• Cosa è l’usufrutto congiuntivo, con accrescimento, o successivo?

    usufrutto congiuntivoUsufrutto congiuntivo, con accrescimento, o successivo. Pensavate che c’era un solo tipo di usufrutto? Nient’affatto! Le esigenze dell’aspirante usufruttuario sono diverse, e diverse sono le risposte. Ma prima dobbiamo chiarirci su cosa è l’usufrutto. In questo blog abbiamo infatti trattato dell’usufrutto solo per il calcolare il valore fiscale.

    Spesso si sente parlare di donazione o vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto. Capita spesso che i genitori (ma anche chiunque altro), proprietari di un immobile, intendano lasciarlo in eredità ai figli sin da subito ma continuarlo ad abitare e ad usufruirne per tutta la durata della loro vita. Oppure che il proprietario, magari anziano e senza eredi, abbia necessità di liquidità economica e quindi decida di vendere la nuda proprietà dell’immobile, pur conservandone la disponibilità per un certo periodo di tempo, solitamente coincidente con la durata della sua vita.

    In tali casi si ricorre alla donazione (se a titolo gratuito e senza corrispettivo) o alla vendita (se a titolo oneroso e con corrispettivo) della nuda proprietà con riserva di usufrutto a favore del donante e/o del venditore. In pratica viene a crearsi una situazione in cui sullo stesso immobile vengono a coesistere due diritti reali distinti e separati, il diritto di piena proprietà si scinde in due diritti minori: l’usufrutto e la nuda proprietà.

    L’usufrutto è quindi un diritto reale parziario che consiste nel potere di usare e godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità, nel rispetto della sua destinazione economica. L’usufruttuario ha pertanto il possesso dell’immobile. Il nudo proprietario è invece il proprietario dell’immobile che però non può goderne fin quanto dura l’usufrutto. Il nudo proprietario ha quindi in pratica solo una un’aspettativa di poter usare e godere dell’immobile al termine dell’usufrutto.

    Il vantaggio della vendita della nuda proprietà

    Ma allora perchè comprare una casa senza poterla utilizzare sin da subito? Il vantaggio per l’acquirente è sicuramente di tipo economico in quanto gli permette di acquistare un immobile ad un prezzo ridotto in quanto il valore dell’immobile va decurtato del valore dell’usufrutto ossia del valore economico della mancata disponibilità del bene. Si acquista quindi un immobile ad un prezzo vantaggioso accettando di non averne subito la disponibilità.

    Naturalmente ciò è utile e opportuno solo quanto l’acquisto abbia finalità di investimento oppure destinato a soddisfare esigenze future. Dal canto suo l’usufruttuario “monetizza” parte del valore della casa ricavandone un reddito o una liquidità immediata, pur conservandone la disponibilità.

    I vari tipi di usufrutto collettivi

    L’usufrutto può spettare contemporaneamente anche a più persone con conseguente applicazione delle norme sulla comunione. In tal caso si parla di cousufrutto, ossia ciascun soggetto è titolare di una quota indivisa e può disporre del bene compatibilmente con l’uso da parte degli altri contitolari. Ove uno degli usufruttuari muoia o rinunci al suo diritto, la sua quota si estingue e si consolida in capo al nudo proprietario.

    Diverso è invece l’usufrutto congiuntivo tra più contitolari e con accrescimento reciproco tra gli stessi (di solito i coniugi). In tale ipotesi, nel caso di morte o rinunzia di uno dei contitolari, il suo diritto non si estingue consolidandosi con la nuda proprietà, ma si trasferisce a vantaggio degli altri cousufruttuari andando ad accrescere la quota degli altri. Trattasi di un istituto che viene solitamente utilizzato dai coniugi entrambi proprietari dell’immobile. L’usufrutto solo congiuntivo è l’usufrutto che spetta al 50% a due (o più) persone, con la conseguenza che se uno di essi muore la sua quota parte di usufrutto si consoliderà a favore del nudo proprietario, che diventerà – sempre per quella quota – pieno proprietario.

    In alcuni casi è ammesso anche l’usufrutto successivo ossia il proprietario può trasferire la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto non solo per sè stesso ma anche a vantaggio, dopo di lui, di una o più persone (fattispecie invece vietata in ambito successorio). In tal caso l’usufrutto non si consolida con la nuda proprietà dopo la morte del primo riservatario, ma continua a favore dei successivi. Anche questo istituto viene utilizzato solitamente per tutelare il coniuge superstite che non sia al contempo proprietario dell’immobile.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Cosa è l’usufrutto congiuntivo, con accrescimento, o successivo? ultima modifica: 2018-01-20T12:53:57+01:00 da notaio



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    30 Commenti su “Cosa è l’usufrutto congiuntivo, con accrescimento, o successivo?

    • vittoria cariello ha detto:

      Gentile Dott. D’ambrosio volevo sottoporle questo quesito:
      10 anni fa ho acquistato una nuda proprietà intestandola a mia figlia allora minorenne.
      il venditore e usufruttuario dell’immobile è tutt’ora vivente.
      Ora visto che mia figlia è maggiorenne e sono subentrate esigenze per le quali ha necessità di avere un’abitazione propria, può vendere l’immobile sempre come nuda proprietà? O l’usufruttuario può fare obiezioni? Se è si, è un diritto di mia figlia far visionare l’appartamento da un probabile acquirente o dovranno acquistare visionando solo la piantina? Grazie

      • notaio ha detto:

        Si la nuda proprietà si può vendere anche senza il consenso dell’usufruttuario, il quale dovrà consentire la visita dell’immobile al potenziale acquirente

    • andrea derossi ha detto:

      Buonasera, le chiedo mia moglie ha ricevuto un immobile in donazione da suo papa’ ,il quale si e’ riservato l’usufrutto per lui e sua moglie, ora , mia moglie, vorrebbe fare testamento e lasciare l’immobile ad un’associazione ( cosa su cui sono d’accordo) ma vorrebbe che io potessi usufruire dello stesso in caso di sua premorienza sia riguardo i suoi genitori che mia. Non abbiamo per motivi fiscali una residenza in comune ( niente casa coniugale ? ) non abbiamo figli e lei e’ figlia unica.Cosa dovrebbe scrivere sul testamento ?
      grazie

      9

      • notaio ha detto:

        Le volontà di sua moglie possono sicuramente essere attuate con un testamento ma purtroppo non è questa la sede per dettare disposizioni testamentarie, ma è necessaria una vera e propria consulenza previa visione di tutta la documentazione del caso.

    • sergiosimone ha detto:

      Buonasera Notaio,
      volevo sottoporle il seguente quesito. Nel caso di immobile in comunione indivisa è possibile per un comunista cedere in usufrutto ad un terzo la propria quota e quindi mantenere per sè la nuda proprietà della stessa? Grazie

      • notaio ha detto:

        Se trattasi di comunione ereditaria al comunista spetta il diritto di prelazione (ma solo in caso di cessione a titolo oneroso). Se trattasi di comunione ordinaria può tranquillamente cedere tutta o parte della quota.

    • andrea1964 ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      io sono titolare di usufrutto della casa in cui abito. La nuda proprietà è della mia compagna/convivente.
      Nella casa abitiamo entrambi.
      Vorrei cedere il mio diritto di usufrutto a mia figlia, avuto con un precedente matrimonio, e che tale diritto gli rimanesse anche dopo la mia morte.
      E’ possibile? oppure con la mia morte si estingue il tutto e la mia compagna acquisisce la piena proprietà?
      grazie
      cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        L’usufrutto si estingue con la morte del beneficiario. Lei dovrebbe cedere l’usufrutto alla sua compagna e quest’ultima dovrebbe concedere un nuovo diritto di usufrutto a sua figlia

      • M B ha detto:

        Buongiorno, mio marito è titolare di usufrutto della casa in cui sto trasferendo la mia residenza (la proprietaria dell’abitazione è mia suocera). Sposandoci abbiamo scelto la separazione dei beni. Per essere io in regola col cambio di residenza, è sufficiente una dichiarazione di mia suocera con la quale afferma di essere a conoscenza del mio trasferimento in tale abitazione, o è necessario che stipuli un contratto si usufrutto gratuito anche con me? La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.

        • notaio ha detto:

          Non c’è bisogno di nulla: l’autorizzazione a fissare la residenza è competenza dell’usufruttuario, non del nudo proprietario

    • luigi8 ha detto:

      Gentile Notaio ho letto con molto interesse il suo articolo. Volevo chiederle: è possibile donare un immobile ad una persona ma riservare l’usufrutto ad un erede di colui che ha donato? Mi sembra di aver letto altrove che la risposta sia negativa ma non ne comprendo le ragioni. La ringrazio e le porgo cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Si, è possibile donare, trasferire, l’usufrutto separatamente dalla nuda proprietà, quindi anche ad un “futuro” erede, ma non lasciarlo in eredità perchè esso si estingue con la morte dell’usufruttuario

    • ma ha detto:

      Egregio Notaio, nel 2001 acquistai con mio marito (con cui sono in regime di separazione di beni) in parti uguali il diritto di usufrutto generale vitalizio con diritto di accrescimento reciproco di un appartamento mentre mio figlio ne acquistava la nuda proprietà. Posso ora vendere ad un terzo la mia quota di usufrutto anche se vi è tale diritto di accrescimento reciproco? Grazie e un cordiale saluto.

      • notaio ha detto:

        Se c’è un acquirente disposto ad acquistare il 50% di diritto di usufrutto, lei è libera di cederlo come affermato dall’art. 980 c.c. L’acquirente subentra nella sua posizione, precisandosi che l’usufrutto resterà commisurato alla sua vita e non a quella dell’acquirente. Se quest’ultimo muore prima del cedente, secondo la Cassazione, l’usufrutto passa agli eredi del cessionario e non si consolida con la nuda proprietà.

    • Rosario ha detto:

      Egregio Notaio, vorrei porle un quesito:
      – nel 1959 due coniugi hanno donato al proprio figlio Caio un immobile riservandosi l’usufrutto;
      – nel 1961 gli usufruttuari cessano di esserlo e vi è un ricongiungimento di usufrutto a favore dei tre nipoti A, B e C che riceveranno per donazione però nel 1965 (questo dato lo rilevo da una visura catastale storica)
      – nel 1965 Caio ha donato ai suoi tre figli A,B e C (a ciascuno 1/3) la nuda proprietà di questo immobile e nell’atto c’è scritto che l’immobile viene donato gravato di usufrutto a favore dei genitori del donante (quindi dei genitori di Caio); nello stesso atto c’è scritto che Caio si riserva il diritto di abitazione.
      Quindi pare che nel 1961 non è stato fatto il ricongiungimento di usufrutto a favore di Caio, che Caio nel 1965 abbia donato riservandosi il diritto di abitazione e che i donatari A, B e C abbiano poi fatto il ricongiungimento di usufrutto.
      La domanda è: è normale che ad oggi su tale immobile esista un diritto di usufrutto di Caio (precisamente usufrutto con diritto di accrescimento per 1/1 con Tizio)? a mio parere è stato registrato in modo errato tale diritto perché gli unici usufruttuari sono stati i genitori di Caio. Pongo tale domanda perché oggi il Catasto mi chiede di fare un ricongiungimento di usufrutto perché Caio è deceduto

      • notaio ha detto:

        occorre esaminare gli atti notarili. La sua descrizione non è chiara… come ha fatto l’usufrutto a ricongiungersi ad a,b e c se il proprietario era il solo Caio? Lasci stare il catasto, che non ha valore giuridico, cerchi di capire di chi è la proprietà, e se poi c’è una difformità col vero può rettificare le risultanze catastali.

    • Sandri ha detto:

      Preg. dottore, viste le pregevoli consulenze, riservandomi di consultarLa per un’ impugnazione testamentaria, Le chiedo: Ho 1/3 di usufrutto, mentre mio fratello ha 2/3 di una villa che usiamo come casa vacanze; possiamo trasferire quì la residenza e occupare stabilmente la nostra porzione senza limite di tempo?Grato porgo cordiali saluti. Paolo Sandri

      • notaio ha detto:

        Si, il titolare dell’usufrutto, anche se in parte, può utilizzare l’immobile come meglio crede, rispettando però i concorrenti diritti degli altri usufruttuari (o proprietari)

    • Francesco 67 ha detto:

      Buonasera Notaio i miei genitori mi hanno ceduto la nuda proprità di un locale ad uso commerciale, mantendosi l’usufrutto diviso al 50% a testa. Purtroppo mio padre è deceduto, considerando che sull’atto di donazione c’è scritto che il Sig.X e la Sig.ra Y mantengono usufrutto e donano la nuda proprietà al sottoscritto presumo che l’usufrutto del 50% di mio padre è passato al sottoscritto, quindi io adesso risulterei propreitario al 50% più la nuda proprietà del restante 50%, è corretto? Questa mia domanda è finalizzata sia alla giusta interpretazione di cui sopra descritto e sia al subentro solo a me intestato, del contratto di affitto stupulato dai miei genitori del locale su mensionato, naturalmente dichiarando l’intero affitto per gli adempimenti fiscali. Ringrazio e porgo cordiali saluti
      Francesco Mastropasqua

      • notaio ha detto:

        Se non è stato previsto il diritto di reciproco accrescimento l’usufrutto si estingue alla morte del titolare riunendosi con la nuda proprietà. Quindi lei risulterà pieno proprietario per il 50 % e nudo per il restante 50% gravato dal diritto di usufrutto di sua madre.

    • danilo combi ha detto:

      Egregio notaio vorrei sottoporle un quesito:

      Mio padre, recentemente scomparso, godeva del diritto di usufrutto del’appartamento in cui viveva e di cui io possiedo la nuda proprietà. Posso considerare che mia madre e sua moglie, abbia acquisito una contitolarità di usufrutto considerando che era in condivisione dei beni e che mio padre aveva a me donato l’immobile e conservato il dirittto di usufrutto successivamente alle loro nozze?
      Ringrazio e cordialmente saluto.

      • notaio ha detto:

        L’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare e non finisce in successione, salvo il caso in cui i donanti abbiamo apposto la clausola di reciproco accrescimento ma non è il suo caso.

    • tokui ha detto:

      Gentile Notaio Buongiorno,

      ho ricevuto in donazione da mio padre di 93 anni un ufficio affittato. Il reddito annuale corrispondente è di circa 18000 euro, e cumulandosi al mio reddito attuale di dipendente verrebbe tassato al 43%.
      E’ possibile una donazione dell’usufrutto a mia moglie casalinga per pagare meno tasse? Che costi avrebbe, ipotizzando una donazione a tempo determinato (per esempio 5 anni?).

      Grazie, saluti

      • notaio ha detto:

        La donazione dell’usufrutto è ben possibile ma per poter fare un preventivo è necessario verificare ulteriori dati, come il valore dell’ufficio o l’età di chi riceve la donazione perchè il valore dell’usufrutto ai fini fiscale è inversamente proporzionale all’anzianità di chi riceve la donazione.

    • sachaciatti ha detto:

      Buongiorno Notaio,
      il mio quesito è il seguente.
      Una persona A ha il 50% dell’usufrutto di un immobile, mentre il restante 50% e la nuda proprietà appartengono alla persona B.
      Nel caso A e B decidessero di affittare o vendere l’immobile come verrebbero ripartite le somme ricavate?
      La ringrazio
      Sacha

      • notaio ha detto:

        Ci sono delle tabelle emesse annualmente dal Ministero delle Finanze che determinano la percentuale di valore dell’usufrutto in rapporto al valore della proprietà.

    • libertar ha detto:

      Buonasera dott. d’ambrosio

      volevo solo una conferma sul valore della nuda proprietà dell’immobile dove abitano i miei genitori.
      Hanno 76 anni ad oggi e che siapprestano ora a fare donazione.
      Riguardo la proprietà in cui vivono attualmente di valore stimato 100 siccome uno dei figli avrà assegnata la nuda proprietà lasciando l’usufrutto ai genitori so che il valore di tale proprietà, della nuda proprietà in questo caso si calcola abbattendo il valore stimato del 35% avendo un usufrutto ma vorrei sapere quel 35% deve essere calcolato 2 volte essendo 2 gli usufruttuari (coniugi) oppure una sola volta rispetto all’usufruttuario più longevo?

      In tal senso la nuda proprieta vale 65 oppure 30 ?

      Grazie infinite in anticipo per la considerazione che vogliate farmi.
      Alberto

      • notaio ha detto:

        Una sola volta sull’usufruttuario più giovane. Vedi questo tuo 35% se corrisponde alle tabelle annuali del ministero delle finanze

    • Ana65 ha detto:

      Buon giorno! ho una domanda da fare. Su una casa zio proprietario (1) nipote proprietario (2) meta/meta. Usufruttuaria (mamma nipote) della meta proprietario (2). essendo usufruttuaria della meta di sua figlia. ha tutti i diritti della casa? proprietario (1) che non ha usufrutto sulla sua meta ha alcun diritto? Grazie