• La trascrizione dell’accettazione tacita – Una garanzia per l’acquirente

    sicurezza della trascrizione immobiliareLa sorpresa della accettazione tacita

    – Capita spesso che al momento di rivendere un immobile ereditato il venditore si sente richiedere dal Notaio una somma di danaro per l’accettazione tacita dell’eredità causando proteste e contestazioni.

    È bene fare un po’ d’ordine sulla questione.

    Perché si sia effettivamente proprietari di un immobile bisogna acquistarlo da un venditore che è il vero proprietario, e cioè che ha alle spalle un ventennio di continuità delle trascrizioni. Non ha importanza nel ventennio precedente quante volte l’immobile sia passato di proprietà, ma è importante che nei vent’anni precedenti la storia delle trascrizioni di proprietà dell’immobile sia pulita e lineare.

    Il Notaio quando esegue i controlli sull’immobile compie questa ricerca a ritroso ventennale sulla proprietà dell’immobile e se c’è un problema non può procedere, perché il suo compito è di garantire tutti, ed in particolare, in questo caso, l’acquirente, che potrebbe correre dei rischi.

    Perché manca la trascrizione?

    Problemi nella continuità delle trascrizioni possono esserci per moltissimi motivi, quello che qui stiamo considerando è la mancanza della trascrizione a favore del venditore in caso di successione non trascritta. In realtà la trascrizione della successione sarebbe una cosa semplice, e del tutto gratuita. Quando si presenta la dichiarazione di successione l’ufficio, dopo averne verificato la regolarità e aver appurato il regolare pagamento dell’imposta provvede, di sua iniziativa,  alla trascrizione a favore degli eredi, secondo le risultanze della denuncia di successione.

    Questa trascrizione dell’ufficio, ripetiamo, del tutto gratuita, a volte non si verifica.

    La mancata trascrizione a favore degli eredi può essere causata da motivi patologici, quali, ad esempio, una dichiarazione di successione errata, ma può essere causata anche da motivi burocratici, perché magari la dichiarazione di successione si è persa in qualche meandro della Pubblica Amministrazione che ha trascurato di concludere la pratica.

    A volte può essere causata anche da una questione più semplice, e cioè il non sufficiente decorso del tempo. Spesso, in particolare nelle grandi città, la trascrizione della successione viene operata dall’ufficio anche 3-4 anni dopo la presentazione della denuncia di successione che, come è noto, può essere presentata a sua volta anche dopo molto tempo dalla scomparsa del de cuius.

    Certamente l’erede-venditore può recarsi presso l’ufficio competente, fare ricerche sui motivi per cui la successione non è stata trascritta, sollecitare l’adempimento, rimediare ad eventuali errori, e risolvere tutto gratuitamente (ovviamente se si tratta di un disguido che si può risolvere).

    È certo un diritto delle parti percorrere questa strada, ma nella piena coscienza che anche in caso di positivo superamento del problema possono essere necessari anche anni per venirne a capo.

    Il dovere del notaio

    Se però il problema viene riscontrato dal notaio al momento della preparazione dell’atto di vendita, che dovrebbe fare il notaio? Chiudere gli occhi e consentire che sia ingannato l’acquirente?

    Consigliare l’acquirente di aspettare anche anni per l’acquisto della casa? E il preliminare che prevede solitamente delle date precise e inderogabili? E la caparra?

    La soluzione per ristabilire la continuità delle trascrizioni è una sola, è che cioè la trascrizione sia operata in via d’urgenza ad opera del notaio. Ma perché si possa trascrivere l’acquisto per successione, che non è stato trascritto a seguito della denuncia di successione, è necessario un atto notarile.

    L’atto notarile che si richiede per la trascrizione, e quindi per il ripristino della continuità ventennale delle trascrizioni è l’accettazione dell’eredità. L’accettazione può essere espressa, ed occorre pagare in questo caso una cifra maggiore perché l’accettazione espressa è un atto notarile a se stante.

    Dico subito che l’accettazione espressa, per i suoi più alti costi, è consigliabile solo nel momento in cui il notaio verifichi che la mancanza delle trascrizioni riguardi non solo il bene di cui il notaio ha compiuto le verifiche, ma anche molti altri beni diversi che sono caduti in successione. In questo caso è certamente consigliabile un’accettazione espressa, più onerosa economicamente.

    Il vantaggio della accettazione tacita

    Mentre se il problema si riferisce a un solo immobile, quello appunto oggetto della specifica vendita, la legge consente una modalità molto più economica: l’accettazione tacita.

    La legge infatti considera la vendita di un immobile ereditato come una manifestazione di accettazione dell’eredità in re ipsa. È quindi sufficiente una dichiarazione dell’atto notarile, il pagamento di tasse modeste, e l’operato del notaio che provvede all’operazione di trascrizione.

    In pratica quindi, con lo stesso atto di vendita il notaio compie due trascrizioni, di cui la prima, immediatamente precedente, è quella a favore del venditore per l’acquisto in successione, e l’altra, immediatamente successiva, è a favore dell’acquirente che acquista con la compravendita.

    Il costo, come accennavamo, è relativamente modesto, e al momento in cui si scrivono queste note (e si attende il 1° gennaio 2014 per vedere se queste tasse aumenteranno o diminuiranno) è di circa 300-400 euro di tasse con un costo totale di euro 600. Il notaio che chiede al venditore una somma totale di euro 500, in pratica, presta il proprio operato quasi gratuitamente.

    Chi deve pagare la trascrizione?

    Una cosa è certa: il notaio non può far finta di niente, perché è obbligato dalla legge a fornire sicurezza nelle transazioni immobiliari e non può far rischiare l’acquirente solo per fare risparmiare al venditore una cifra relativamente modesta.

    Il problema della mancanza della continuità delle trascrizioni è un problema del venditore, ed è ovvio che debba pagare lui, non l’acquirente. Si tenga presente che in caso di rifiuto del venditore di regolarizzare la proprietà del suo bene, l’acquirente ben potrebbe invocare l’inadempimento del venditore e chiedere la ripetizione del doppio della caparra, se non peggio.

    Il ruolo del notaio

    Piuttosto, la particolarità di questa circostanza, a mio modo di vedere, esalta l’importanza del ruolo del Notaio nella sicurezza delle compravendite. Ho constatato che, essendo la questione particolarmente specialistica, non c’è avvocato o commercialista che sia in grado di destreggiarsi sul punto specifico. Non si tratta, naturalmente di incapacità o di ignoranza, si tratta del fatto che questi aspetti giuridici fanno parte del bagaglio del solo Notaio professionista, non di altri professionisti certamente più esperti del Notaio nelle materie di loro competenza.

    Orbene, a mio modo di vedere, la mancanza di un professionista dalla elevata preparazione specifica, idoneo a fornire queste garanzie all’acquirente, causerebbe un tasso di insicurezza e di incertezza elevato nei confronti degli acquisti degli immobili in Italia.

    L’esempio sbagliato degli USA

    Se negli Stati Uniti d’America, col sistema del Notary Public (in risultanza del quale si paga poi molto di più di quanto non si paghi in Italia – come ho dettagliato nel mio sito) si crea un contenzioso elevatissimo, sicché sembra che il 30% degli acquisti immobiliari in America finisca in causa, col sistema giuridico italiano si arriverebbe presumibilmente al 70% delle compravendite immobiliari affidate, nella loro risoluzione, a un processo civile (anziché allo 0,27% come è attualmente in Italia). Immaginate quali danni ci sarebbero per l’economia in caso di aumenti di contenzioso sui diritti reali!

     

    notaio Massimo d’Ambrosio

    Cosa ne pensi delle novità in tema di accettazione tacita dell’eredità? L’articolo ti è stato utile? L’hai trovato interessante? Condividilo sui tuoi social e commentalo con le tue idee o proponi le tue richieste di chiarimento qui di seguito!

     

    Non mancare di leggere il seguito di questo articolo, con le ultime novità:

    La materia è andata incontro, successivamente alla pubblicazione del presente scritto, ad alcune interpretazioni ancora più severe. Vai a  leggere la seconda parte della saga della accettazione tacita della eredità in questo articolo del mio blog, con il  quale vi informo su cosa è cambiato (in peggio).

    Non mancare di ascoltare il video (5 minuti):

     

    Vedi tutti i video della nuova serie “Stipulare informati” e iscriviti al canale Youtube del notaio!

    La trascrizione dell’accettazione tacita – Una garanzia per l’acquirente ultima modifica: 2013-12-10T18:17:17+00:00 da notaio
    Ti è piaciuto? Condividilo!Share on FacebookShare on Google+Share on LinkedInTweet about this on Twitter

    Categoria: Info e novità immobiliari

    Tag:, ,

    Articolo precedente:

    Articolo Successivo:


    © Tutti i diritti sono riservati. È vietato qualsiasi utilizzo, totale o parziale dei contenuti inseriti nel presente blog, senza autorizzazione scritta del notaio Massimo d'Ambrosio.

    54 Commenti su “La trascrizione dell’accettazione tacita – Una garanzia per l’acquirente

    • Luciano ha detto:

      Il mio commento, o meglio domanda, l’ho già inviato via e.mail.
      Come si può sapere se l’Ufficio ha trascritto, come dovrebbe, l’accettazione della successione prima di arrivare, ad esempio, al rogito notarile di vendita di un immobile?

      • notaio ha detto:

        Caro Luciano… penso che avrai già letto la mia risposta alla tua mail! In breve, spetta al notaio la verifica delle trascrizioni prima del rogito. Se vuoi informazioni indipendentemente dal rogito consiglio pure di chiedere la verifica ad un notaio di tua fiducia.

    • Alessandro Di Manici ha detto:

      Gentile Notaio, se la trascrizione è stata eseguita, nel momento in cui vado a rogitare un immobile ereditato, non dovrò pagare nessuna accettazione di eredità?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Così ho scritto nel mio articolo. Anzi una volta si rogitava anche senza trascrizione, solo sulla base della denuncia di successione. Debbo avvertirti però che si fanno strada delle opinioni, e di cui sto aspettando maggiore chiarezza o magari un conforto della S. Corte per esporle in un mio scritto, ancora più severe di quanto da me esposto. Nel senso che occorrerebbe sempre una trascrizione (a pagamento) anche quando l’acquisto sia stato già trascritto a seguito della denuncia di successione, perchè tale trascrizione avrebbe solo “valore fiscale”.

    • alessandro ha detto:

      Gent.mo Notaio,ho un quesito da porle al riguardo della accettazione tacita dell eredita.Nel luglio 2015 io e mia madre come comproprietari abbiamo fatto una permuta per acquistare una nuova casa della quale mia madre ha acquisito la nuda proprietà al 50 mentre io e mia moglie ne siamo i proprietari.L abitazione che abbiamo dato in permuta ê stata acquistata e intestata dai miei genitori nel 1986.Mio padre è deceduto nel 1988 e la sua parte è stata divisa in tra gli unici eredi,io mio fratello e mia madre.Nel 2003 mio fratello è morto e la sua quota è stata divisa tra me e mia madre unici eredi.Nel luglio 2015 alla permuta davanti al notaio abbiamo pagato per registrare la tacita accettazione di ereditá di mio fratello,mentre non abbiamo pagato per quella di mio padre perchè ultra ventennale.Pochi giorni fá la persona con la quale abbiamo fatto al permuta e che era ovviamente il proprietario dell abitazione in questione ha venduto l appartamento,e il notaio ha effettuato la registrazione per la tacita accettazione di ereditá relativa alla successione di mio padre,sostenendo che una sentenza della cassazione successiva al nostro atto del 2015 ha esteso l obbligo anche se la successione è ultra ventennale,sostenendo che il costo è a mio carico.Io mi sono opposto dicendo che al momento della permuta del luglio 2015 ho pagato quanto dovuto secondo la legge vigente,e che l interpretazione della cassazione è successiva e quindi spetta al attuale proprietario.E’ corretta la mia posizione oppure questa sentenza è retroattiva?Mi scuso se mi sono dilungato ma era necessario per spiegare i passaggi avvenuti.
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Ho tardato a risponderti perchè ho cercato questa sentenza della Cassazione di cui parli ma… non l’ho trovata! In mancanza non posso esprimere alcun giudizio. Informati per curiosità quale sarebbero gli estremi di questa sentenza, se esiste, e la leggiamo. Comunque fin d’ora il tutto mi sembra molto strano. Il decorso del ventennio sana tutto, anche l’acquisto per usucapione, figurarsi la mancata trascrizione dell’accettazione tacita. Al momento rimango dunque del parere del primo notaio, quello davanti al quale avete fatto la permuta.

        • alessandro ha detto:

          Gent.mo Sig. Notaio,
          ho tardato nel risponderle perchè sto ancora raccogliendo informazioni ed ho un quadro più completo.
          Innanzitutto Le preciso che il notaio che ha fatto i 2 atti è lo stesso,per cui mi sembra che si contraddica da solo.
          Inoltre ho scoperto che tutto nasce dalla richiesta della banca che doveva erogare il mutuo all’acquirente che definirei terzo rispetto a me e al mio compratore.
          La banca infatti a seguito di alcune sentenze, successive all’atto nel quale ero coinvolto, che hanno dichiarato impignorabili degli immobili per i quali non esistevano le trascrizioni di accettazione di eredità anche ultraventennali si è voluta tutelare richiedendo che venissero trascritte.La sentenza però non ha stabilito a carico di chi fossero questi costi.A mio giudizio la mia posizione è ineccepibile in quanto al momento dell’atto ho fatto quanto richiesto dalla legge,secondo me il costo dovrebbe essere addirittura a carico del compratore terzo il quale era l’unico ad avere interesse a che la trascrizione venisse effettuata ma non per un obbligo di legge ma per una richiesta della banca,alla stessa stregua della perizia sull’immobile che avrà sicuramente pagato.L’altra opzione è che il venditore per assicurarsi del buon esito della vendita volesse offrire tutte le garanzie al compratore.In ogni caso di questi tre soggetti coinvolti non vedo assolutamente come debba essere io a farmi carico di questa spesa,visto che ho fatto tutto a norma di legge.Non sono un esperto di diritto ma secondo la mia opinione la situazione andava “sanata” al momento dell’atto nell’interesse dei soggetti coinvolti al momento dell’atto,cioè il venditore il compratore e la banca erogante il mutuo.Come posso essere coinvolto io che non avevo nessun titolo nella stipula dell’atto?
          Spero che vorrà perderò ancora nell’interpretare queste mie riflessioni.
          La ringrazio di nuovo,
          Distinti Saluti

          Mi scusi per gli errori finali,volevo ovviamente dire che spero vorrà perdere ancora tempo nell’interpretare queste mie riflessioni

          • notaio ha detto:

            La situazione si va chiarendo. E’ la banca che l’ha richiesto. OK. Fermo restando che la banca ha diritto a chiedere anche le analisi del sangue o la TAC prima di dare i suoi soldi il problema è verificare l’obbligo di legge. Ripeto: allo stato, in mancanza di quell’obbligo che sarebbe stato dichiarato dalla sentenza della Cassazione che attualmente ignoro, la richiesta della Banca deve essere considerata solo una sua prudenza, a cui certo Lei non è obbligato, sicchè neppure è obbligato a pagarne le spese. Anzi, aggiungo, se risultasse confermato che si tratta di una richiesta della banca per suo scrupolo neppure il venditore è obbligato alle spese, ma solo l’acquirente/mutuatario che deve fare quello che la Banca gli chiede per ottenere il mutuo.

            • alessandro ha detto:

              Gent.mo Notaio,
              La ringrazio innanzitutto per la sua celerità nel rispondermi.
              Per quanto sono riuscito a capire non esiste nessuna sentenza della Cassazione,ci sono solo delle sentenze di impignorabilità emesse da un giudice in alcune cause viziate proprio dalla mancanza della trascrizione anche ultraventennale dell’eredità e per questo motivo la banca si è voluta tutelare.

            • notaio ha detto:

              Ah.. ecco… quindi sembra confermato che il principio è sempre quello del decorso dei 20 anni. La banca si tuteli pure come crede, ma tu che c’entri?

    • Luigi ha detto:

      Egregio sig. Notaio, io e mia moglie siamo in procinto di vendere un immobile di nostra proprietà a Milano ed il notaio dell’acquirente ci ha chiesto una somma per la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità che riguarda mia moglie. Tenga presente che la dichiarazione di successione è stata fatta nel 2006 e l’ufficio territoriale competente dovrebbe aver registrato la successione che riguardava mia moglie e la sorella. Successivamente nel 2008 abbiamo rilevato la quota di proprietà di mia cognata e nel dicembre del 2011 abbiamo venduto il box ereditato . Nessuno dei notai che hanno svolto gli atti hanno chiesto la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità a mia moglie . La mia domanda è : ora la proprietà è mia e di mia moglie (siamo in comunione dei beni ) perché ci viene chiesto una trascrizione che risale al 2006 e riguarda solo mia moglie ? Se viene richiesta dall’acquirente per sua sicurezza perché dobbiamo pagare noi ? Scusi se mi sono dilungato e grazie per la risposta che saprà darmi

      • notaio ha detto:

        Nel mio scritto ho riferito con semplicità i motivi giuridici che richiedono la accettazione tacita. Posso aggiungere che in effetti una volta la giurisprudenza era meno rigida e l’a.t. non veniva considerata strettamente necessaria. Ora però la situazione è addirittura ancora più rigorosa di quanto io abbia scritto, e appena avrò un po’ di tempo darò conto delle novità che richiedono l’accettazione tacita anche quando c’è già la trascrizione della successione. Una cosa è certa: il notaio non c’entra nulla: fa il suo dovere, e quando verrà una legge “liberalizzatrice” che ci consentirà di vendere e acquistare immobili con una stretta di mano e senza formalità sarà il primo ad essere contento. Quanto ai costi non so cosa ti sia stato chiesto, ma, come ho pure scritto concretamente, spesso il notaio cura la incombenza gratis e a volte in perdita.

    • sarah ha detto:

      Gent.mo Sig. Notaio, il 2 /10/2004 mio fratello è deceduto, e avendo lui appena comprato casa con la fidanzata (al 50%) , io e mia mamma ereditammo la sua parte .
      in seguito mia mamma si mise d’accordo con la fidanzata e ritirò la sua parte di casa (nel 2006 ) ed io le cedetti il mio quarto, con atto notarile d’acquisto .
      Oggi mia mma è in procinto di vendere e di fare l’atto di vendita , e ci chiede l’agente immobiliare del compratore se a suo tempo avevamo fatto la tacita accettazione…io credo proprio di sì avendo dovuto fare un atto successivo alla morte di mio fratello , e comunque sono passati più di 10 anni essendo stato fatto a marzo 2006…. secondo lei ? e nel caso può essere che come in un caso sopra descritto lo esiga la banca ? in tal caso è mia mamma a doverlo pagare ? la ringrazio anticipatamente per la cortesia.

      • notaio ha detto:

        La situazione è semplice: l’accettazione non è un concetto filosofico, bensì un atto da trascrivere nei Pubblici Registri. Se c’è o no lo vede con chiarezza il notaio. Quanto alla necessità della trascrizione vedi il mio scritto. Per il pagamento non dico nulla. Chiunque paghi va bene, potete mettervi d’accordo, ma in linea di principio è il venditore che deve garantire la regolarità della sua proprietà nei confronti dell’acquirente, e quindi deve pagare quello che è necessario per garantirla.

    • sarah ha detto:

      Ok …capito…Grazie mille per la cortesia !

    • danielater ha detto:

      Magnifico, io avrei una problematica da sottoporle. Ho un immobile gravato per 1/6 , parte di mio fratello, da ipoteca della sua ex moglie per mancati alimenti versati. Adesso dovrei vendere quest’immobile. La problematica è che i nuovi acquirenti devono avere a priori l’immobile libero da gravami per poter avere l’erogazione del mutuo. Allora io pensavo di acquistare preventivamente la quota parte pignorata. Ma la ex moglie si può opporre alla cancellazione dell’ipoteca su quest’immobile se non ha saldato tutto il suo credito. E’ possibile. Oppure no?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Il problema della ipoteca giudiziale delle ex mogli è un problema dibattuto, ma, se, come mi dice, degli alimenti non sono stati versati mi sembra poco probabile che la ex moglie acconsenta alla cancellazione. L’unica speranza è offrire alla ex moglie una garanzia alternativa… un altro immobile, una garanzia fideiussoria, ecc., e se non accetta chiedere al giudice la conversione. Non ho capito l’idea di acquistare lei la quota parte: l’ipoteca rimane sempre.

    • leonardociciolla ha detto:

      Sperando di essere in argomento. Trascrizione della successione debitamente effettuata . Nel procedere ad una accettazione espressa con reciproca rinunzia dei due eredi ala possibile impugnazione per lesione, si pone il problema del tipo di Scheda testamentaria” utilizzata per la detta trascrizione. In buona sostanza in base ad un testamento meramente in fotocopia il notaio ha potuto procedere solo al paliativo non registrabile presso l’archivio notarile ma utilizzato per la dichiarazione di successione e relativa trascrizione. Capito che la detta trascrizione ha validita’ meramente fiscale, capito che il notaio rogante non pone dubbi o problemi in ordine alla trascrizione della redigenda accettazione reciproca e transattiva ( rinunzia azione lesione) perchè se domani le parti dovessero vendere uno dei beni ereditari il notaio non procederebbe considerato che il titolo di ” provenienza” non è una vera scheda testamentaria bensi un surrogato di scrittura autenticata …… Che valore ha la trascrizione presso i registro dei testamenti -archivio notarile-?
      grazie molte
      leonardo ciciolla

      • notaio ha detto:

        Non è che ho capito bene che è successo. Un testamento in fotocopia non esiste, non è un testamento. Non vedo proprio che ci si possa fare con una fotocopia. Va fatta la denuncia di successione legittima. Poi gli eredi, accettata la eredità così come devoluta per legge, potranno procedere con la divisione. Se sono al corrente di speciali volontà del de cuius (magari quelle scritte nella famosa fotocopia) e vogliono ad esse adeguarsi potranno stipulare una divisione che rispetti la volontà del de cuius

    • pinna ha detto:

      Gent.mo notaio D’ Ambrosio,
      e se invece di una vendita tra immobili ereditati si trattasse di una “permuta pura” ? E’ il caso di due fratelli entrambi proprietari di due immobili ereditati, che vogliono effettuare una permuta a pari valore. Anche in questo caso è necessario che il notaio rediga gli atti di accettazione di eredità?
      La ringrazio per l’eventuale attenzione al mio quesito e le porgo
      Cordiali saluti

    • pinna ha detto:

      La ringrazio per il chiarimento sulla permuta

    • mbell ha detto:

      Gent.mo Notaio, mi trovo in questa situazione:
      Sono proprietario di un alloggio (in un condominio di 12 alloggi, ciascuno con cantina e garage ) ereditato da mio padre, deceduto nell’Ottobre 2002, per il quale, avvalendomi di un CAAF (ACLI), nell’Aprile 2003 espletai gli obblighi relativi alla Successione, tant’è che a livello catastale l’immobile da allora è intestato a me, come anche gli addebiti delle relative imposte.

      Orbene, recentemente il proprietario di un alloggio dello stesso condominio, a sua volta ereditato dai genitori deceduti pochi mesi fa, ha messo in vendita il Suo con il problema che, per un ( errore?) iniziale nell’Atto di costituzione del condominio (costruito nel 1964/65), i garages NON sono di proprietà dei singoli proprietari degli alloggi ma, per così dire, tutti sono proprietari di tutti i garages ( chiedo venia ma ignoro il termine corretto per esprimere tale situazione), anche se da sempre ciascuno usa il suo e le imposte comunali dei singoli garages (IMU, TASI, tassa rifiuti) vengono addebitate ai singoli..

      Al fine di consentire a detto condòmino di poter vendere anche il “proprio” garage, in Assemblea condominiale abbiamo deliberato di affidare ad un Notaio (diverso da quello della costituzione del condominio in quanto nel frattempo deceduto) la questione di far diventare formalmente, con un Atto, ciascun condòmino proprietario del proprio garage.

      A questo punto tale Notaio, cui trasmisi i documenti della mia Successione, mi ha comunicato che per quanto riguarda l’aspetto catastale risulta tutto a posto, “compresa la trascrizione” (NDR: all’Ufficio del Registro ?!) MA SOLO SOTTTO L’ASPETTO FISCALE e che, per poter Egli realizzare l’Atto di appropriazione dei garages, io debbo preventivamente dar corso all’ ACCETTAZIONE TACITA dell’eredità da mio padre, accollandomene il relativo costo.

      Trattandosi che sono trascorsi ben 13 anni dalla formalizzazione della mia Successione, mi chiedo se realmente ciò sia dovuto da parte mia, considerato che, da mie informazioni presso un Geometra esperto in successioni, il Notaio cui Egli fa riferimento gli avrebbe detto che, essendo trascorsi più di10 anni dalla Successione, non è necessaria la mia Accettazione Tacita…. “ma se l’altro Notaio lo ha richiesto avrà i suoi buoni motivi”.

      Gradirei pertanto conoscere la Sua altamente competente opinione se, in dette circostanze, io debba procedere all’ Accettazione Tacita o meno.

      La ringrazio sentitamente per la cortesia.

      • notaio ha detto:

        Il Notaio richiesto di stipulare un atto, avente per oggetto immobili di diretta provenienza successoria, che comporti accettazione tacita di eredità, qualora non trovi già trascritta una precedente accettazione espressa o tacita, è tenuto anche a curare la trascrizione dell’intervenuta accettazione di eredità. Il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni dall’apertura della successione e quindi non sarebbe più necessaria, ma è anche vero che in caso di vendita non è sbagliato procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita per ripristinare la continuità delle trascrizioni che richiede il più lungo periodo di anni 20. Anche perchè non è detto che si sia verificata rispetto al soggetto la prescrizione.

        • mbell ha detto:

          La ringrazio per la Sua cortese risposta, Sig. Notaio e Le comunico che pochi gg fa ho aderito alla richiesta del Notaio (che invece sosteneva essere NECESSARIA nonostante trascorsi 13 anni) di effettuare da parte mia l’Accettazione Tacita a latere dell’Atto dell’assegnazione delle proprietà dei garages..
          In realtà l’ho fatto un po’ obtortocollo, pur non facendolo apparire, ma il costo di 400 Euro ( per l’Accettazione Tacita) mi è parso ragionevole.
          Grazie ancora.

    • EnzoMaria ha detto:

      Egregio Notaio,

      mia sorella deve vendere un terreno agricolo in Calabria avuto in eredità da mio padre. Mio padre è deceduto nel 1985 e dopo poco tempo il suo testamento olografo è stato registrato ed è stata fatta la dichiarazione di successione. Nessuno degli eredi ha impugnato il testamento.
      Le chiedo se mia sorella per vendere il terreno deve fare l’accettazione tacita ?

      La ringrazio
      Enzo Maria

    • pinna ha detto:

      Seppure con tale intervento sul suo blog esulo dal mero argomento dell’ “accettazione tacita”, ho un quesito irrisolto che neanche un addetto dell’ufficio delle entrate ha saputo chiarirmi. Attiene alla perrnuta immobiliare e si sostanzia in ciò:
      volendo stipulare un atto di permuta, tra privati ( senza agevolazione prima casa) tra due immobili, di cui quello su cui graverebbero le imposte di registro al 9% già in possesso al 50% di uno dei due contraenti, le imposte dovrebbero calcolarsi sul 50% del valore dell’immobile da permutare oppure sul 100% ?
      La ringrazio
      Cordiali saluti

    • pinna ha detto:

      La ringrazio per la sua cortese e chiara risposta.

      Cordiali saluti

    • Erika ha detto:

      Egregio Notaio,
      espongo velocemente il mio caso: nonna deceduta in agosto 1998 unica erede mia madre (sembra non aver registrato alcuna accettazione); mia madre decede a gennaio 2008, ad aprile dello stesso anno mio fratello rinuncia con atto registrato.
      Le mie domande sono: essendo io unica erede sono obbligata alla trascrizione dell’accettazione tacita delle due eredità?
      Quali sono i riferimenti di legge che mi obbligano?
      La banca erogante il mutuo dell’acquirente può imporre tale atto?
      Ringrazio anticipatamente per la disponibilità e porgo distinti saluti.
      Erika

      • notaio ha detto:

        Risposta affermativa. La spiegazione l’ho data nel mio scritto (anzi, ne scriverò un altro perchè nel frattempo la evoluzione è diventata ancora più restrittiva). Leggi? Semplice. Non puoi vendere quello che non è tuo, e perchè un immobile sia tuo ci deve essere la continuità delle trascrizioni per 20 anni. Se manca la trascrizione del passaggio successorio la continuità è spezzata

    • notaio ha detto:

      AVVISO DEL NOTAIO – Vi rammento che è uscita la seconda parte della telenovela sulla accettazione tacita e che potete trovare qui: https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/trascrizione-accettazione-tacita-novita/

    • ftascone ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      nel caso di eredi multipli (nel mio caso, mia madre mia sorella ed io), l’accettazione tacita e quindi la trascrizione, deve essere fatta singolarmente per ogni erede (con il costo moltiplicato per 3) o può essere anche essere fatta unica per tutti gli eredi?
      Ringraziandola le porgo cordiali saluti.

      Fabrizio Tascone

      • notaio ha detto:

        La trascrizione tacita può essere fatti da tutti e tre insieme se tutti intervenite all’atto che comporta l’accettazione tacita di eredità (es. la vendita dell’immobile ereditato) ed in tal caso il costo è unico in quanto si procede a fare una sola trascrizione a favore di tre soggetti diversi.

    • alessia ha detto:

      Egregio Notaio,
      espongo velocemente il mio caso: nel 2005 ho acquistato appartamento dagli eredi del reale proprietario, defunto 3 o 4 anni, prima con Atto notarile di compravendita e mutuo. Nel 2011 ho surrogato il mutuo passando da banca X a banca Y senza alcun intoppo. oggi sto richiedendo nuova surroga a banca Z che però ha dei problemi a aprire la pratica poiché il loro notaio ha notato che non è stata effettuata trascrizione dell’accettazione dell’eredità dal primo notaio (2005) (non sono pratica del gergo ma ho capito che mancherebbe la continuità…). Sentito quest’ultimo, mi è stato riferito che nel 2005 la trascrizione non era obbligatoria e, non avendola richiesta la banca che erogava il mutuo, non è stata effettuata e che ora dovrei convincere gli ex proprietari ad effettuarla (cosa che non credo verrà mai accettata!) oppure procedere io. Avrei 2 domande:
      – perché il notaio della prima surroga (anno 2011) non ha fatto alcuna obiezione alla preparazione dell’atto?
      – l’unica possibilità che ho ora è pagare io per la trascrizione non effettuata nel 2005?
      Mi scuso anticipatamente e La ringrazio .
      Alessia

    • innocenzo padula ha detto:

      Egregio Notaio,
      L’art. 534, fa salvi i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi i quali provino di aver contrattato in buona fede.Ma non basta.
      Se si tratta di acquisto di diritti immobiliari, affinchè il secondo comma del citato art. 534 possa avere applicazione (rendendo salvo l’acquisto del terzo che provi di aver contrattato in buona fede), è necessario anche che ricorrano altre condizioni, e precisamente:
      se c’è la trascrizione dell’acquisto a titolo di erede (2648);
      se c’è la trascrizione dell’acquisto a titolo oneroso (2643) dall’erede apparente;
      se entrambe le trascrizioni sono precedenti alla trascrizione dell’acquisto (2648) dell’erede o del legatario vero;
      se entrambe le trascrizioni sono precedenti (non importa di quanto tempo) alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente. Bene allora mi chiedo se ci ricorrono tutte queste condizioni, il terzo acquirente può stare tranquillo? Come fa’ a PROVARE di essere in buona fede?
      Acquisto effettuato in presenza di quattro successioni con accettazione tacita di tutte, di cui una del 2012 regolarmente trascritta in cui figura un unico erede, dopo pochi mesi dall’atto di compravendita si è fatto avanti un ulteriore erede che manifesta l’intenzione di impugnare l’atto da lei ritenuto illegittimo.
      Grazie

      • notaio ha detto:

        La prova delle trascrizioni di cui lei parla (art. 2648 e 2643) è facilmente desumibile dai pubblici registri immobiliari. Basta fare un’ispezione in Conservatoria e vedere se, oltre alla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità, ci sono o meno altre trascrizioni di domande giudiziali o di atti di vendita.In realtà la domanda da porsi è l’inversa: se mancano trascrizioni pregiudizievoli come si fa a dimostrare che il terzo acquirente era in mala fede?

    • luna1980 ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      vorrei sapere se può darmi un suggerimento in merito alla mia vicenda.
      Un mio caro zio ha lasciato a me e mio fratello più grande una casa di proprietà a roma con testamento notarile depositato in germania. (dove ha vissuto i suoi ultimi anni e dove purtroppo è deceduto)
      Lui era sposato con una signora tedesca, ma per il momento non sappiamo se il matrimonio sia registrato in Italia o meno. Se così fosse mia zia sarebbe disponibile a venire in Italia e a fare rinuncia della sua parte legittima. se così non fosse gli altri miei due fratelli e cugini sarebbero disposti a fare lo stesso.
      vorrei capire se questo basterebbe per tutelare un possibile futuro acquirente dell’immobile, in quanto io e mio fratello non abbiamo le possibilità economiche di mantenerlo. Inoltre è possibile mettere subito in vendita l’immobile? Ho sentito parlare di un atto chiamato la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità, potrebbe essere utile ed evitare di chiedere le rinunce a tutti nel caso? La ringrazio per la sua disponibilità e gentilezza, se potesse darmi un suggerimento su come muovermi le sarei infinitamente grata.
      saluti.

      • notaio ha detto:

        Molto complesso il problema. Innanzitutto il testamento va reso valido in Italia con un atto di deposito. O con certificato successorio europeo (Vedi il mio scritto). Poi occorre pagare le tasse di successione in Italia. Previa debita denuncia. Inoltre occorrerà la trascrizione della accettazione dell’eredità, che, se si fa contestualmente alla vendita assume la forma di accettazione tacita. La rinuncia è necessaria solo se il lascito dell’immobile lede i diritti di legittima della moglie. Tutto ciò in breve.

    • DavideP ha detto:

      Buonasera Notaio. Ho un quesito da porLe. Sono in procinto di acquistare un box dal mio vicino che lo ha ereditato. La dichiarazione di successione è già stata fatta ma non la trascrizione. Mi ha detto che le imposte di successione le verserà rateizzate, credo a tre anni vista l’entità delle imposte (ha ereditato molti altri immobili. Non avendo ancora versato un euro all’Agenzia delle Entrate ( rientra ancora nei 66 gg dalla richiesta di rateizzazione) è già possibile fare il rogito? Nell’eventualità che non rispetti gli impegni con l’AdE e decida di non più versare le rate cosa mi può succedere? L’AdE può rivalersi sul mio immobile anche se non più di sua proprietà? O si rivolge agli eredi e si rivale sugl’immobili non ancora venduti?
      La ringrazio anticipatamente.
      Davide

      • notaio ha detto:

        Io personalmente, quando vengo incaricato di stipulare un atto di compravendita di provenienza ereditaria, pretendo di avere sia la dichiarazione di successione sia la ricevuta di pagamento, perchè un rischio potenziale per l’acquirente c’è.

    • mau ha detto:

      Buongiorno notaio,ho un quesito da porle:a fine 2013 ho comprato pagando senza fare mutuo un immobile nuovo da una società, all’ inizio del 2016 ho venduto quest’ immobile ad un privato che per acquistarlo ha fatto il mutuo,premetto che sia il rogito del 2013 che il rogito del 2016 sono stati stipulati dallo stesso notaio e nello stesso studio, pochi giorni fa mi arriva per email una proforma dove il notaio mi chiede il pagamento di una cifra per l’accettazione tacita di eredità, premetto che l’appartamento era nuovo e ho pagato anche l’ iva al 4%.Le Chiedevo se questa richiesta fatta a distanza di un anno é ammissibile? In attesa di una sicura risposta cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Si informi meglio perchè quanto espone non è logico: l’accettazione tacita dell’eredità va fatta quando il bene è (o è stato)…ereditato. Inoltre la richiesta di eseguire l’accettazione tacita di eredità è una incombenza per la quale il notaio deve essere incaricato direttamente con menzione all’interno dell’atto.

    • mau ha detto:

      La ringrazio per la sua solerte risposta,non ho ereditato questo bene ma l’ho acquistato da un impresa,nell’ atto di vendita non è menzionato tale incarico dato al notaio, quindi le chiedo gentilmente un suo parere in merito alla richiesta avanzata dal notaio del pagamento dell’ accettazione tacita di eredità a distanza di un anno dalla mia vendita.in attesa di un suo riscontro cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Le mie perplessità teoriche in merito ad una accettazione di eredità…senza eredità le ho già esposte con chiarezza. Ora mi chiede di pronunciare una vera e propria “sentenza” su un caso di specie: purtroppo 20 anni di magistratura mi hanno insegnato che per esprimersi occorre studiare le carte e sentire l’altra campana.

    • Maria Pia ha detto:

      salve, avrei un quesito da porle. ho acquistato un immobile a giugno 2015, i vecchi proprietari non hanno ricevuto l’immobile in eredità ma lo hanno acquistato a loro volta nel 2004 dagli eredi del precedente proprietario. al momento della compravendita nel 2015 non è stato chiesto ai venditori di pagare le spese per la tacita accettazione dell’eredità. a distanza di quasi 2 anni è stato richiesto a me di versare questa somma dal momento che sono in procinto di fare la surroga del mutuo e la nuova banca lo richiede. è giusto che venga richiesto a me? chiedendo spiegazioni allo studio notarile, mi sono sentita rispondere dalla segretaria che non è obbligatorio, e non avendolo chiesto la banca per la compravendita non erano tenuti a richiederlo durante il rogito. il notaio non avrebbe dovuto pretenderlo al momento della compravendita dai venditori? se si c’è un qualche riferimento normativo? cosa posso fare adesso dato che non mi verrà accordata la surroga senza questo pagamento? in attesa di un suo riscontro, cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        In passato la trascrizione dell’accettazione tacita di eredità era considerata un onere (e non un obbligo) e nessun notaio la richiedeva evitando così ai clienti un ulteriore esborso di denaro. Oggi non è più così. Ci sono sentenze e circolari che considerano la trascrizione dell’accettazione tacita un obbligo al quale il notaio non può deliberatamente sottrarsi. Ho parlato ampiamente di questo argomento anche in un altro mio articolo: “La trascrizione dell’accettazione tacita – Le ultime novità”. Qui troverà risposta a tutte le sue domande.

    • silvioscavone ha detto:

      Buonasera,

      Vorrei chiedere un chiarimento rispetto ad una situazione particolare in cui mi trovo.

      Sono proprietario di un appartamento che mi è stato donato da mio padre.

      Mio padre a sua volta ha ricevuto l appartamento in eredità da sua sorella e suo cognato, perchè sono le persone che lo hanno cresciuto come dei genitori, non avendo avuto figli.

      Adesso sto chiedendo un mutuo di liquidità, ma il notaio che si occuperà dell’atto ha riscontrato dei “pasticci” sulle trascrizioni di accettazione tacita.

      In pratica su entrambi i testamenti i miei zii hanno scritto che lasciavano metà del immobile a coniuge e fratello/cognato, così che alla morte di uno dei due , la proprietà sarebbe stata al 75% del coniuge in vita e al 25% di mio padre.

      Quando sono state fatte le dichiarazioni di successione, sono state trascritte erroneamente le quote e risulta così dalle trascrizioni che mio zio ha lasciato 50% dell appartamento a mio padre e 50% a mia zia

      Adesso il notaio mi dice che questo pasticcio si può aggiustare rifacendo la trascrizione però solo in parte e cioè la parte che riguarda mio padre che è ancora in vita. Sostiene invece che non si può rifare la trascrizione della parte ricevuta da mia zia in quanto mia zia è defunta.

      Quindi secondo il notaio questo pasticcio rimarrà tale fino a quando non saranno trascorsi 20 anni dalla morte di mio zio, ovvero tra 2 anni.

      Inoltre mi dice che la banca, nonostante la mia intenzione di sistemare il tutto, potrebbe farne motivo per rifiutare l’atto del mutuo.

      Vorrei avere il suo parere in merito,

      La ringrazio,

      Silvio

    Lascia un commento