Tutto quello che dovete sapere sugli usi civici. Un diritto da superare.
Con la sua summa sugli usi civici, riportata nel suo testo integrale qui appresso, e illustrata dal notaio Massimo d’Ambrosio al Convegno di Pescara del 7 novembre 2016, l’A. dopo aver chiarito concretamente quali siano e cosa siano gli usi civici, e quale sia la loro natura giuridica anche grazie ad un’analisi storica della loro nascita, illustra la normativa italiana in specie costituita da leggi speciali statali e regionali, dal 1927 in poi, e chiarisce gli istituti principali per la cessazione degli usi civici: legittimazione e affrancazione.
Dopo aver trattato i compiti e la responsabilità del notaio in materia di usi civici e le problematiche in tema di trascrizione dei vari tipi di usi civici, l’A. auspica che vengano rapidamente spazzate via tutte le complicazioni di origine medievale per assicurare ai cittadini chiarezza e certezza del diritto.Vedi il successivo intervento del notaio Massimo d’Ambrosio sulla stessa materia riportato in questo apposito articolo del 2017 sugli usi civici.
Massimo d’Ambrosio – L’antica origine degli usi civici
Va capito cos’è un uso civico e mi sembra che non sia stata mai fatta sufficiente chiarezza sulla sua natura giuridica.
E per far ciò è necessario andare indietro nel tempo perché i diritti di uso civico, che sono di variegata tipologia e di molteplici denominazioni, hanno in comune tutti di essere di origine antichissima, e traggono la loro origine da un epoca in cui la legge, come la intendiamo oggi, non esisteva, o, meglio, non esisteva più. Il crollo dell’impero romano ha lasciato l’intera Europa senza leggi, senza diritto universale, in preda solo della legge del più forte.Con l’incastellamento si sono cominciati a formare in tutta Europa una serie di centri di potere che estendevano la propria signoria su spazi di terreno più o meno vasti. Nel momento in cui qualcuno, con la forza delle armi, scacciava tutti quelli che potevano contrastarlo da una zona più o meno vasta, si arroccava in una fortificazione a sua difesa, cercando di perpetuare per sé e per i propri discendenti la signoria su quel luogo, difendendola dagli assalti dei vicini. E’ l’inizio della classe nobiliare.
Ebbene nel momento in cui il signore pacificava la sua zona di territorio dichiarava di essere proprietario di tutto quanto si trovasse nel territorio. Ed era vero, perché il diritto di proprietà era affidato alla sua forza delle armi.
Ma in qualche modo doveva utilizzare il territorio per incrementare la sua ricchezza, ed allora cominciarono ad elaborarsi una serie infinita di diritti reali, conformi peraltro alla mentalità immota che ha congelato la civiltà dalla caduta dell’impero romano fino al nostro rinascimento.
Il signore concedeva al servo il diritto di coltivare il terreno o di mettere a frutto un certo bene, obbligandolo a versare a sé e ai propri discendenti un canone, un utilità, un servizio anche di carattere personale. Il diritto era dunque statico, e il signore (o i suoi discendenti) riscuotevano per sempre il canone o usufruivano delle prestazioni della popolazione, mentre i servi avevano il diritto di lavorare il terreno e trarne, se ci riuscivano, il sostentamento per se e per la propria famiglia, dopo aver pagato il proprietario. Da qui la differenza tra il diritto perpetuo del concedente (il signore) e il diritto perpetuo dell’utilizzatore , che era anche un dovere tant’è che spesso le singole persone erano collegate al fondo e diventavano servi della gleba.
Tutto questo è finito solo in epoca recente, grazie a Napoleone Bonaparte , che non ha tagliato le teste dei nobili, come facevano i giacobini, ma ha cancellato tutti i diritti feudali con una mossa molto semplice : li ha abrogati, inventandosi la tipizzazione dei diritti reali, che oggi sono quelli che tutti conosciamo: proprietà, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali ed enfiteusi.
Anche l’Italia, come tutto il resto del mondo (forse per prima) recepì il codice civile napoleonico che è rimasto nei principi fino a noi, e che rappresenta la dimostrazione della vera grande rivoluzione borghese di Napoleone Bonaparte.
La locandine del Convegno. Vedi il video del notaio Massimo d’Ambrosio!
In esso sopravvive l’enfiteusi, che ha una importanza rilevante, non tanto perché qualcuno oggi possa avere l’idea balzana di costituire un enfiteusi, quanto perché il suo meccanismo è il parametro della regolamentazione degli altri diritti medioevali scomparsi che sono assoggettati ai principi dell’enfiteusi.
Vi cito qui ad esempio il diritto di livello, proprio uno dei diritti abrogati dalla rivoluzione francese, che laddove emerga su un fondo viene assoggettato alla regolamentazione dell’enfiteusi. Sul diritto di livello ci sarebbe in realtà da dire molto, perché nella regione Abruzzo esso è diffusissimo e ancora ci presenta dei problemi. Ebbene anche il livello, quando ce ne accorgiamo, dobbiamo assoggettarlo al duplice meccanismo dell’enfiteusi, e cioè devoluzione o affrancazione.
Il Bonaparte, per cancellare il diritto medievale stabilì che in ogni momento il titolare dell’antica signoria poteva chiedere la devoluzione del fondo a se stesso, ovverossia la restituzione del bene, mentre il concessionario, il titolare del dominio utile poteva richiedere in ogni momento l’affrancazione, e cioè la riunione al suo diritto del canone dovuto al signore in modo da rimanerne pieno assoluto e legittimo titolare del diritto di proprietà.
Il punto fondamentale è che la legge stabiliva (e stabilisce) che il diritto di affrancazione prevale sul diritto di devoluzione, sicché se il proprietario dell’enfiteusi (o degli altri diritti ivi compreso il diritto di livello) chiede la devoluzione il concessionario può fermarlo chiedendo l’affrancazione. In entrambi i casi (affrancazione o devoluzione) si è tenuti a risarcire l’altra parte con un prezzo in danaro.
Orbene l’uso civico è esattamente questo, è uno degli antichi diritti reali medievali che ha avuto però una sorte leggermente difforme, per nostra sfortuna, perché il concedente non era (e non è) una persona fisica, il nobile del castello , bensì una universalità di persone , un ente territoriale, come lo chiameremmo adesso. Era il signore stesso che rinunciava per motivi particolari ad alcuni beni per favorire un’abbazia, una comunità specifica di cittadini, una universalità di persone, che quindi diventavano collettivamente titolari del suo ex diritto.
Il fatto che questi diritti non erano espressione sovrana del barone di turno ne ha permesso la sopravvivenza, in quanto Napoleone aveva di mira l’eversione della nobiltà, e pertanto ci sono stati tramandati fino ad oggi come beni demaniali ai sensi dell’attuale art. 824 c.c., che prosegue con il successivo articolo 825 a regolare altresì i diritti demaniali sui beni altrui che continuano a sussistere quando i diritti sono costituiti altresì “per il conseguimento di fini di pubblico interesse corrispondenti a quelli a cui servono i beni medesimi”.
Noi quindi con gli usi civici abbiamo semplicemente ereditato dei diritti reali medievali con tutte le conseguenze del caso, ivi compresa quella della estrema difficoltà di capire quali siano, dove siano, e se essi gravino meno su un terreno, magari all’insaputa di tutti.
La natura degli usi civici
Le associazioni e le università agrarie, i domini collettivi degli ex stati pontifici, le partecipanze agrarie e così via, a seconda della regione dove si trovavano, sussistono quindi ancora e si sono portati appresso un regime di indisponibilità e di destinazione, vincolato alle primarie esigenze della specifica comunità a cui ab origine furono asserviti. Nessuno ne può disporre, venderli, mutarne destinazione, usucapirli, non sono soggetti ad espropriazione forzata, sono imperscrittibili. E tutte queste sono caratteristiche rilevanti ancora continuano a sussistere su una grande quantità di beni che noi spesso non sappiamo quali siano!
Abbiamo dei diritti reali fuori dell’elenco tipico muniti di quelle caratteristiche di cui vi ho detto, e quindi particolarmente rigidi nella loro sopravvivenza, dovuta sia alle loro caratteristiche giuridiche, sia alla scomparsa della memoria collettiva. Come facciamo a sapere su quali terre sussiste ancora il diritto di macchiatico, o di legnatico a favore dei residenti di una frazione di un certo comune?
Come vedremo dopo abbiamo delle possibilità di scoprire degli indizi al riguardo, ma senza la certezza dell’esistenza che invece, grazie ai registri immobiliari si ha oggi per tutti gli altri diritti reali tipizzati.
Io distinguerei i diritti di uso civico in queste categorie:
- diritti di uso civico su proprietà di privati;
- diritti di uso civico su proprietà pubbliche;
- proprietà di privati compresse dall’uso civico;
- proprietà pubbliche gravate da uso civico.
Senza contare il fenomeno dell’occupante abusivo, se abusivo si può considerare chi utilizza il fondo magari da decine di anni, credendosene in buona fede il proprietario. E considerando poi che per proprietà pubblica non si intende la proprietà dei comuni, delle provincie e delle regioni, ma di quelle universalità antiche di cui i comuni, le provincie e le regioni sono solo portatori del loro interesse, tant’è che in caso di contrasto tra un Comune e i cittadini titolari del diritto, questi ultimi possono nominare un loro rappresentante generale che agisca in giudizio.
Superamento degli usi civici
Vi dico subito che abbiamo sbagliato nel mantenere in vita questi diritti, che ben avrebbero dovuto essere inquadrati in altre fattispecie giuridiche, più confacenti al mondo moderno, più adatte al perseguimento di quegli interessi pubblici che invece si è voluto erroneamente tutelare con la sopravvivenza di tali diritti.
Oggi nessuno è in grado di indicare e quantificare quali siano le terre collettive e quali diritti civici insistano su determinate terre perché i comuni, le provincie e le regioni si sono limitate a predisporre leggi stralcio, leggi di sanatoria, giusto per rimediare alle situazioni più gravi, rinviando sine die i numerosi dubbi connessi alla regolamentazione generale dei diritti collettivi. Quanti comuni oggi conoscono esattamente i demani collettivi loro appartenenti? La memoria è stata smarrita nel tempo, salvo poi riaffiorare improvvisamente, quando uno meno se lo aspetta, con tutto il carico dei limiti di inalienabilità e imprescrittibilità di cui si è detto.
E’ ben vero che sono stati fatti dei tentativi di inventariare tali diritti, tentativi utilissimi, ma che sono ben lungi dal fornire la certezza del diritto di cui lo sviluppo economico di un paese ha bisogno. I diritti di uso civico vanno perciò aboliti, e inquadrati nei principi normativi moderni oggi esistenti. Non va prolungata la loro sopravvivenza, che è solo un’agonia.
Ne è prova di questa sopravvivenza l’articolo 3 del T.U. in materia di usi civici della regione Abruzzo che, dopo aver premesso come “la regione persegue l’obiettivo di fare delle terre civiche strumento produttivo primario per lo sviluppo delle popolazioni abruzzesi “ precisa che “la regione salvaguardia, comunque, i diritti originali e imperscrittibili delle popolazioni abruzzesi sulle terre civiche”.
Normativa
La legge fondamentale è ancora quella del 1927 n. 1766 che sostituiva la legislazione preunitaria e istituiva i commissari regionali per gli usi civici, magistrati nominati dal Consiglio Superiore della Magistratura, con funzioni amministrative e giurisdizionali e aventi il compito, con la duplice competenza amministrativa e giudiziaria, di mettere ordine negli usi civici mediante procedimenti di carattere liquidatorio, per chiudere i diritti civici appartenenti alle popolazioni ma sulle terre altrui, e di carattere conservativo tutelandole terre di proprietà collettiva.
Il D.P.R. 15 gennaio 1972 n. 11 trasferì alle regioni a statuto ordinario poteri in tema di agricoltura spostando alcuni poteri in materia di liquidazione degli usi civici, come la verifica delle occupazioni abusive previste dal successivo D.P.R. 26/07/1977 n. 16.
E ciò quando lo stesso concetto elementare dell’uso civico, e cioè il dare sostentamento vitale alle popolazioni in momento in cui solo dalla terra le popolazioni potevano ricavare la loro sopravvivenza, aveva già perso tutta la sua ragion d’essere.
Il regime degli usi civici veniva così ulteriormente complicato a causa del frazionamento tra la competenza del commissario agli usi civici e le regioni, creandosi una maggiore confusione tra gli apparati che ha ulteriormente complicato la materia.
La regione Abruzzo con la L.R. 3.3.1988 n. 25 regola, a seguito del trasferimento delle funzioni alla regione la legittimazione e i mutamenti della destinazione, la gestione, l’inventario, il piano regionale di utilizzazione delle terre civiche nonché le forme organizzative delle stesse.
Ma con la legge 88/1985 si era attribuita alle terre civiche uno spostamento culturale, riconoscendo alle stesse non più la funzione di sopravvivenza degli aventi diritto ma un carattere ambientale e paesagistico inserendo le terre civiche in una tutela di natura costituzionale. Le zone gravate da uso civico, sono, con la predetta legge, assoggettate altresì a vincolo paesaggistico. E’ evidente il tentativo del Legislatore di dare un nuovo respiro alle terre civiche spostando la loro funzione dall’utilizzazione per intenti produttivi e agricoli, che recava con se l’immobilismo d’epoca medievale, ad una funzione culturale e paesaggistica, ma con ciò complicando ulteriormente il quadro che continua ad essere regolamentato dalla ben diversa legge del 1927.
Interessante, ma purtroppo parziale, il tentativo dell’articolo 17 della L.R. 2588 di procedere ad inventariare le terre civiche, avvalendosi dell’Ente Regionale di Sviluppo Agricolo e cercando di mappare le terre civiche abruzzesi, distinguendo quelle libere e gestite dai comuni da altre amministrazioni, da quelle occupate dalla popolazione a qualsiasi titolo, legittimo o abusivo.
Progetto, dicevo, incompleto perché la mappatura, anche laddove degna di fede grazie al trasferimento di tutta la documentazione storica ed amministrativa regionale già detenuta nell’archivio del Commissario de L’Aquila per il riordinamento degli usi civici in Abruzzo, non è certo completa, e comunque non è facilmente disponibile, come invece avrebbe potuto esserlo, ad esempio, prevedendo l’obbligo da parte dei comuni di annotare l’esistenza di usi civici sui certificati di destinazione urbanistica.
Legittimazione
Scomparsi gli enti collettivi formalmente proprietari, persa la memoria nei comuni e negli altri enti esponenziali, cessata la raccolta del canone o della utilità a uso civico, una larga parte di terreni, siano essi di proprietà di privati gravati da uso civico, siano essi terreni di proprietà della scomparsa collettività, sono stati appresi e coltivati da generazioni da parte di soggetti in assoluta buona fede. Ecco perché ritenemmo troppo forte parlare di “occupazione abusiva” .
La legittimazione, non essendo ammissibile peri beni di uso civico l’istituto della usucapione , come dicemmo all’inizio, è l’istituto in base al quale viene riconosciuto e quindi trasferito il diritto di proprietà nei confronti degli occupanti. La legittimazione è di competenza della Giunta Regionale ai sensi dell’art.3 della L.R. 1999/68 e dell’art. 9 della legge 1927/1766 e viene formalizzata con provvedimento di legittimazione del Presidente della Giunta Regionale ai sensi dell’art. 3, primo comma, della L.R-. 68/99 modificato con l’art. 104 della L.R. 6/2005 nonché della deliberazione della Giunta Regionale n. 2199 del 15/10/1999. Il rappresentante del Comune normalmente viene delegato per l’atto notarile di legittimazione.
Il provvedimento di legittimazione conferisce al destinatario la titolarità di un diritto soggettivo perfetto, di natura reale, e cioè il diritto di proprietà come noi lo conosciamo, costituendone titolo legittimo perla trascrizione a suo favore.
Per i terreni di proprietà privata , ancorché gravati da uso civico, si conferma la vigenza del diritto di usucapione che fa acquistare la proprietà a titolo originario, ancorché compressa dall’esistenza dell’uso civico.
Rammentiamo, come abbiamo visto prima, che occorre distinguere la proprietà collettiva dal diritto di uso civico. L’uso civico è un diritto reale su bene altrui, ma anche un diritto reale su bene proprio: mentre nel sistema di diritto privato la compresenza della titolarità del diritto di proprietà e del diritto parziale (ad esempio usufrutto) su uno stesso bene comporta l’estinzione dell’usufrutto, per i diritti reali ante napoleonici, che sono perdurati tuttora, la imprescrivibilità del diritto fa sì che coesistano sullo stesso bene il diritto di proprietà collettivo e il diritto di uso civico a favore della stessa collettività. Di tal che la legittimazione di un terreno anche pubblico costituisce trasferimento solo del diritto di proprietà sottostante, mentre per il diritto di uso civico ivi gravante occorre un altro procedimento, quello cioè di affrancazione, che vedremo dopo.
Mentre per i terreni privati gravati da uso civico sarà sufficiente la sola affrancazione e la proprietà, di cui eventualmente non si sia già titolari può essere acquistata o usucapita.
Rammento che ancora oggi per la legittimazione occorre che ricorrano i tre requisisti previsti dall’art. 9 della L. 1766 del 1927 che ripete pedissequamente quanto previsto dalla previgente legislazione napoleonica sull’eversione della feudalità e cioè:
- l’ occupazione ultra decennale dei suoli;
- la non interruzione dei demani civici;
- l’apporta al suolo di sostanziali e permanenti migliorie.
Il secondo punto oggi fa un po’ sorridere perché richiede in sostanza che l’occupante abusivo abbia continuato a permettere l’utilizzo del bene ai fini di usi civico, quando, nei fatti la memoria che quel fondo fosse gravato dal vincolo di legnatico o di macchiatico ormai era scomparsa nella memoria.
Affrancazione
L’affrancazione è invece il procedimento, del tutto distinto dalla legittimazione, con la quale il soggetto proprietario (magari diventato proprietario a seguito della legittimazione) viene affrancato dall’obbligo del diritto reale di uso civico.
Il procedimento di affrancazione è del tutto simile a quello esistente per l’affrancazione dei livelli e degli altri diritti reali abrogati da Napoleone, e confluiti nel meccanismo liquidatorio proprio dell’enfiteusi.
Solo più complesso, perché occorre sempre una delibera consiliare del comune ove è sito l’immobile e il decreto del Presidente della Giunta Regionale come per la legittimazione.
L’affrancazione, decomprime il diritto di proprietà, libera dal vincolo il proprietario, che diventa così pieno effettivo e totale proprietario di diritto privato del terreno. L’affrancazione è a titolo oneroso perché, secondo i calcoli occorre pagare un certo numero di annualità pregresse, di solito dieci (se non sono state pagate) ed una somma pari all’attualizzazione del valore del canone di uso civico (liquidato in danaro qualora esso sia costituito da un’attività materiale), somme che possono essere comunque tutte pagate ratealmente nelle annualità successive.
Non sono in grado di precisarvi di solito a quanto ammontano queste cifre ma posso riferirvi che i costi di affrancazione per gli analoghi livelli, atti che vengono stipulati frequentemente, ammontano a circa 3 / 4.000 euro totali in media.
Il ruolo del notaio
Come è noto il notaio è competente per la stipula degli atti di legittimazione e affrancazione. Su di essi, nulla questio. Si tratta di procedure già esaurite quando si porta il fascicolo al Notaio e svolte su iniziativa dell’avente diritto.
Grave è invece la problematica notarile in merito ai trasferimenti di beni di proprietà di universalità collettive assoggettati ad uso civico o semplicemente di terreni di diritto privato vincolati al diritto reale di uso civico.
Il problema è serio perché i diritti sono perpetui, perenni, imprescrittibili, non soggetti ad usucapione.
Quando il notaio compie le sue ordinarie visure che gli spettano per legge in catasto e nei pubblici registri a ciò deputati può infatti non trovare alcuna traccia dell’uso civico, perché di esso si è persa la memoria, e magari i danti causa hanno una trascrizione a loro favore regolarissima, perché quando acquistarono il terreno più di venti anni fa già allora non ci si ricordava della proprietà collettiva o dell’uso civico.
Nel diritto privato la situazione è totalmente tranquilla perché qualsiasi difetto nella trasmissione della proprietà antecedente ai venti anni non sortisce alcun risultato negativo, e la continuità delle trascrizioni del ventennio è assicurata. Così non è per gli usi civici e quindi teoricamente il notaio dovrebbe compiere delle ricerche, per ogni rateo di terreno, molto indietro nel tempo per cercare di riverificare se vi sono tracce dell’esistenza dell’uso civico.
Ovviamente vi sono dei casi semplici in cui dall’esame dei pubblici registri si scopre qualche elemento, magari secondario, che faccia sospettare l’esistenza di usi civici. In questo caso il notaio non può stipulare, perché il rischio è altissimo, essendo gli atti notarili di trasferimento di un terreno gravato da uso civico nulli. Compirà il notaio altre ricerche, o semplicemente inviterà le parti a fornire chiarimenti e documentazione. Insormontabile è invece l’ostacolo per tutti quei terreni (la quasi totalità) in cui non vi è alcuna traccia nelle carte dell’uso civico.
Certo ci sono archivi nelle regioni, sentenze dei commissari agli usi civici, circolari del commissario di carattere amministrativo, annotazioni da parte dei comuni, e persino il registro già previsto dall’art. 5 del Regio Decreto 332/1928 (cioè il regolamento di attuazione della legge 1766/27) in cui bisognava annotare entro il 3 aprile 1928 tutti gli usi civici della regione, pena la decadenza dell’uso civico. Magari fosse stato così, perché il registro è incompleto, e la giurisprudenza ha ritenuto che l’eventuale decadenza si possa applicare solo ai diritti di uso civico sulle terre private, ma non su quelle pubbliche!
Il Notaio quindi potrebbe garantire la inesistenza di rischi connessi all’acquisto solo attraverso indagini complesse, effettuate su elenchi e registri tenuti in posti diversi, a cui si può accedere solo con specifiche autorizzazioni, e pure di difficile lettura. Opera che poi ,comunque, anche se potesse essere utile per rilevare l’esistenza di qualche uso civico non garantisce l’inesistenza del diritto, ma consente solo l’acquisizione di ulteriori elementi di indagine!
L’affermata e assoluta impossibilità, che, anche attraverso ricerche su mappe, documenti e registri diversi, di conoscere con certezza se un terreno sia da considerare pubblico e in quanto tale gravato da uso civico, ossia un terreno privato gravato da uso civico (ancorché per quest’ultimo potrebbe applicarsi la decadenza di cui al regolamento di attuazione del 1928) fa si che non si possa pretendere dal notaio una diligenza diversa da quella che ordinariamente si richiede.
La responsabilità del notaio sussiste se viene meno ai compiti ordinariamente attribuitigli dalla legge, od anche, ma in misura minore, qualora da dette ricerche siano emersi elementi di sospetto che non ha approfondito e comunicato alle parti. Certamente il notaio non potrà essere chiamato responsabile per i rischi nei confronti dell’acquirente che acquista in buona fede un terreno pubblico o un terreno gravato da uso civico semplicemente per l’impossibilità professionale di fornire questa garanzia e questa certezza all’acquirente.
La trascrizione
Si è scritto moltissimo sulla trascrizione, come è ovvio. Per quanto riguarda la legittimazione direi che vi è uniformità di opinioni sulla circostanza che essa è un trasferimento di proprietà privata. Con la legittimazione cessa la qualificazione demaniale del bene, e il diritto acquistato è un diritto di proprietà, ancorché magari rimanga ancora compresso dall’esistenza dell’uso civico.
Molti problemi ha dato invece la trascrivibilità del diritto di uso civico. Il diritto non esiste nel nostro ordinamento giuridico, e quindi neanche nelle leggi che regolano la trascrizione! Molti hanno suggerito di renderlo un connotato della proprietà, trascrivendo cioè non la piena proprietà a favore dell’acquirente per effetto della legittimazione bensì una “proprietà gravata da uso civico”, soluzione che non riteniamo confacente perché comporta una doppia forzatura: la scomparsa della trascrizione autonoma dell’uso civico e la invenzione di una proprietà che non trova riscontro nel nostro ordinamento.
Io ritengo che bisogna applicare per analogia la normativa sull’enfiteusi. Il diritto dell’enfiteuta esiste nel nostro ordinamento e il diritto di uso civico, dovendolo per forza adattare ad uno schema inviolabile, può trovare la sua accoglienza solo come diritto dell’enfiteuta che, risultando però a favore della collettività, permetta successivamente il riscontro che quel diritto non è un enfiteusi privatistica, ma un uso civico pubblicistico. Peraltro già così si fa per tanti altri diritti scomparsi, come il livello, il diritto del miglioratario, la colonia perpetua, la partecipanza agraria.
Ipotesi de iure condendo
Vi sarà chiaro dalla mia esposizione che ritengo che gli usi civici vadano aboliti, che questa confusione che ormai dura da mille anni vada spazzata via. In un momento in cui il legislatore si affanna a ricercare semplificazioni, magari complicando delle cose già semplici, giusto per far vedere la sua solerzia è gravissimo che non compia una semplificazione così elementare che può essere risolta da una legge di pochi articoli.
E tutto ciò, ovviamente senza ledere nessuno, e lasciano inalterati i diritti di tutti e le finalità pubbliche esistenti, che però saranno esercitate molto più semplicemente e concretamente assicurando certezza del diritto ai consociati attraverso gli ordinari strumenti della proprietà e delle servitù rimediando finalmente all’omissione di Napoleone Bonaparte che all’epoca, per motivi storici e politici, si concentrò solo sull’eversione della feudalità.
notaio Massimo d’Ambrosio
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45 Commenti su “Tutto quello che dovete sapere sugli usi civici. Un diritto da superare.”
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Buonasera Notaio e grazie per il suo blog.
In merito alla questione degli usi civici,la società della quale ero socia ha acquistato con decreto di traferimento del tribunale un immobile, sul quale gravavano appunto gli usi civici.
E’ regolare questo passaggio, dato che nelle perizie del CTU non si fa riferimento alla loro presenza?Nel decreto di trasferimento si dice che gli immobili vengono trasferiti nello
stato di fatto e di diritto in cui di trovano, quindi la nullità dell’atto non si apllica?
La ringrazio anticipatamente se vorrà chiarirmi questo dubbio,sul fatto che fosse una questione che il notaio avrebbe dovuto affrontare oppure se essendo un’acquisto dal tribunale segue un altro iter.
Proprio un bel problema. No, il trasferimento per decreto è assoggettato agli stessi principi dell’atto notarile. Solo che i controlli li fa il perito, non il notaio, che non c’entra nulla. Il perito non si è accorto dell’uso civico. Bisogna capire che tipo di uso civico sia (vedi la casistica scritta nel mio articolo). E poi procedere alla legittimazione e/o alla affrancazione. Ferma restando l’ipotesi di contestare l’operato del perito e quindi lo stesso decreto.
Buongiorno Notaio D’Ambrosio,
la ringrazio per il suo interessantissimo blog, per gli articoli molto chiari anche per chi non è un giurista.
La contatto per sapere il suo parere in merito a questa situazione: si vorrebbe vendere come piena proprietà, chiedendo al notaio di inserire in atto la dichiarazione dell’alienante circa l’avvenuta prescrizione (per non uso) di un livello in favore di un Comune, gravante su porzione di casa in corte, ispirati da quanto pubblicato in rete dal Notaio dott. Arcangelo, (relazione esposta al Consiglio Notarile di Matera il 23-2013, reperibile su internet) che scrive:
riguardo ai vecchi livelli, censi e decime, la Dottrina (MESSINEO, PALERMO) ritiene che essi possano inquadrarsi fra gli oneri reali (omissis). La dottrina succitata ritiene al riguardo che l’onere reale, essendo un peso che limita la proprietà, cosi come avviene per i diritti reali limitati, possa estinguersi anche per “non uso”, per cui può farsi valere la “usucapio libertatis” nella ipotesi in cui la prestazione perpetua o periodica non sia stata pagata per oltre venti anni.(omissis) Ad evitare le responsabilità professionali, il Notaio non espungerà di sua iniziativa il “diritto del concedente”, ma riporterà in atto la dichiarazione dell’ alienante circa l’ avvenuta prescrizione (per non uso) del cosiddetto livello, e preciserà di essere stato dallo stesso alienante autorizzato a volturare l’ atto come privo del “diritto del concedente”.
E’ una tesi che Lei ritiene proponibile? Rientra nella discrezionalità del Notaio poter trasferire il bene in considerazione del fatto che la proprietaria novantenne non ha mai pagato alcun canone ed ha sempre operato da piena proprietaria, anche in occasione di una precedente vendita, circa 10 anni fa di altra porzione dello stesso immobile.
Grazie
No, non rientra tra i poteri del notaio. Nessun notaio potrà quindi adoperare le formule suggerite. In dottrina ed in giurisprudenza infsatti non vi è univocità di vedute sull’argomento. Alcuni ritengono che il diritto del concedente non si prescrive per non uso. La soluzione migliore è sicuramente quella dell’affrancazione e legittimazione
I diritti di uso civico sono, per propria natura, oltre che inalienabili o inusucapibili, sono soprattutto imprescrittibili e con perpetua destinazione agro- salvo – pastorale
Buonasera,
mi correggo, la vendita non è di 10 anni fa ma fu fatta nel 2012.
Il livello invece era presente già in un atto dei primi anni del secolo scorso, registrato ma non abbiamo la trascrizione, non so se perchè non c’è o per altro motivo. In esso l’immobile viene identificato con due mappali,urbano e rurale.
L’ultimo atto notarile, anni 60 del secolo scorso, associa esplicitamente il livello al solo mappale al catasto terreni come porzione di fabbricato rurale con rdl = ral =. Segue poi l’individuazione al catasto fabbricati con relativo mappale.
Grazie
In dottrina ed in giurisprudenza non vi è univocità di vedute sull’argomento. Alcuni ritengono che il diritto del concedente non si prescrive per non uso. L’operazione è fattibile ma la soluzione migliore è sicuramente quella dell’affrancazione e legittimazione
Buonasera notaio, grazie per la sua risposta dello scorso marzo.
La situazione è meno cristallina di quello che le avevo prospettato.
Ad oggi l’atto non è ancora stato fatto. Ma pur avendo trasmesso al compratore e alle incaricate della fase istruttoria dell’atto tutti i documenti notarili riportanti il livello (dalle visure catastali non si rileva) nel testo dell’atto notarile il notaio non fa accenno alla mancata affrancazione e trasferisce la proprietà piena.
Devo pensare che per il notaio è tutto a posto?
O devo pensare che non siano stati letti dal notaio gli atti trasmessi perchè ha applicato la regola del controllo fino a 20 anni precedenti ed al primo atto che ha incontrato a ritroso nel tempo? Quindi solo fino ad una successione del 1974? Gli atti sono infatti datati 1966,1926,1909,1907.
E’ lecito che il notaio di fiducia del compratore non effettui i controlli sui diritti reali desumendoli dagli atti trasmessi?
Il compratore è un geometra , ha già comprato nella corte, dovrebbe sapere anche lui del livello , ma tace sulla cosa.
Non so come comportarmi, più che altro cosa pensare, devo segnalare al notaio il livello? In che modo lo devo informare? Con raccomandata?
Un ultimo quesito: l’erede universale in una situazione del genere rischia di essere chiamato a rispondere se ci fossero delle contestazioni future, sorte anche a distanza di 1 anno di tempo dalla morte del de cuis?
La ringrazio infinitamente.
Cordiali saluti.
Purtroppo, come ho già detto più volte, è solo il notaio incaricato che fa le visure, esamina la situazione giuridica e prende una decisione. Certamente però se lei ritiene che ci sia stato un equivoco, in base al principio generale di buona fede, fa bene ad informare sia il notaio che soprattutto l’acquirente. In questo modo nessuno potrà avere rivalse.
La ringrazio.
Purtroppo il compratore che, ragionevolmente sa tutto, in quanto esperto di compravendite ha interposto fra me e lui diverse persone, in due anni a questa parte, e ha via via delegato a loro le comunicazioni.
Ho mandato in allegato al compratore due atti notarili, per avere un riscontro 6 mesi fa. Ci siamo poi incontrati. Mi ha detto che avrebbe fatto controllare ad un altro notaio il tutto. Adesso mi dice tramite il suo tecnico che “è tutto a posto” e si può fare il rogito.
Col senno del poi, ed avendo molto ben presente lo svolgimento dei fatti e di come si sono frapposte queste persone devo ritener che si sia fatto di tutto per tutelare gli interessi del compratore contro una venditrice di 93 anni.
Ovviamente da una parte c’è l’esperienza dall’altra c’è l’incapacità di produrre delle azioni efficaci per tutelarsi. In un piccolo paese, siamo in provincia di Como anche i tecnici fra di loro si conoscono e diciamo non si fanno degli “sgarbi” quindi è anche difficile trovare chi sia disposto a dire le cose come stanno.
Il blog del notaio Massimo d’Ambrosio c’è anche per questo: dire le cose come stanno! Mi spiace purtroppo che i casi pratici siano però irrisolvibili con questo mezzo: solo il notaio incaricato può essere in grado di studiare la situazione sulle carte e sulle visure, capire lo stato giuridico, dare un consiglio alle parti e comportarsi di conseguenza.
Buonasera Notaio D’Ambrosio,
un mio cliente vorrebbe usucapire, poiché goduto da tempo immemorabile, un terreno che era catastalmente intestato al Comune quale “oneri diritti del concedente” e a 4 soggetti quali livellari.
Il geometra di fiducia lo scorso anno ha richiesto al Comune, per conto del mio cliente (indicandolo sull’istanza quale proprietario) la soppressione del livello.
Il Comune, con deliberazione della Giunta, deliberava di affrancare il livello dichiarando che “è decaduto il motivo per il quale esiste in favore del Comune di…il livello sul terreno sopra descritto” ed autorizzava l’Ufficio per il Territorio ad eseguirne la soppressione.
Attualmente dalla visura catastale risultano solo i 4 soggetti quali proprietari.
Ho esperito il tentativo obbligatorio di mediazione ed il collega di controparte ha eccepito la non usucapibilità del terreno poiché gravato da livello sino allo scorso anno e rilevando che dovrai far trascorrere almeno 20 anni dalla soppressione del livello prima di iniziare la causa di usucapione.
E’ una tesi che ritiene giusta o posso subito iniziare la causa di usucapione?
La ringrazio sin d’ora.
L’usucapione non può essere invocato in presenza di Demanio o di usi civici collettivi. Ritengo nel suo caso, che possa essere usucapito il diritto di livello, ma non il diritto del concedente.
Mi permetto di aggiungere delle domande a questa interessante questione:
1) se sussiste(va) livello, i diritti di uso civico non erano già soppressi? l’istituzione di un livello non è una forma di liquidazione, nel lungo periodo, degli usi civici? su un suolo concesso a livello i diritti ascrivibili al possesso non sono tutti in capo al livellaro, che può recintare ed escludere qualsiasi uso di terzi dell’originaria collettività?
2) se, come credo, i livelli vanno assimilati in tutto e per tutto all’enfiteusi, mi allineo con forza sicuramente al sig. Notaio nel dire che l’usucapione della proprietà non possa essere invocato (semmai dei soli diritti di livello o enfiteusi). Tuttavia in questo caso per divenire pieni proprietari non è semplicemente sufficiente affrancare pagando la relativa somma? non è uno dei diritti fondamentali, imprescrittibili ed inopponibili, del livellario o enfiteuta?
3) Se il comune ha deliberato di “AFFRANCARE” il livello, l’acquisizione in piena proprietà non si è appena perfezionata? perchè si parla ancora di usucapire il fondo, se affrancazione significa proprio che il livellario/enfiteuta diventa proprietario?
di nuovo Saluti,
LC
Si, esatto. Per il livello. Che è diverso dall’uso civico. Il livello è un vincolo reale su un bene privato, mentre l’uso civico ha due ostacoli: la proprietà (che si risolve con la legittimazione) e il diritto soprastante (che si risolve con l’affrancazione)
Per me occorre innanzitutto conoscere la natura del livello, ossia da quale provvedimento esso é stato generato. Da notare che in materia di usi civici non bisogna confondere i livelli generati da enfiteusi costituite tra soggetti privati e pubblici, in quanto i canoni derivanti dalle concessioni effettuate in materia di usi civici sono di “natura enfiteutica” e assoggettati alle norme degli arti. 13, 19 e 21 della legge del 1927. n. 1766.
Egregio Notaio D’Ambrosio
Un mio parente è colono perpetuo di una porzione di fondo ed è intenzionato a venderla. Dal Suo intervento capisco che non sia possibile vendere la porzione interessata in quanto la colonia, per quanto perpetua, non è trasferibile, e che l’unico modo è l’acquisto della proprietà del medesimo, attraverso l’affrancazione. Ho notato che sopra si parla anche dell’usucapione.
Lei cosa consiglia in casi come questi?
Grazie e cordiali saluti
Come può leggere nel mio blog esistono tanti tipi di usi civici e diversa ne è la normativa. Se trattasi di un diritto a favore della collettività, esso è perpetuo, perenne, imprescrittibile e non soggetto ad usucapione. Pertanto l’unica via è quella dell’affrancazione e/o legittimazione, a seconda dei casi.
Egr.Notaio,
Un paio di mesi fa ho ricevuta dal Comune dove risiedo una notifica nella quale mi si informava che il terreno da me acquistato, dove ho costruito la mia abitazione con regolare concessione edilizia, era di proprietà dello stesso Comune e gravato da usi civici, chiedendomi di fornire informazioni e documenti in mio possesso per una valutazione in sede amministrativa. Il terreno prima del mio acquisto risultava:
-Intestato , in origine, catastalmente al Comune;
-08.12.1948 Tizio acquista da Caio con scrittura privata registrata;
-12.01.1994 Il Comune su richiesta degli interessati comunica che il terreno di cui
trattasi non è gravato da usi civici;
-23.10.1995 Fatta successione per morte di Tizio a figli;
-03.10.1996 Rilasciata regolare concessione edilizia dal Comune, prima della
successione era stata rifiutata in quando terreno risultava intestato al
Comune;
-01.12.1999 Atto notarile che formalizza acquisto terreno da Figli di Tizio
-09.05.2017 Comunicazione del Comune.
Come se ne esce?
Cordialmente.
Purtroppo non sempre è semplice capire se un terreno è gravato o meno da usi civici. Non esiste un apposito registro. Gli usi civici si eliminano solo con l’affrancazione o la legittimazione (a seconda dei casi). Se un tempo il terreno era gravato da uso civico e non è mai stato fatto un atto di affranco o di legittimazione, vuol dire che il terreno è ancora gravato da tale vincolo, anche se la relativa intestazione per qualsiasi motivo è scomparsa dal certificato catastale e l’unico modo per risolvere la situazione è proprio quello di fare un atto notarile per eliminarlo. Mi sembra però di capire che nel 1994 il Comune ha dichiarato che il terreno non è gravato da usi civici. Questo non è sufficiente ad affrancare e/o legittimare il terreno ma quantomeno può essere utilizzato in un eventuale contenzioso.
Notaio Buon giorno. Io nel 2016 ho affrancato in giudizio 2 fondi agricoli ereditati da mio padre, l’azione legale l’abbiamo fatta mia madre, io e mio fratello. Insieme ai 2 fondi di cui eravamo in proprietari in comune ne abbiamo affrancato uno esclusivo di mia madre. I 3 terreni erano gravati da livello e il Comune risultava concedente. Avviamo depositato 375 Euro su apposito libretto postale richiesto dal giudice e abbiamo ottenuto ordinanza di affrancazione. Circa 2 mesi fa abbiamo ricevuto da Agenzia Entrate di pagare 1.100 Euro di imposte tra cui 1000 di registro come se avessimo comprato quel terreno. Da ricerche in Archivio di Stato ho appreso che la partita da cui sono state frazionate le particelle affrancate vedeva mia nonna nostra dante causa proprietaria. Posso sostenere che gia’ in passato il terreno di mia nonna era stato legittimato e chiedere con ricorso in commissione tributaria di essere esentati dalle imposte ai sensi della legge 1766 del 1927 e regolamento di attuazione. Grazie. Rocco Latini.
Notaio Buona sera, forse il mio quesito non e’ afferente a problematiche specifiche del notariato ma riguarda un problema frequente di chi compra un terreno. Incappare in un livello e trovarsi a negoziare con dei livellare. In sintesi io vivo a Giuliano di Roma (FROSINONE) un comune che dal 1591 e’ stato feudo dei Principi Colonna di Roma. Le terre dei Colonna a Giuliano nel 1922 furono comprate dalla Societa’ Anonima Bonifiche Pontine. Una societa’ che si occupava di bonifiche nell’agro pontino ma aveva interessi anche in Maremma e a Giuliano di Roma ed Amaseno. Aveva un patrimonio immobiliare pari a circa 20.000 ettari di terra in parte conferiti da alcuni esponenti dalla famiglia Caetani, Leone e Roffredo Caetani rispettivi duca di Sermoneta il primo e principe di Bassiano il secondo. Altre terre erano state acquistate dai marchesi Ferrajoli e 4000 ettari dagli eredi COLONNA ad Amaseno e Giuliano di Roma. In conclusione terre feudali. Io ho affrancata terre che vedevano concedente il Comune di Giuliano di Roma ma prima vedevano concedente la Società Anonima Bonifiche Pontine. Terre pervenute alla S. ANONIMA B. Pontine dagli eredi Colonna nel 1922. Terre feudali perranto. In ragione della massima UBI FEUDA IBI DEMANIA io ho affrancata delle terre civiche, ho sostenuto che su quelle terre gravavano usi civici in parte liquidati con la marca livellaria che riguardava i miei antenati chiamati a pgare un canone, livello appunto. Il problema nasce quando in Agenzia delle entrate arriva la nostra ordinanza di affrancazione. L’Agenzia delle Entrate davanti ad una sentenza scarica l’imposta di registro al minimo di 1000 € piu’ 50 catastale e 50 ipotecaria. Ho fatto ricorso in commissione tributaria eccependo che la sentenza e’ arrivata dopo che il Comune di Giuliano di Roma non aveva preso parte al nostro tentativo di conciliazione da esperire davanti all’ex ispettorato agricoltura di Frosinone competente per territorio. Era obbligatorio il passaggio conciliativo. Trattandosi di affrancazione di livelli ed essendo il livello un contatto agrario era obbligatorio il tentativo di cociliazione previsto dall’art. 46 della legge 203 del 1982. In quella sede avremmo chiesto delibera comunale di affrancazione e poi omologazione della stessa. Il Comune latitante ci ha portati ad andare in giudizio. Ma questo non muta il fatto di aver affrancata terre civiche e di avere diritto alle esenzioni dalle imposte di registro e altre. Grazie per l’attenzione. Rocco Latini.
Ho lasciato il quesito integrale perchè trattasi di un excursus storico interessante. Comunque il livello e gli usi civici sono due diritti reali, non contratti agrari, e diversi tra di loro. L’atto di affrancazione va quindi necessariamente stipulato con atto notarile e debitamente trascritto, pagandoci le imposte relative. Di conseguenza se non c’è l’atto notarile oppure una sentenza passata in giudicato del Giudice civile non c’è affrancazione.
La trascrizione serve a rendere l’atto opponibile ai terzi. Quindi se l’atto all’epoca non fu trascritto non potrà essere opponibile ai terzi che ne ignorano, in buon fede, l’esistenza. Inoltre non credo che il permesso di costruire in sanatoria possa avere una qualche valenza anche se rilasciato dallo stesso Ente che vanta il diritto. Il permesso di costruire in sanatoria non è nè un titolo di proprietà nè un modo di acquisto della proprietà e nel rilasciare la sanatoria il Comune non ha nessun obbligo di verificare la proprietà dell’immobile. Purtroppo il fatto che l’uso civico non risultasse più dai pubblici registri non è sufficiente “a farlo scomparire”. La soluzione migliore è sicuramente quella dell’affrancazione e legittimazione. A mio avviso l’affranco va tassato come un atto di compravendita quindi è corretta la liquidazione fatta dall’Agenzia delle Entrate.
Notaio Buon pomeriggio. Vi ringrazio per la risposta. Comprendo il distinguo fatto ma mi soffermo sul fatto che in origine i due istituti erano diversi. Non mancano tesi che si portano ad affermare che fosse il concessionario del livello il vero autentico poprietario e non anche il concedente. Nel mio Comune i privilegi feudali per volonta’ del papato furono superati gia’ attorno al 1820. Mia nonna nell’ex UTE figurava livellaria ma al tempo stesso proprietaria. Se sono un proprietario perche’ pagare per trascrivere una sentenza che mi libera dall’obbligo del canone ma non mi riconosce proprietario in quanto lo ero gia’. Rimane che io sono arrivato al 2016 ad affrancare degli ex livelli che il Comune continua ad affrancare con proprio procedimento interno riservato solo a taluni e non a tutti. So per certo che chi affranca dal Comune senza andare in giudizio o da un Notaio viene ammesso alle esenzioni ex lege 1766 del 1927.
Tesi interessante. Ma non posso valutare se lei era gia proprietario o no. Non rimane che il giudizio.
Un sentito ringraziamento. Rocco Latini.
Notaio, rinnovo intanto i saluti, nelle ricerche fatte, in occasione del fatto che la cosa sara’ oggetto di trattazione in commissione tributaria, dopo aver affrancata in tribunale 3 piccoli fondi agricoli, 2 intestati a me, a mia madre e a mio fratello per successione mortis causa dal papa’ e una esclusiva di mia madre (che in passato era i un fratello di mio padre) ho trovato che la particella 395, in passato partita 915 ex ute era di circa 23,60 are, su una parte di qui terreni mio padre aveva costruito una piccola abitazione e delle pertinenze. Sulla superficie edificata il livello non e’ piu’ presente. Premetto si tratta di un piccolo complesso immobiliare fatto di 4 edifici e occupa una superficie di 10,10 are ovvero poco piu’ di 1000 metri quadrati e per il quale mio padre aveva permesso per costruire in sanatoria ai sensi del primo condono edilizio. Come spiegare il livello non piu’ presente? – Mia madre non ricorda affrancazioni pregresse. Forse il rilascio del permesso per costruire seppur in sanatoria equivale ad una palese modifica del possesso esercitato da mio padre su quel terreno e poi confermata del comune con il rilascio della sanatoria, medesimo ente al tempo stesso concedente nel livello. Mi spiego, mio padre livellario, equivalente di enfiteuta, su quella terra un giorno smise di coltivare uve da vino e decise di costruire una casa, una rimessa per vetture, una cantina e un deposito per attrezzature agricole. 4 edifici. Fece tutto abusivamente, meta’ anni 80 arriva il primo condono edilizio e lui avvio’ la richiesta di sanatoria. Il comune concede la sanatoria e su quei 1000 metri quadrati scompare il livello ma rimane sulla parte residua. In origine era la stessa particella, di cui una parte finita poi al catasto dei fabbricati. Ho fatto delle controprove e mia zia, sorella del mio defunto papa’ ha un paio di case ma su queste il Comune di Giuliano di Roma su una e i Luoghi Pii su un’altra casa poco distante, risultano ancora concedenti, idem su un fabbricato di un cugino di mio padre (comune ancora concedente). Sulla casa di un’altra sorella di mio padre invece lei risulta la sola proprietaria. Forse loro non hanno condonato gli abusi edilizi e si sono limitati solo ad accatastare quegli edifici. Grazie per l’attenzione. Rocco Latini.
La trascrizione serve a rendere l’atto opponibile ai terzi. Quindi se l’atto all’epoca non fu trascritto non potrà essere opponibile ai terzi che ne ignorano, in buon fede, l’esistenza. Inoltre non credo che il permesso di costruire in sanatoria possa avere una qualche valenza anche se rilasciato dallo stesso Ente che vanta il diritto. Il permesso di costruire in sanatoria non è nè un titolo di proprietà nè un modo di acquisto della proprietà e nel rilasciare la sanatoria il Comune non ha nessun obbligo di verificare la proprietà dell’immobile. Purtroppo il fatto che l’uso civico non risultasse più dai pubblici registri non è sufficiente “a farlo scomparire”. La soluzione migliore è sicuramente quella dell’affrancazione e legittimazione. A mio avviso l’affranco va tassato come un atto di compravendita quindi è corretta la liquidazione fatta dall’Agenzia delle Entrate.
Notaio, grazie per questo bell’articolo.
Ripercorre in modo molto esteso la vicenda storica e le moderne implicazioni giuridiche degli usi civici, confermando peraltro molte delle mie “intuizioni” ed interpretazioni personali sulle quali non avevo finora trovato riscontri.
Trovo molto interessante il fatto che lei precisi, con una nota storica, come l’uso civico attuale possa derivare da due fattispecie differenti, ossia quella del terreno feudale gravato da diritti della locale collettività, in una situazione mista di reciproca “interferenza” fra diritti delle plebi e del dominus, e quella della piena proprietà collettiva (spesso chiamata oggi demanio civico) in capo esclusivo alla collettività locale che, come lei dice, deriva spesso da un suolo originariamente della fattispecie precedente che ad un certo punto viene ceduto dal dominus alla collettività con totalità dei diritti (una vera e propria costituzione di proprietà collettiva) magari in cambio della cessazione dei diritti civici su altra porzione delle terre originarie (il cosidetto scambio “terra per terra”).
A questo mi permetto di aggiungere che, in alcune regioni del nord-italia, si fa ricorrere la costituzione di alcune proprietà collettive non già ad uno scambio terra-per-terra, bensì ad una forma di diritto collettivo esistente ab-origine, senza quindi concessione di privilegi feudali.
A parte tutte queste note storiche, permane in me un dubbio sulla attuale natura fondiaria dei moderni suoli di proprietà pubblica soggetti ad uso civico, quello spesso amminstrato in gestione separata dalle amministrazioni comunali e che, in teoria, dovrebbe derivare quasi sempre da antiche proprietà pienamente collettive nel quale il “dominus” non aveva (più) alcun diritto sul suolo in questione.
In questi casi, ferme restando le prerogative di inalienabilità e imprescrittibilità dei diritti d’uso civico costituiti (che possono comprimere ed eventualmente escludere qualsiasi altra possibilità d’uso), ho dei dubbi sul fatto che la proprietà debba ascriversi alla fattispecie demaniale anzichè patrimoniale.
Il motivo “filosofico” è che da un lato trovo che il diritto d’uso civico si perpetui e conservi perfettamente “da solo” senza invocare alcuna demanialità del fondo, prova ne sia che si conserva perfettamente anche sui suoli di proprietà privata nonostante quest’ultima sia alienabile: l’unica differenza che ravvedo fra i due casi, non necessaria ma accidentale ancorchè frequente, è che nel caso di proprietà privata accanto ai diritti d’uso civico possono teoricamente sopravvivere anche alcuni altri diritti del proprietario, mentre nel caso pubblico questi non si configurano per generale assenza di interesse privatistico; in ogni caso l’alienabilità del bene privato non altera il diritto d’uso civico e quindi, rispetto ad esso, il regime di proprietà del fondo mi sembra pressochè irrilevante.
Da un altro lato trovo che il concetto di demanialità mal si applichi all’antico concetto di proprietà collettiva poichè mentre quest’ultimo è di natura prevalentemente privatistica ancorchè esercitata in forma collettiva (serve a produrre utilità economica per la plebe, a sostentarla: attiene alla produzione di cibo destinato a scopi in definitiva attinenti alla sfera privata), al contrario la demanialità traduce la natura più chiaramente pubblicistica di un bene, e più si correla alla schietta funzione pubblica. Ciò si conferma, secondo la mia visione, nel fatto che la funzione pubblica e con essa la demanialità si pone a favore ed utilità dell’universalità dei cittadini, mentre i moderni diritti civici sopravvissuti come le antiche proprietà collettive sono in capo si ad una moltitudine di soggetti, ma ad una moltitudine particolare e locale, e non universale.
Al di là della mia visione che può essere viziata da difetti conoscitivi (e per questo la definisco, tra virgolette, “filosofica” e personale), le traduco la domanda in termini di fonti del diritto: quali sono quelle che dichiarano incontrovertibilmente la demanialità di un suolo soggetto a diritti d’uso civico quando questo è di proprietà pubblica?
In questo senso lei mi cita gli art. 824 e 825, ma io in essi non riesco a cogliere in nessun passaggio la fattispecie del bene gravato da diritti di tipo civico/collettivo! In particolare l’824 (e precedenti) individuano una serie di cause di demanialità di suoli pubblici tra i quali la fattispecie delle ex-proprietà feudali e/o collettive non sono elencate, mentre 825 estende le condizioni della demanialità anche a diritti reali diversi dalla proprietà, quando sono esercitati dallo stato (e enti locali) su proprietà altrui (anche private), cioè applica sostanzialmente le prerogative della demanialità anche ad alcune servitù su beni non pienamente demaniali, ma tutto ciò solo quando quei beni sono a servizio di beni già pienamente demaniali o comunque possono essere di pubblica utilità in modo analogo a quello dei beni demaniali già definiti. In definitiva i tipi di fondo necessariamente demaniale che vengono enumerati non includono i suoli gravati da uso civico, e contemporaneamente l’estensione della demanialità per “servitù” su proprietà non demaniale viene circoscritta a casi di pubblica utilità, e non di interesse collettivo particolare!
Un commento all’825 che ho reperito, peraltro, parla per questo articolo di di “definizione di demanialità applicabile alle cosidette servitù di uso pubblico, che vengono in essere se sono a vantaggio di una collettività indeterminata di persone”, sottolineando proprio che la collettività deve essere indeterminata. Cosa che non si verifica con i diritti di uso civico, che sono invece in capo ad una collettività particolare e determinata (ancorchè non esplicitamente numerata).
Che ne pensa?
Un saluto,
LC
Grazie delle interessanti considerazioni! Tra pochi giorni parlerò ad un altro convegno sugli usi civici organizzato dagli Ordini dei Dottori Agronomi e forestali. Spero di aggiungere qualche cosa di utile. Pubblicherò testo e video.
La leggerò con attenzione!
mi viene da aggiungere un’osservazione: credo che la trasformazione della originaria natura collettiva-particolare-locale delle antiche proprietà collettive in natura pubblica (ancorchè locale), un processo progressivo che ha portato all’attuale introduzione dei moderni principi di servizio pubblico (invocato da qualche sentenza), patrimonialità indisponibile o demanialità…. sebbene iniziato già con Napoleone e la costituzione/riorganizzazione delle proprietà in capo ai comuni, abbia avuto notevole spinta con la legge del 1927, specie ove si consideri che quest’ultima impone la trasformazione dei diritti civici in capo a comunità “particolari” come quelle formate da numero limitato di famiglie, in diritti estesi a tutta la popolazione corrente di una certa località (comune o sua frazione). Già questo passaggio, teoricamente di semplificazione, impone il superamento dell’originale concetto di “collettivà” che poteva essere molto “particolare” e limitato (vicino all’interesse privatistico) in favore di un nuovo concetto maggiormente generalistico (più vicino all’interesse pubblico).
Rimane la mia domanda, però: si può parlare di servizio pubblico (o di funzione pubblica) per dei diritti esercitabili SOLO da alcuni residenti e non dall’universalità dei cittadini? per delle risorse sfruttabili in VIA ESCLUSIVA solo da pochi?
Se poi i diritti civici corrispondono ad un servizio pubblico, per quale strano motivo i comuni li gestiscono sotto forma di amministrazione separata? e per quale strano motivo possono continuare ad amministrarli anche dopo riconfinazione del territorio amministrativo quando il fondo diviene di competenza amministrativa di un altro comune? se di funzione pubblica e servizio pubblico si tratta, ancorchè eccezionalmente limitato alla popolazione locale, la sua gestione non dovrebbe passare in capo al nuovo comune quando il confine comunale si sposta?
Secondo voi, in prospettiva storica, non sarebbe stato meglio formulare un concetto di proprietà collettiva particolare/locale vero e proprio, con tutte le prerogative del caso?
Sembra che tutta la legislazione moderna abbia fatto continui sforzi per superare quel concetto riconducendolo alla sfera privatistica (raramente) o pubblicistica (il più delle volte) agendo nell’ambito della filosofia del diritto più che nella pratica e nella realtà fondiaria, col risultato di aver creato confusioni a non finire!
Eppure ammettere l’esistenza della proprietà (o dei diritti reali in genere) collettiva particolare/locale accanto a quella privata ed a quella pubblica non avrebbe certo impedito un programma di trasformazione della stessa in privata, col vantaggio di facilitare la gestione del lunghissimo transitorio (oltre che di quelle realtà fondiarie dove l’interesse alla privatizzazione non sussiste).
Saluti a tutti
LC
Sono d’accordo! Il mio pensiero l’ho ampiamente esposto anche in un recentissimo convegno del quale pubblicherò relazione e video su questo blog tra pochi giorni!
Notaio Buon giorno, ho appreso che i provvedimenti di legittimazione ai sensi della legge 1766 del 1927 non sempre erano oggetto di trascrizione, infatti pare che l’obbligo di trascrivere sia scattato nel 1937. Mi potrebbe confermare questa circostanza. Grazie. Rocco Latini.
La trascrizione serve a rendere l’atto opponibile ai terzi. Quindi se l’atto all’epoca non fu trascritto non potrà essere opponibile ai terzi che ne ignorano, in buon fede, l’esistenza. Inoltre non credo che il permesso di costruire in sanatoria possa avere una qualche valenza anche se rilasciato dallo stesso Ente che vanta il diritto. Il permesso di costruire in sanatoria non è nè un titolo di proprietà nè un modo di acquisto della proprietà e nel rilasciare la sanatoria il Comune non ha nessun obbligo di verificare la proprietà dell’immobile. Purtroppo il fatto che l’uso civico non risultasse più dai pubblici registri non è sufficiente “a farlo scomparire”. La soluzione migliore è sicuramente quella dell’affrancazione e legittimazione. A mio avviso l’affranco va tassato come un atto di compravendita quindi è corretta la liquidazione fatta dall’Agenzia delle Entrate.
Buongiorno notaio,
vorrei porle un quesito in merito agli usi civici e alla trascrizione della relativa affrancazione.
In particolare, mia madre nel 2003 firmò un compromesso di compravendita di un terreno gravato da uso civico. Non fu stipulato in seguito il definitivo e né siamo in possesso di un atto notarile che attesti la compravendita. Nel 2009 però il terreno fu affrancato a nome di mia madre in accordo con il promissario venditore e quindi trascritta la relativa affrancazione. La domanda è se tale trascrizione rende definitiva la compravendita ai sensi dell’art 2645/bis commi 2 e 3 e per tale effetto mia madre può considerarsi proprietaria del terreno o se dovrà essere necessario procedere con atto notarile.
La ringrazio dell’attenzione.
Occorre sia la legittimazione che l’atto di compravendita. L’affrancazione non basta
Egr.Notaio,
Le chiedo gentilmente se può fornirmi alcune delucidazioni in merito all’uso civico su terra privata. Purtroppo ,dopo aver acquistato una parte di una villetta, ( con non pochi sacrifici investendo tutti i miei risparmi ed un mutuo trentennale da pagare) ho scoperto che il terreno sul quale è stata costruita la villa è gravata da uso civico in favore del Comune.
La scoperta è frutto del notaio del mio vicino di casa il quale,con una banale richiesta al Comune ,ha trovato questo vincolo. Ho subito contattato il notaio che ha stipulato la mia compravendita comunicandogli di aver scoperto questo uso civico e che nel mio atto non si faceva menzione del predetto vincolo. Lo stesso, mi comunicava che dalle sole visure catastali dell’immobile non si evinceva l’uso civico e che lui non era tenuto ad effettuare una visura sul terreno annesso al fabbricato, poiché inferiore a 5000 Mq,dando responsabilità al comune per aver rilasciato una concessione edilizia a costruire.
Attualmente mi è stato comunicato che il proprietario, in accordo con il comune, sta provvedendo ad effettuare l’affrancazione, poiché si tratta di un uso civico su terra privata.
Vorrei chiederLe se questo atto potrà definitivamente liberarmi dal vincolo, poiché con la sentenza della corte costituzionale la n.113 del 2018, i comuni e le università…, non possono più alienare gli usi civici di carattere collettivo. Io e mia moglie siamo disperati, poiché pur contattando persone esperti, gli stessi non sanno rispondere al quesito che le ho posto.Le chiedo altresì se il proprietario ed il notaio hanno responsabilità nell’atto redatto e sottoscritto.
Ringraziandola anticipatamente per la sua collaborazione, le porgo i miei saluti.
Purtroppo sempre più spesso ci si accorge di avere terreni gravati da uso civico, la cui verifica si dimostra spesso difficile se non addirittura impossibile. Il consiglio nel suo caso è di rivolgersi al Comune per capire la natura dell’uso civico. Qualora non sia uso civico di natura pubblica, potrà richiedere di stipulare l’atto di affrancazione così da liberarlo definitivamente dal vincolo.
Buongiorno Notaio,
mio padre è detentore di un immobile, ereditato a sua volta dal padre, in un centro cittadino. L’immobile, da visura catastale, appoggia su 3 particelle del catasto terreni, X, Y e Z. Queste sono libere da qualsiasi vincolo. Fisicamente però, l’immobile si estende su un altra particella la W, sempre di proprietà di mio padre, che però deriva dalla particella a fianco, diciamo la V, che è sottoposta a uso civico di tipo seminativo secondo censimento del 1947, sebbene l’intera particella fosse già edificata dal 1920 se non prima e negli anni è stata frazionata, riedificata come naturalmente succede, fino a quest’estate in cui il problema è andato in escalation all’ufficio tecnico del comune che è entrato in confusione. Ora mio padre vorrebbe frazionare e cedere l’immobile a noi figli, noi abbiamo cercato un pò di documentazione (non facile in realtà), ma l’ufficio regionale per gli usi civici brancola nel buio e il comune ancora di più. Come vede la situazione? Per noi è fondamentale poter frazionare e ristrutturare e tutta queste complicazioni le trovo davvero non necessarie. La ringrazio in anticipo.
Per togliere un uso civico bisogna passare necessariamente attraverso le procedure di legittimazione e/o di affrancazione
Buonasera Egregio Notaio. Potrebbe il pacifico possessore di un terreno, dagli anni 70 utilizzato come cava regolarmente autorizzata, vantare l’usucapione sul terreno in questione pur essendo lo stesso gravato da uso civico? Il terreno non è di proprietà collettiva ma intestato ad un privato.
Nessuno mai ha sollevato la questione degli usi civici, nemmeno la Regione che non ha evidentemente notato la presenza dell’uso civico quando ha autorizzato la cava.
Ovviamente, dò per scontato che il diritto di uso civico non sia usucapibile ma leggendo una Sua precedente risposta parrebbe che la proprietà possa essere usucapita se il terreno è di proprietà privata.
Grazie per il Suo interessamento.
Cordiali saluti.
Che devo dirle? Quando c’è l’uso civico tutti gridano fino al cielo e dichiarano che non si può usucapire.
Gentile Notaio,
riguardo alcuni terreni, in visura catastale trovo ‘diritti del concedente’ e indicato il comune come titolare di questi ‘diritti’.
Due questioni:
1) è stato trovato un atto notarile recente (quindi successivo a eventuali imposizioni di canoni) in cui si affermava che si donava la piena proprietà dei terreni: è possibile che ora risulti questo ‘diritto del concedente’?
2) il comune afferma che per effettuare l’affrancazione si ha bisogno di un accertamento/perizia di un perito demaniale per venire a conoscenza dell’entità del canone a suo tempo imposto e calcolare il capitale di affrancazione; il Comune afferma che la perizia è a carico di colui che vuole affrancare. Non dovrebbe essere il Comune a comunicarmi quanto a esso spetta (quindi con perizia a suo carico)?
Grazie
Cordiali saluti
Dipende da quali diritti del concedente siano. Se sono livelli, enfiteusi e simili la procedura è semplice, mentre se sono usi civici è molto complicato uscirne fuori