• Il trasferimento del possesso nell’atto notarile – Video

    trasferimento del possessoAncora un video del notaio Massimo d’Ambrosio  nella serie “Stipulare informati“!

    L’articolo 1140 c.c. ci dice cos’è il possesso, ovvero il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Il possesso non è un diritto ma una situazione di fatto, composta di due elementi, da un lato il corpus possidendi, ovvero il potere sulla cosa, dall’altro, l’animus possidendi, ovvero lo stato d’animo soggettivo con il quale si possiede la cosa.

    Il possesso è connaturato al diritto reale, tanto che chi acquista un immobile, ne acquista il possesso, corpus et animus. Nella prassi notarile, si parla di possesso giuridico e materiale, precisandosi che quest’ultimo in realtà va identificato con la detenzione.

    A differenza del possesso, nella detenzione manca l’animus possidendi ed è quindi la situazione di fatto nella quale si esercita il potere su una cosa nella diversa convinzione dell’altrui concessione. Non si potrà usare il bene oltre i limiti imposti dal vero possessore.

    Vi sono delle ipotesi, come nel caso di preliminare di compravendita con effetti anticipati o di compravendita sospensivamente condizionata, in cui le parti possono accordarsi per una detenzione anticipata o posticipata. In tutti questi casi spetta al notaio disciplinare in atto le sorti del possesso, della detenzione, le modalità di consegna dell’immobile e i rimedi in caso di ritardo nella consegna.

    Se si intende però lasciare per breve tempo la detenzione al venditore al solo fine di liberare l’immobile dai propri effetti personali, il consiglio è quello di farlo a mero titolo di cortesia personale non scritta.

    Vi sono state, infatti, delle sentenze della Cassazione che hanno riqualificato tali accordi, soprattutto in presenza di penali mensili in caso di ritardo nella consegna, quali affitti simulati. Questo ha comportato gravi disagi per gli acquirenti, i quali si sono ritrovati ad intraprendere lunghi giudizi civili per ottenere il rilascio dell’immobile, poiché si riconosceva al venditore il diritto a rimanervi a titolo di affittuario. Ed è per questo che si consiglia di non disciplinare in atto questi accordi, tanto più che lasciare la detenzione a titolo di mera cortesia personale può garantire una tutela più efficace di quella riconducibile alla previsione in atto di penali.

    Infatti il proprietario potrà in ogni momento utilizzare l’atto notarile come titolo esecutivo per ottenere l’immissione immediata nella detenzione dell’immobile, senza passare per lunghi giudizi. Si precisa, inoltre, che la Cassazione ha sempre negato la liceità di una vendita avente ad oggetto il solo possesso poiché è una situazione di fatto indissolubilmente connaturata al diritto reale cui accede.

    Partendo da questi enunciati, vi è stato chi ha messo in discussione la liceità della vendita per possesso, sul medesimo presupposto che il possesso non possa essere trasferito. Bisogna rispondere che in realtà nella vendita per possesso non si trasferisce il possesso ma il diritto di proprietà acquistato per effetto del possesso ultraventennale della parte venditrice.

    Queste considerazioni, e molte altre, le potrete ascoltare nel video del notaio Massimo d’Ambrosio sul suo Canale Youtube!

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    Il trasferimento del possesso nell’atto notarile – Video ultima modifica: 2018-12-14T09:26:03+00:00 da notaio



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    2 Commenti su “Il trasferimento del possesso nell’atto notarile – Video

    • francesco rebecchi ha detto:

      Quesito:
      Un terreno (unica particella) è classificata edificabile in parte per circa 950 mq. e per il restante 750 mq. agricolo. L’imprenditore agricolo IAP ha il diritto di prelazione sulla compravendita dell’intera particella?
      Grazie

      • notaio ha detto:

        La legge sulla prelazione agraria non fa alcuna distinzione in merito alla destinazione agricola o edificabile del terreno. Per poter esercitare la prelazione è sufficiente che sul fondo confinante non siano già insediati altri coltivatori diretti con regolare contratto di affitto.

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