• Valore catastale e prezzo valore – Video

    valore catastale e prezzo valoreIn questo nuovo video si approfondiscono le tematiche trattate nel punto 9 del video sulla compravendita in generale cui si rinvia.

    Il notaio vi parla delle novità introdotte dall’art. 1, comma 497 della l. 266/2005, secondo il quale è oggi possibile determinare la base imponibile ai fini del calcolo delle imposte di registro, ipotecarie e catastali non più con riferimento al corrispettivo dichiarato in atto ma in base al valore catastale dell’immobile secondo coefficienti aggiornati.

    Tale agevolazione deve essere espressamente richiesta delle parti nell’atto notarile e si applica solo alle cessioni fra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi a oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

    Mentre in passato era prassi frequente l’occultamento del reale corrispettivo per pagare meno imposte, con la diretta conseguenza dell’aumento degli accertamenti fiscali e del contenzioso tributario, oggi questa novità normativa inverte totalmente la tendenza.

    Il legislatore proprio al fine di evitare l’occultamento del corrispettivo e l’elusione fiscale che ne conseguiva, ha dato alle parti la possibilità di indicare in atto un duplice prezzo: il primo, quello reale, soggetto alla normativa sulla tracciabilità; il secondo, detto anche prezzo-valore, sul quale computare le imposte.

    La scelta di richiedere l’applicazione dell’agevolazione dà la possibilità di evitare in futuro l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate poiché è proprio la legge a stabilire che ogniqualvolta la base imponibile sia stata determinata mediante la disciplina del prezzo-valore, viene meno il potere accertativo dell’Agenzia delle Entrate.

    Ciò rende conveniente ricorrervi anche quando il prezzo reale sia inferiore al valore catastale aggiornato, perché il vantaggio di evitare accertamenti convince le parti a pagare un prezzo maggiore a quello dovuto, ovvero pari al valore catastale.

    Ma quali sono i requisiti per ottenere l’agevolazione?

    Innanzitutto, quanto all’aspetto soggettivo, è sufficiente che le parti dell’atto siano persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, essendo, inoltre, indifferente la qualità personale di chi vende, sul presupposto che è l’acquirente a dover pagare le spese e le imposte dell’atto, pur sottolineando che il venditore resta obbligato in solido sia verso il fisco sia verso il notaio.

    Bisogna poi far riferimento a tutti gli atti aventi ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà e di diritti reali parziali a titolo oneroso. L’agenzia dell’Entrate e le Commissioni Tributarie hanno spiegato che l’agevolazione si applica anche alle cessioni in cui manchi un corrispettivo pecuniario, come nel caso della permuta. Restano invece escluse le vendite con Iva o con Iva esente.

    Quanto al requisito oggettivo, la legge limita l’agevolazione all’acquisto di immobili ad uso abitativo e alle relative pertinenze. Non sarà possibile, quindi, richiedere l’applicazione del prezzo valore nell’acquisto di immobili ad uso commerciale.

    Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il regime di favore si applica a tutte le pertinenze, senza alcuna limitazione qualitativa e quantitativa ed anche se la pertinenza venga acquistata separatamente della cosa primaria cui accede, purché il notaio inserisca in atto l’apposita clausola inerente il vincolo di pertinenzialità e la richiesta delle parti circa l’applicazione del regime agevolato.

    Nessun rilievo ha la distinzione tra prima o seconda casa perché la valutazione automatica avviene sulla base della rendita catastale moltiplicata per il coefficiente legale.

    Qualora l’immobile sia sprovvisto di rendita, è possibile richiedere l’assegnazione di una rendita provvisoria sulla quale calcolare la base imponibile, con la precisazione che tale rendita potrà in seguito essere confermata o rivalutata dall’Agenzia delle Entrate.

    Infine, occorre sottolineare che pur in presenza di questa grande agevolazione per gli acquirenti, qualora le parti contravvengano alla norma che impone l’indicazione del reale corrispettivo in atto, non solo si rischierà di incorrere nelle sanzioni previste per il caso di dichiarazioni mendaci o non veritiere, ma rivivrà anche il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sul valore catastale, di cui quindi non si potrà più usufruire.

    In conclusione, il notaio sottolinea l’importanza di indicare espressamente in atto la richiesta delle parti di accesso al beneficio, poiché una recente giurisprudenza ha negato la possibilità di integrare successivamente l’atto con l’aggiunta della richiesta di applicazione della disciplina del prezzo valore.

    Ciò da un lato richiede una preventiva analisi del notaio circa la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’agevolazione e dall’altro l’espressa richiesta delle parti in assenza della quale non sarà possibile accedervi in un secondo momento

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    Queste ed molte altre considerazioni su un tema essenziale della pratica notarile nel video che segue!

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    Valore catastale e prezzo valore – Video ultima modifica: 2018-12-05T19:04:30+00:00 da notaio



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