• Cos’è e come funziona la vendita con riserva della proprietà?

    vendita con riserva proprietàLa vendita con patto di riservato dominio, o vendita con riserva della proprietà è un contratto di compravendita a tutti gli effetti con il quale l’acquisizione del diritto di proprietà è però subordinata a una condizione sospensiva, ovvero il pagamento dell’intero prezzo pattuito dalle parti.

    Si tratta di un particolare contratto di compravendita che viene utilizzato per la vendita con dilazione di pagamento del prezzo ed assolve la funzione di garanzia a favore del venditore.

    Essa è disciplinata dal codice civile nell’ambito della vendita di beni mobili ed è abitualmente impiegata nell’ambito della cessione di azienda. In passato sono stati avanzati dubbi circa la possibilità di applicare la riserva di proprietà alla compravendita immobiliare, proprio perché espressamente prevista dalla legge solo nell’ambito della compravendita di beni mobili. Tuttavia non esiste alcuna norma che ne limiti l’applicazione.

    Rateizzazione del prezzo e riserva della proprietà

    In pratica si tratta di una compravendita in cui il pagamento di tutto o parte del prezzo viene rateizzato e/o frazionato nel tempo, ma il trasferimento della proprietà avverrà solo al momento del pagamento totale del prezzo.

    L’acquirente entra in possesso della casa all’atto del rogito (un contratto di compravendita a tutti gli effetti, con relative imposte), ma con la clausola che la proprietà resti del venditore fino al versamento integrale del prezzo, cioè fino all’integrale pagamento di tutte le rate.

    È come se l’acquirente pagasse un mutuo (e infatti il prezzo può ricomprendere anche gli interessi). Si tratta infatti di una forma di pagamento rateizzata spesso sostitutiva del mutuo che può consentire la conclusione di una compravendita immobiliare nei casi in cui l’acquirente non riesce a ottenere accesso al credito bancario. Attraverso la dilazione (in tutto o in parte) del prezzo, che viene pagato ratealmente, il venditore di fatto finanzia l’operazione di acquisto da parte dell’acquirente, ed è tutelato contro il rischio di inadempimento dal meccanismo della riserva di proprietà.

    L’acquirente assume immediatamente a proprio carico i rischi relativi all’immobile, anche se non ne è proprietario, e deve pertanto sostenere le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell’immobile dal momento dell’atto. Anche le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà dell’immobile (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento dell’atto, nonostante l’apposizione della clausola di riserva della proprietà.

    Se l’acquirente non paga più

    Se l’acquirente smette di pagare, il venditore può far dichiarare al giudice la risoluzione del contratto, e la liberazione dell’immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi tipici degli sfratti.

    Se la risoluzione ha luogo per l’inadempimento del venditore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto ad un equo compenso per l’uso del bene, oltre al risarcimento del danno. Il risarcimento viene stabilito dal giudice, ma le parti possono già prevedere nel contratto quale sia la somma che il venditore avrà facoltà di trattenere per ogni mese di occupazione dell’immobile.

    La vendita con riserva di proprietà di un bene immobile deve essere fatta con atto notarile e viene trascritta nei pubblici registri immobiliari come una vendita sottoposta ad una condizione, anche al fine di evitare che l’acquirente “con riserva” possa compiere atti dispositivi del bene durante tutta la pendenza della condizione.

    All’integrale pagamento del prezzo sarà dunque necessario un atto notarile di quietanza che consentirà di far risultare nei registri immobiliari il venir meno della riserva e quindi il passaggio di proprietà.

    notaio Massimo d’Ambrosio

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    Cos’è e come funziona la vendita con riserva della proprietà? ultima modifica: 2017-01-22T19:50:21+01:00 da notaio



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    31 Commenti su “Cos’è e come funziona la vendita con riserva della proprietà?

    • Nisrine ha detto:

      Salve signor Notaio,
      Ho letto il suo articolo: ma quindi le spese condominiali ordinarie e straordinarie devono essere pagate dall’acquirente solo dalla data dell’atto e non prima anche se in caso di possesso della casa?
      Perché io sono la proprietaria di un appartamento in un condominio. Quando ho voluto comprare casa, mi sono state consegnate le chiavi prima dell’atto di vendita, quindi la casa era in mio possesso. Ciò è successo perché l’atto di vendita, che è stato effettuato il 15/09/2011, doveva essere stato effettuato qualche mese prima, ma io ancora non avevo finito di pagare la parte venditrice e quindi ho chiesto di posticipare la data dell’atto, e così è stato. Quindi io per circa 9/10mesi ho avuto le chiavi dell’appartamento (a riguardo mi avevan fatto firmare un foglio in agenzia immobiliare in cui si diceva che io ero a possesso della casa). Nel frattempo era stato scritto un preliminare dove venivano riportate le seguenti parole: “Parte promittente venditrice, obbligandosi sin d’ora per il caso di evizione parziale o totale, […] garantisce che l’unità immobiliare sarà trasferita all’atto del rogito libera da oneri, iscrizioni ipotecarie, liti in corso, trascrizioni pregiudizievoli e privilegi anche fiscali ovvero da sequestri, pignoramenti, procedure concorsuali […]”.
      Così quando ho finito di pagare la parte venditrice, abbiamo effettuato l’atto notarile dove viene riportato che: “La parte alienante garantisce di essere perfettamente in regola con i pagamenti inerenti le spese condominiali e garantisce che l’assemblea dei condomini non ha deliberato l’esecuzione di opere di manutenzione non ancora eseguite o non ancora totalmente o parzialmente pagate”.
      Nonostante ciò, la parte venditrice non ha effettuato i pagamenti ordinari e straordinari durante i 9/10 mesi in cui io ero in possesso della casa prima dell’atto.
      Adesso stiamo effettuando un processo di mediazione a riguardo, dove io mi sono proposta di pagare le spese ordinarie perché così mi sembra giusto che sia, ma non quelle straordinarie perché quando ero ancora in possesso della casa vi è stata un’assemblea straordinaria (tenuta nel mese di maggio mentre l’atto è stato effettuato nel mese di settembre dello stesso anno) ed è stata convocata la parte venditrice (ho a portata di mano il foglio in cui viene riportato che è lei che viene convocata) e non quella acquirente, quindi io non ne sapevo nulla a riguardo. Inoltre nell’atto di vendita c’è scritto chiaramente che alla data dell’atto viene garantito che l’assemblea dei condomini non ha deliberato l’esecuzione di opere di manutenzione non ancora eseguite o non ancora totalmente o parzialmente pagate.
      Quindi io mi sono proposta a pagare solo ed esclusivamente le spese ordinarie, e non quelle straordinarie. La parte venditrice però propone di farmi pagare le spese ordinarie e il 50% di quelle straordinarie (il restante 50% delle spese straordinarie lo paga lei), proposta che io non accetto. Adesso la mediazione è stata rinviata perché dalla parte venditrice mancavano alcuni documenti. La parte venditrice però, per la prossima mediazione, non ha intenzione di ritirare la propria proposta e io non ho intenzione di accettarla, quindi molto probabilmente chiuderemo il verbale per proseguire giuridicamente.
      Volevo quindi chiederle se perseguendo giuridicamente avrei delle possibilità di vincere la causa o meno.
      La ringrazio molto,
      Nisrine.

      • notaio ha detto:

        Non sono questioni di facile soluzione. Peraltro c’è già un giudizio in corso: deve parlare con il suo avvocato. Quanto alle possibilità di vincere la causa… certo tutti hanno la possibilità di vincere, sia chi ha ragione che chi ha torto.

      • Arnaldo Ventura ha detto:

        Salve vorrei sapere nel caso di comprare con questa modalità l’acquirente , paga il notaio o è il venditore e se le espressioni condominiale estraordinarie chi le paga?? Mettendo che le ordinarie le paga l’acquirente??

        • notaio ha detto:

          Nulla cambia (se non ci sono pattuizioni contrarie) dalla disciplina ordinaria. Il notaio lo paga l’aspirante acquirente. Le spese condominiali le paga il proprietario, e, cioè, fino a quando la proprietà non è passata al nuovo titolare, le paga il venditore. Ordinarie e straordinarie.

        • DAVIDE86 ha detto:

          BUONGIORNO, HO VENDUTO CON ATTO RISERVA DI PROPRIETÀ AD OTTOBRE 2018 CON SCADENZA RATE 1 DICEMBRE 2019.SU QUESTA CASA CHE HO “VENDUTO” HO EFFETTUATO NEL 2015 PER ACQUISTARLA UN MUTUO IPOTECARIO.
          ORA, SE POSSIBILE, VORREI SAPERE, PER NON PERDERE LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA E PAGARE LA DIFFERENZA DELLE Imposte dal 2% al 9% DOVRÒ COMPRARE ENTRO OTTOBRE 2019? OPPURE A LIVELLO FISCALE FIN QUANDO L’ACQUIRENTE NON PAGA L ULTIMA RATA IO RIMANGO PROPRIETARIO ED I 12 MESI PARTONO DAL MOMENTO IN CUI IL BENE SI TRASFERISCE CIOÈ 1 DICEMBRE 2019 DEFINITIVAMENTE IN QUANTO L’ACQUIRENTE HA ADEMPIUTO AL CONTRATTO DI RISERVATO DOMINIO? Chiaramente nel caso fosse che perdessi le agevolazioni in ottobre 2019 io sono impossibilitato a comprare un’altra abitazione in quanto avendo già un mutuo in essere nessuna banca mi concede un ulteriore mutuo. Nel Come potrei risolvere il Problema?

          • notaio ha detto:

            Nonostante ai fini civilistici il trasferimento della proprietà avviene con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ai fini fiscali si tiene conto del momento della stipula del contratto, per cui si deceda dell’agevolazione se si vende nel quinquennio salvo che il venditore acquisti nuovamente un immobile con le suddette agevolazioni entro l’anno. Nel caso di impossibilità a riacquistare entro l’anno l’unica via è quella di agire mediante ravvedimento operoso al fine di evitare l’accertamento e le relative sanzioni.

    • robyfusco ha detto:

      Salve dottore,
      ho acquistato un immobile con le agevolazioni prima casa con l’impegno ad alienare entro un anno un precedente immobile acquistato nel 1994 sempre con le agevolazioni.
      Posso alienarlo tramite vendita a rate con riserva di proprietà.
      Grazie
      Roberto

      • notaio ha detto:

        No perchè con la riserva di proprietà lei rimane, appunto, proprietario. Eventualmente può fare una vendita a rate con clausola risolutiva per il caso di inadempimento dell’acquirente del pagamento delle rate. In questo caso, a differenza del precedente, il compratore diventa subito proprietario ma l’atto si risolve (e la casa torna al venditore) se l’acquirente non paga alle scadenze.

        • danram62 ha detto:

          Salve dottore,

          non mi è chiaro, nel caso suddetto (vendita a rate con clausola risolutiva per il caso di inadempimento dell’acquirente del pagamento delle rate), in quale momento il compratore diventa subito proprietario. E questo è valido per tutti i casi di vendita a rate?
          Grazie in anticipo.
          Rocco

    • robyfusco ha detto:

      Grazie dottore, altri 2 chiarimenti:
      1) è possibile alienare la vecchia casa con donazione ai propri figli o deve essere obbligatoriamente a titolo oneroso ?
      2) Da quanto ho capito se non alieno entro un anno dovrò contattare l’Agenzia delle Entrate e pagare la differenza della tassa di registro dal 2 al 9%. C’è qualche modo per evitarla oppure posso richiedere il rimborso una volta venduto il vecchio appartamento?

    • locrea ha detto:

      Buon pomeriggio Dottore,
      il suo articolo eccelle per chiarezza e capacità di sintesi, ci tenevo a segnalarlo.

      Quesito :

      quali motivazioni può opporre l’acquirente con questa tipologia di contratto per recedere a titolo dallo stesso?

      motivazioni del tipo, ‘abitazione umida’, impianto di riscaldamento non efficiente’…, etc etc, sono valide in tal senso?

      grazie

      • notaio ha detto:

        Siamo in un paese libero e l’acquirente può avanzare qualsiasi scusa. Occorre vedere se il Tribunale riterrà le sue osservazioni come inadempimento del venditore che giustifica il suo inadempimento.

    • tiger ha detto:

      In realta’ ho scritto male la mia considerazione finale.
      Quello che non e’ precisato nell’articolo e’ quale tipo di imposte si debbano pagare nell’atto notarile di quietanza, e se tali imposte (o in generale il costo dell’atto) siano legate alla condizione dell’immobile (attivita’ commerciale) al momento della vendita (civile abitazione) oppure al momento dell’atto di quietanza (attivita’ commerciale).

      • notaio ha detto:

        Nell’atto notarile con riserva di proprietà si pagano le imposte sul trasferimento (anche se ciò non avviene) che dipendono, anche, dalla natura dell’immobile. All’atto di quietanza si paga l’imposta di registro pari allo 0,50% dell’importo da quietanzare, oltre alle altre spese e imposte minori.

    • Emanuele9618 ha detto:

      Buonasera Notaio, volevo chiederle: la facoltà di trasformare un bene immobile, in particolare un suolo, è un potere che rientra nella facoltà di godimento del bene o è una facoltà diversa da quella di godimento? Grazie mille anticipatamente.

    • Emanuele9618 ha detto:

      Grazie Notaio, quindi se ho ben capito le due facoltà sono assolutamente distinte?

      • notaio ha detto:

        Caro Emanuele, purtroppo qui non è facile sintetizzare la dottrina dei diritti reali e dei diritti obbligatori e dei loro attributi. Ti consiglio di andare dal tuo notaio di fiducia che ti spiegherà a voce la problematica e ti consiglierà per il tuo caso concreto.

    • Gianny ha detto:

      Salve Notaio, ma facendo questo contratto “vendita con riserva”, oltre le spese notarili per rogito e spese varie, si paga il contratto? Cioè il notaio chiede soldi in pìù per stipulare questo contratto? Grazie!!!

    • samanta2 ha detto:

      Salve,
      avrei intenzione di comprare un immobile con riserva di proprietà, però ho alcune perplessità. Mi spiego meglio: vorrei dare un anticipo, poi affitto per sei/dodici mesi, infine il restante chiedere un mutuo; in questo caso la banca mi finanzierà il restante da saldare l’80%? Grazie

      • notaio ha detto:

        La compravendita con riserva della proprietà è cosa diversa dalla locazione. Nel caso che lei mi descrive, nel periodo intercorrente tra l’atto e il pagamento dell’ultima rata, lei non pagherebbe un affitto mensile bensì le rate di prezzo della compravendita e solo con il pagamento dell’ultima diventerà proprietaria dell’immobile. In questi casi, bisogna interfacciarsi direttamente con la banca perchè lei non potrà concedere ipoteca sull’immobile acquistato finchè non ne sarà proprietaria e per questo motivo potrebbe avere problemi ad ottenere il finanziamento.

    • simonpietro ha detto:

      Buongiorno sig. notaio, io sono proprietario di una casa che sto per vendere in modo “classico”, e sto per acquistare una nuova casa con la suddetta formula. Se faccio l’atto notarile per il mio acquisto prima dell’atto notarile della vendita del mio immobile, perdo gli incentivi per acquisto prima casa? considerato il fatto che con questo atto io non diventerei propritario subito. Io oltre alle spese dell’atto avrei altre spese? il venditore della casa che dovrei comprare con questa formula, pagherebbe ancora l’IMU su questa casa considerato che è proprietario di altri immobili? Spero di essere stato abbastanza chiaro. Distinti saluti.

      • notaio ha detto:

        Se compra un nuovo immobile con le agevolazioni, deve vendere quello pre-posseduto entro 12 mesi dalla data dell’atto. Nel caso di vendita con riserva di proprietà, l’IMU spetta al venditore fino a che non verrà pagata l’ultima rata.

    • Paolo_94_7 ha detto:

      Buonasera Gentile Notaio,

      io ho comprato all’asta una casa sottoscrivendo un mutuo con agevolazioni prima casa (mutuo prima casa), ma non ho mai trasferito la residenza, dopo circa 12 mesi ho rivenduto la casa con riserva di proprietà con pagamento della rata finale entro 31.10.2023.
      per quanto concerne i fini fiscali mi sto già attivando per il ravvedimento operoso.
      Ora sto acquistando casa dove trasferirò la residenza. Posso usufruire ancora della agevolazioni prima casa (in particolare mutuo prima casa)?
      Grazie in anticipo

      • notaio ha detto:

        Si, dopo il ravvedimento operoso l’acquisto già fatto non sarà più “prima casa”. Ovviamente alla presenza di tutte le altre condizioni. Attenzione che anche la banca mutuante può richiederti la differenza dell’imposta sostitutiva sul precedente mutuo prima casa

    • danram62 ha detto:

      Io e mio fratello (coltivatore diretto) siamo proprietari al 50%, in comune e pro indiviso, di un fondo rustico. Vorrei affittargli la mia quota e dopo due anni venderglielo a rate con riserva della proprietà e con clausola risolutiva in caso di inadempimento dell’acquirente del pagamento delle rate. In tale evenienza, rientrando io in possesso del terreno, quali sono gli obblighi da ottemperare?
      Può mio fratello, per l’acquisto, avvalersi delle agevolazioni per la “piccola proprietà contadina”?
      Possiamo già da ora stipulare dal notaio un patto di futura vendita e trascriverlo, e quali i vantaggi e gli svantaggi?
      Grazie in anticipo.

      • notaio ha detto:

        Certo. Dovete andare dal notaio per la stipula dell’atto di vendita rateale con riserva di proprietà. E poi, sia in caso di inadempimento che di fine pagamento, tornare dal notaio per constatare quello che è successo. Le agevolazioni le verificherà il notaio che incaricherete.

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