• Si possono vendere o donare beni futuri che ancora non esistono?

    vendita o donazione di beni futuriCerto che si possono vendere (e anche donare, ma con le limitazioni che vedremo più sotto) dei beni, e anche beni immobili, quale una casa, che al momento della vendita non esistono proprio o comunque non siano di proprietà del venditore.

    Lo prevede l’art. 1348 cc, che precisa come per bene futuro si intende il bene che formerà oggetto della prestazione.

    Ovviamente ci sono due tipi di beni futuri quelli oggettivi e quelli soggettivi. Quelli oggettivi sono proprio quelli che non esistono in natura. Ad esempio l’appartamento che deve ancora essere costruito. Quelli soggettivi sono quelli che esistono, ma non sono ancora di proprietà del disponente.

    La caratteristica essenziale in tutti e due i casi che deve risultare dal contratto di compravendita è la consapevolezza di tutte le parti che il bene è futuro, perché se qualcuno crede che il bene sia esistente il contratto è nullo ai sensi dell’art. 1325 cc.

    Il bene futuro o la speranza del bene futuro?

    L’art. 1472 distingue due ipotesi. La vendita del bene futuro oggettivo che vede la produzione dell’effetto reale della proprietà in capo all’acquirente differita al momento dell’avvenuta esistenza del bene, la quale, ove mancasse, comporterebbe la nullità del contratto.

    La vendita della speranza, e cioè un contratto aleatorio, in quanto la volontà delle parti è quella di stipulare un contratto in cui la venuta esistenza del bene non dipende dalla volontà delle parti: è evidente che in tale ipotesi l’acquirente non potrà avvalersi del rimedio della risoluzione per eccessiva onerosità o per impossibilità sopravvenuta, salvo che non ci siano dei fatti imputabili al venditore.

    L’appartamento da costruire

    Tipico esempio della vendita di bene futuro è quello dell’appartamento che il costruttore deve ancora realizzare già accennato in questo blog.

    Spesso il costruttore si fa trasferire la proprietà del terreno trasferendo come corrispettivo la proprietà di un immobile (o parte di un immobile) che non ha ancora costruito.

    Le raccomandazioni da dare in questo caso sono troppo lunghe, ribadisco qui solo l’importanza che l’operazione sia eseguita con un unico contratto, anche se il costruttore si oppone, perché altrimenti il proprietario del terreno ha scarsa possibilità di tutela nel caso in cui l’appartamento non venisse ad esistenza.

    Il prezzo

    Necessariamente nella vendita di cose future il prezzo comporta dei rischi, perché, per quanto si definisca con rigorosa precisione le caratteristiche del bene che dovrà andare in esistenza, vi è sempre la possibilità che il bene sia qualitativamente inferiore alle aspettative.

    Nella vendita di un bene immobile ancora da costruire si usa allegare all’atto notarile lunghi capitolati, contratti, progetti, planimetrie, ma per quanto si possa essere analitici, non è possibile prevedere i mille inconvenienti che possono sorgere.

    La donazione dei beni futuri

    Il legislatore ha invece espressamente previsto all’art. 771 cc il divieto di donazione dei beni futuri, con il fine di tutelare il donante dalla prodigalità, considerando che la futurità del bene non permette la reale consapevolezza del depauperamento del patrimonio del donante.

    Il divieto ovviamente si applica alle ipotesi in cui l’oggetto della donazione siano beni oggettivamente non esistenti, come descrivevamo prima, ma non all’ipotesi in cui le acquisizioni patrimoniali siano sospese o differite in un momento futuro, perché in quest’ultimo caso i beni, essendo esistenti, possono essere concretamente valutati nella loro consistenza patrimoniale.

    Per quanto riguarda la donazione dei beni esistenti ma di proprietà di persona diversa dal donante la Cassazione ha ulteriormente precisato che è ammissibile, purché abbia carattere obbligatorio, cioè venga compiuta nella consapevolezza del donante e del donatario della altruità della cosa, in modo che la donazione consista proprio in un contratto in cui il donante si obbliga a far procurare al donatario la proprietà della cosa donata a titolo gratuito. Altrimenti la donazione di cosa altrui è nulla. E non per analogia con l’art. 771 cc, come precisa la Cassazione, ma per difetto di causa.

    notaio Massimo d’Ambrosio

     

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    Si possono vendere o donare beni futuri che ancora non esistono? ultima modifica: 2018-05-28T18:49:16+00:00 da notaio



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