• Che cosa sono l’ usucapione e l’acquisto “per possesso”?

    relocate homeL’usucapione ha origini antichissime ed è per definizione un modo di acquisto della proprietà (o di un diritto reale di godimento come l’usufrutto) in virtù del possesso continuato ed ininterrotto, pacifico e non violento, pubblico e non clandestino, di un bene mobile o immobile per un periodo temporale di almeno vent’anni (o dieci in alcuni casi).

    Può infatti accadere che un bene abbia per anni un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Al protrarsi di questa situazione la legge ricollega una precisa conseguenza: il proprietario perde il diritto di proprietà, il possessore lo acquista.

    Il decorso del tempo

    Il decorso del tempo è un elemento indispensabile per il suo avverarsi. La durata del periodo di tempo necessario per usucapire, tuttavia, varia a seconda della categoria del bene, della situazione soggettiva del possessore (buona o mala fede), dell’esistenza o meno di un titolo idoneo, dell’esistenza o meno della trascrizione (mezzo di pubblicità dei beni immobili e mobili registrati nei pubblici Registri). Così, mentre l’usucapione ordinaria di immobili, richiede il possesso ininterrotto per un lasso di tempo di venti anni, qualora vi sia la buna fede ed un titolo idoneo si può perfezionare l’usucapione “abbreviata”: è cioè sufficiente che il possesso si sia protratto ininterrottamente per soli dieci anni, a far data dalla trascrizione del titolo. L’usucapione abbreviata può riguardare non solo beni immobili, ma anche beni mobili, sia quelli soggetti a registrazione (autoveicoli) che quelli non soggetti a tale forma di pubblicità, e perfino le universalità di mobili.

    Non tutti i beni possono essere usucapiti: non lo sono i beni demaniali e del patrimonio dello Stato o di altri Enti territoriali (come il Comune). Per esempio, non si può usucapire lo spazio di un parcheggio pubblico solo perché lo si è recintato e si è sempre parcheggiato in quel posto, con divieto a qualsiasi altra persona di utilizzarlo.

    La natura dichiarativa della sentenza

    L’acquisto del diritto per usucapione avviene per legge automaticamente, nel momento in cui matura il termine previsto dalle norme del codice civile, ed indipendentemente dalla sentenza che lo accerta. Rappresenta infatti un orientamento oramai pacifico in giurisprudenza il principio in base al quale l’accertamento per via giudiziale dell’intervenuta usucapione ha solo natura dichiarativa e non costitutiva: la sentenza di usucapione accerta solo la sussistenza dei presupposti di fatto. Tuttavia, ai fini della continuità delle trascrizioni e della corretta intestazione catastale, sarebbe opportuno che l’intervenuta usucapione risultasse da una sentenza di accertamento regolarmente trascritta nei registri immobiliari.

    La vendita “per possesso” o “con riserva”

    E’ possibile, peraltro, la vendita “per possesso”, ossia il notaio può stipulare un atto di alienazione nel caso in cui il venditore abbia dichiarato di aver acquistato il bene per usucapione, anche prima ed indipendentemente dalla sentenza che accerta il diritto. L’istituto è rilevante perché consente di trascrivere a favore del nuovo proprietario senza la sentenza del Tribunale, rendendo opponibile a tutti (eccetto che al l’eventuale vero proprietario in caso di dichiarazione errata) l’acquisto fatto, e invertendo in pratica l’onere della prova: in caso di acquisto “per possesso” sarà il proprietario che ritiene di aver subito un torto a dover provare l’inesistenza dei requisiti per l’usucapione, e non il nuovo proprietario, come nella procedura ordinaria.

    Inconvenienti

    In tal caso, però, gli inconvenienti sono essenzialmente due:

    – mancando l’allineamento catastale, la voltura dell’atto risulterà effettuata con riserva;

    – mancando la continuità delle trascrizioni ed, in particolare, il titolo di provenienza, il notaio non potrà dare certezza del trasferimento non potendo in alcun modo verificare la veridicità della dichiarazione resa dal venditore.

    Il ruolo del notaio

    Il notaio dovrà quindi avvisare l’acquirente del rischio di una successiva rivendica da parte di un soggetto diverso, che affermi di essere il legittimo proprietario perchè non intervenuta affatto l’usucapione. La presenza di questo rischio non è di ostacolo alla vendita ma deve essere portata a conoscenza delle parti ed in particolar modo dell’acquirente. Compito del notaio è quello di chiarire alle parti la situazione, ma nel caso in cui esse decidano ugualmente di stipulare, il notaio non può rifiutarsi.

    Nessuna responsabilità potrà poi essere imputata al notaio nel caso in cui   l’acquirente subisca l’evizione da parte del terzo che ha rivendicato vittoriosamente la proprietà qualora abbia avvisato l’acquirente dei rischi connessi ed abbia posto in essere tutte le dovute cautele con la diligenza professionale propria del ruolo che ricopre. È infatti orientamento oramai consolidato in giurisprudenza che non incorre in responsabilità per negligenza professionale il notaio che, in caso di vendita di immobili dei quali l’alienante dichiari di averne acquistato la proprietà per usucapione senza il relativo accertamento giudiziale, abbia avvertito l’acquirente che l’acquisto poteva essere a rischio, o abbia inserito nell’atto apposita clausola dalla quale possa desumersi che l’acquirente era comunque consapevole di tale rischio.

    notaio Massimo d’Ambrosio – Pescara

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    Che cosa sono l’ usucapione e l’acquisto “per possesso”? ultima modifica: 2015-05-17T23:57:06+02:00 da notaio



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    21 Commenti su “Che cosa sono l’ usucapione e l’acquisto “per possesso”?

    • mirellasal ha detto:

      Egregio notaio,
      Mio padre, deceduto nel 2014, aveva il possesso di una casa nel Lazio (era residente in Lombardia) lasciatagli verbalmente dal padre. In sede di successione senza testamento, noi eredi (la moglie e tre figli) non abbiamo potuto includere detto immobile, nonostante continuiamo a pagare utenze e imposte. Quali passi dobbiamo seguire per ottenerne la proprietà senza problemi con cugini che volessero accamparvi diritti (papà aveva due sorelle, con figli e nipoti, in possesso ognuna di un immobile).grazie per i suggerimenti che vorrà fornirci e cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Non è che si comprende molto…di chi è la proprietà formale? Che è questo “lascito verbale”? Perchè non avete messo l’immobile nella denuncia di successione? Eccetera. Comunque il padre di tuo padre anzicchè “lasciare verbalmente” l’immobile, se ne era in possesso indisturbato ventennale, doveva trasferire l’immobile con atto notarile. Ora non rimane che rimediare a questa dimenticanza con un trasferimento notarile per possesso, come ho descritto sommariamente nel mio articolo. Il tuo notaio di fiducia potrà entrare in dettaglio e darti tutti i suggerimenti del caso.

    • Nico ha detto:

      Salve, scrivo per avere un consiglio in merito all’ argomento trattato, mi spiego:
      Sto acquistando un fabbricato che attualmente da visura catastale risulta essere un terreno intestato al defunto proprietario, il fabbricato è di remota costruzione, anni 60.
      Il defunto proprietario, era sposato ed aveva un figlio, poi in seguito alla morte della moglie si è risposato ma non ha avuto altri figli, il proprietario muore e lascia la seconda moglie e il figlio avuto dalla prima moglie, successivamente il figlio muore ma la seconda moglie è ancora in vita. Il figlio defunto aveva 6 zii fratelli del padre, tutti attualmente defunti. Alla morte del proprietario il figlio aveva liquidato in denaro la matrigna per la parte di eredità che gli sarebbe spettata, 1/2, ma senza nessun documento che ne attesti prova. Alla morte del figlio tutta la proprietà sarebbe quindi dovuta passare agli zii, ormai defunti, quindi ai nipoti. Attualmente, il possesso del fabbricato è di una zia (moglie di uno dei fratelli) ancora in vita che poi è colei che ha assistito da sempre il figlio del proprietario fino alla morte e che si è incaricata delle spese e delle utenze.
      Volevo sapere quale potrebbe essere la strada da seguire, se si può acquistare per possesso del bene, con firma dell’ atto notarile per possesso dalla zia ancora in vita, i suoi due figli e uno deigli altri nipoti, essendo gli altri nipoti impossibilitati a firmare in quanto vivono all’estero.

    • claudia1979 ha detto:

      salve,l’appartamento è di mia nonna cointestato con mio nonno al50%. ad agosto del 1997 mio nonno è morto e quindi per successione l’appartamento è rimastoal 50% a mia nonna e l’altro 50% diviso tra i due figli (mio padre e mia zia). siccome nel 2005 è morto mio padre e i rapporti si sono deteriorati e siccome in questi anni ho sempre pagato le tasse e non ho mai potuto usufruire del 25% dell’appartamento perchè ci vive mia nonna, è possibile che ad agosto 2017 che saranno 20 anni della morte di mio nonno possono far valere l’uso capione? visto che recentemente mia nonna ha donato il suo 50% alla figlia senza tener conto della quota spettante agli eredi del figlio?
      ringrazio anticipatamente per la risposta.
      claudia

    • frafraz ha detto:

      Buona sera
      Ma come si trascrive nei pubblici registri la vendita per possesso?
      Mi domandavo come e cosa debba essere inserito nella nota di trascrizione per non avere problemi con il conservatore?

      Grazie

    • marco1980 ha detto:

      Buongiorno notaio,
      avrei bisogno gentilmente di un chiarimento.
      I miei genitori lavorano terreni con immobile rustico presente da circa 30 anni, tale proprietà era del nonno di mia madre defunto nel 1960. Successivamente alla sua morte la proprietà è stata acquisita in maniera verbale dallo zio di mia madre cioè il figlio del proprietario con il consenso dei fratelli.(perchè in realtà gli immobili risultano ancora intestati al defunto) Ora mi chiedo visto che i miei genitori la lavorano da 30 anni è possibile presentare domanda di usucapione?
      Punto fondamentale quando si presenta domanda di usucapione i reali proprietari come vengono avvisati?Perchè presumo che vengono avvisati che un tizio ha presentato domanda di usucapione vero?
      Grazie
      Attendo risposta
      Marco Barosi

      • notaio ha detto:

        La sentenza per usucapione viene emessa al termine di una causa vera e propria, per la quale occorre avvertire legalmente la controparte per un corretto contraddittorio. Si rivolga al suo avvocato di fiducia, che saprà consigliarla al meglio. In ogni caso la valutazione della correttezza delle notifiche spetta al Giudice.

    • calippo1970 ha detto:

      Buongiorno, sono proprietario di un appartamento posto in una palazzina di 4 (due piano terra e due sovrastanti posti al primo piano) con scala comune in mezzo tra uno e l’altro che sale fino a raggiungere un solaio comune in parti uguali (1/4 per ogni proprietario come risulta da rogito) costruita antecedente al 1967 (anni 50 di preciso). Io sono al primo piano e ho acquistato a gennaio 1999 (esattamente 20 anni fa); da quando ho acquistato ho messo una porta per delimitare il solaio che sta sopra al mio appartamento esattamente per tutta la parte della planimetria del mio appartamento, questo chiedendo agli altri proprietari che hanno sempre considerato mia quella parte anche se si tratta di 2/4 dell’intera parte comune ma di cui il proprietario che aveva sempre utilizzato il suo quarto sopra il mio appartamento vi ha rinunciato verbalmente e non vi ha mai fatto accesso se non su mia autorizzazione, visto che la porta è sempre stata chiusa a chiave.
      In poche parole, anche se solo verbalmente, la parte di solaio che ho chiuso a chiave mi è sempre stata attribuita e l’ho sempre utilizzata io sia come magazzino che come lavanderia e luogo dove stendere i panni ad asciugare. L’unico problema è che a livello catastale tutto il solaio (l’intero 4/4) non è figurato e non ci sono disegni depositati perché al momento della costruzione non sono stati presentati piani di modifica al progetto (come spesso succedeva nelle costruzioni di quella data).
      E’ possibile usucapire una parte di immobile non accatastata?
      Quali condizioni permetterebbero ai proprietari di opporsi ad una eventuale usucapione da parte mia?
      Come mi dovrei comportare se volessi avviare una pratica per usucapione?
      Dovendo vendere l’appartamento, posso vendere anche la parte di solaio usucapita?
      Grazie per la sua gentile risposta.

      • notaio ha detto:

        È possibile usucapire anche un bene non accatastato anche se poi sarà necessario regolarizzarlo per poterlo vendere. Un bene usucapito può poi essere venduto ma l’acquirente rischia l’azione di rivendica da parte dei veri proprietari qualora la dichiarazione del venditore non fosse veritiera. Per evitarlo potrebbe far riconoscere giudizialmente l’intervenuta usucapione erga omnes.

        • enzo73 ha detto:

          Buongiorno volevo sapere quali documenti bisogna presentare al notaio che provano di essere in possesso di un immobile con eventuale terreno? Per procedere quindi ad un subentro e/o ad una vendita per possesso ? Per 30 anni Mio padre è stato residente ed ha coltivato un terreno che erano di mio nonno e che non é ancora stato riscattato .Potrebbe procedere ad una successione per possesso anche se ci sono altri eredi? Che comunque non sono eredi perché il bene non è stato ancora riscattato…attendo risposta …cordiali saluti

          • notaio ha detto:

            Non ho ben capito il suo caso. In generale, le vendite per possesso sono legittime ma non è possibile ricorrervi solo come “escamotage” per superare eventuali problemi di altra natura. Il consiglio è quello di portare tutta la documentazione in suo possesso dal suo Notaio di fiducia che le consiglierà cosa è meglio fare. Se sul terreno gravano usi civici affrancabili allora sarà necessario anche procedere all’affranco del terreno mediante un atto notarile con il Comune o con il titolare dell’uso civico e dopodiché procedere anche alla vendita della piena proprietà per possesso.

    • arbaio ha detto:

      Buongiorno. Nel 2002 ho acquistato un appartamento in un fabbricato a schiera costituito da 4 appartamenti al piano terra. Ora il proprietario di uno degli altri appartamenti (o meglio, il geometra da lui incaricato) ha “scoperto” che una striscia di terreno larga circa 1 metro, lungo tutto il fronte dei 4 appartamenti (circa 32 m.), compresa al di qua del muretto che delimita le singole proprietà dalla strada comunale è ancora intestata alla società immobiliare costruttrice. Preciso che in assoluta buona fede, da 17 anni, utilizzo in modo esclusivo questa striscia di terreno (circa 8 mq) inclusa di fatto nell’area di pertinenza dell’appartamento che mi è stato venduto. La devo “ricomprare”? Posso ricorrere all’usucapione abbreviata?

    • Chiara72 ha detto:

      Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento piano terra parte di un piccolo condominio primi 900 nel bellunese. Ho scoperto dalle mappe catastali che la corte antestante la porta di ingresso dell’appartamento a cui sono interessata, che mi era stata descritta come di proprietà, e che è recintata e a cui si accede tramite un cancelletto, è bene comune del condominio. Il venditore che ha ereditato mi dice che “da sempre” si sa che quella frazione di corte è di uso esclusivo dell’appartamento.
      Se acquistassi da vendita per possesso per aggiornare la mappa catastale dovrò prima attendere 10 anni e iniziare io il procedimento per usucapione abbreviata? E se volessi vendere prima dei 10 anni l’appartamento dovrei farlo per possesso?

      • notaio ha detto:

        La vendita per possesso non può essere adoperata come escamotage per risolvere altri problemi. La dichiarazione del venditore deve essere veritiera e deve resistere in un eventuale giudizio. Ed è molto difficile accertare l’usucapione di un comproprietario a danno degli altri comproprietari

    • Aniram ha detto:

      Buongiorno!
      Io e mia sorella abbiamo ereditato da mio padre un terreno nel 2017 ed ora abbiamo un possibile acquirente. Con il permesso di mio padre, il terreno e’ stato coltivato dal proprietario del terreno confinante per tanti anni, probabilmente anche piu’ di 20; mio padre e poi noi, abbiamo pagato le tasse e tanti nostri parenti sanno che mio padre gli ha piu’ volte richiesto di lasciare il terreno ma non si e’ mai imposto. Quando il vicino mori’ circa 5 anni fa, la moglie continuo’ a lavorare il terreno ed ora lo fa la figlia. Noi le abbiamo comunicato la nostra intenzione di vendere, le abbiamo offerto l’acquisto e le manderemo una raccomandata; lei ci ha detto che non puo’ permetterselo e cosi le abbiamo chiesto di lasciarlo fra un mese per darle il tempo di finire il raccolto dei prodotti. Nel frattempo intendiamo iniziare a recintare le parti dove il raccolto e’ gia’ quasi terminato e lei ha accettato anche di spostare delle arnie per lasciarcelo.
      Vorrei chiederle se il fatto che stia andando via volontariamente, anche se per ora non da tutto il terreno, annulla il rischio di una futura possibile dichiarazione di usucapione o potrebbe ancora decidere di perseguirla, prima o dopo l’atto di vendita?
      La ringrazio in anticipo per la sua risposta e per aver reso questo servizio disponibile al pubblico.

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