• Che cosa sono l’ usucapione e l’acquisto “per possesso”?

    relocate homeL’usucapione ha origini antichissime ed è per definizione un modo di acquisto della proprietà (o di un diritto reale di godimento come l’usufrutto) in virtù del possesso continuato ed ininterrotto, pacifico e non violento, pubblico e non clandestino, di un bene mobile o immobile per un periodo temporale di almeno vent’anni (o dieci in alcuni casi).

    Può infatti accadere che un bene abbia per anni un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Al protrarsi di questa situazione la legge ricollega una precisa conseguenza: il proprietario perde il diritto di proprietà, il possessore lo acquista.

    Il decorso del tempo

    Il decorso del tempo è un elemento indispensabile per il suo avverarsi. La durata del periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia a seconda della categoria del bene, della situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), dell’esistenza o meno di un titolo idoneo, dell’esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati nei pubblici Registri). Così, mentre l’usucapione ordinaria di immobili, richiede il possesso ininterrotto per un lasso di tempo di venti anni, qualora vi sia la buna fede ed un titolo idoneo si può perfezionare l’usucapione “abbreviata”: è cioè sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo. L’usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione (autoveicoli) che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità, e perfino le universalità di mobili.

    Non tutti i beni possono essere usucapiti: non lo sono i beni demaniali e del patrimonio dello Stato o di altri Enti territoriali (come il Comune). Per esempio, non si può usucapire lo spazio di un parcheggio pubblico solo perché lo si è recintato e si è sempre parcheggiato in quel posto, con divieto a qualsiasi altra persona di utilizzarlo.

    La natura dichiarativa della sentenza

    L’acquisto del diritto per usucapione avviene per legge automaticamente, nel momento in cui matura il termine previsto dalle norme del codice civile, ed indipendentemente dalla sentenza che lo accerta. Rappresenta infatti un orientamento oramai pacifico in giurisprudenza il principio in base al quale l’accertamento per via giudiziale dell’intervenuta usucapione ha solo natura dichiarativa e non costitutiva: la sentenza di usucapione accerta solo la sussistenza dei presupposti di fatto. Tuttavia, ai fini della continuità delle trascrizioni e della corretta intestazione catastale, sarebbe opportuno che l’intervenuta usucapione risultasse da una sentenza di accertamento regolarmente trascritta nei registri immobiliari.

    La vendita “per possesso” o “con riserva”

    E’ possibile, peraltro, la vendita “per possesso”, ossia il notaio può stipulare un atto di alienazione nel caso in cui il venditore abbia dichiarato di aver acquistato il bene per usucapione, anche prima ed indipendentemente dalla sentenza che accerta il diritto. L’istituto è rilevante perché consente di trascrivere a favore del nuovo proprietario senza la sentenza del Tribunale, rendendo opponibile a tutti (eccetto che al l’eventuale vero proprietario in caso di dichiarazione errata) l’acquisto fatto, e invertendo in pratica l’onere della prova: in caso di acquisto “per possesso” sarà il proprietario che ritiene di aver subito un torto a dover provare l’inesistenza dei requisiti per l’usucapione, e non il nuovo proprietario, come nella procedura ordinaria.

    Inconvenienti

    In tal caso, però, gli inconvenienti sono essenzialmente due:

    – mancando l’allineamento catastale, la voltura dell’atto risulterà effettuata con riserva;

    – mancando la continuità delle trascrizioni ed, in particolare, il titolo di provenienza, il notaio non potrà dare certezza del trasferimento non potendo in alcun modo verificare la veridicità della dichiarazione resa dal venditore.

    Il ruolo del notaio

    Il notaio dovrà quindi avvisare l’acquirente del rischio di una successiva rivendica da parte di un soggetto diverso, che affermi di essere il legittimo proprietario perchè non intervenuta affatto l’usucapione. La presenza di questo rischio non è di ostacolo alla vendita ma deve essere portata a conoscenza delle parti ed in particolar modo dell’acquirente. Compito del notaio è quello di chiarire alle parti la situazione, ma nel caso in cui esse decidano ugualmente di stipulare, il notaio non può rifiutarsi.

    Nessuna responsabilità potrà poi essere imputata al notaio nel caso in cui   l’acquirente subisca l’evizione da parte del terzo che ha rivendicato vittoriosamente la proprietà qualora abbia avvisato l’acquirente dei rischi connessi ed abbia posto in essere tutte le dovute cautele con la diligenza professionale propria del ruolo che ricopre. È infatti orientamento oramai consolidato in giurisprudenza che non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio che, in caso di vendita di immobili dei quali l’alienante dichiari di averne acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, abbia avvertito l’acquirente che l’acquisto poteva essere a rischio, o abbia inserito nell’atto apposita clausola dalla quale possa desumersi che l’acquirente era comunque consapevole di tale rischio.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

    Che cosa sono l’ usucapione e l’acquisto “per possesso”? ultima modifica: 2015-05-17T23:57:06+00:00 da notaio
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    Categoria: Info e novità notarili

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    11 Commenti su “Che cosa sono l’ usucapione e l’acquisto “per possesso”?

    • mirellasal ha detto:

      Egregio notaio,
      Mio padre, deceduto nel 2014, aveva il possesso di una casa nel Lazio (era residente in Lombardia) lasciatagli verbalmente dal padre. In sede di successione senza testamento, noi eredi (la moglie e tre figli) non abbiamo potuto includere detto immobile, nonostante continuiamo a pagare utenze e imposte. Quali passi dobbiamo seguire per ottenerne la proprietà senza problemi con cugini che volessero accamparvi diritti (papà aveva due sorelle, con figli e nipoti, in possesso ognuna di un immobile).grazie per i suggerimenti che vorrà fornirci e cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Non è che si comprende molto…di chi è la proprietà formale? Che è questo “lascito verbale”? Perchè non avete messo l’immobile nella denuncia di successione? Eccetera. Comunque il padre di tuo padre anzicchè “lasciare verbalmente” l’immobile, se ne era in possesso indisturbato ventennale, doveva trasferire l’immobile con atto notarile. Ora non rimane che rimediare a questa dimenticanza con un trasferimento notarile per possesso, come ho descritto sommariamente nel mio articolo. Il tuo notaio di fiducia potrà entrare in dettaglio e darti tutti i suggerimenti del caso.

    • Nico ha detto:

      Salve, scrivo per avere un consiglio in merito all’ argomento trattato, mi spiego:
      Sto acquistando un fabbricato che attualmente da visura catastale risulta essere un terreno intestato al defunto proprietario, il fabbricato è di remota costruzione, anni 60.
      Il defunto proprietario, era sposato ed aveva un figlio, poi in seguito alla morte della moglie si è risposato ma non ha avuto altri figli, il proprietario muore e lascia la seconda moglie e il figlio avuto dalla prima moglie, successivamente il figlio muore ma la seconda moglie è ancora in vita. Il figlio defunto aveva 6 zii fratelli del padre, tutti attualmente defunti. Alla morte del proprietario il figlio aveva liquidato in denaro la matrigna per la parte di eredità che gli sarebbe spettata, 1/2, ma senza nessun documento che ne attesti prova. Alla morte del figlio tutta la proprietà sarebbe quindi dovuta passare agli zii, ormai defunti, quindi ai nipoti. Attualmente, il possesso del fabbricato è di una zia (moglie di uno dei fratelli) ancora in vita che poi è colei che ha assistito da sempre il figlio del proprietario fino alla morte e che si è incaricata delle spese e delle utenze.
      Volevo sapere quale potrebbe essere la strada da seguire, se si può acquistare per possesso del bene, con firma dell’ atto notarile per possesso dalla zia ancora in vita, i suoi due figli e uno deigli altri nipoti, essendo gli altri nipoti impossibilitati a firmare in quanto vivono all’estero.

    • claudia1979 ha detto:

      salve,l’appartamento è di mia nonna cointestato con mio nonno al50%. ad agosto del 1997 mio nonno è morto e quindi per successione l’appartamento è rimastoal 50% a mia nonna e l’altro 50% diviso tra i due figli (mio padre e mia zia). siccome nel 2005 è morto mio padre e i rapporti si sono deteriorati e siccome in questi anni ho sempre pagato le tasse e non ho mai potuto usufruire del 25% dell’appartamento perchè ci vive mia nonna, è possibile che ad agosto 2017 che saranno 20 anni della morte di mio nonno possono far valere l’uso capione? visto che recentemente mia nonna ha donato il suo 50% alla figlia senza tener conto della quota spettante agli eredi del figlio?
      ringrazio anticipatamente per la risposta.
      claudia

    • frafraz ha detto:

      Buona sera
      Ma come si trascrive nei pubblici registri la vendita per possesso?
      Mi domandavo come e cosa debba essere inserito nella nota di trascrizione per non avere problemi con il conservatore?

      Grazie

    • marco1980 ha detto:

      Buongiorno notaio,
      avrei bisogno gentilmente di un chiarimento.
      I miei genitori lavorano terreni con immobile rustico presente da circa 30 anni, tale proprietà era del nonno di mia madre defunto nel 1960. Successivamente alla sua morte la proprietà è stata acquisita in maniera verbale dallo zio di mia madre cioè il figlio del proprietario con il consenso dei fratelli.(perchè in realtà gli immobili risultano ancora intestati al defunto) Ora mi chiedo visto che i miei genitori la lavorano da 30 anni è possibile presentare domanda di usucapione?
      Punto fondamentale quando si presenta domanda di usucapione i reali proprietari come vengono avvisati?Perchè presumo che vengono avvisati che un tizio ha presentato domanda di usucapione vero?
      Grazie
      Attendo risposta
      Marco Barosi

      • notaio ha detto:

        La sentenza per usucapione viene emessa al termine di una causa vera e propria, per la quale occorre avvertire legalmente la controparte per un corretto contraddittorio. Si rivolga al suo avvocato di fiducia, che saprà consigliarla al meglio. In ogni caso la valutazione della correttezza delle notifiche spetta al Giudice.

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