• “ Vendita per possesso ” e dichiarazione di usucapione del venditore

    vendita per possesso usucapioneL’usucapione

    Capita frequentemente che il legittimo proprietario di un bene immobile (specialmente terreni) abbandoni la sua proprietà, che viene di fatto acquisita dal vicino, da suoi parenti o da amici che continuano a utilizzarla e/o coltivarla come se fossero proprietari.

    Nella regione Abruzzo, per esempio, l’ipotesi è frequentissima a causa delle antiche emigrazioni degli italiani nelle Americhe, che, ovviamente, hanno lasciato alla loro sorte un numero notevolissimo di appezzamenti di terreno o di case rurali, abbandonandoli al loro destino.

    Come sapete la proprietà si può acquisire per usucapione, esercitando sul bene un possesso uti dominus, acquisito nec vim, nec clam, sicchè la proprietà si trasferisce a chi utilizza il bene immobile quale proprietario.

    Anzi, correttamente, non si trasferisce, perché l’usucapione è un acquisto a titolo originario e non derivativo.

    La sentenza del giudice di avvenuta usucapione

    La strada ordinaria per vedersi riconosciuta la proprietà a tutti gli effetti erga omnes è l’accertamento giudiziale. Una vera e propria causa, promossa da chi ritiene di averne diritto, al termine della quale il giudice accerta l’effettivo acquisto originario per usucapione, e dichiara la conseguenza dell’acquisto della proprietà del nuovo titolare.

    Non v’è dubbio che le complesse procedure per l’accertamento giudiziale dell’usucapione costituiscono un ostacolo a che il nuovo proprietario si rivolga alla Giustizia. La procedura è lunga, è costosa, specie a fronte di piccoli ratei di terreno dal valore modestissimo.

    Ecco perché questi beni spesso continuano ad essere solo utilizzati dal possessore uti dominus, in quanto tale riconosciuto da tutta la comunità ove è inserito, che ben conosce il fatto che esso è stato, lustri addietro, abbandonato dal titolare effettivo, di cui oltretutto non si hanno più notizie.

    La vendita per possesso

    Che fare quando si decide di vendere? Sovviene a questo punto l’istituto della “vendita per possesso”.
    La vendita per possesso è il trasferimento della proprietà di un bene immobile ad un terzo da parte di chi non risulta effettivo intestatario del bene immobile nei Pubblici Registri, ma che dichiara apertis verbis sotto la propria responsabilità di esserne il vero ed effettivo proprietario per aver esercitato sul bene il possesso ad usucapionem richiesto dalla legge

    Legittimità della vendita per possesso

    La legittimità di tale vendita è fuori da ogni dubbio, basti pensare che nel nostro ordinamento addirittura è ammissibile la vendita di cose altrui, ma fondamentalmente perché se ne trovano riferimenti normativi chiari e specifici, anche se indiretti. Cosi’, ad esempio, l’art. 1159 c.c. relativo all’usucapione breve o decennale, che dice come “colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile in forza di un titolo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione”.

    La previsione dell’usucapione breve parla quindi espressamente di un titolo capace di trasferire un immobile e regolarmente trascritto, e potendo essere trascritti solo gli atti pubblici e le scritture private autenticate (oltre ovviamente alle sentenze di domande giudiziali) è chiaro che il testo di tale norma fa riferimento all’atto notarile mediante il quale viene trasferita la proprietà da parte di chi non è proprietario.

    Addirittura in uno studio del Consiglio Nazionale del Notariato (n.176-2008/c) si rammenta non solo che il notaio può stipulare un atto di trasferimento della proprietà “per possesso” ma “addirittura consigliare la cessione di un bene solo dichiarato usucapito dal venditore quando vi siano buoni motivi per derogare al criterio della pronuncia giudiziale”.

    Lo studio del Consiglio Nazionale riporta in via esemplificativa alcuni buoni motivi, come la modestia del valore del bene che non giustifica le spese giudiziali (come abbiamo detto poc’anzi), la necessità pratica di un trasferimento immediato, l’estrema difficoltà di individuare l’originario proprietario e così via.

    Antico dibattito sulla vendita per possesso

    In passato si è molto discusso della validità dell’operazione perché il possesso non può essere certo trasferito mediante un atto notarile. Non è qui il caso di ripercorrere il dibattito -piuttosto complesso e appassionato – di dottrina e giurisprudenza intorno al punto, perché esso è andato, a mio modesto avviso, completamente fuori tema. Si è cioè confuso la “vendita del possesso” con la “vendita per possesso”.

    Nel primo caso sono pronto ad aderire alla tesi restrittiva che la sola situazione di fatto del possesso non possa essere trasferita, ma quello di cui ora stiamo parlando non è il trasferimento del possesso ma è il trasferimento della piena proprietà dell’immobile debitamente trascritta e volturata che, ovviamente, porta con sé anche il diritto al possesso che è uno delle caratteristiche del diritto reale di proprietà.

    La Cassazione

    Anche una recente sentenza della Cassazione, la n. 2485 del 5.02.2007, ammette esplicitamente il trasferimento di proprietà per possesso, laddove nega la responsabilità per negligenza professionale del notaio nella ipotesi che abbia stipulato una vendita di terreni per i quali l’alienante assumeva solo di aver acquistato la proprietà per usucapione senza relativo accertamento giudiziale, quando risulti che l’acquirente fosse stato ben conscio dei rischi relativi.

    Quali sono le conseguenze e i rischi?

    La principale conseguenza è che la titolarità del bene immobile viene dal notaio trascritta e volturata immediatamente al nuovo proprietario: scompare così dai registri il nominativo dell’intestatario che ha abbandonato a suo tempo il terreno. Tale trascrizione e voltura ha un effetto universale, erga omnes, ed i terzi sono obbligati a riconoscere la proprietà del nuovo intestatario ancorché l’abbia ricevuto da un alienante non intestatario, ma con una sola eccezione.

    L’eccezione è costituita dall’intestatario originario dell’immobile, che ha il diritto di contestare l’affermazione dell’alienante di aver usucapito il bene e riottenerne così a suo favore l’intestazione.

    Da qui si comprendono immediatamente i due vantaggi, e cioè da un lato quello di procedere al trasferimento di proprietà effettivo e reale nei confronti del nuovo acquirente senza il bisogno di pronuncia giurisdizionale, e dall’altro quello di “invertire” l’onere processuale, perché non è più chi ritiene di aver usucapito a dover agire in giudizio contro il proprietario effettivo (se lo trova), sopportandone i costi e le difficoltà burocratico-giudiziali, ma il proprietario precedentemente intestatario che ha l’onere di agire (addossandosene gli oneri anzidetti) per far dichiarare dal giudice come non corrispondente alla realtà la dichiarazione che l’alienante, sotto la propria responsabilità, ha reso nell’atto pubblico notarile.

    Questa finestra di incertezza comporta una duplice serie di conseguenze. Innanzitutto la responsabilità del venditore che dichiara nell’atto notarile di esserne effettivamente il proprietario per acquisto originario, pur senza pronuncia giudiziale, nei confronti dell’acquirente.

    Nella sfortunata ipotesi che l’antico intestatario insorga per reclamare la proprietà, e ottenga la pronuncia in suo favore, l’alienante che ha dichiarato circostanze non vere è tenuto a risarcire il danno nei confronti dell’acquirente. In secondo luogo comporta il rischio per l’acquirente del suo acquisto di proprietà.

    La proprietà acquistata con l’atto notarile di “vendita per possesso” gli può essere tolta dal vecchio proprietario intestatario, che dimostri come la dichiarazione dell’alienante non sia stata veritiera.

    La fiducia nel venditore

    Ecco perché l’acquisto per possesso richiede necessariamente sempre una certa fiducia da parte dell’acquirente nei confronti della dichiarazione del venditore.

    Fiducia che è assoluta nei casi in cui, come quello dianzi accennato, l’acquirente fa parte della stessa comunità sociale da cui si è distaccato l’antico proprietario, e quindi è a conoscenza delle vicende ventennali dell’immobile, ma che comunque richiede pur sempre una riflessione ed una valutazione adeguata da parte dell’acquirente, il quale deve essere edotto ed avvertito da parte del notaio dei rischi connessi alla incertezza della titolarità effettiva del diritto di proprietà, all’impossibilità di verificare da parte del notaio la veridicità della dichiarazione del venditore, e dalla possibilità di un’evizione rivendicatoria da parte dei terzi o dei loro aventi causa.

    Il compito del notaio e le responsabilità

    Nel caso in cui l’acquirente abbia questa fiducia il notaio non solo può stipulare l’atto di “vendita per possesso”, ma deve stipularlo, perché il suo ministero, se richiesto, è obbligatorio ai sensi del 1° comma dell’art.27 della Legge 16.02.1913 n. 89, a cui il notaio può sottrarsi solo nella ipotesi che l’atto che gli viene richiesto sia contrario alla legge, all’ordine pubblico o al buon costume (nelle cui ipotesi non rientra la “vendita per possesso”).

    Come abbiamo già visto la sentenza della Cassazione sopra riportata esclude qualsiasi negligenza professionale del notaio quando l’acquirente sia ben conscio della situazione. Nel caso esaminato dalla sentenza della Cassazione i giudizi della S.C. hanno escluso la negligenza del notaio solo perché dal tenore del testo si evinceva che l’acquirente era conscio del rischio!

    L’accortezza e la prudenza del notaio suggerisce ovviamente qualcosa di più. E cioè avvertire esplicitamente l’acquirente delle conseguenze positive a suo favore (di cui ho accennato) ma anche delle conseguenze e dei rischi negativi nella ipotesi di azione rivendicatoria da parte dell’intestatario, come pure ho detto.

    E il notaio farà bene nell’atto a inserire espressamente sia la dichiarazione del venditore sotto la sua responsabilità, e con le ampie garanzie del venditore stesso ai sensi dell’art. 1483 e 1484 c.c., sia la circostanza che il notaio ha avvertito l’acquirente dei rischi,  che essi sono stati ben compresi dall’acquirente, il quale, nonostante i rischi, chiede al notaio di ricevere ugualmente l’atto di trasferimento esonerandolo da ogni responsabilità in caso di possibile azione rivendicatoria.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    “ Vendita per possesso ” e dichiarazione di usucapione del venditore ultima modifica: 2016-11-02T23:30:50+00:00 da notaio



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    96 Commenti su ““ Vendita per possesso ” e dichiarazione di usucapione del venditore

    • Skintek1980 ha detto:

      Gentile Dott. D’Ambrosio
      In relazione alla vendita per possesso da parte di Notaio, il reclamo da parte del soggetto espunto dalla proprietà in virtù di suddetta pratica, è soggetto a termini di decadenza?
      Questione in pillole:
      Si tratterebbe di usucapire da parte di Tizio (dopo quasi 41 anni) un porzione di terreno su cui più di 20 anni fa lo stesso ebbe a costruire un immobile ad uso abitativo.
      Il terreno facente parte di un lotto, allora diviso in tre parti tra i promissari acquirenti, pone, oggi, l’annosa questione di individuare i soggetti da chiamare in mediazione, quindi, eventualmente in giudizio.
      Certo di un riscontro in merito, l’occasione è gradita per porgere distinti saluti.

      • notaio ha detto:

        Non si può “espungere” nessuno. La dichiarazione del venditore è di essere GIA’ proprietario per usucapione. Di conseguenza il termine per il reclamo del vero proprietario è quello ordinario della usucapione. In caso di dichiarazione totalmente mendace, essendoci un atto notarile idoneo astrattamente, il termine è 10 anni dall’atto. Le specificazioni in “pillole” mi lasciano perplesso: tu parli di mediazione e di giudizio che non c’entrano con la problematica da me esposta. La “vendita per possesso” è consentita dalla legge proprio per superare le difficoltà di una causa ordinaria.

        • Angelo Di Paola ha detto:

          Bungiorno, ho un problema simile.
          Nel 1991, mia nonna ha venduto con regolare atto di compravendita ,rispettivamente uno a mio padre ed uno a mio zio due locali attigui alla casa di residenza,con provenienza per usucapione avendolo avuti in possesso da oltre 20 anni (mia nonna è morta nel 1995 e da quando si ricorda mio padre che oggi ha 64 anni , hanno avuto sempre loro il possesso di questi locali)
          Nel 2011 ho ricevuto in eredità il locale di mio zio dopo la sua morte.
          Nel corso degli anni ovviamente sono stati apportati notevoli miglioramenti a questi locali essendo appunto di proprietà e senza che mai nessuno si fosse recato da noi per denunciarne la proprietà ne prima del 1991 ne dopo la compravendita .
          Oggi , nell’anno 2018 il vicino mette fuori un atto del 1968 (dopo 50 anni)nel quale gli stessi locali risultano essere intestati al padre pertanto vuole fare causa.
          Da premettere che sull’atto fatto nel 1991 , i locali risultavano essere a nome di tutt’altre persone come riportato sulla “consultazione per partita” prodotta all’epoca, con dati della nota dell’impianto meccanografico del 1976.
          Come dovrei comportarmi ? Onestamente se per oltre 28 anni soltanto dal 1991 ad oggi nessuno si è fatto vivo pur abitando li vicino ,per non parlare degli anni a dietro per i quali mia nonna ha potuto avvalersene per uso capione , non vedo perche oggi debba avere dei problemi in merito.

          • notaio ha detto:

            Se il vicino rivendita la proprietà dell’immobile dovrà dimostrarlo giudizialmente. Naturalmente lei dovrà difendersi dimostrando che invece si è perfezionato l’usucapione. Deve rivolgersi ad un avvocato per far valere i suoi diritti.

    • Giosue ha detto:

      Gent.le Dott. D’Ambrosio,
      cercherò di essere quanto più breve e chiaro possibile nell’esposizione della mia problematica, speranzoso che Lei decida di aiutarmi.

      A breve vorrei acquistare la proprietà di un vecchio immobile fronte strada, adibito in passato ad abitazione (c.d. “basso”), ad oggi disabitata da decenni.

      Interpellando però gli eredi dell’ultima persona che c’ha abitato, ormai morta da tempo, ho scoperto quanto segue:

      – tale immobile apparteneva ad una persona emigrata all’estero;
      – l’ultima inquilina non era proprietaria, bensì pagava un affitto, che veniva percepito da una terza persona;
      – l’inquilina, per mezzo dei suoi eredi, disconoscendo la leggittimità di tale terzo a riscuotere l’affitto, riuscì ad ottenere giudizialmente sentenza favorevole.

      A questo punto, premesso che sono trascorsi diversi decenni dai fatti qui sopra esposti, non essendoci volontà ed interesse da parte degli eredi di iniziare un giudizio di usucapione, è possibile procedere ad una “vendita per possesso” come da lei sopra descritto. Ovviamente, senza timore di incorrere in futuri particolari problemi, tutelando quanto più possibile le nostre rispettive posizioni?

      inoltre, se possibile, potrebbe suggerirmi come individuare un prezzo consono per tale immobile?
      tenendo ovviamente conto che:

      – verrebbe trasferito “solo il possesso”;
      – l’immobile verte in pessimo stato;
      – la zona in cui abito è di poca appetibilità (con vari immobili, commerciali ed abitativi sfitti);
      – vi è la volontà/necessità di dover, anche, indennizare gli eredi per le spese giudiziarie sostenute per il disconoscimento del terzo dal percepire il fitto;
      – evitare di incorrere in problemi successivi con l’agenzia delle entrate o altri enti.

      Sperando di non essermi dilungato troppo e di essere stato chiaro nell’esposizione di quanto in mia conoscenza, la saluto con l’auspicio che possa dipanare tale mio dubbio.

      Cordiali saluti

      Giosué

      • notaio ha detto:

        Nella vendita per possesso il notaio non da alcuna garanzia sull’effettiva titolarità del diritto di proprietà da parte del venditore, proprio perchè mancano i legittimi titoli. La responsabilità è unicamente del venditore e l’intestatario originario dell’immobile ha comunque il diritto di contestare l’affermazione dell’alienante di aver usucapito il bene e riottenerne così a suo favore l’intestazione.
        Quanto alla determinazione del prezzo di vendita, essa rientra nella esclusiva trattativa privata tra le parti e non nella competenza notarile.

    • gerghira ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      le descrivo la seguente vicenda: mi sto accingendo ad acquistare un immobile diviso tra più eredi. Uno di loro, non volendo accettare l’eredità del defunto genitore poichè vi sono delle situazioni debitorie pendenti, vorrebbe vendere l’immobile attraverso la dichiarazione di usucapione. Quindi io acquisterei detto immobile per i 6/7 attraverso il contratto di compravendita e per 1/7 attraverso la vendita per possesso.
      La mia domanda è la seguente: quel 1/7 potrebbe in futuro essere rivendicato da creditori terzi? ed io potrei perderne la proprietà?
      Spero di essere stato chiaro.
      Grazie

      • notaio ha detto:

        Brrrr… che brutta idea! E la dichiarazione di successione degli altri come la fanno? Solo per 6/7? E come si fa a dichiarare di aver usucapito per una quota soltanto? La dichiarazione di possesso non reggerebbe: è una evidente accettazione simulata. Rischioso acquistare così per molti motivi. Se l’erede ritiene che ci siano debiti faccia la rinuncia. Gli altri ereditano il 100% e lo possono vendere regolarmente.

        • Giusi 76 ha detto:

          Gent.mo
          Notaio,
          Io mi trovo in una situazione analoga vorrei acquistare un terreno con 5 particelle di cui metà della proprietà è di proprietà di una persona figlia unica mentre l’altra metà della madre deceduta nel 2015. Questa proprietà e diventata loro alla morte del padre quindi metà alla moglie e l’altra metà alla figlia senza fare alcun frazionamento. Al momento della morte della mamma la figlia ha fatto rinuncia perché la madre aveva problemi con il fisco per una vecchia attività. Quindi mi volevano proporre la vendita per metà diretta e per altra metà possesso, giustamente proprietari non ne vanteranno il possesso ma il fisco può impugnare la proprietà per debito? Grazie

          • notaio ha detto:

            Non può esistere un bene senza proprietario. Se la figlia ha rinunciato alla eredità chi è diventato proprietario? Se non ci sono parenti fino al 6 grado che hanno accettato, la proprietà è già dello Stato, senza bisogno di alcuna procedura, e contro lo Stato non è ammessa usucapione. Inoltre se la proprietà era della madre fino al 2015, qualsiasi cosa sia successo dopo, rende la dichiarazione di possesso ventennale palesemente mendace, con rischi anche penali

            • Giusi 76 ha detto:

              La ringrazio di cuore per la celere e chiara risposta.
              Volevo un ultimo chiarimento s’è passibile. Se io acquisto la solo quota della figlia purtroppo indivisa dalla madre non frazionata, avrò possibilità di acquistare l’altra parte dallo stato? E come fare per interessare lo stato quale ufficio? In più anche se non frazionato posso recintare una quote di queste particelle indivise pari alla metà? Grazie

            • notaio ha detto:

              Non so dirle se è ammessa la vendita a trattativa privata o è necessaria l’asta pubblica. Per i dettagli deve rivolgersi ad un avvocato o a un notaio del posto. Per la recinzione la risposta è negativa.

    • cristina65 ha detto:

      Gent.mo Notaio
      ho un problema di particelle mancanti …
      mio padre ,ora defunto, ha comperato una casa in comproprietà con mia madre,
      questo nel 1991 ora ho scoperto che parte di questa casa è ancora proprietà del vecchio proprietario….

      questi me la vuole cedere per usocapione … la casa è tuttora abitata da mia madre quindi i termini ci sarebbero, io volevo sapere si può procedere da un notaio o bisogna andare per forza da un giudice, ed ancora, a quanto si aggirano i costi?
      la ringrazio della cortese attenzione

      • notaio ha detto:

        L’usucapione proprio non te la consiglio: è una causa in Tribunale, dieci anni, molte spese legali, e non è detto che vada bene anche se nessuno si oppone. Consiglio l’atto notarile di vendita, rapido efficiente, i cui costi sono quelli ordinari di un atto di trasferimento

    • giu24 ha detto:

      Gentile Notaio,
      le espongo il mio caso alquanto particolare.

      – Ho acquistato un immobile da demolire e ricostruire.
      – In adiacenza, appoggiato al mio edificio, c’e’ uno sgabuzzino abusivo che si trova su un terreno di pertinenza di un altro immobile (appartamenti popolari).
      – Spulciando nelle scartoffie di tribunale, Ater, comune e catasto, il mio avvocato e’ arrivato a capire che anche la mia particella e’ anch’essa comproprietaria (1/8) di tutta la pertinenza .
      – Di tutto il terreno, ogni proprietario degli appartamenti popolari si e’ impossessato (con tanto di recinzione) di un pezzettino.

      Vorrei portare I POSSESSORI del pezzettino dove insiste lo sgabuzzino a vendermi il loro pezzettino (in realta’ anche mio….), sia perche’ loro da diversi anni non lo utilizzano, sia perche’ altrimenti non potrei demolire il mio edificio senza causare la caduta dello sgabuzzino (seppur abusivo).
      Considerando che agli altri proprietari non interessa nulla, potrei acquistare una un terreno di cui gia’ sono comproprietario ???

    • gaetano ha detto:

      Gent. Notaio D’Ambrosio,
      potrei essere interessato all’acquisto di un terreno che e’ stato ricevuto in eredita’ dal venditore, ( nonno e poi padre )e sul quale insiste un fabbricato catastato solo nel 2010. Questi esibisce oltre alla dichiarazione di successione e alle intestazioni catastali del terreno e del fabbricato che vi insiste, anche un atto di divisione del nonno datato anno 1937 regolarmente registrato, nel quale, pero’, e’ menzionata solo una parte del terreno. Mi chiedo se le intestazioni catastali e le dichiarazioni di successione siano sufficienti per un valido trasferimento con efficacia erga omnes e quindi al riparo da eventuali contestazioni di terzi.
      Rigraziandola porgo distinti saluti.

      • notaio ha detto:

        Se non è possibile risalire all’atto originario di acquisto e nel ventennio non vi sono stati passaggi di proprietà tra vivi ma solo successioni a causa di morte e non sono state trascritte o iscritte contestazioni e/o azioni rivendicatorie da parte di terzi allora può stare tranquillo.

    • Walter61 ha detto:

      Mi sono rivolto ad un notaio per chiedergli se potevo procedere alla vendita per possesso essendo possessore di un bene da oltre trent’anni ed avendo necessità di regolarizzare la proprietà. Mi è stato detto che da qualche tempo, non si può più ricorrere a questo istituto per motivi che non ho ben compreso. La domanda è: ad oggi il notaio può ancora stipulare e trascrivere atti di vendita sulla base del possesso ultraventennale? Grazie

      • notaio ha detto:

        Non sono al corrente di novità in contrasto con quanto da me espresso nell’articolo. E’ vero comunque che recentemente le cronache giudiziarie hanno riferito di fatti che sembrerebbero incredibili abusi dell’istituto, in particolare accaduti nella regione Sicilia. E’ quindi comprensibile che il notaio sia spinto ad esercitare una valutazione critica sui quanto andrà ad autenticare, ancorchè formalmente non ne sia responsabile.

    • anna natura ha detto:

      buongiorno, grazie dell’opportunità, la mia famiglia ha acquistato 2 box doppi senza atto notarile, con solo diritto di assegnazione tramite notaio, senza stato di proprietà, in quanto c’era un contenzioso che si sarebbe dovuto risolvere in un anno ma ne sono passati 19. ora noi vorremmo vendere nell’immediato un box doppio, abbiamo già gli acquirenti. a riguardo vorrei sapere:
      posso vendere senza problemi per l’acquirente o per noi ?
      ci converrebbe aspettare 1 anno per l’acquisto con usucapione( so che può però durare anni e molti soldi giusto?) e poi rivendere?
      il diritto all’ usucapione è trasferibile al nuovo acquirente di modo che fra un anno scade il termine dei 20anni può avvalersi dell’acquisto per usucapione?
      grazie 1000!

      • notaio ha detto:

        la tua situazione di fatto non è chiara. Dipende molto dal contenzioso. Comunque il principio della saldatura del possesso dal dante causa all’acquirente è giusto. Se l’acquirente si fida può valutare i suggerimenti che ho espresso nel mio articolo

    • simodalex ha detto:

      Gentilissimo Notaio,
      Sottopongo alla sua cortese attenzione il mio caso:
      Il mio bisnonno (proprietario dell’immobile oggetto della questione) aveva 3 figli di cui 2 non sposati e senza figli (zio e ZIA di mio papá [focalizzare l’attenzione su questa zia]) e mio nonno che a sua volta ha avuto 4 figli (il primo signorino, avuto da prime nozze, il quale è deceduto.. e gli altri 3 da seconde nozze tra i quali c’è mio padre che a sua volta ha avuto 2 figli [me e mio fratello]).

      Mio nonno nel 1952 si sposa e dona (purtroppo solo verbalmente e in buona fede) la sua quota di casa ai suoi fratelli signorini (zio e zia) che abitano in quella casa da quando sono nati, però la zia ci abitò fino al giorno in cui è deceduta (2012), invece lo zio (fratello della zia e del nonno) ci ha vissuto fino al 1994, in quanto nel 1995 lo zio cambiò residenza per poi morire in altra abitazione nel 2005, mentre mio nonno era morto già nel 1993.

      Negli ultimi anni di vita, la zia avendo bisogno d’aiuto per via dell’anzianità e della sua salute precaria, chiese aiuto ai 3 figli del fratello (mio nonno) e solo mio padre e famiglia fummo disponibili a servire la zia, mentre gli altri 2 fratelli di mio padre hanno esplicitamente dichiarato di non aver interesse nell’aiutare la zia anziana.. al ché la zia decide di fare testamento dal notaio col quale lascia la casa “come unica proprietaria” a me e a mio fratello (che siamo figli del nipote; considerato che ci prendevano cura di lei da tutti i punti di vista).

      Da qualche tempo io e mio fratello abbiamo deciso di vendere casa ma nella voltura escono ancora i nomi di mio nonno, di suo fratello signorino, oltre a quello della sorella signorina, pertanto facendo la successione ci ritroveremmo poi nella voltura catastale come proprietari/eredi anche i fratelli di mio padre.

      Detto ciò, in considerazione del fatto che i fratelli di mio padre hanno volutamente sottrarsi dagli oneri fiscali della casa, di manutenzione ordinaria, la tassazione, nonché di servire la zia, e non hanno persino partecipato alle spese funerarie dello zio.. praticamente si sono sottratti da ogni tipo di dovere.
      Che diritto hanno loro oggi di sentirsi proprietari?

      Io e mio fratello possiamo acquisire le quote di mio nonno e di suo fratello mediante usucapione o altri tipi di rimedi?
      L’ inerzia e il disinteresse dei fratelli di mio padre, possono eventualmente essere considerati come “tacita, mancata accettazione dell’eredità “?
      Oppure, Se affettuassimo una vendita per possesso, considerato che gli intestatari originari dell’immobile sono deceduti, gli eredi (fratelli di mio padre) hanno diritto di contestare l’affermazione degli alienanti (io e mio fratello) di aver usucapito il bene e riottenerne così a loro favore l’intestazione?

      Ps: l’acqua viene pagata a nome del mio bisnonno tutt’ora.
      Mentre le bollette di luce e telefono sono state intestate alla ZIA (testatrice) dal 2005 , cioè da dopo la morte di suo fratello signorino (che è anche fratello di mio nonno).
      Tuttavia solo ed esclusivamente mio padre, io e mio fratello ci facciamo carico tutt’ora di tutte le utenze, spese varie ed eventuali di ogni genere..

      Certa di una sua gentile risposta, la ringrazio anticipatamente.
      Cordiali saluti

      • notaio ha detto:

        Lei e suo fratello siete sicuramente proprietari della quota a voi lasciata per testamento dalla sorella di vostro nonno. Ma le quote di suo nonno e dell’altro suo fratello, in assenza di testamento, vanno ripartite a favore di tutti gli eredi quindi vi rientrano anche i suoi zii, indipendentemente da chi, fino ad ora, ha sostenuto tutte le spese relative all’immobile. Queste tutt’al più possono essere utilizzate per l’accertamento dell’usucapione. Se fate una vendita per possesso il rischio di rivendicatoria rimane a vostro carico, se invece l’usucapione viene dichiarata giudizialmente non correte più alcun rischio.

    • Salvatore94 ha detto:

      Salve Gentile notaio volevo un informazione mia mamma abita da piu di 20 nella casa che prima era di suo padre che poi suo padre intestò a suo fratello che da tempo sono deceduti entrambi.. ma di questa casa non abbiamo l’atto di propietà e non risulta nemmeno al catasto questa casa ma noi ci abitiamo da tantissimi anni con residenza e tutto e adesso vorremmo venderla ce un modo per venderla senza atto? O si può fare l’atto?..

      • notaio ha detto:

        Per vendere si deve stipulare un atto di compravendita. Necessariamente. Dalle poche parole che mi hai detto sembrerebbe che sostanzialmente ricorrono tutte le condizioni espresse nel mio articolo. Altra questione completamente diversa è la normativa urbanistica. Se la casa non è accatastata va accatastata. Se la casa è abusiva occorre sanarla, se possibile.

        • Salvatore94 ha detto:

          Quindi dopo averla accatastata e messa in regola si può vendere solo per vendita per possesso non si può ricevere l’atto tramite sentenza giudiziaria?

          • notaio ha detto:

            Non è così…deve leggere bene l’articolo. Per vendere un immobile bisogna andare necessariamente dal notaio. Per acquisirne prima la proprietà occorre però antecedentemente fare una causa giudiziaria che termini in una sentenza . In alternativa alla causa, se l’acquirente si fida, c’è l’istituto della vendita “per possesso”. Si ricordi inoltre che l’accatastamento non basta: deve essere in regola con la normativa urbanistica. Le suggerisco di andare dal notaio di sua fiducia che le spiegherà tutto a voce rispondendo alle sue perplessità

    • Walter61 ha detto:

      Egr. notaio, ho contattato diversi notai su Roma e Viterbo (l’immobile si trova in provincia di Viterbo) e nessuno è disponibile a rogare un atto di vendita o di donazione in virtù del possesso ultraventennale. Conosce qualche notaio su Roma disponibile a rogare un atto del genere? In subordine, lei sarebbe disponibile a rogare l’atto?
      Le preciso la vicenda, un mio cliente ha acquistato un immobile oltre 35 anni fa da uno solo dei comproprietari. per tutto questo periodo ha posseduto e possiede uti dominus tale immobile. Poiché una causa di usucapione sarebbe complessa (per il numero di eredi) e costosa, questo mio cliente
      vorrebbe regolarizzare l’intestazione vendendo o donando l’immobile ai propri figli? Negli ultimi venti anni non ci sono state trascrizioni pregiudizievoli. Nell’attesa le porgo i migliori saluti.

      • notaio ha detto:

        La vendita “per possesso” è prevista dalla legge. E’ possibile pertanto che i colleghi abbiano rinvenuto dei problemi ostativi. Per avere una risposta al tuo caso dovresti contattare il mio ufficio e consegnare tutte le carte per un esame della situazione.

    • Giuseppe Iodice ha detto:

      Gent.mo notaio, il suo articolo è illuminante per una mia realtà anche molto simile ad un precedente intervento. Però vorrei sapere, nel caso di immobile detenuto da più di 40 anni da mia madre, casistica paesana molto evidente, può ella donare a me una parte (escludendo altri due miei fratelli) e vendere il restante a due miei cugini? Grazie infinite

    • Giuseppe Iodice ha detto:

      Gent.mo notaio, grazie per la sua pronta risposta. Vorrei chiederle in merito al disallineamento al catasto dell’identificazione dell’immobile: nel mio caso trattasi di una porzione di tutto un immobile che è inglobato in un’unica particella catastale, dunque necessita prima di un frazionamento con relativa nuova particella. Cosa mi consiglia , prima la variazione catastale o prima l’atto notarile?; e come posso superare le opposizioni dei rispettivi tecnico edile /geometra e notaio qualora non si rendessero disponibili. Grazie ancora di tutto, Giuseppe Iodice.

    • Quirino Piscitelli ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      nel ringraziarLa per le sue chiari indicazioni sull’usucapione, vorrei sottoporle il mio caso per vedere se esso potesse risolvermi un problema sorto nell’iter dell’acquisto di un immobile.
      Fatto il preliminare di vendita di un appartamento con garage e cantinola ricevuto per eredità dal promittente venditore a seguito della morte dei suoi genitori che l’hanno acquistato e abitato per oltre 30 anni, nel controllare la planimetria ho fatto notare al proprietario che la cantinola indicata nella mappa non corrisponde a quella in suo possesso e quindi oggetto di vendita.
      Lui ha risposto che pur non essendoci questa corrispondenza i suoi genitori prima, e dopo lui, hanno sempre posseduto quella, e come loro altri proprietari dell’immobile hanno questa non corrispondenza della cantinola posseduta di fatto con quella indicata dalla planimetria dell’immobile. (immobile con ben 25 inquilini). Questa situazione è stata confermata anche dall’amministratore. Quindi sulla planimetria che verrà allegata all’atto compro una pertinenza diversa da quella che mi viene data.
      Cosa mi consiglia?
      La ringrazio della Sua attenzione

      • notaio ha detto:

        Occorre un atto notarile con tutti i condomini col quale si rettificano le proprietà e ognuno si prende formalmente la sua cantinola. Nell’attesa come posso consigliarle di stipulare un atto con particella e planimetria non corrispondenti al vero? Il mio consiglio è stipulare con la giusta cantina, e con la giusta planimetria: il venditore dichiarerà sotto la sua responsabilità di averla usucapita così come scritto nel mio articolo.

    • giasio ha detto:

      Buonasera Notaio,
      Volevo chiederLe: è possibile donare solo la nuda proprietà e trattenere per sé l’usufrutto o il solo diritto di abitazione di un immobile di cui si ha il possesso da oltre venti anni?
      In questo caso nei registri immobiliari risulterebbe solo il nudo proprietario, mentre come usufruttuario non risulterebbe chi ha usucapito o la dichiarazione di chi dona di trattenere per sé l’usufrutto del bene usucapito viene trascritto e ha efficacia nei confronti dei terzi?
      Grazie

    • Mons Dario Caldarelli ha detto:

      Salve Sig Notaio,
      trovo difficoltà nella provincia di Brindisi a trovare un notaio disposto al rogito di un terreno agricolo con un immobile datato, nella forma sopra da Lei accuratamente descritta.
      Come posso risolvere questo problema? A dire il vero, non riesco a trovare ne in Puglia nè a Napoli un Notaio disposto…. Grazie di cuore per l’attenzione. +Mons Caldarelli

      • notaio ha detto:

        Sinceramente non so che dirle. So che molti si rifiutano ma non so perchè. Cercherò di informarmi. Chieda anche lei quali possono essere le motivazioni. In passato c’è stato un notaio inquisito per una vendita per possesso in Sicilia, ma erano 500 ettari di centinaia di proprietari ignari e l’operazione serviva per ottenere finanziamenti indebiti dalla CEE….
        P.S.: una preghiera per il povero notaio sottoscritto. Grazie!

    • Mons Dario Caldarelli ha detto:

      Sarà fatta, disponga di me per eventuali esigenze. +Mons Caldarelli

    • ANNELISA ha detto:

      Buona sera Notaio,
      Vorrei esporre il mio caso per capire il modo migliore di procedere:
      mia madre nel 1996 ha venduto un terreno (agrumeto) e un fabbricato rurale in provincia di Catania ad un privato tramite un atto privato firmato da entrambee parti. In tale atto ha dato il possesso al compratore il quale nonostante abbia saldato la cifra pattuita non si è mai presentato dal notaio).
      Mia madre è morta nel 2008 e io sono l’unica erede (vivo a Roma). Come consigliato da un notaio ho escluso questi beni dalla dichiarazione di successione fatta nel 2008 e ho tentato invano di rintracciare il signore che nel 96 aveva acquistato il terreno (può sembrare strano ma non so neanche dove sia questo terreno in quanto abbiamo sempre vissuto a Roma). Ora ho ricevuto una multa dall’agenzia delle entrate per non aver fatto il cambio d’uso del fabbricato rurale al catasto urbano. Cosa mi consiglia di fare?
      Ho contattato un avvocato del paese dove si trova il terreno il quale oltre a conoscere questo signore mi ha consigliato l’uso capione.
      Ci sono alternative? L’uso capione è una pratica lunga?a chi è in carico il cambio d’uso al catasto?

      La ringrazio anticipatamente.
      Annelisa

      • notaio ha detto:

        Signora, lei è proprietaria del terreno. Faccia la successione, paghi quello che c’è da pagare e poi avvisi il privato che se non si spiccia a fare l’atto notarile e a rimborsare i costi lei lo venderà ad altri. L’usucapione è improponibile: la deve fare il privato, non lei, ed è una causa di 10 anni con costi

    • MAURO56 ha detto:

      buona sera le espongo il mio caso.
      Un mio parente nel 2006 ha intrapreso una causa di usucapione di un immobile di modesto valore econcomico ed oggi ridotto ad un rudere.Nel 2009 il mio parente è deceduto e la causa stata proseguita dal figlio in quaità di erede che ha continuato ad esercitare il possesso.
      Il Giudice si è pronunciato nel 2013 con la seguente sentenza:
      -rigetta la domanda di usucapione proposta dall’attore e dichiara l’inamissibilità della domanda subordinata proposta nel suo interesse;
      -dichiara il diffetto della convenuta di legittimazione ad agire ed ad a resistere alle domande;
      -dichiara la compensazione delle spese di giudizio.

      Ora il figlio del mio parente che continua ad esercitare il pssesso può diventare proprietario dell’immobile? può effettuare la vendita per posesso? in che posizione si trova ora rispetto a questo immobile?
      Ringrazio e saluti

      • notaio ha detto:

        Deve rivolgersi al suo avvocato o al suo notaio di fiducia che studieranno le carte e in specie la sentenza. Comunque, da quello che mi dice, se c’è una sentenza che nega l’usucapione emessa nel 2013, il termine del possesso per una nuova usucapione scadrà nel 2033.

    • gabangi ha detto:

      Gentile Notaio,

      i miei genitori, propretari da più di vent’anni di un immobile, nel mettere in vendita lo stesso hanno appreso dal notatio del presunto acquirente che lo stesso presenterebbe delle irregolarità nella provenienza:

      Limmobile di famiglia, acquistato dai miei genitori nel 97, con mutuo ipotecario oggi estinto, proviene da un acquisto del nonno effettuato con due atti :
      il primo, nel 70, con la cessione da parte dell’INCIS, il secondo con l’estinzione delle rate, nel 1980.

      Alla morte del nonno, nel 1984, nella successione l’immobile è stato riportato (erroneamente) per intero al defunto, considerando il primo atto d’acquisto (del 1970) come buono; Secondo il notaio dell controparte il bene è stato acquistato nel 1980, quindi in regime di comunione legale, pertanto andrebbe rettificata la successione ed anche l’atto di acquisto dei miei genitori, cui mancherebbe la proprietà di una quota dell’appartamento (1/12).

      All’epoca, oltre la nonna, c’erano tre i quattro figli (compresa mia mamma). La nonna è deceduta da due anni e nessuna successione è stata fatta, in quanto per tutti quanti l’appartamento era stato effettivamente comprato dai miei genitori da oltre vent’anni, che hanno pagato tasse e quant’altro.

      Vorremmo evitare di regolarizzare le successioni e l’atto, sia per i costi sia per il fatto che non tutti i fratelli di mamma sono oggi in vita e
      quindi temiamo eventuali pretese dai loro eredi.

      Può considerarsi la quota di 1/12 usocapita dai miei genitori? Possono vendere l’appartamento senza rischi sia da parte loro che dall’acquirente?

      Se vendessero a me l’immobile, trascorsi i dieci anni, potremmo rivendere l’immobile senza ulteriori problemi per via dell’uso capione abbreviato?

      • notaio ha detto:

        Il venditore deve garantire l’acquirente da vizi ed evizione quindi dovete regolarizzare la situazione. La dichiarazione di vendita per possesso è una dichiarazione di parte. È il venditore che garantisce l’acquirente che l’immobile è di sua piena e assoluta proprietà. È il venditore che risponde nei confronti dell’acquirente dell’eventuale azione rivendicatoria da parte di terzi. Il futuro acquirente deve essere messo al corrente del rischio di rivendica da parte dei terzi e, naturalmente, deve accettare tale circostanza.

    • archi72 ha detto:

      Gent. Notaio D’ambrosio ho trovato il suo articolo molto interessante ed in merito avrei una domanda sperando che non sia passato troppo tempo.

      Ho un immobile in comproprietà con due miei cugini, io sono proprietario per 6/7 mentre il restante 1/7 è diviso fra i due (quote derivanti da due successioni).
      Da più di 30 anni loro, residenti all’estero, non si occupano dell’immobile, non lo utilizzano, non pagano spese condominiali e quant’altro cosa che io invece faccio. Volendo vendere posso utilizzare la pratica/procedura da lei illustrata di vendita per possesso visto che un usucapione giudiziale è molto lungo ed oneroso? Quali sono i rischi? la ringrazio anticipatamente di una sua risposta. A.

      • notaio ha detto:

        Teoricamente si, ma nella pratica è quasi impossibile dimostrare il possesso sull’intero con esclusione di un altro comproprietario

        • archi72 ha detto:

          La ringrazio per la cortese risposta. Il fatto che io da 30 anni mi sto occupando dell’immobile quando i miei cugini, all’estero, non pagano spese, non lo usano, non vengono a Roma e non se ne interessano per niente mentre io sono stato a tutte le riunioni condominiali, ho preso le decisioni e tutto il resto e ho chili di documentazione che attesta la mia partecipazione. Non è sufficiente a dimostrarlo? Grazie ancora

          • notaio ha detto:

            La vendita per possesso presuppone una dichiarazione di parte. È il venditore che garantisce l’acquirente che l’immobile è di sua piena e assoluta proprietà. È il venditore che risponde nei confronti dell’acquirente dell’eventuale azione rivendicatoria da parte di terzi. Se lei se la sente di assumersi questi rischi può procedere, semprechè l’acquirente ne accetti il rischio. Diversamente deve rivolgersi al giudice ed ottenere una sentenza che accerti l’avvenuta usucapione.

    • nunob81 ha detto:

      Egr. Notaio,

      mio padre e mia nonna vivevano in affitto in un piccolo immobile nella mia città. Al momento della chiusura del contratto, la proprietaria gli ha concesso di conservare le chiavi (abbiamo le prove scritte). Dopo la morte di quest’ultima (credo fine anni ’70), mio padre ha iniziato ad utilizzare nuovamente l’immobile come deposito di attrezzature, biciclette, utensili da lavoro, ecc., senza che mai nessuno abbia rivendicato alcunchè. Si è occupato anche della manutenzione (rifacimento dell’intonaco, sostituzione del vecchio portone in legno, ecc.). Fino ad oggi, quindi, abbiamo avuto il possesso esclusivo dell’immobile in questione.

      Alcuni mesi fa si è fatto vivo un erede che rivendica l’immobile (dopo praticamente più di 40 anni).

      E’ il caso di provare a richiedere la vendita per possesso nei miei confronti (ci sarebbe comunque il problema di individuare un notaio disposto a farlo) o non ha più senso visto che l’erede ormai rivendica quello “che gli spetta” ?

      Ritiene sia più corretto seguire la strada dell’accertamento dell’avvenuta usucapione ?

      Grazie mille.

    • nunob81 ha detto:

      Grazie per la cortese risposta.

      Ritiene ci siano comunque i presupposti affinche’ si possa ritenere l’immobile usucapito ?

      La ringrazio ancora.

    • Marcelloclem ha detto:

      Buonasera Egregio Signor Notaio,
      circa un anno fa ho effettuato una donazione per possesso,dopo aver usucapito senza sentenza giudiziaria in virtù di un possesso ultraventennale, di un terreno che confinava con il mio e che fa parte di una restante estensione più ampia di cui io sono unico proprietario e nel quale si accede tramite cancello chiuso a chiave.Al catasto è stato volturato con l’inserimento del nuovo proprietario.Il terreno ha un valore di poche migliaia di euro.Dopo pochi mesi muoiono,a distanza di pochi giorni uno dall’altro, il proprietario e la moglie che non avevano figli,lasciando forse altre proprietà.Nel terreno lui non è mai andato dal lontano 1992.Mi chiedo:ci può essere azione di rivendica eventualmente da parte dei parenti che saranno eredi del patrimonio del defunto?Potranno reclamare qualcosa,anche se probabilmente non sanno nemmeno che esista tale terreno?

    • conlia ha detto:

      Buonasera Egr. Sig. Notaio,
      ho una questione da sottoporLe.
      nel 1992 è stato sottoscritto un compresso di compravendita di immobile che oltre a prevedere le modalità di pagamento prevedeva la consegna dello stesso al promittente acquirente al momento della stipula dello stesso con obbligo a stipulare il definitivo al momento del ricevimento del parere favorevole per la concessione in sanatoria.
      Ora, il promittente acquirente sin dal 1992 è stato nel pieno possesso del bene ed ha pure corrisposto nel tempo il prezzo convenuto nel preliminare ma per “leggerezza” ed assenza per motivi di lavoro all’estero di entrambe le parti le stesse non hanno mai stipulato il definitivo. Però di fatto il “promittente acquirente” si è comportato come proprietario.
      Nelle more, il promittente venditore è deceduto (rimane la moglie proprietaria del bene al 50% in regime di comunione legale) e il “promittente acquirente” volendo vendere il bene vorrebbe regolarizzare la situazione. Aggiungo che oltre al coniuge ci sarebbero due figli di cui al momento non si conosce la residenza (estero forse) e che nella dichiarazione di successione gli eredi hanno volutamente omesso di inserire tale immobile ritenendolo oramai non più di loro proprietà.
      Quale azione a questo punto sarebbe più opportuna e naturalmente più conveniente in termini di tempi e di costi?
      Accertamento di usufrutto, vendita per possesso o addirittura azione ex art. 2932 c.c.?
      La ringrazio per quanto Vorrà spiegarmi.

      • notaio ha detto:

        La soluzione migliore è sicuramente quella di fare la dichiarazione di successione integrativa (aggiungendo l’immobile in oggetto) e poi la successiva vendita da parte degli eredi. Se ciò non è possibile potete anche fare una vendita per possesso ma il futuro acquirente deve essere messo al corrente del rischio di rivendica da parte dei terzi e, naturalmente, deve accettare tale circostanza. Inoltre se il futuro acquirente deve rivolgersi ad un Istituto bancario per l’acquisto , la vendita per possesso è assolutamente da escludere perchè nessun istituto bancario accetterà di ipotecare un immobile che proviene da usucapione non accertata giudizialmente. In tale ultimo caso potete rivolgervi al giudice e far dichiarare l’avvenuta usucapione.

    • Leonetti ha detto:

      Buonasera Dottor D ‘Ambrosio
      La mia famiglia ha un orto da 50 anni dove solo nel primo anno 1968 è stato pagato un piccolissimo affitto poi il proprietario disse a mio nonno di usarlo senza dover nulla visto che sarebbe stato espropriato per un progetto del comune(progetto decaduto che non si farà più).il proprietario muore (anche mio nonno) e cede agli eredi che mai si fanno sentire da noi.poi il terreno(come altri beni del vecchio proprietario) diventa di proprietà di una grossa azienda e anche quest ultima non si fa viva.l ultima proprietaria(azienda) lo è da 10 anni.
      noi abbiamo diritto di usucapione in quanto abbiamo il terreno da 50 anni?
      Essendo la nuova proprietà da 10 anni intestataria non ne abbiamo diritto?vorremmo chiedere usucapione e capire se abbiamo qualche speranza di vincerla
      Grazie se vorrà rispondermi

      • notaio ha detto:

        L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà in forza del possesso ultraventennale, indisturbato, ininterrotto e pacifico (ridotto a 10 anni in caso di un titolo idoneo). Se non volete avere problemi futuri è opportuno ottenere una sentenza del giudice che accerti giudizialmente l’avvenuto usucapione. Sarà il giudice a valutare nel merito se ne avete diritto o meno.

    • stefano70 ha detto:

      Gentile Notaio,
      volevo farle una domanda riguardante l’usucapione.
      Scrive nel suo articolo che l’usucapione accertata giudizialmente è erga omnes, ma lo è anche di fronte al condominio?
      Grazie

    • valeriano ha detto:

      Buonasera, ho acquistato un terreno edificabile nel 2012, su cui poi ho costruito, da una persona che a sua volta lo ha acquistato nel 2009 da quattro proprietari. Queste quattro lo hanno acquisito per possesso. Su entrambe gl’atti (quindi anche sul mio) questa situazione è scritta chiaramente. Cosa rischio e per quanto tempo?

    • alessandro67 ha detto:

      Buonasera Dottor D ‘Ambrosio

      Ho letto il suo articolo sulla vendita per possesso trovandolo molto interessante.

      Mi scuso in anticipo se userò una terminologia forse non del tutto corretta ma non sono un giurista.

      Sono in procinto di acquistare una casa dove l’attuale proprietaria dichiarerà il possesso pacifico ultraventennale in quanto a suo tempo aveva acquistato con semplici scritture private non autenticate e non registrate ma che non si trovano più.

      Volevo chiederle:

      1) il notaio che stipulerà l’atto di vendita per possesso lo farà trascrivere alla Conservatoria dei Registri Immobiliari o istruirà solo una voltura catastale?

      2) Ho letto in vari forum di professionisti geometri che questo tipo di vendita potrebbe non essere trascritto ovvero verrebbe apposta la riserva “Inesistenza di atti legali giustificanti uno o più passaggi intermedi” che viene posta come propedeutica al ricevimento della sentenza di accertamento dell’usucapione. Infatti pare venga cancellata o dietro presentazione di un atto valido o dopo 20 anni con semplice domanda in bollo. Le risulta corretta questa informazione?

      3) secondo lei per vedermi riconosciuta definitivamente la proprietà dovrei comunque rivolgermi al giudice per vedermi accertata la proprietà dopo i 10 o 20 anni dall’atto di vendita per possesso?

      La ringrazio anticipatamente per l’attenzione.

    • alesan ha detto:

      Egr.o Notaio, ho letto accuratamente il suo articolo molto interessante, ma se possibile vorrei avere un ulteriore chiarimento:
      Avrei intenzione di acquistare un piccolissimo lembo di terreno confinante con il giardino di casa mia. Il terreno è sempre stato curato dalla nostra famiglia per più di 30 anni, per ovvi motivi igienici. Questo terreno appartenuto alla società che ha costruito le nostre abitazioni è rientrato nel fallimento che ha interessato il costruttore. Tale fallimento si è concluso nel 2016 lasciando invenduto il piccolo bene immobile. Interpellato l’ex curatore ci ha risposto formalmente che ad oggi il terreno è “solo formalmente intestato alla società estinta”. Pertanto visti i 30 anni di utilizzo e possesso del terreno e visto l’avvenuta donazione della casa a mio favore da parte di mio padre, vorrei procedere con l’acquisto del suddetto appezzamento di terreno da mio padre che ritiene di aver usucapito per possesso ultra ventennale. La mia domanda: è ci sono differenze in quanto esposto nel suo articolo per immobili appartenuti a fallimenti? Ad oggi da visura la particella è registrata a tale SRL cessata ed estinta i cui principali soci sono deceduti e gli eredi hanno rinunciato da tempo alle varie eredità. chi potrebbe eventualmente rivendicare qualche forma di diritto sulla dichiarazione del venditore?
      Stando le cose come riferito potrei procedere con l’acquisto da mio padre del terreno nel modo esposto nel suo articolo?
      Grazie anticipatamente.

      • notaio ha detto:

        La vendita per possesso è il trasferimento della proprietà di un bene immobile da parte di chi non è l’intestatario nei Pubblici Registri ma che dichiara, sotto la sua personale responsabilità, di essere il reale proprietario per averlo usucapito. Solo i beni demaniali non possono essere usucapiti quindi non vedo ostacoli al suo acquisto. L’azione rivendicatoria può essere proposta da chi ritiene di essere il reale proprietario, siano essi gli intestatari nei Pubblici Registri, siano essi altri soggetti che a loro volta ritengano di aver usucapito il terreno.

    • carlo1961 ha detto:

      Egr. Notaio,
      il suo blog è stato una piacevole scoperta in un mare di inutili informazioni.
      Il servizio che offre testimonia dell’amore per il suo lavoro, altra perla rara nel web.

      Le espongo un quesito che mi sembra Lei abbia già dibattuto, ma che calato nel mio caso non mi è chiaro.

      Per successione diretta dai miei genitori e da uno zio scapolo senza eredi sono in pieno possesso dal 2013 di alcuni piccoli terreni da sempre della mia famiglia (dai nonni nelle visure storiche) che presentano però in ditta un fratello di mia nonna mai conosciuto, nato nel 1900 e deceduto non so quando senza eredi.

      Pensavo di riaprire l’ultima successione per dichiarare l’antico possesso ultra ventennale dei beni, senza riportare in ditta lo sconosciuto, allegando in voltura la “Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per passaggi non convalidati da atti legali”, modello 10T della Agenzia delle Entrate.
      In tal modo pensavo di ribadire, anche se in presenza di probabile riserva in annotazione da parte della AdE, la proprietà pubblica, pacifica ed ininterrotta dei beni da parte della mia famiglia, sino a me.

      Ritiene che questa operazione mi possa aiutare in una auspicabile futura vendita per possesso dei beni per intero, coprendo in tal modo la quota dello sconosciuto parente attualmente ancora in ditta?

      Di nuovo grazie per l’ottimo servizio che ci offre. Carlo 1961.

      • notaio ha detto:

        Grazie delle sue lusinghiere parole! Quello che dice il catasto proprio non ci interessa granchè. Deve far controllare da un notaio la proprietà del bene immobile, che si fa nei registri immobiliari. Se è tutto ok rettificherà il catasto, se invece c’è qualche problema nella proprietà deciderà che fare a seconda del tipo di problema

    • carlo1961 ha detto:

      Non mi sono spiegato bene. Sono proprietario insieme a mia sorella di alcuni piccoli terreni ove compare per 1/3 un lontanissimo parente nato nel 1900 senza eredi. Alcuni vicini sono interessati all’acquisto. Possiamo vendere anche il terzo non nostro, affermando il possesso ultra ventennale degli altri 2 / 3 ? Circa il catasto pensavo di dichiararlo anche in fase voltura, ma probabilmente non serve. Di nuovo grazie. carlo 1961.

      • notaio ha detto:

        Confermo che il Catasto non è probatorio. Potete vendere la piena proprietà, in parte per titoli ed in parte per possesso, ma ciò non vi esime da possibili azioni rivendicatorie da parte di terzi. Naturalmente l’acquirente dovrà essere informato di questo rischio ed accettare di acquistare senza le dovute garanzie

    • moretti68 ha detto:

      Gent.mo Notaio, volevo porle il seguente quesito:

      Un immobile di proprietà di mio nonno morto nel 1984, da allora i miei zii non hanno mai effettuato la successione; e dato il continuo degrado fino al parziale crollo, per evitare danni a persone e cose, ho fatto fare un usucapione senza relativo accertamento giudiziale, a nome di mia madre, che a sua volta lo ha venduto me l’immobile, sempre nello stesso atto.
      Ho reso l’immobile non più pericolante, sostenendo notevoli spese. Il quesito è:
      defunti tutti i miei zii, la moglie di uno dei miei zii può, tentare una causa per rivendicare diritti sull’immobile, ora che non è più pericolante?

      La ringrazio anticipatamente, anche il servizio che ci mette a disposizione.

      • notaio ha detto:

        La dichiarazione di possesso ultraventennale può essere impugnata solo dagli aventi diritto entro 10 anni dall’atto di trasferimento (anche se la dichiarazione è falsa il beneficiario gode della usucapione abbreviata che parte dall’atto notarile)

    • Ammiraglio Sengoku ha detto:

      Egregio Notaio
      Ho letto le varie risposte, esaustive e chiare, alle varie casiste sottoposteLe. Mi permetto di sottoporre anch’io un caso pratico.
      Tizio riceve in donazione un appartamento per 6\7 mentre il restante 1\7 non viene donato (perchè non era nella proprietà del donante). Il titolare del 1\7 muore e lascia determinati eredi che vanno all’estero e si disinteressano totalmente del bene, mentre il donatario si occupa dell’immobile intero, pagando relative utenze, tributi e via dicendo per oltre vent’anni.
      Orbene, il donatario vorrebbe vendere l’intero immobile a Caio, per i 6\7 di cui è proprietario e dichiarando il possesso ad usucapionem dell’ultimo settimo. Tale atto, che il notaio sembra disposto a redigere, è trascrivibile o si corre il rischio che poi alla conservatoria non accettino di trascriverlo? Una volta trascritto, l’acquirente Caio sarebbe coperto dall’usucapione abbreviata decorsi dieci anni senza che alcuno contesti la vendita e, in futuro, potrebbe vendere in proprio tranquillamente? Grazie

      • notaio ha detto:

        Risposta affermativa su tutto. Vale integralmente anche per la quota quanto ho scritto sopra. Mi lascia perplesso solo la sua domanda sulla Conservatoria, che non vedo perchè dovrebbe rifiutarsi. Comunque si affidi al suo notaio di fiducia, che conosce la situazione locale, e che certo non riceverà l’atto se ci fossero dei rischi in Conservatoria

    • thebest3 ha detto:

      Gentilissimo notaio, vorrei farvi due richieste:
      io ho ricevuto in donazione un immobile con 1265 mq di terreno . Questa donazione è stata effettuata nel 2004. Mio padre ha costruito la casa nel 1994. Mio padre utilizza sporadicamente il terreno di cui le parlerò appresso dal 1994. Sulla corte di accesso al fabbricato e su parte del terreno c’è un diritto di servitù di passaggio che alcuni signori hanno acquisito per un terreno di loro proprietà che mio padre utilizza sporadicamente, con il benestare dei proprietari, il quale viene usato anche dai proprietari legittimi. Ora le chiedo alla luce del fatto che i proprietari, per accedere al terreno in questione, capita che passino sia sul mio terreno che su un altro terreno, su cui non hanno il diritto di passaggio posso effettuare l’usucapione della servitù di passaggio e fare in modo che si trasferisca sull’altro terreno ( per altro pertinenza di casa disabitata nel quale la suddetta servitù non darebbe fastidio )per poter vendere il fabbricato dichiarando la servitù usucapita. Lo posso fare io, che ho quella casa solo da 14 anni, o lo deve fare per forza mio che lo utilizza ancora oggipadre? Le chiedo questo perché mio padre, adducendo il fatto che i proprietari sono parenti, non vuole effettuarlo.
      Volendo, alla morte di mio padre, che utilizza, ancora oggi, tale terreno per coltivare alcuni ortaggi io e mio fratello possiamo effettuare l’usucapione per trasferirlo agli acquirenti della casa?Scusandomi soprattutto per la prolissità la saluto e la ringrazio.

      • notaio ha detto:

        La vendita per possesso di cui all’articolo sovrastante è applicabile solo ai trasferimenti di proprietà. Per il riconoscimento o per la contestazione di servitù, che effettivamente si crea anche di fatto o comunque per legge, occorre necessariamente una sentenza del Tribunale

    • gilda marotta ha detto:

      Gentilissomo signor notaio sono comproprietario di 1/3 di 7 immobili (senza divisioni )dal 84 che usciamo anche sulla visura catastale posso usufruire della vendita di possesso senza fare la richiesta di usucapione ? poi uno dei proprietari ha un debito che hanno pignorato 1/3 del immobile posso fare qualcosa che vengo liberato da questo pignoramento ?se la risposta è no se faccio un accordo con il creditore poi posso usufruire della vendita di possesso?

      • notaio ha detto:

        Negativo per il pignoramento: occorre pagare. Affermativo nel secondo caso, per lo meno in teoria: è infatti il notaio che, eseguite le visure e compiuti i controlli, valuta la plausibilità della eventuale dichiarazione.

    • gilda marotta ha detto:

      SALVE SIGNOR NOTAIO SONO COMPROPRIETARIO DI 1/3 DI 7 IMMOBILI INDIVISI DAL 1984 ANCHE SUL CATASTO ESCE , SICCOOME UN PROPRIETARIO HA UN DEBITO DI CUI IL TRIBUNALE FARA LA DIVISIONE E LA VENDITA DEGLI IMMOBILI DEL PROPRIETARIO DEBITORE SE PAGO IO IL DEBITO POSSO FARE LA VENDITA PER POSSESSO, OPPURE SE SI FA LA DIVISIONE POSSO FARE LA VENDITA PER POSSESSO, OPPURE SE PAGO IL SUO DEBITO POSSO ACQUISTARE LA SUA QUOTA E DIVENTO PROPRIETARIO DI 2/3 POI FACCIO LA VENDITA PER POSSESSO ,

    • Ila ha detto:

      Gent.mo Notaio,
      Vorrei sottoporre alla sua cortese attenzione un quesito inerente all’articolo da Lei pubblicato.
      Insieme alle mie sorelle vorremmo vendere un terreno da sempre appartenuto alla nostra famiglia, dapprima ai nostri nonni e poi ai nostri genitori, ormai tutti defunti. I passaggi di proprietà non sono stati effettuati e risulta ancora intestato alla signora dal quale lo acquisì mio nonno. Così, leggendo il suo articolo pensavamo che questo fosse proprio il nostro caso, e di procedere dunque alla vendita per possesso, me lo conferma?
      Subentra però un problema perché scopriamo che,con scrittura privata, nostro fratello anni addietro vendeva o scambiava ( questo non ci è noto) una parte del terreno a Tizio. Ed ancora, una certa Caia si impossessava di una piccola parte per accedere al suo terreno.
      Ora, cosa dovremo fare?
      Nella speranza di essere stata il più chiara possibile, attendo una sua risposta.
      Ringraziandola, le porgo i miei più cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        Si, sarebbe stato il caso classico. Purtroppo i due fatti che mi ha elencato costituiscono altri atti di possesso contrari e incompatibili. Suggerisco di regolarizzare quei due ratei di terreno già oggetto di possesso di terzi, in modo da isolare il terreno che invece può essere trasferito senza problemi (con la fiducia dell’acquirente come ho espresso nel mio articolo. Il vostro notaio di fiducia vi suggerirà quali passi intraprendere in concreto.

    • giacomo77 ha detto:

      Gentilissimo Signor Notaio,
      desidererei porle un quesito che cerchero’di illustrarle brevemente.
      Ho firmato il compromesso per un immobile(villetta a schiera libera su tre lati)che e’stato ampliato ( vano tecnico, pavimentazione esterna e copertura in stuoia) nel1997. I lavori sono stati eseguiti su regolare concessione del comune.
      il tutto non era stato accatastato al tempo dopo la fine dei lavori.
      il progetto iniziale prevedeva per il vano tecnico (3X2) solo una porta dall esterno, in realta’ la porta esterna e’stata murata, pur mantenendo l’infisso in modo da non pregiudicarne l’aspetto, e il vano comunica con il soggiorno.
      al fine di riportare la planimetria allo stato attuale (per evitare problemi anche con il perito della banca) e’stata fatta una cila per poi procedere al nuovo accatastamento.
      dopo due respingimenti il catasto ha approvato la nuova planimetria ponendo una riserva 1 in quanto sostiene che il terreno sul quale e’stato costruito il vano e fatto l’ampliamento non e’ di proprieta.
      In effetti nel primo rogito l’area su cui insistono tutte le villette del condominio e’ dichiarata come condominiale e i giardini immediatamente prospicienti alle unita’immobiliari (come da planimetria allegata all’atto con tanto di conterminazione in rosso) sono detti di pertinenza esclusiva e l’uso esclusivo e’specificato per eredi ed aventi causa.
      Il mio notaio vuole stralciare l’ampliamento e fare l’atto per la sola abitazione,l´ ampliamento andrebbe in una scrittura privata per essere poi usucapito appena possibile.
      Il geometra non puo’fare lo stralcio al catasto perche’ impossibile dividere la particella.
      premetto che nel condominio questo tipo di lavoro e’stato fatto al tempo dal 90% dei proprietari e nessuno ha mai reclamato nei confronti di nessuno.
      Il proprietario attuale ha fretta di vendere e
      leggendo il suo articolo sulla vendita per possesso mi sembra possa esserci uno spiraglio…..
      Ringraziandola anticipatamente per il tempo che vorra’ dedicarmi Le porgo i miei piu’cordiali saluti.

      • notaio ha detto:

        La dichiarazione di vendita per possesso deve essere vera, altrimenti possono esserci anche conseguenze penali. Dal suo resoconto (che non è chiarissimo) mi sembra che lei la intenda come una escamotage per risolvere una situazione intricata. Lo sconsiglio vivamente.

    • giacomo77 ha detto:

      gentilissimo Notaio, innanzitutto la ringrazio per la celere risposta.
      l’ attuale proprietario ha effettuato i lavori per l’ ampliamento nel 97, il tutto con regolare licenza edilizia, nell’ effettuare i lavori si è allargato di 1,20 metri da un lato su un suolo condominiale, che però era il suo giardino di pertinenza esclusiva.
      siccome sono passati i 20 anni e nel frattempo ne il condominio ne nessun condomino ha avuto nulla da ridire ci sarebbero gli estremi per l’usucapione, la fine dei lavori protocollata al comune risale al settembre 97. il vano ovviamente era accessibile solo dal proprietario.
      potrebbero forse esserci addirittura gli estremi per una accessione invertita in quanto il vano ricade permeano della metà su suolo non di proprietà, la pratica sarebbe troppo lunga in quanto il venditore ha fretta di concludere.
      secondo lei come si potrebbe procedere?
      ringraziandola anticipatamente la saluto cordialmente.

    • giacomo77 ha detto:

      mi perdoni ma mi sono spiegato male,
      i lavori di ampliamento sono stati effettuati nel pieno rispetto del progetto approvato con la concessione edilizia.
      Il problema e’che c’e’stato lo sconfinamento.

      • notaio ha detto:

        Come mi sembra di aver detto non posso pronunciarmi sul caso concreto senza studiare le carte. Vada con fiducia dal suo notaio che le dirà se ci si trova nell’ambito di applicazione della normativa o ci sono fatti pregressi, nei venti anni precedenti, che contrastano coi principi di legge e renderebbero claudicante la dichiarazione del venditore.

    • giacomo77 ha detto:

      il venditore ha comprato l’ immobile nel 1982, nel 1997 ha effettuato dei lavori di ampliamento con regolare licenza. nel fare i lavori si sono allargati su terreno condominiale di pertinenza esclusiva, e non è stato fatto l’ accatastamento.
      al fine di essere in regola e dovendo anche fare il mutuo, mi sono accordato con il proprietario che avrei provveduto alla bonifica catastale tramite un tecnico di mia fiducia.
      il problema è che il catasto, per l’ampliamento su suolo condominiale ha posto una riserva 1. il mio notaio non vuole fare l’atto con la riserva del catasto e pretende lo stralcio dell’ ampliamento, che il catasto non vuole fare.
      ma possibile che si metta la riserva su tutto l’ immobile?
      ad oggi non mi sono permesso di chiedere al mio notaio di fare un atto di vendita per possesso. siccome i 20 anni dalla fine lavori sono passati e nessuno ha mai aperto un contenzioso io sarei tranquillo a procedere in questo modo per questo le chiedevo un parere.
      se mi dice di che documenti ha bisogno le posso inviare tutto con un quesito e/o magari le spiego meglio al telefono.
      Ringraziandola ancora per il tempo che mi ha dedicato La saluto cordialmente.

      • notaio ha detto:

        Grazie, ma è meglio rivolgersi ad un notaio del luogo. Avrei anche io comunque forti dubbi, sia per la problematica dell’usucapione solo parziale trattandosi secondo me piuttosto di un caso di accessione invertita, sia per i dubbi sui requisiti necessari per l’usucapione di un bene di proprietà comune

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