• La vendita con patto di riscatto

    patto di riscattoIl patto di riscatto (o riscatto convenzionale) è il patto in forza del quale il venditore si riserva il diritto di riacquistare la cosa venduta mediante la restituzione del prezzo.
    Questo istituto risponde all’esigenza del venditore che ha necessità di immediata liquidità di poter risolvere la temporanea situazione di difficoltà vendendo il bene, con la speranza di poterlo riacquistare in un successivo momento.

    L’acquirente è quindi parte debole del contratto proprio perchè il venditore ha il potere di riacquistare il bene. Secondo alcuni autorevoli autori infatti, la vendita con patto di riscatto altro non è che una normale vendita in cui al compratore è concessa il potere di revoca. Secondo altri è una condizione risolutiva potestativa che attribuisce al venditore il diritto potestativo di risolvere il contratto.
    Il termine per il riscatto non può avere una durata superiore a due anni nella vendita di beni mobili e di cinque anni nella vendita di beni immobili. Questi termini sono perentori e non possono essere prorogati.

    Le regole del patto di riscatto

    Qualora il venditore eserciti il patto di riscatto, è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo (se convenuto un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza), le spese ed ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita, le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell’aumento, quelle che hanno aumentato il valore della cosa.

    ll riscattante può riprendere il bene anche nei confronti degli eventuali aventi causa a qualsiasi titolo. Può infatti legittimamente esercitare il suo diritto di riscatto sia nei confronti del compratore che dei suoi successivi acquirenti ed eredi, sempre nel rispetto dei limiti temporali sopra descritti.

    Inoltre con l’esercizio del riscatto, il venditore ha il diritto di riacquistare la cosa libera da pesi e ipoteche ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purchè risultino da data certa e siano state convenute per un tempo non superiore a 3 anni.

    La nullità del patto

    Questo istituto potrebbe facilmente essere utilizzato per eludere il divieto di patto commissorio che vieta assolutamente, e sanziona con la nullità, ogni patto con cui il debitore è “costretto” a trasferire un bene di sua proprietà al creditore per estinguere un debito.

    Nel nostro ordinamento il patto commissorio è infatti espressamente vietato dall’art. 2744 c.c., nel quale si prevede la nullità del patto con il quale il debitore e creditore convengono che, in mancanza di pagamento del debito nel termine stabilito, la cosa ipotecata o data in pegno diventi di proprietà del creditore.

    È orientamento consolidato nella giurisprudenza che la vendita con patto di riscatto è nulla se la sua causa è quella di garantire un credito e il versamento del denaro da parte del compratore non costituisce il pagamento del prezzo, ma l’adempimento di un mutuo, ed il trasferimento del bene serva solo a porre in essere una transitoria situazione di garanzia, destinata a venir meno, con effetti diversi a seconda che il debitore adempia o meno l’obbligo di restituire le somme ricevute.

    Nella vendita con patto di riscatto il corrispettivo del bene non può quindi avere assolutamente funzione di garanzia, non può costituire esecuzione di un mutuo ma deve avere solo ed esclusivamente funzione di pagamento del prezzo, pena la nullità del patto.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    La vendita con patto di riscatto ultima modifica: 2018-02-25T17:18:40+00:00 da notaio



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