• La vendita con obbligo di assistenza e mantenimento

    vendita con obbligo di mantenimentoIl contratto di vendita di un immobile dietro obbligo di assistenza e mantenimento dell’acquirente a favore del venditore è un contratto che coniuga molto efficacemente il passaggio di una proprietà ad un figlio (o ad una badante!) con l’esigenza dell’anziano ad avere assicurato l’aiuto necessario alla sua decorosa vita.

    E’ infatti il contratto con cui un soggetto (il proprietario) trasferisce un bene a favore di un altro soggetto che, in cambio, s’impegna ad assistere il venditore (beneficiario) per tutta la durata della sua vita.

    La controprestazione non è data quindi da una somma di denaro pagata in un’unica o più soluzioni, quale pagamento del prezzo pattuito, ma da una prestazione assistenziale (al posto della somma di denaro) che comprende, solitamente, vitto, alloggio, vestiario, medicinali e cure mediche, trasporto, assistenza morale e materiale, pulizia della casa e della persona, compagnia, nonchè ogni altra prestazione atta a soddisfare i bisogni di vita del beneficiario e necessaria ed utile per assicurare una vita dignitosa e decorosa allo stesso.

    Normalmente il cedente è una persona anziana che trasferisce a favore dei figli le sue proprietà in cambio della garanzia al proprio mantenimento, magari riservandosi anche l’usufrutto.

    Il contratto è atipico, oneroso e non gratuito

    La vendita con obbligo di assistenza e mantenimento è un contratto non previsto dal nostro codice civile ma nato dalla prassi e pertanto è definito atipico.

    È inoltre un contratto a titolo oneroso e non gratuito o donativo in quanto manca lo spirito di liberalità che comporta l’arricchimento di un soggetto e l’impoverimento del proprietario.

    In questa tipologia di vendita c’è sempre un corrispettivo, una controprestazione, un vantaggio economico, dato dalla prestazione assistenziale morale e materiale per tutta la durata della vita del beneficiario. Naturalmente se le prestazioni assistenziali non sono proporzionate al valore del bene può ravvisarsi un contratto simulato che cela una donazione.

    E’ un contratto aleatorio

    La vendita con obbligo di assistenza o mantenimento è infine un contratto di natura incerta cioè aleatorio. L’acquirente, infatti, non può sapere con certezza il valore della sua prestazione, poichè questa dipende dalla vita del beneficiario e dalle esigenze dello stesso che possono cambiare per motivi di età e di salute.

    L’alea, ossia l’incertezza, è proprio un elemento essenziale del contratto stesso. I giudici della Suprema Corte di Cassazione hanno infatti dichiarato la nullità di una vendita con obbligo di assistenza o mantenimento privo di alea. Nel caso di specie, infatti, data l’età avanzata del beneficiario e date le sue comprovate gravi e precarie condizioni di salute già dal momento della conclusione del contratto, tali da rendere molto probabile una rapida morte, la Corte ha ritenuto il contratto nullo per mancanza di alea e palese sproporzione tra le reciproche prestazioni (ossia il valore del bene ed il valore – presunto – delle prestazioni assistenziali).

    L’alea deve quindi essere collegata a due fattori di incertezza iniziale: incerta deve essere la durata della vita del beneficiario ed incerte devono essere le prestazioni in relazione allo stato di bisogno e di salute.

    La prestazione assistenziale deve pertanto essere suscettibile di subire modifiche nel tempo in ragione di vari fattori non predeterminabili, tra cui quelli inerenti alle condizioni di salute del beneficiato. Diversamente il contratto di mantenimento è nullo per mancanza di causa.

    In caso di mancato adempimento della prestazione potrà essere richiesta giudizialmente la risoluzione del contratto per inadempimento.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    La vendita con obbligo di assistenza e mantenimento ultima modifica: 2018-02-03T18:34:36+00:00 da notaio



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