprietario) e poi alla compravendita. Per capire il meccanismo bisogna ricordarsi del fatto che le ipoteche seguono gli immobili, non i proprietari: questo vuol dire che nell’esempio di sopra chi comprava la casa la comprava anche con l’ipoteca iscritta a favore della Banca che aveva finanziato l’acquisto. Ed i venditori, poiché poco dopo cedevano l’immobile, non venivano coinvolti nel rapporto di mutuo.
    Oggi la procedura è stata semplificata da quasi tutte le banche utilizzando il metodo di fare firmare prima l’atto di compravendita e subito dopo quello di mutuo. Quindi il compratore, un istante dopo essere diventato proprietario dell’immobile, lo concede a garanzia del finanziamento della banca.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Chi è il terzo datore di ipoteca e quali sono i rapporti con il mutuatario? ultima modifica: 2017-11-13T23:57:53+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità immobiliari

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